Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

15. A kivitelezés megkezdésének szakmai szabályai

Amennyiben a kivitelező ténylegesen jogosult az építési tevékenység elvégzésére, a konkrét kivitelezési munka megkezdéséhez is jogszabályi feltételeket kell teljesíteni. A jogszabályi feltételek nélküli kivitelezés szabálytalan építési tevékenységnek minősül.

1. A kivitelezés megkezdésének szakmai feltételei

Az Építési törvény és a Kivitelezési kódex tételesen meghatározza, hogy milyen feltételek esetében lehet az építőipari kivitelezési tevékenységet megkezdeni. A kivitelező csak olyan építőipari kivitelezési tevékenységet végezhet, amelyek esetében az alábbi feltételek teljesülnek:

a) amely esetében az építési (szerelési) szerződésben vállalt kivitelezési munkák elvégzésének a megrendelt minőségben saját költségén történő teljesítéséhez szükséges fedezettel rendelkezik, beleértve az igénybevett alvállalkozók díjazását is (ha a szerződésben részteljesítésben állapodtak meg, a kivitelezőnek a szerződés szerinti teljesítési feltételeknek megfelelően, de legalább a megrendelő építtető első teljesítéséig meghatározott munkarészre kell fedezettel rendelkeznie [1997. évi LXXVIII. törvény 39/A. § (5) bek.];

b) – felelős műszaki vezető nélkül végezhető tevékenységek kivételével - rendelkezik az építőipari kivitelezési tevékenység jellegének megfelelő jogosultsággal és egyéb feltételekkel, továbbá az építési tevékenységet végzők vonatkozásában közvetlen utasítási joggal rendelkező felelős műszaki vezetővel [1997. évi LXXVIII. törvény 39/A. § (1) bek.],

c) elegendő számú és megfelelő szakképesítésű munkavállaló áll rendelkezésre,

d) a kivitelezési dokumentáció az építési munkahelyen rendelkezésre áll,

e) az építési naplót az építési területen megnyitották,

f) amelynek megkezdéséhez és végzéséhez rendelkezésre áll a szükséges építési (bontási) engedély, vagy tudomásulvételi eljárás keretében az építésügyi vagy építésfelügyeleti hatóság az építési tevékenység megkezdését nem tiltotta meg,

g) amelynek végzésére vonatkozóan az építtetővel vagy - alvállalkozói építési szerződés esetén - a megrendelő vállalkozó kivitelezővel a Kivitelezési kódex előírásainak megfelelően írásban szerződést kötöttek,

h) az építésügyi vagy építésfelügyeleti hatóság az építőipari kivitelezési tevékenység végzését nem tiltotta meg[1] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (1a) bek.],

i) amelynek megkezdését a kivitelező az építési munkahely kialakításának megkezdése előtt a 4/2002. (II. 20.) SZCSM-EüM együttes rendeletben meghatározott feltételek fennállása esetén - az ott rögzített adatok megadásával - előzetesen bejelentette az építési munkahely szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal munkavédelmi felügyelőségéhez [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. §; 4/2002. (II. 20.) SZCSM-EüM egy. rend. 5. §].

2. Kivitelezés végzésének feltételei, ha nem engedélyköteles a munka

Az építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött építmény, építési tevékenység kivitelezése akkor folytatható, ha
a) az építésügyi jogszabályokat (ideértve a helyi építési szabályzatot és a szabályozási tervet),
b) az országos településrendezési és építési követelményeket, és
c) a kivitelezési tevékenységet érintő más hatósági előírásokat megtartják [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. § (2) bek.].

A fentieket természetesen az építési engedélyhez kötött kivitelezések során is be kell tartani.

3. A kivitelezés megkezdése: a munkaterület átadása

Az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor az építtető az építési munkaterületet a szerződés szerint átadja a fővállalkozó kivitelező részére. Az alvállalkozó kivitelező részére az építési területet a megrendelő vállalkozó kivitelező adja át [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. § (4) bek.]. Az építőipari kivitelezési tevékenység jogszerű megkezdéséért és folytatásáért, továbbá az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor az építtetőtől [alvállalkozó kivitelező esetében a megrendelő vállalkozó kivitelezőtől] az építési munkaterület átvételéért a kivitelező a felelős. Ezért főként a kivitelező érdeke, hogy a munkaterület átadása igazoltan megtörténjen [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. a) pont].

Az építési munkaterület átadásával egyidejűleg meg kell nyitni az építési naplót – az elektronikus építési napló esetén az első elektronikus építési főnaplót (az e-főnaplót)[2]. Az e-főnaplóban rögzíteni kell a munkaterület átadás-átvételt az időpont, a tevékenység és a munkaterület megjelölésével [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. § (5) bek.][3].

A Kivitelezési kódex egy előírása a Felek közötti polgári jogi viszonyokba is belép. A jogszabály ugyanis kimondja, hogy a fővállalkozó kivitelező a fővállalkozói építési szerződés teljesítéséhez szükséges mértékben az építési naplóban, az építési szerződésben meghatározott mértékben és módon az építési munkaterületre vonatkozóan a birtokláshoz való jogára kellő alappal hivatkozhat az építtetővel, illetve az építési tevékenységgel érintett telek, építmény, építményrész tulajdonosával szemben is. A birtokláshoz való jogosultság a munkaterület átvételétől a munkavégzés befejezését követő visszaadásáig, ennek hiányában a használatbavételi engedély kiadásáig vagy a használatbavétel építésügyi hatóság általi tudomásul vételéig tarthat [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 33. § (4) bek.].

Mivel a jogszabály a birtokláshoz való jog mértékét és módját az építési szerződésben történt meghatározásra bízza, ezért különösen fontos, hogy az építési szerződés részletesen foglalkozzon ezzel a kérdéssel.

A Kivitelezési kódex egyébként részletesen foglalkozik az építési munkaterületnek a munkavégzés befejezését követően történő átadásának feltételeivel.

4. A munkaterület átadásának feltétele: a tulajdonosi nyilatkozat

2013. július 1-jétől hatályos szabály volt, hogy ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész tulajdonosa, az építési munkaterület fővállalkozó kivitelező részére történő átadását a telek, építmény, építményrész tulajdonosának
a) az építési naplóban ellen kell jegyeznie,
b) annak tudomásulvételéről az építési naplóban nyilatkoznia kell, vagy
c) külön nyilatkozatban kell tudomásul vennie és azt elektronikus formában az építési naplóhoz csatolnia.

2013. október 1-jétől három fontos körülményben változott ez a szabály[4]:
a) az ingatlan tulajdonosának külön nyilatkozatban kell tudomásul vennie és azt az építési naplóhoz csatolnia (a papír alapú építési naplóban már nem kell nyilatkozatot tenni)[5];
b) ez a szabály csak az általános építményekre vonatkozik, a sajátos építményfajták esetében megszűnt a tulajdonos ezen jogosultsága (a papír alapon vezetett építési naplók esetében is) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. § (5a) bek.];
c) meghatározták a nyilatkozat jogkövetkezményét is: a tulajdonosi nyilatkozat hiányában az építési munkaterület nem adható át a fővállalkozó kivitelező részére, az építési napló nem nyitható meg és a kivitelezés nem kezdhető meg [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. § (5b) bek.].