Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Világörökségi helyszínen található ingatlanokra vonatkozó elővásárlási jog

Az Országgyűlés arról döntött, hogy a világörökségi helyszínen található ingatlanok tekintetében - bizonyos kivételekkel - az állam részére elővásárlási jogot alapít. A világörökségi törvénybe iktatott, 2017. decemberétől hatályos rendelkezés nem minden világörökségi helyszínen található ingatlanra terjed ki, a lakhatás céljára szolgáló épületek és a termőföldek tekintetében a jövőben sem létezik elővásárlási jog.

Magyar Közlöny: 2017. évi 227. szám, 2017. évi 214. szám
Módosító jogszabály: 2017. évi CXCV. törvény
Érintett jogszabály: 2011. évi LXXVII. törvény
Új jogszabály: 455/2017. (XII. 27.) Korm. rendelet
Hatályos: 2017. december 19., 2017. december 28.
 

Elővásárlási jog egyes világörökségi ingatlanokra

A világörökségi helyszín oltalom alá tartozó egyes ingatlanokra a világörökségről szóló 2011. évi LXXVII. törvény (Vötv.) vonatkozik. Az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezések a Vötv-be kerültek bele. A világörökségi helyszínen található ingatlan tekintetében, a 2017. december 28-át követően megkötött szerződésekhez kapcsolódóan a magyar államot elővásárlási jog illeti meg. Még a világörökségi helyszínen található ingatlanra sincs elővásárlási jog, ha az lakhatás céljára szolgáló rendeltetés szerinti jellegű épület (különösen: lakás, lakóház), vagy a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerinti föld [2011. évi LXXVII. tv. 6/A. § (1) bek.].

Mivel az állam javára más jogszabályok is állapítanak meg elővásárlási jogot, a különböző jogcímekre alapított elővásárlási jogok gyakorlását rendezni kellett. Az eltérő jogcímű elővásárlási jogok közül legelőször a világörökségi területet érintő elővásárlási jogról kell nyilatkozni, és csak ezt követheti a további fennálló jogcímeken történő joggyakorlás [2011. évi LXXVII. tv. 6/A. § (3) bek.]. Ha ugyanazon ingatlan tekintetében a kulturális örökség védelméről szóló törvény vagy a természet védelméről szóló törvény alapján is fennáll a magyar államot megillető elővásárlási jog, akkor az ingatlan tulajdonosának csak Vötv. szerinti megkeresést kell lefolytatnia [2011. évi LXXVII. tv. 6/A. § (4) bek.].
 

Az érintett ingatlanok listája külön kormányrendeletben található

A 2017. évi CXCV. törvény felhatalmazása alapján született meg az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos részletes eljárási szabályokról szóló 455/2017. (XII. 27.) Korm. rendelet.

A világörökségi helyszínen található, elővásárlási joggal érintett ingatlanok felsorolását a kormányrendelet 1. melléklete tartalmazza [455/2017. (XII. 27.) Korm. rend. 2. § (1) bek.]. A jelenleg 1825 oldalas lista pdf formátumban IDE kattintva érhető el.

 

Az elővásárlási jog rákerül a tulajdoni lapra is

A rendelet mellékletében felsorolt ingatlanok - valamint ezen ingatlanokból a későbbiek folyamán telekalakítási eljárás során kialakult ingatlanok és egyéb önálló ingatlanok - vonatkozásában a magyar államot megillető elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése érdekében nem a tulajdonosnak kell eljárnia.

A kulturális örökség elemeinek közhiteles hatósági nyilvántartását vezető hatóság, illetve - a természetvédelem körében fennálló elővásárlási jog esetén - a természetvédelmi hatóság keresi meg az illetékes földhivatalt [455/2017. (XII. 27.) Korm. rend. 2. § (2) bek.; 2011. évi LXXVII. tv. 6/A. § (5) bek.].

 

Miniszteri hatáskör a döntés

A magyar állam elővásárlási jogát az egyes világörökségi helyszínektől függően a kulturális örökség védelméért felelős miniszter (jelenleg a Miniszterelnökséget vezető miniszter), vagy a természet védelméért felelős miniszter (jelenleg a földművelésügyi miniszter) gyakorolja [152/2014. (VI. 6.) Korm. rend. 4. § 11. pont; 152/2014. (VI. 6.) Korm. rend. 65. § 9. pont; 2011. évi LXXVII. tv. 6/A. § (2) bek.].

A természet védelméért felelős miniszter dönt az Aggteleki-karszt és a Szlovák-karszt barlangjai helyszín, a Fertő / Neusiedlersee kultúrtáj helyszín, valamint a Hortobágyi Nemzeti Park – a Puszta helyszín tekintetében. Budapest – a Duna-partok, a Budai Várnegyed és az Andrássy út helyszín, Hollókő ófalu és környezete helyszín, az ezeréves Pannonhalmi Bencés Főapátság és természeti környezete helyszín, Pécs (Sopianae) ókeresztény temetője helyszín, valamint Tokaj-hegyaljai történelmi borvidék kultúrtáj helyszín esetében a kulturális örökség védelméért felelős miniszter fog dönteni [455/2017. (XII. 27.) Korm. rend. 3. § (1) bek.; 455/2017. (XII. 27.) Korm. rendelet. 2. melléklet].

 

Kinek kell megküldeni a megkeresést?

A ingatlant értékesíteni kívánó személynek az elővásárlási jog gyakorlására felhívó nyilatkozatot nem az illetékes miniszterhez, hanem az ingatlan fekvési helye szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatalnak kell postáznia. A megkeresésben azonban az illetékes minisztert kell címzettként feltüntetni, tehát csak a postai borítékon kell a kormányhivatalt feltüntetni [455/2017. (XII. 27.) Korm. rend. 3. § (2)-(3) bek.].
 

Mit jelent az elővásárlási jog?

A Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseit a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell [2013. évi V. tv. 6:226. § (3) bek.]. A Ptk. rendelkezéseire tekintettel a Vötv. szerinti megkeresésre csak akkor kerülhet sor, ha a tulajdonos a 455/2017. (XII. 27.) Korm. rendelet 1. mellékletében felsorolt ingatlant el kívánja adni, és az ingatlanra a vevő már vételi ajánlatot tett, amit a tulajdonos el is fogadott. A tulajdonos által már elfogadott vételi ajánlat (előszerződés, szerződés) hiányában az elővásárlási jogra való felhívást sem lehet megküldeni, hiszen a miniszternek nincs miről döntenie.
 

Az elfogadott vételi ajánlat (előszerződés, szerződés) nélkül nem elővásárlási jog gyakorlására való felhívásról, hanem csak a tulajdonos értékesítési ajánlatáról beszélhetünk.

A magyar állam a tulajdonos által elfogadott ajánlatban rögzített feltételek mellett, a vevőt megelőzve jogosult az ingatlan megvételére. Vagyis itt már nem kerülhet sor alkura, a magyar állam csak a vevő helyébe lép, a már a felek által rögzített feltételeket tartalmazó szerződésben [2013. évi V. tv. 6:221. § (1) bek.]. Az elővásárlási jog gyakorlása esetében az adásvételi szerződés aláírásáról a miniszter munkatársai és a tulajdonos egyeztetnek egymással. Lényeges, hogy csak a miniszteri nyilatkozat születik meg 8 napon belül, az adásvételi szerződés megkötésére valószínűleg csak ezen határidőt követően kerül sor.

 

Mit kell mellékelni a megkereséshez?

A tulajdonos vagy a képviseletében eljáró személynek a megkeresést - saját eladási ajánlataként - írásban, postai úton kell megküldenie a kormányhivatal részére.

A megkeresés tartalmi követelményei (amelyeket kötelező a megkeresésben rögzíteni) [455/2017. (XII. 27.) Korm. rend. 4. § (1) bek.; 455/2017. (XII. 27.) Korm. rendelet. 3. melléklet]:

1. A tulajdonos (eladó) és képviseletében eljáró személy adatai:
1.1. a természetes személy
a) személyazonosító adatai,
b) lakcíme, elektronikus és postai értesítési címe;
1.2. a gazdálkodó vagy egyéb szervezet
a) megnevezése,
b) székhelye,
c) képviseletében eljáró személy családi és utóneve, képviselői minősége, lakcíme, elektronikus és
postai értesítési címe.

2. Az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlanra vonatkozó adatok:
a) a település neve,
b) az ingatlan
ba) helyrajzi száma,
bb) területnagysága,
bc) művelési ága,
c) az átruházással érintett tulajdoni hányad.

3. A tulajdonos nyilatkozata arról, hogy a megkeresésben feltüntetett adatok a valóságnak megfelelnek.

A megkereséshez csatolni kell:
a) az adásvételre vonatkozó lényeges elemeket tartalmazó vételi szándéknyilatkozatot,
b) a vételi ajánlatot tett harmadik személy és a tulajdonos által jóváhagyott, az adásvételre vonatkozó lényeges elemeket tartalmazó szerződéstervezetet vagy
c) a szerződést.

 

Mennyi időn belül döntenek a megkeresésről?

A kormányhivatal vezetője köteles haladéktalanul elektronikusan, és egyidejűleg postai úton is felterjeszteni a megkeresést a miniszterhez [455/2017. (XII. 27.) Korm. rend. 3. § (4) bek.].

A miniszter az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot a megkeresésnek a kormányhivatal központi iktatórendszerében történő érkeztetését követő nyolc napon belül teszi meg, ennél rövidebb időt nem lehet a megkeresésben kikötni [455/2017. (XII. 27.) Korm. rend. 5. § (1)-(3) bek.].

Ha a miniszter a nyilatkozatra nyitva álló határidőben nem teszi meg az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot, azt az elővásárlási jog gyakorlásáról való lemondásnak kell tekinteni [455/2017. (XII. 27.) Korm. rend. 5. § (4) bek.].

Amennyiben a miniszter kiad nyilatkozatot, akkor azt a tulajdonos által megjelölt elektronikus levélcímére, valamint postai úton is megküldi [455/2017. (XII. 27.) Korm. rend. 5. § (5) bek.].