Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Rekordgyorsasággal vontak vissza egy balatonvilágosi építési engedélyt

Az utóbbi pár napban nagy publicitást kapott egy balatoni lakóépület építése. Érdekessége az ügynek, hogy egy 2018. évi kormányrendelet nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánította egy szállodafejlesztést, és egyedi építési paramétereket biztosított az ingatlanra. Pár nappal az építési engedély kiadását követően a jogszabályból törölték az ingatlant, a jogszabályváltozás azonban nem akadályozta volna az építkezést, hiszen az építési engedély már véglegessé vált. Az események gyorsan követték egymást, és a Miniszterelnökség is belépett az ügybe. A rendkívül tanulságos ügy kapcsán összefoglaltuk azt is, hogy milyen hivatalos forrásokból lehet tájékozódni, ha meg szeretnénk ismerni egy beruházás részleteit. Egy Kedves Olvasónk hívta fel a figyelmünket, hogy félrevezető, ha szállodaként hivatkozunk a tervezett épületre: az igaz, hogy szállodafejlesztésre jelölte ki a Kormány az ingatlant, de arra végül egy 92 lakásos lakóépület létesült volna.

Az egyedi építési paramétereket biztosító kormányrendelet

A 141/2018. (VII. 27.) Korm. rendelet összesen 61 nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházást tartalmazott. Szállodafejlesztésre, valamint ahhoz kapcsolódó építmények, infrastrukturális fejlesztések és kapcsolódó ingatlanfejlesztés megvalósítására irányuló beruházások között találjuk meg a cikkünkben érintett, Balatonvilágos, belterület 1392. helyrajzi számú ingatlant. A 141/2018. (VII. 27.) Korm. rendelet 2. melléklet 49. sora tartalmazza az ingatlant, amely a keresésünk szempontjából azért lényeges, mert így találhatjuk meg a projektre vonatkozó speciális szabályokat.

A nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügyek esetében egyrészt hatósági eljárási könnyítések, egyszerűsítések érvényesülnek, másrészt a Kormány – ritkábban – egyedi építési követelményeket is megállapíthat.

A hatósági eljárási könnyítésekhez tartozik például, hogy a cikkünkben érintett ingatlannál nem lehet településképi bejelentési eljárás és településképi véleményezési eljárást sem lefolytatni, vagyis Balatonvilágos Polgármestere településkép-védelmi eszközeivel nem befolyásolhatja a beruházást [141/2018. (VII. 27.) Korm. rend. 3. § (2)-(3) bek.].
 

A HÉSZ és az OTÉK előírásait is felülírták

Az ügy érdekessége, hogy az egyedi építési követelmények több mint két évvel később jelentek csak meg a jogszabályban. A 388/2020. (VIII. 7.) Korm. rendelet iktatott be egy új szakaszt, ami az ingatlanra a helyi építési szabályzattól és szabályozási tervtől ellentétes beépítést tesz lehetővé. A kormányrendelet még azt is kimondta, hogy ha az egyedi követelmény az OTÉK szabályaival ellentétes, vagy azokat korlátozza, illetve azzal össze nem egyeztethető előírást tartalmaz, akkor az OTÉK ezen rendelkezéseit nem kell alkalmazni [141/2018. (VII. 27.) Korm. rend. 6/K. § (1) bek.].

A Balatonvilágos belterület 1392 helyrajzi számú telekre meghatározott sajátos beépítési szabályok (2020.08.08. - 2021.03.22. között hatályos):
a) a beépítettség megengedett legnagyobb mértéke 30%,
b) az épületmagasság megengedett legnagyobb mértéke 16,5 méter,
c) a kialakítható telek legkisebb területe 1000 m2,
d) a zöldfelület megengedett legkisebb mértéke 40%,
e) a terepszint alatti beépítés legnagyobb mértéke 50%,
f) a szintterületi mutató nem korlátozott,
g) bármely épület által elfoglalt beépített alapterület meghaladhatja az övezetben kialakítható legkisebb telekméret és a megengedett legnagyobb beépítési százalék szorzatának kétszeresét,
h) a telken vegyes, lakó, üdülő, strand, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely rendeltetésű épületek és ezek kiszolgáló építményei elhelyezhetőek,
i) a parkolóhelyek kialakításánál az építmények és önálló rendeltetési egységek rendeltetésszerű használatához előírt, az OTÉK 4. számú melléklete szerint meghatározott számú személygépkocsi-várakozóhely legalább 30%-ának elhelyezését kell biztosítani, azzal, hogy az OTÉK 42. § (11) bekezdése ezen követelmények érvényesítése esetében is alkalmazható, mélygarázst, valamint autóbusz-várakozóhelyet nem kell biztosítani,
j) a telkek beépítési módja szabadon álló,
k) parti sétány, közhasználat céljára szolgáló strandolásra alkalmas partszakasz, közhasználat céljára szolgáló strand és különleges strandterület nem alakítható ki, illetve nem állhat fenn,
l) az építési hely az érintett ingatlanok teljes területe,
m) a telken elhelyezhető épületek és rendeltetési egységek száma nem korlátozott,
n) a közlekedési létesítmények és műtárgyak korlátozás nélkül elhelyezhetők,
o) a hatályos településrendezési eszköz szerinti szabályozási vonalat nem kell alkalmazni [141/2018. (VII. 27.) Korm. rend. 6/K. § (7) bek.].

Külön tanulmányt érdemelne, hogy a helyi építési szabályzatból milyen paraméterek maradtak meg, és mekkora épület létesülhetett volna a HÉSZ és az OTÉK előírásai, és mekkora 141/2018. (VII. 27.) Korm. rendelet alapján. Azért sem érdemes azonban ezt fejtegetnünk, mert megszületett a 136/2021. (III. 22.) Korm. rendelet.
 

Hol ismerhetjük meg a tervezett épület látványtervét?

A sajtóban több kép is megjelent a tervezett lakóépületről, egészen egyedi elnevezéseket is kapott. Érdemes tudnunk, hogy egy teljesen nyilvános felületen elméletileg bárki megtekintheti, hogy milyen „külalakja” lesz majd egy tervezett épületnek. Az https://www.e-epites.hu/etdr honlapon található „Általános tájékoztatási felület” segítségével egy adott település összes engedélyezési ügyéről és egyszerű bejelentéséről kaphatunk információkat. Itt még a helyrajzi számot sem kell ismernünk ahhoz, hogy tájékozódni tudjunk.

Az építésügyi hatóság az ÉTDR általános tájékoztatási felületén mindenki által hozzáférhető módon - személyes adatot nem tartalmazó - általános tájékoztatást ad a hatáskörébe tartozó megindult és lezárult engedélyezési eljárás következő főbb ismérveiről (az eljárás megindulását követő munkanapon)
a) a kérelmezett eljárás típusa és az eljárás megindulásának időpontja,
b) az építési tevékenységgel érintett telek címe, ennek hiányában helyrajzi száma, mezőgazdasági birtoktest esetén az ahhoz tartozó valamennyi telek helyrajzi száma,
c) az építési tevékenység tárgya,
d) az Eljárási kódex 8. mellékletben meghatározott tartalmú helyszínrajz, utcai homlokzati terv vagy látványterv [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 10. § (6) bek. a) pont].

Ide kattintva is megismerhető az ingatlanra vonatkozó hirdetményi helyszínrajz és látványterv. Az alábbi kép a látványterven található.
 

Mit tudhatunk meg az engedély kiadása után?

A hatósági döntés meghozatalát követően - szintén ÉTDR általános tájékoztatási felületén, a döntés kiadmányozását követő munkanapon – közzé kell tenni a döntés rövid tartalmát és meghozatalának időpontját, majd pedig a döntés véglegessé válásának napját [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 10. § (6) bek. b)-c) pont].

Érdekessége a balatonvilágosi ügynek, hogy a hatóság anonimizált módon még az építési engedélyt is közzétette, így azt bárki elolvashatja. Az engedély szövegének közzététele egyáltalán nem jellemző, és amint a fentiekből kiderült, ez a hatóságnak nem is kötelessége.

Az ingatlannal kapcsolatos döntésekről az e-epites.hu oldal egy másik felületén is tájékozódhatunk. A főoldalon található „Keresés helyrajz szám szerint” menüben csak a helyrajzi szám ismeretében kaphatunk találatot. Ezt mégis érdemes használni, hiszen így a közelmúltban született hatósági döntésekről is információt kaphatunk. A cikkünkben érintett ügyben az alábbiakat találjuk meg az e-epites.hu lekérdezése alapján:

Több fronton indult támadás az építési engedéllyel szemben

Valószínűleg az érintettek figyelmét elkerülte a 2020. augusztusi építési követelményekről szóló jogszabály, vagy bíztak abban, hogy a beruházás más léptékben fog megvalósulni, de a beruházás miatt csak az építési engedély kiadását követően indult meg a már sajtóban is követhető „teljespályás letámadás”. Azért használtam ezt a kifejezést, mert a publikációk szerint a közigazgatási bírósági felülvizsgálat mellett a jogszabályt is támadták az érintettek, és online petíció is indult. Lényeges itt is felhívnunk arra a figyelmet, hogy 2020 márciusa óta már nem lehet fellebbezni az építési engedélyekkel szemben, így a balatonvilágosi beruházás is megkezdődhetett (volna) 2021. március 8-a után.

Az is megjelent, hogy az Önkormányzat az Alkotmánybíróságon is eljárást indított. Erre az eljárás jelenlegi stádiumában szerintem még nincs érdemi lehetőség, kizárólag kezdeményezhetik a törvényszék előtti eljárásban a bírói egyedi normakontrollt.
 

Csak az építési engedély véglegessége után módosultak az építési követelmények

A kihirdetett jogszabályt csak a jogalkotó tudja rövid úton megváltoztatni, azonban viszonylag kicsi az esély arra, hogy egy építési ügyben a Kormány az érintettek panaszára változtasson a követelményeken. Ebben az ügyben azonban ez is megtörtént, bekövetkezett a jogszabály módosítása: a 136/2021. (III. 22.) Korm. rendelet alapjaiban változtatta meg az ingatlan beépíthetőségének paramétereit.

Azért nem azt írtam, hogy a Kormány döntése a beruházás feltételeit változtatta meg, mivel az egyedi követelmények eltörlése már az építési engedély véglegessé válását követően született meg. Vagyis hiába nincsenek már a HÉSZ és az OTÉK előírásainál lényegesen kedvezőbb beépítési feltételek, az építési engedélynek megfelelő épületet a kormányrendelet ellenére is meg lehetett (volna) valósítani.
 

A Miniszterelnökség is belépett az ügybe

A legfrissebb hírek alapján a beruházást újabb, akár már végzetesnek tűnő csapás is érte: a Miniszterelnökség megsemmisítette az építési engedélyt.

Az eljárt építésügyi hatóság felügyeleti szerve a Miniszterelnökség. A vonatkozó jogszabályi rendelkezés alapján a felügyeleti szerv hivatalból megvizsgálhatja az ügyben eljáró hatóság eljárását, illetve döntését, és ennek alapján megteszi a szükséges intézkedést a jogszabálysértő mulasztás felszámolására, illetve gyakorolja a felügyeleti jogköreit [2016. évi CL. tv. 121. § (1) bek.]. Ha a hatóság döntése jogszabályt sért, a felügyeleti szerv legfeljebb egy ízben azt megváltoztatja vagy megsemmisíti, és szükség esetén a döntést hozó hatóságot új eljárásra utasítja [2016. évi CL. tv. 121. § (2) bek.].

A hirado.hu oldalon is olvasható hír szerint a Miniszterelnökség a Balatonvilágos, Csokonai Mihály u. 1392 hrsz. alatti ingatlanra tervezett lakóépületre kiadott építési engedélyt megsemmisítette, és új eljárás lefolytatására utasította a Somogy Megyei Kormányhivatalt.

Felhívom arra a figyelmet, hogy a Miniszterelnökség közleményében azért még bizonyos fokú „óvatosság” felfedezhető. A közlemény csak azt írta, hogy a döntése értelmében a tervezett építkezés nem kezdhető meg. Az, hogy az építkezés nem kezdhető meg, annak az az oka, hogy a végleges építési engedélyt – valószínűsíthetően az építési napló megnyitása előtt – megsemmisítették, tehát nincs a kivitelezésnek meg a jogi, hatósági előfeltétele.

Azt azonban nem szabad elfelejteni, hogy a beruházónak már volt végleges építési engedélye, ráadásul a számára kedvezőbb jogszabályi környezetben, ezért – ha az építtető nem áll el a beruházási szándékától – szerintem még további jogi csaták várhatóak az ügyben.