Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások megvalósításának gyorsításáról és egyszerűsítéséről szóló 2006. évi LIII. törvény (Ngtv.) tartalmazza a kiemelten közérdekű beruházásokra vonatkozó speciális szabályokat. Az eljárási szabályok döntően a kiemelet jelentőségű ügyek előírásai, főként a kivitelezés tekintetében lehet (kell) egyedi rendelkezéseket alkalmazni.

Az Építési törvény (Étv.) és az OTÉK számos olyan fogalmat határoz meg, amelyek az építési telekhez kapcsolódik. Kizárólag a jogszabályi előírásoknak megfelelő építési teleken lehet épületet elhelyezni.

Mielőtt megvásároljuk a telket, nemcsak a környéket, a közlekedési lehetőségeket vagy éppen a szomszédokat kell alaposan feltérképeznünk, hanem azt is, hogy a telekre egyáltalán felépíthető-e a kívánt épület. Ha az adott ingatlan erre nem alkalmas, még lehetőségünk van – ha ezt a körülmények lehetővé teszik – telekalakítási engedéllyel létrehozni a megfelelő területet. A telekalakítási eljárás szabályozása jelentősen módosult 2010. január 1-jétől (hiszen ezt követően a földhivatalok végzik a telekalakítási engedélyre irányuló kérelmet elbírálását), illetve 2013. január 1-jétől.

Az építésügyi hatósági eljárások szabályait az Eljárási kódexnek nevezett jogszabály tartalmazza. 1997 és 2007 között ugyanaz a jogszabály – természetesen esetenként módosításokkal – határozta meg az építési engedélyezés szabályait. 2007 óta azonban már a harmadik, teljesen új jogszabállyal kellett megismerkedniük az építőknek, építtetőknek és a hatóságoknak.

A jelenleg hatályos Eljárási kódex (312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet) alapvetően változtatta meg az építésügyi hatósági eljárások 2012. év előtti szabályait, továbbá a hatályos építésügyi engedélyezési és építésfelügyeleti szabályokat összefoglalóan, egységes formátumban tartalmazza. Az Eljárási kódexet gyakran Engedélyezési kódexnek is szokták nevezni.

Az Eljárási kódex (312/2012. (XI. 8.) Korm. rend.) alapján négyféle típusú eljárás jelenik meg az építkezéseknél. 2016. január 1. napjától megjelent a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építésére vonatkozó egyszerű bejelentés is, amelynek előírásait a 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendeletben találhatjuk meg.

A lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről és az egyes építésügyi tárgyú rendeletek módosításáról szóló 456/2015 (XII. 29.) Korm. rendelet nemcsak a bejelentés intézményét hozta vissza az építésügyi engedélyezés szabályai közé, hanem egyéb építésügyi jogszabályok módosításával más szemléletmódot, illetve megközelítést emelt be az építési folyamatok kontrollálásába. A tájékoztató a felmerülő gyakorlati kérdésekkel, és az azokra adott válaszokkal folyamatosan frissül. Az egyszerű bejelentésre vonatkozó előírások 2016. május 13-i és június 14-i hatállyal változtak, és július 1. napjától egy új rendszerben történik az egyszerű bejelentés. Jelen tájékoztató a június 30. napjáig megtett bejelentésekre vonatkozó előírásokat tartalmazza.

Az egyszerű bejelentésre vonatkozó előírások 2016. május 13-i és június 14-i hatállyal változtak, és július 1. napjától egy új rendszerben történik az egyszerű bejelentés. Jelen tájékoztató a július 1. napja és 2016. december 31. napja között megtett bejelentésekre vonatkozó előírásokat tartalmazza.

Az egyszerű bejelentésre vonatkozó előírások a bevezetését követően több alkalommal is változtak. Attól függ, hogy melyik időállapot szerinti rendelkezéseket kell alkalmazni, hogy mikor történt meg az egyszerű bejelentés, és ennek megfelelő időállapotú tájékoztatót olvassák el. Jelen tájékoztató a 2017. január 1. napját követően megtett bejelentésekre vonatkozó előírásokat tartalmazza, a 2017. április 27-étől és a 2019. július 16-ától hatályos változásokkal.

Az egyszerű bejelentésre főszabály szerint azon előírásokat kell alkalmazni, amelyek a bejelentés időpontjában voltak hatályosak. Jelen tájékoztató a 2019. október 24. napját követően megtett bejelentésekre vonatkozó előírásokat tartalmazza.

Az egyszerű bejelentésre azon előírásokat kell alkalmazni, amelyek a bejelentés időpontjában voltak hatályosak. Jelen tájékoztató a 2021. január 1. napját követően megtett bejelentésekre, illetve kérelmezett hatósági bizonyítványokra vonatkozó előírásokat tartalmazza. A szövegben több résznél feltüntetjük a "Lakóépület építésének, bővítésének egyszerű bejelentése (2021-2023.) - Gyakran Ismételt Kérdések" elnevezésű segédanyagban található kérdések példáit. A jogszabály szövegét több helyen táblázatokkal próbáljuk áttekinthetőbbé tenni.

Az ÉTDR az a felület, amelyet minden építtetőnek meg kell ismernie, ha engedélyezési eljárást kíván indítani. Fontos tudni, hogy 2018. január 1. napjától csak az ÉTDR rendszer használatával, illetve személyesen, elektronikus adathordozón benyújtott elektronikus levelében (az ÉTDR által biztosított elektronikus formanyomtatvány segítségével) lehetséges beadni építésügyi kérelmet. Az alábbiakban összefoglaljuk az engedély iránti kérelem benyújtásának közös szabályait.

Az ÉTDR használata során számtalan gyakorlati kérdés merül fel. Ez az összeállítás ezen kérdésekre próbál választ adni az ügyfelek részére.

Az építtető 2013. január 1-jétől az engedélyezési eljárás megindítása előtt is „igénybe veheti” az építésügyi hatóság szakmai tudását. Az engedély benyújtása előtt már - a korábbi nem hivatalos egyeztetések helyett – a hatóság és az építtető jogszabályban rögzített eljárási előírások mellett kérheti a hatóság szakmai nyilatkozatát. 2016. január 1. napjától közel fél évig az építésfelügyeleti hatósághoz is lehetett fordulni.

Az egyes építésügyi engedélyezési eljárásoknak vannak olyan közös szabályaik, amelyeket a kérelemtől függetlenül valamennyi engedélytípusnál alkalmazni kell. Akár bontani, akár építeni szeretnék, azonosak például a kérelem benyújtásának és elbírálásának szabályai. Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az építésügyi engedélyezési eljárásokban is érvényesülnek az általános közigazgatási rendtartásról (2016. évi CL törvény, Ákr.) rendelkezései például a hiánypótlás vagy az eljárás felfüggesztésének körében.

A helyszíni szemle tartásával tud ténylegesen meggyőződni arról a hatóság, hogy az ingatlanon milyen építmények találhatók, és ott milyen építési tevékenység folyik. Az építtető pedig a helyszíni szemle garanciális szabályainak alkalmazásával tudja minden kétséget kizáróan igazolni, hogy az ingatlan körülményei, állapota lehetővé teszik az általa kérelmezett engedély kiadását, illetve, hogy érvényesíteni tudja ügyféli jogait. A helyszíni szemlére vonatkozó rendelkezések az Ákr. hatályba lépésével, 2018. január 1. napjától módosultak.

Az ügyfél fogalmának konkrét meghatározásának hiánya, illetve a kötelező ügyféli kör szűkítése az építésügyi eljárásokban komoly fejtörést okoz a hatósági ügyintézőnek és az eljárás egyéb szereplőinek is. Az ügyfél kiemelten fontos az eljárásban, hiszen egyebek mellett fellebbezhet az engedély kiadása ellen, ezért abszolút nem mellékes, hogy valaki élhet-e az ügyféli jogokkal. Az ügyfél fogalmának és jogosultságainak meghatározása gyökeresen megváltozott 2013. január 1-jétől.

Az építésügyi hatósági eljárások szakhatóságok közreműködése mellett zajlanak. A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet határozza meg, hogy milyen kérdéskörben, melyik szakhatóságot kell megkeresnie ahhoz az építésügyi hatóságnak, hogy megalapozott döntést hozzon. A szakhatósági eljárásokra az Eljárási kódex részletes szabályokat rögzít.

A bizonyítás minden eljárásjog releváns kérdése. A közigazgatási jog egyik prominens ágazataként az építésügyi igazgatás is sajátos, az általánostól eltérő szabályozással rendelkezik.

Az ügyfél mellett az építési jogosultság volt a másik olyan fogalom, amely sok vitára ad okot a 2013. évi változások közül. Az építési jogosultság igazolása nélkül 2012-ben még építési és fennmaradási engedélyt sem lehetett kapni, így ennek tisztázása elengedhetetlen volt. Az építési jogosultságra vonatkozó szabályokat a jogalkotó 2013. január 1-jétől teljes egészében eltörölte, amely számos vitát és peres eljárást generálhat. Arra a kérdésre, hogy a jelenlegi jogszabályok alapján lehet-e más telkére, a tulajdonos beleegyezése nélkül építkezni, a rövid válasz az, hogy: nem. A kérdés megválaszolása azonban nem ennyire egyértelmű, és főleg nem teljesen megnyugtató a helyzet az ingatlantulajdonosok részére.