Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Az építkezéseknél gyakori probléma, hogy a kivitelezés során el kell térni a jogerős építési engedélyezési tervdokumentációtól. Ennek többféle oka lehet, egészen az anyagi indokoktól, a kivitelező, vagy az építés egyéb szereplőinek felületesebb munkavégzésén át az építtető igényeinek megváltozásáig. A gyakorlati példákat tekintve meg kell állapítsuk, hogy a magyarországi építkezések döntő többségében mindig van valamilyen eltérés az építési engedélyezési tervtől.

Az engedélyezési eljárás során a dokumentációknak is rendelkezésre kell állniuk, ezért a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet határozza meg, hogy az építészeti-műszaki dokumentációnak milyen iratokat kell kötelezően tartalmaznia. Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárások lefolytatásához elengedhetetlen a meghatározott összetételű és műszaki tartalmú, elektronikus formában előállított építészeti-műszaki dokumentáció.

Használatbavételi engedély szükséges ahhoz, hogy a befejezett épületet használatba vehesse a tulajdonosa, azonban 2013. január 1-jétől, 2016. január 1-jétől, illetve 2016. október 14. napjától is jelentősen csökkent a használatbavételi engedélyhez kötött tevékenységek köre. A legtöbb esetben elegendő az ún. használatbavételi tudomásulvételi eljárás lefolytatása.

A korábbi jogszabályok alapján a bontási tevékenység is engedélyhez vagy bejelentéshez kötött volt, de 2013. január 1-jétől a bontási engedélyhez kötött épületek köre jelentősen szűkült, és a jogalkotó bevezette a bontási tudomásulvételi eljárást. A bontási tudomásulvételi eljárás azonban 2016. június 14. napjával megszűnt, és a bontási engedély előírásai is változtak.

Az engedélyezési eljárásban és a kivitelezés során megállapítható jogutódlás szabályai is átalakultak 2013. január 1-jétől. Az Engedélyezési kódex (vagy Eljárási kódex) külön tudomásulvételi eljárást vezetett be. Jogutódlás esetében a jogerős határozatban, végzésben megállapított kötelezettség vagy jogosultság a jogutódot terheli, illetve illeti meg.

A használatbavételi engedélyhez kötött tevékenységek köre jelentősen csökkent 2013. január 1-jétől. Főszabály szerint az elkészült épület használatbavételéhez tudomásulvételi eljárást kell lefolytatni. A tudomásulvételhez kapcsolódó részletes eljárási szabályok meghatározására döntően 2013. október 1-jei hatállyal került sor.

Az építésügyi hatóság elfogadhatja a veszélyhelyzet esetén végzett építési tevékenységet fennmaradási engedélyezési eljárás és – ami még fontosabb – építésügyi bírság kiszabása nélkül.

A bontási tudomásulvételi eljárás (a korábbi bejelentési eljárást felváltva) a nem engedélyköteles, de az előzetes hatósági kontroll alá tartozó bontási tevékenységeket érinti. 2013-tól az építésfelügyeleti hatóság hatáskörébe tartozik az eljárás. A 156/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet 2016. június 14-i hatállyal megszüntette ezt az eljárási formát, ezért az alábbi tájékoztató a 2016. június 13-ig megindított eljárások szabályait tartalmazza.

Az OTÉK IV. Fejezetében foglalt előírásoktól való eltérés lehetőségét már a 2009. évi Eljárási kódexben megtalálhattuk. A 2013. január 1-jétől hatályos jogszabály azonban új engedélyezési eljárásként és részletes szabályrendszerrel határozza meg az országos építési követelményektől való eltérés engedélyezését.

 Az Illetéktörvény (1990. évi XCIII. tv., Itv.) Mellékletének XV. fejezete tartalmazza az építésügyi és az építésfelügyeleti hatósági eljárás illetékét. A fizetendő illetékek összegét az alábbi táblázatokból ismerhetik meg. 

Az Építési törvényt módosító 2012. évi CLVII. törvény vállalkozott arra, hogy meghatározza pontosan, hogy mit kell szabálytalan építési tevékenységnek minősíteni. Korábban a fennmaradási engedélyezési eljárás szabályainál volt meghatározva az engedély nélküli vagy attól eltérő építés jogkövetkezménye, azonban a jogszabályok az építkezés szereplőinek jogosultságával és a tevékenységük minőségével kapcsolatos fogalmi elemeket nem tartalmaztak. A szabálytalan építési tevékenységek fogalmát a 2013. január 1-jét követően indult eljárásokban kell alkalmazni. 2016. január 1. napjától az egyszerű bejelentés nélkül vagy ettől eltérő építési tevékenység is jogszerűtlennek minősül.

2013. január 1-ig a fennmaradási engedélyezési eljárás szabályainál volt meghatározva az engedély nélküli vagy attól eltérő építés jogkövetkezménye. A 2012. évi CLVII. törvény a szankciórendszer szabályait is jelentősen átalakította. Az alábbi tájékoztatóból megtudhatja, hogy az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóság milyen esetekben és milyen jogszabályi feltételek betartása mellett alkalmazhat szankciókat a szabálytalan építkezések kapcsán.

Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendeletet az építésügy minden szereplőjének érdemes ismernie, hiszen a fennmaradási engedély főszabály szerint csak ezen bírság megfizetése mellett szerezhető meg. Az építésügyi bírság kiszámításának szabályaiban legutóbb 2015. március 12. és 2016. január 1. napján következtek be lényeges változások.

Ha építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően építkeztünk, akkor az épületet csak úgy használhatjuk, ha arra fennmaradási engedélyt kapunk. Fennmaradási engedély nélkül jogilag nem létezik a szabálytalanul létrehozott épület sem, így az ingatlan-nyilvántartási térképen sem tüntethető fel. Az olyan ingatlannak, amely jogilag nem létezik, lényegesen kisebb az értéke, mint a legálisan létrehozott vagy legalizált épületnek.

Az építésfelügyeletet hajlamosak vagyunk összekeverni az építésügyi hatósággal, pedig egymástól nagyon eltérő szervekről van szó. Az építésfelügyelet feladatai alapján kaphatná akár a „hatósági műszaki ellenőr” elnevezést is, hiszen az építkezés minőségét ellenőrzi, ezzel az építtető (mint fogyasztó) érdekeit is képviseli a kivitelezővel szemben.

Az építésfelügyeleti hatóság ellenőrzései alapján egyebek mellett leállíthatja a kivitelezést és akár építésfelügyeleti bírságot is megállapíthat.

Az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság 2013. január 1-jétől részletesen szabályozott, és a korábbitól eltérő esetekben is elrendelhet kerítéssel és támfallal kapcsolatos építési tevékenységet az építtetővel, az érintett telek vagy épület tulajdonosával szemben. Az új rendeletben már szerepelnek azok a szempontok is, amelyeket a hatóságoknak a kötelezési eljárásban figyelembe kell venniük, ezáltal az eljárások kiszámíthatóbbá válnak az érintettek részére. Ezt az eljárást nem szabad összekeverni a polgármester által elrendelhető településképi kötelezéssel.

Az elsőfokú építésügyi és építésfelügyeleti hatósági döntéssel szemben az ügyfél fellebbezést terjeszthet elő. Fontos tudni, hogy 2013. január 1-jétől az általános, a Ket. szerinti szabályoktól eltérő számos jelentős módosítás következett be az építésügyi és építésfelügyeleti fellebbezési eljárásra vonatkozó rendelkezésekben. Az alábbiakban az alkalmazandó Ket., az Építési törvény (Étv.) és az Eljárási kódex előírásait egységesen közöljük.

Tény, állapot, egyéb adat igazolása céljából a tervezés elősegítése, megalapozottsága érdekében, vagy az ingatlan adataiban bekövetkezett változásnak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetéséhez hatósági bizonyítványt kell beszerezni. A használatbavétel tudomásulvételének igazolására is a hatósági bizonyítvány szolgál. Az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság mellett 2020. március 18. napjától már a polgármester is rendelkezik hatósági bizonyítvány kiállítására vonatkozó hatáskörrel. Az alábbi összefoglaló a 2020. június 18-i módosításokat is tartalmazza.