Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Az engedély nélkül, vagy bejelentés után végezhető - jogszabályban külön meghatározott építési tevékenységek kivételével - az épületek létesítését, bővítését csak végleges építési engedély alapján lehet megkezdeni. Az alábbiakban az építési engedélyezési eljárásra vonatkozó jogszabályi rendelkezések ismerhetők meg. Az összefoglaló tartalmazza egyebek mellett, hogy mit kell mellékelni az engedély iránti kérelemhez, mikor kezdhetők meg a munkálatokat, és meddig lehet elhalasztani a kezdést.

2013. január 1-jével a külön elvi engedélyezési eljárás megszűnt. Az elvi engedélyek helyett az önkormányzatok kötelező tájékoztatás adási és konzultációs szolgáltatást nyújtanak, amelyek - az elvi engedélyekhez hasonlóan - a tényleges engedélyezési eljárást megelőzően tisztázza, hogy bizonyos műszaki megoldások vagy feltételek mellett kapunk-e építési engedélyt. Az elvi engedély óriási előnye volt, hogy az abban foglaltak meghatározott időtartamon belül kötelezőek a közreműködő építésügyi hatóság és a szakhatóságok részére. Jelen leírás a még 2012. évben indult elvi engedélyezési eljárásokban érvényesülő szabályokat mutatja be.

A bejelentési eljárás jól szemlélteti a jogalkotó azon akaratát, hogy a kevésbé jelentős építések esetében az előzetes engedélyezés helyett utólagos kontrollt gyakoroljon a hatóság. A bejelentési eljárás szabályai 2010. május 28-ai hatállyal jelentősen módosultak. Az építtetők bontási, építési vagy használatbavételi bejelentést kötelesek tenni. Az építtetőnek kiemelten fontos érdeke, hogy a bejelentési eljárás szabályait ismerje, hiszen itt előfordulhat, hogy a hatóság olyan építményt bontat le, amiről az építtető úgy gondolta, hogy szabályosan készült el. 2013. január 1-jétől a bejelentési eljárás megszűnt, ezért az alábbiakban a 2012. december 31. napjáig indult eljárások szabályai ismerhetők meg. Nagyon fontos, hogy a jelenleg is hatályos településképi bejelentési eljárás nem azonos a megszüntetett bejelentési eljárással.

2013 előtt azon kellett elgondolkodni, hogy egy építkezéshez építési engedélyt kell kérnünk vagy bejelentést kell tenni, vagy esetleg egyikre sincs szükség. 2013. január 1-jétől pár évig ismét csak két kategória volt: az engedélyhez kötött és az e nélkül végezhető tevékenységek. Az engedély nélkül végezhető tevékenységek listája a 2015. évben több alkalommal, illetve 2016. január 1. napjától is módosult, valamint a legtöbb lakóépület megépítéséhez, bővítéséhez már csak az ún. egyszerű bejelentést kell megtenni. Lényeges, hogy 2017. január 1. napjától az engedélyhez kötött építési tevékenységek köre jelentősen csökkent, illetve 2022 januárjától – az épület térfogatának fogalma miatt – több építési tevékenységet új szabályoknak megfelelően kell már besorolni.

A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. számú mellékletében találhatjuk meg az építési engedély nélkül végezhető tevékenységek listáját. Az alábbi cikkben a hatályos felsorolást találhatja meg, úgy, hogy jelezzük a 2013 óta bekövetkezett változásokat is. Ha kíváncsi, hogy mit építhet építési engedély nélkül, azt a cikk táblázatában megtalálhatja. A táblázat aktualizálva van, és magyarázatokkal is elláttuk.

Az építkezéseknél gyakori probléma, hogy a kivitelezés során el kell térni a jogerős építési engedélyezési tervdokumentációtól. Ennek többféle oka lehet, egészen az anyagi indokoktól, a kivitelező, vagy az építés egyéb szereplőinek felületesebb munkavégzésén át az építtető igényeinek megváltozásáig. A gyakorlati példákat tekintve meg kell állapítsuk, hogy a magyarországi építkezések döntő többségében mindig van valamilyen eltérés az építési engedélyezési tervtől.

Az engedélyezési eljárás során a dokumentációknak is rendelkezésre kell állniuk, ezért a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet határozza meg, hogy az építészeti-műszaki dokumentációnak milyen iratokat kell kötelezően tartalmaznia. Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárások lefolytatásához elengedhetetlen a meghatározott összetételű és műszaki tartalmú, elektronikus formában előállított építészeti-műszaki dokumentáció.

Használatbavételi engedély szükséges ahhoz, hogy a befejezett épületet használatba vehesse a tulajdonosa, azonban 2013. január 1-jétől, 2016. január 1-jétől, illetve 2016. október 14. napjától is jelentősen csökkent a használatbavételi engedélyhez kötött tevékenységek köre. A legtöbb esetben elegendő az ún. használatbavételi tudomásulvételi eljárás lefolytatása.

A korábbi jogszabályok alapján a bontási tevékenység is engedélyhez vagy bejelentéshez kötött volt, de 2013. január 1-jétől a bontási engedélyhez kötött épületek köre jelentősen szűkült, és a jogalkotó bevezette a bontási tudomásulvételi eljárást. A bontási tudomásulvételi eljárás azonban 2016. június 14. napjával megszűnt, és a bontási engedély előírásai is változtak.

Az engedélyezési eljárásban és a kivitelezés során megállapítható jogutódlás szabályai is átalakultak 2013. január 1-jétől. Az Engedélyezési kódex (vagy Eljárási kódex) külön tudomásulvételi eljárást vezetett be. Jogutódlás esetében a jogerős határozatban, végzésben megállapított kötelezettség vagy jogosultság a jogutódot terheli, illetve illeti meg.

A használatbavételi engedélyhez kötött tevékenységek köre jelentősen csökkent 2013. január 1-jétől. Főszabály szerint az elkészült épület használatbavételéhez tudomásulvételi eljárást kell lefolytatni. A tudomásulvételhez kapcsolódó részletes eljárási szabályok meghatározására döntően 2013. október 1-jei hatállyal került sor.

Az Eljárási kódex veszélyhelyzetben végzett építési tevékenységekre speciális előírásokat állapít meg. Az építésügyi hatóság veszélyhelyzet esetén fennmaradási engedélyezési eljárás és – ami az építtetők számára még fontosabb – építésügyi bírság kiszabása nélkül „engedélyezi” a már elkészült bontásokat, karbantartásokat. A tudomásulvételi eljárás nem csak a Kormány által kihirdetett veszélyhelyzetek esetében kezdeményezhető.

A bontási tudomásulvételi eljárás (a korábbi bejelentési eljárást felváltva) a nem engedélyköteles, de az előzetes hatósági kontroll alá tartozó bontási tevékenységeket érinti. 2013-tól az építésfelügyeleti hatóság hatáskörébe tartozik az eljárás. A 156/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet 2016. június 14-i hatállyal megszüntette ezt az eljárási formát, ezért az alábbi tájékoztató a 2016. június 13-ig megindított eljárások szabályait tartalmazza.

Az OTÉK IV. Fejezetében foglalt előírásoktól való eltérés lehetőségét már a 2009. évi Eljárási kódexben megtalálhattuk. A 2013. január 1-jétől hatályos jogszabály azonban új engedélyezési eljárásként és részletes szabályrendszerrel határozza meg az országos építési követelményektől való eltérés engedélyezését.

 Az Illetéktörvény (1990. évi XCIII. tv., Itv.) Mellékletének XV. fejezete tartalmazza az építésügyi és az építésfelügyeleti hatósági eljárás illetékét. A fizetendő illetékek összegét az alábbi táblázatokból ismerhetik meg. 

Az Építési törvényt módosító 2012. évi CLVII. törvény vállalkozott arra, hogy meghatározza pontosan, hogy mit kell szabálytalan építési tevékenységnek minősíteni. Korábban a fennmaradási engedélyezési eljárás szabályainál volt meghatározva az engedély nélküli vagy attól eltérő építés jogkövetkezménye, azonban a jogszabályok az építkezés szereplőinek jogosultságával és a tevékenységük minőségével kapcsolatos fogalmi elemeket nem tartalmaztak. A szabálytalan építési tevékenységek fogalmát a 2013. január 1-jét követően indult eljárásokban kell alkalmazni. 2016. január 1. napjától az egyszerű bejelentés nélkül vagy ettől eltérő építési tevékenység is jogszerűtlennek minősül.

2013. január 1-ig a fennmaradási engedélyezési eljárás szabályainál volt meghatározva az engedély nélküli vagy attól eltérő építés jogkövetkezménye. A 2012. évi CLVII. törvény a szankciórendszer szabályait is jelentősen átalakította. Az alábbi tájékoztatóból megtudhatja, hogy az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóság milyen esetekben és milyen jogszabályi feltételek betartása mellett alkalmazhat szankciókat a szabálytalan építkezések kapcsán.

Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendeletet az építésügy minden szereplőjének érdemes ismernie, hiszen a fennmaradási engedély főszabály szerint csak ezen bírság megfizetése mellett szerezhető meg. Az építésügyi bírság kiszámításának szabályaiban legutóbb 2022. január 11-én és 2023. szeptember 1. napján következtek be lényeges változások.

Ha építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően építkeztünk, akkor az épületet csak úgy használhatjuk, ha arra fennmaradási engedélyt kapunk. Fennmaradási engedély nélkül jogilag nem létezik a szabálytalanul létrehozott épület sem, így az ingatlan-nyilvántartási térképen sem tüntethető fel. Az olyan ingatlannak, amely jogilag nem létezik, lényegesen kisebb az értéke, mint a legálisan létrehozott vagy legalizált épületnek.

Az építésfelügyeletet hajlamosak vagyunk összekeverni az építésügyi hatósággal, pedig egymástól nagyon eltérő szervekről van szó. Az építésfelügyelet feladatai alapján kaphatná akár a „hatósági műszaki ellenőr” elnevezést is, hiszen az építkezés minőségét ellenőrzi, ezzel az építtető (mint fogyasztó) érdekeit is képviseli a kivitelezővel szemben.