Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Kivitelezői nyilatkozat nélkül is megszerezhető a használatbavételi engedély, a hatósági bizonyítvány?

Az egyszerű bejelentéses lakóépületek elkészültét követően az építésfelügyeleti hatóságtól hatósági bizonyítványt kell kérni, míg az építési engedélynek megfelelő épületekre az építésügyi hatóság használatbavételi engedélyt ad ki, vagy a használatbavételt tudomásul veszi. Mindhárom esetben a hatóság döntéséhez szükséges a fővállalkozó kivitelező által tett, a Kivitelezési kódex 14. §-a szerinti tartalmú nyilatkozat. A kivitelezői nyilatkozat azonban nem szokott megszületni, ha a megrendelő és a fővállalkozó kivitelező között valamilyen vita van. Ha a megrendelő szerint hibás a teljesítés, vagy a kivitelező szerint nem kapta meg a neki járó vállalkozói díjat, akkor a kivitelezői nyilatkozat a hatósági eljárásokban hiányozni fog. A Kúria a közelmúltban döntött arról, hogy a kivitelezői nyilatkozat hiányát a hatóságoknak hogyan kell értékelniük. A precedens értékű döntés valószínűleg meg fogja változtatni a hatósági és a bírósági gyakorlatot is.

A használatbavételnek már 2021 októbere óta nem feltétele a munkaterület visszaadása

Az épületek használatbavételéhez szükséges hatósági eljárások során a fővállalkozó kivitelezőknek aktívan kell közreműködniük. A használatbavételi engedély iránti kérelemhez 2021. október 24. napjáig mellékelni kellett annak igazolását, hogy a fővállalkozó kivitelező – az építési naplóban felvett jegyzőkönyv szerint – visszaadta az építtetőnek az építési munkaterületet. Ez a kötelezettség már megszűnt, az építési munkaterület visszaadása 2021 októbere óta már nem feltétele a használatbavételi engedélynek [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (2) bek. g) pont; 244/2019. (X. 22.) Korm. rend. 13. § b) pont].

A 244/2019. (X. 22.) Korm. rendelet által bevezetett módosítás indokolása az alábbiakat tartalmazza: „A felek sok esetben visszaéltek az építési munkaterület visszaadásához kapcsolódó rendelkezésekkel, kikényszerítve ezzel az általuk sérelmezett problémás helyzet megoldását. Ezért a tervezet lehetővé teszi, hogy az építési munkaterület visszaadása nélkül […] az építtető megszerezhesse a használatbavételi engedélyt, a használatbavétel tudomásulvételét vagy a hatósági bizonyítványt.” 

A jogalkotó a módosítással egyértelműen azt akarta elérni, hogy az igényét érvényesíteni kívánó vállalkozó ne "ejthesse túszul" a munkaterületet vélt vagy valós anyagi követeléseinek érvényesítése érdekében. A nem rendeltetésszerű joggyakorlás elkerülése érdekében született meg a 2019. október 24-i jogszabálymódosítás, amely a hatósági bizonyítványra és a tudomásulvételi eljárásra is kiterjedt.
 

2021-től egyes esetekben már jogszerűen pótolható a hiányzó fővállalkozó kivitelezői nyilatkozat

A fővállalkozói kivitelezői nyilatkozat a hatóság számára egy bizonyíték, amivel a fővállalkozó kivitelező egyebek mellett rögzíti, hogy az engedélyeknek, dokumentációknak, valamint az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályoknak és szakmai követelményeknek megfelelően zajlott le az építkezés, és a szakszerű munka eredményeképpen az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 14. §].

2021. január 1-jétől az Eljárási kódex kifejezetten lehetővé teszi a kivitelezői nyilatkozat pótlását, de csak két esetben:
1) a lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező építmény esetében,
2) a fővállalkozó kivitelező halála vagy megszűnése esetében [700/2020. (XII. 29.) Korm. rend. 14. §, 15. §, 19. §, 20. §, 21. §; 312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (8) bek. c)- d) pontok, 40. § (2) bek. f) pont, 54. § (1a) és (9) bek.].

A 2021. január 1. napjától hatályos előírásokról szóló részletes tájékoztatást lásd: Jogszerűen pótolható a hiányzó fővállalkozó kivitelezői nyilatkozat
 

A Kúria precedens értékű döntése

Látható, hogy az Eljárási kódex hatályos előírásai szerint akkor pótolható műszaki szakértői nyilatkozattal a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata, ha a nevesített okok (lejárt hatályú engedély, megszűnés vagy halál) fennállnak. Ha egyéb jogvita vagy rosszhiszemű cselekmény alapján a fővállalkozó kivitelező ezt egész egyszerűen nem adja ki, úgy a kivitelezői nyilatkozat nem cserélhető le szakértői nyilatkozattal. Itt a vitás helyzetet a vonatkozó polgári jogi előírások alapján sajnos előbb rendezni szükséges az építtető és a fővállalkozó kivitelező között. Az ún. jognyilatkozat pótló perek akár évekig is elhúzódhatnak, ezért sok esetben ez nem jelent érdemi és hatékony alternatívát a használatbavételi engedély megszerzésére.

A közelmúltban megszületett azonban egy olyan Kúria döntés - majd ezt követően már egy törvényszéki ítélet is -, amely bizonyos körülmények között lehetőséget ad akkor is a használatbavételi engedély megszerzésére, ha a kivitelezői nyilatkozat nem áll az építtető rendelkezésére.

A Dr. Jámbor Attila Ügyvédi Iroda praxisába tartozó ügyben született bírósági döntéseket az alábbi konferencia és webinárium keretében fogjuk részletesen bemutatni (program és részvételi feltételek a plakátra kattintva olvashatók):