Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK)

A településrendezés gyakorlati részleteit is érintő egyik legfontosabb kormányrendelet az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK). A jogszabályi hierarchia szerint tehát a magasabb rendű jogszabály, az Étv., mint törvény, majd az OTÉK, mint kormányrendelet a következő alapvető településrendezést érintő jogszabály. A Kormány az Étv.-ben foglalt felhatalmazás alapján alkotta meg azokat az országos érvényű településrendezési és építési követelményeket, melyek mindenkire nézve kötelező érvényűek [1997. évi LXXVIII. tv. 62. § (1) bek.].

Az OTÉK módosításainak felsorolását ide kattintva ismerheti meg (2.2. pont).

Az OTÉK tartalmilag több fejezetre tagolódik, mely a települések léptékétől, egészen az épületszerkezetig gyűjti csokorba a jogszabályi követelményeket, rendelkezéseket.

Az OTÉK öt nagy fejezetre osztható kormányrendelet:
I.     fejezet- Általános rendelkezések
II.   fejezet- Településrendezési követelmények
III. fejezet- Építmények elhelyezése
IV. fejezet- Építmények létesítési előírásai
V.   fejezet- Vegyes és záró rendelkezések

Az első fejezetek szólnak a településrendezésről és településtervezésről. Ezen rendelkezések és előírások nélkülözhetetlenek a szakterülettel kapcsolatba kerülők számára.

1.
Általános rendelkezések

Az OTÉK-ban megfogalmazott rendelkezéseket alkalmazni kell a településrendezéstől kezdve az egyes építmények elhelyezéséig, kivitelezéséig, tehát mondhatjuk, ahogy az Étv. mellett az OTÉK is egy, a szakterületet érintő komplex jogszabály. Vagyis a területhasználatot, az építkezések alapjául szolgáló tervek készítését, az építési tevékenységeket és az építmények rendeltetését és kialakítását illetően az OTÉK-ban leírt követelményeket, illetve előírásokat kell alapvetően alkalmazni [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. §].

Az épített és természeti örökség elemeire, vagyis a jogszabállyal védetté nyilvánított területekre, építményekre, illetve a sajátos építményfajtákra vonatkozóan az OTÉK nem tartalmaz külön rendelkezéseket, ilyen módon az épített környezet elemeit nem különbözteti meg, ezért az OTÉK rendelkezésit a védett épített és természeti értékekre is alkalmazni kell, a rájuk vonatkozó külön jogszabályokban meghatározott feltételek mellett. Tehát a védett értékeket érintő építési tevékenységekre vonatkozóan a fő szabályokat külön jogszabályok tartalmazzák, de azokban a kérdésekben, amikben a külön jogszabály nem szabályoz részletesen, az OTÉK rendelkezési az irányadóak [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 2. §].

2.
Településrendezési követelmények

A települési környezet alakítása során, a településszerkezet és a településkép előnyös alakítása érdekben elengedhetetlen, hogy az egyes, településszerkezetet és utcaképet érintő beavatkozások a településfejlődési célirányok, valamint az ezekre épülő előírások szerint történjenek. Ezért is fontos, hogy az ilyen beavatkozások, mint a telekalakítás, építmények építése, átalakítása, rendeltetésének megváltoztatása, illetve már ezek tervezési fázisaiban is gondoskodni kell az alapvető követelmények teljesítéséről. A jogszabálynak való megfelelés érdekében a településrendezési előírások megalkotása során figyelemmel kell lenni a jövőbeli létesítmények természeti és épített környezetbe illeszkedő elhelyezésére, gondoskodni kell a már kialakult építészeti arculat megőrzéséről, az építészeti minőség emeléséről, illetve az építészeti és természeti örökség védelméről.

Láthatjuk, hogy a településrendezés egy igen komplex folyamat, melynek célja a település fenntartható fejlődésének biztosítása, és a települési környezet állapotának javítása. A célt településrendezési eszközök, településrendezési tervek megalkotásával lehet elérni, melyek megalkotása az egyes önkormányzatok döntési kompetenciája. Ugyanakkor az OTÉK keretszabályainak mégis olyannak kell lennie, hogy hatályos településrendezési eszközök hiányában se lehetetlenítse el az építés, beruházás, településrendezés folyamatát, így azok legfontosabb paramétereit általánosságban szabályozza.

A településrendezési eszközök sorában az első, melyre a többi településrendezési eszköz épül, a településszerkezeti terv, ami a település szerkezetét, a területfelhasználást és a műszaki infrastruktúra-hálózatok elrendezését meghatározó terv. A településszerkezeti terv fogalmának meghatározását és fő követelményeit az Étv. tartalmazza. A településszerkezeti terv a településfejlesztési koncepció alapján rajzolja fel a település fejlődésének térbeli-fizikai kereteit úgy, hogy a települési érdekek mellett figyelembe veszi a térségi érdekeket és a szomszédos települések érdekeit illetve rendezési terveit is [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 29. pont].

A településszerkezeti terv egy, az önkormányzati határozattal elfogadott településrendezési eszköz tehát, amely meghatározza a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően az egyes területrészek felhasználási módját, a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését. A településszerkezeti tervben meg kell határozni a különböző terület-felhasználási egységeket, a műszaki és vonalas infrastruktúra elemeit, a közterület hálózat fő elemeit, illetve a védő és védendő területeket.

A településszerkezeti tervben meg kell határozni a település egész igazgatási területére:
- a bel és külterületeket,
- a beépítésre szánt, és a beépítésre nem szánt területeket,
- a település szerkezetét meghatározó közterületeket (fő útvonalak, a nagyobb közparkokat, stb.),
- a meglévő és a tervezett infrastruktúra hálózatokat,
- a meglévő funkciójukban megtartandó és megváltoztatni tervezett területeket,
- a védett, a védelemre tervezett és a védő területeket,
- a területfelhasználásra kiható, veszélyeztető tényezőket (pl. árvíz- vagy csúszásveszély, alábányászottság stb.) [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 6. §]

2.
Területfelhasználás

2.1. A területfelhasználási egység

A településszerkezeti terv tartalmazza a település igazgatási területének egyes területfelhasználási egységeit, vagyis „a település igazgatási területének a jellemző rendeltetés szerint megkülönböztetett területegységeit, amelyek azonos jellemző vagy kijelölt településfunkciónak biztosítanak területet”. Leegyszerűsítve azonos területfelhasználási egységekbe kell sorolni a település igazgatási területén belül az azonos szerepkörű, jellegű, beépítettségű területrészeket [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 124. pont; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 6. § (2) bek.].

Összefoglalva az OTÉK II. fejezetében meghatározza és csoportosítja a különböző területfelhasználási egységeket, illetve az azokra vonatkozó alapvető szabályokat. Az egyes önkormányzatok a településszerkezeti tervek készítése során a település teljes közigazgatási területét az OTÉK-ban ismertetett területfelhasználási egységekbe sorolják, és a különböző egységekre vonatkozó előírásokat, beépítési paramétereket az ott meghatározottakhoz igazodva szabják meg.

A település közigazgatási területén belül a beépítésre szánt, illetőleg a beépítésre nem szánt területeken belül különböző területfelhasználási egységeket különböztetünk meg, melyek építési használatuk jellege szerint a következőek lehetnek:
 

A táblázatban ismertetett területfelhasználási egységek a településszerkezeti tervben a helyi építészeti sajátosságoknak megfelelően tovább bonthatóak. A legjobb példa erre a lakó terület, mint területfelhasználási egység egyes változatainak megkülönböztetése. Szinte minden településen, vagy Budapesten minden kerületben találunk kertvárosias lakóterületet, azonban ezek a területek a beépítési intenzitásuk és az egyes jellemző, kialakult építési paramétereik szerint igen különbözőek lehetnek. Egyes területeken a földszintes, magas tetős, jellemzően egylakásos családi házakat találunk, míg máshol gyakoribbak a kettő- négylakásos, többszintes, esetleg lapos tetős vagy alacsony hajlásszögű, mediterrán tetős épületek. Előfordul, hogy az egyik részen a szabadon álló, míg máshol az oldalhatáron álló vagy éppen a zártsorú beépítés a jellemző. Annak érdekében, hogy a kialakult településkép ne sérüljön, illetőleg ne legyen feszültség a különböző építési forma, és beépítési sűrűség miatt, célszerű a kertvárosias lakóterületen belül is kijelölni további, immár kertvárosias területfelhasználási alegységeket a beépítés jellege szerint (pl: Budapesten megkülönböztetünk intenzív kertvárosias- L4, laza kertvárosias-L5, hegyvidéki kertvárosias L6 stb. lakóterületet) [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 6. §].

2.2. A területfelhasználási egységek tagozódása

A település egyes részeinek karakterét, különböző adottságait figyelembe véve a fentiekben ismertetett területfelhasználási egységeket tovább lehet bontani, a meglévő vagy tervezett rendeltetésük, beépítettségük és karakterbeli különbségeik alapján, azokon belül övezeteket, építési övezeteket lehet kijelölni. A beépítésre szánt területeken építési övezetek, a beépítésre nem szánt területen övezetek jelölhetőek ki. Az építési övezet” a beépítésre szánt vagy beépített területek területfelhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módját meghatározó besorolás. Az egyes övezetekben a beépítésre vonatkozó előírások normatív módon, az egész övezetre egységesen kötelezőek, vagyis az azonos pozícióban lévő telkek beépíthetőségére azonos szabályok vonatkoznak. Tehát az egy övezetbe tartozó, azonos adottságú telkekre azonos értékű építési jogok és kötelezettségek vonatkoznak [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 29. pont].

Az egyes övezetekre vonatkozó előírásokat, beépítési szabályokat a helyi építési szabályzat tartalmazza.

A helyi építési szabályzat az OTÉK 7. §-ában meghatározottakon túl megállapíthat további előírásokat is a helyi sajátosságokra tekintettel, a településkép tervszerű alakítása vagy éppen megőrzése érdekében. Az építészeti karakter jellemzőit meghatározó, további előírások segítik a helyi sajátosságok érvényesítését az építészeti tervek kidolgozása és az épületek megvalósulása során [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. § (4) bek.]. Az egyik ilyen meghatározó paraméter lehet, az épületek magassági értékeinek számítása, mely jelentősen módosult az elmúlt években (lásd: Épületek magassági értékeinek számítása. Épületmagasság, építménymagasság).

Az épületek magassági értékeinek meghatározásán túl elő lehet írni egyéb, az egyes területek sajátosságaira jellemző, meghatározó paramétert is, mint például a tetőhajlásszögre vonatkozó megkötés. Láthatjuk, hogy egy épületnek számos olyan paramétere, tömegformálási lehetősége van, mely az épület építészeti karakterét és ezzel a település, illetve az utcakép építészeti karakterét is befolyásolja. Míg korábban a település, településrész építészeti arculatát meghatározó követelmények is az övezetek helyi építési szabályzatban foglalt előírásai között szerepeltek, ma ezeket a településképi követelményeket a helyi településképi rendeletben kell szabályozni. Nagyon leegyszerűsítve a mennyiségi előírásokat a helyi építési szabályzatban foglalt övezeti paraméterek között kell előírni, míg a minőségi követelmények helye a településképi rendeletben van, településképi követelményként. [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. §].

2.3. Közművesítettség, zöldfelületi rendszer

A települések közigazgatási területének egyes részei, különösen az újonnan hasznosítandó területek nem feltétlenül vannak teljes közüzemi közműszolgáltatással ellátva. Mint ahogy azt említettük, az önkormányzatok kötelező feladatai közé tartozik a lakosság közszolgáltatásokkal való ellátása, ennek keretében az újonnan beépítésre szánt területen a közműszolgáltatás biztosítása. Ez nem biztos, hogy már az új építési telkek kijelölésekor megtörténik, de a telkeken felépülő új épületek használatbavételéig biztosítani kell a közutakat és az előírt közműszolgáltatásokat.

A kötelező közműellátás építési övezetenként eltérhet, például egy üdülőterületen elég lehet részleges közműellátottság a terület rendeltetésszerű használatához, míg egy intézményi területen a teljes közműellátottság biztosítása alapfeltétel. Az egyes építési övezetekben a közműellátottság mértékét és módját a helyi építési szabályzatban kell megállapítani. Az építési övezet lehet teljesen közművesített (energia, ivóvíz, szennyvízelvezetés, csapadékvíz elvezetés közüzemi szolgáltatással) részlegesen közművesített (villamos energia, ivóvíz, csapadékvíz elvezetés közüzemi szolgáltatással), hiányosan közművesített (részleges közművesítettség feltételeinek valamelyike nem áll fenn) vagy közművesítetlen [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. §].

A települések klimatikus viszonyainak megőrzése, javítása kiemelten fontos a fenntartható fejlődés biztosításához. Ennek érdekében gondoskodni kell arról, hogy a településen egységes zöldfelületi rendszer alakuljon ki a települési zöldterületekből, erdőkből, illetve az egyes telkek zöld növényzettel fedett részeiből. A település zöldfelületi rendszerének részletes szabályozásáról a helyi építési szabályzatokban kell gondoskodni, a zöldfelületek megóvására, illetve kialakítására irányuló előírásokkal. Ilyen előírás lehet például a telkek beültetési kötelezettségének előírása, mint sajátos jogintézmény, melyet az Étv. biztosít. Szabályozni lehet továbbá a HÉSZ-ben az építési telkeken belül a többszintű növényállomány elhelyezését, az összefüggő települési zöldfelület kialakítása érdekében: pld. előírható, hogy a telkeken hátsókerti részében többszintű növényállományt kell kialakítani, a hátsókertben elhelyezhető épületeket tömbösítve kell megépíteni. A HÉSZ-ben elő lehet írni az egyes övezetekben lévő telkek beépítésekor a fásítási kötelezettség mértékét és módját is (pld 100 m²-ként 1 nagy lombkoronát növesztő fa ültetése kötelező) [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 8. §].

3.
Beépítésre szánt területek


4.
Beépítésre nem szánt területek


LÁSD MÉG: Meghosszabbították a településrendezési eszközök módosításának határidejét