Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Épületek magassági értékeinek számítása. Épületmagasság, építménymagasság

Épületek magassági értékeinek számítása

Míg 2012. augusztus 7. napjáig az épületek magassági értékét az építménymagassággal kellett meghatározni, ma ez a fogalom már nem szerepel az OTÉK fogalomtárában. A telken álló, a telek beépítési paramétereinél figyelembe veendő épületek magassági értékeinek meghatározására az OTÉK több új fogalmat vezetett be, melyeknek együttesen a beépítési magasság a gyűjtőfogalma. Ezek az új paraméterek az épületmagasság, homlokzatmagasság, illetve párkánymagasság.
 

Tulajdonképpen a korábbi építménymagasság és a jelenlegi épületmagasság meghatározása ugyanazon az elven működik, vagyis mindkettő a homlokzati felületek magasságának és az épület kontúrvonalának hányadosa. A fő különbség a homlokzati magasságok számításánál figyelembe veendő és figyelmen kívül hagyható épületrészekben van.

Az épületmagasság és homlokzatmagasság fogalmai a 211/2012. (VII. 30.) Korm. rendelettel bevezetett 2012. augusztus 7. napjától hatályos szabályozási eszközök. Alkalmazhatóságuk attól függ, hogy a településrendezési eszközökbe beépülnek és ezzel hatályba lépve a továbbiakban az épületek magassági szabályozását e fogalmak szerint kell megállapítani, ellenőrizni.

Az új fogalmak hatályba léptetését pedig a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet biztosítja, mely teljesen új előírásokat állapított meg a településrendezési eszközök készítésére vonatkozólag. A kormányrendelet a régi szabályozás és az új szabályozás közötti átmeneti időszak végét eredetileg 2018. december 31. határnapban állapította meg, vagyis ez időpontig kellett volna minden településnek az új szabályozás alapján (az új szabályozási elemekkel, fogalmakkal) új településrendezési eszközöket megalkotni, mely az OTÉK-ban meghatározott új fogalmakkal is összhangban van. Ez azt jelenti, hogy a megjelölt időpontig a már hatályban lévő településrendezési eszközök „használhatóak” – vagyis egyebek mellett az építménymagasság fogalma is –, de új már csak a hatályos szabályok alapján – vagyis az épületmagasság meghatározásával – alkotható meg. Az OTÉK 2012. augusztus 6-án hatályos állapot alapján készített tervek alkalmazhatósági dátum több lépcsőben 2023. december 31. napjára változott, azonban egy 2022 decemberi veszélyhelyzeti rendelet ezt egészen 2027. június 30-ig meghosszabbította. 

Emiatt az átmeneti rendelkezés miatt, a gyakorlatban, a települések többségén hatályos régebbi szabályozási eszközök alapján történnek az engedélyezések, és így az esetek nagyobb felében az építésügyi hatóságok is az építménymagasság számítását kérik be egy engedélyezési tervdokumentációban. Ennek nem csak jogszabályi, de ésszerűségi oka, hogy a régebbi szabályozási elemek általában nem tartalmaznak a hatályos OTÉK szerinti épületmagasság és homlokzatmagasság tekintetében megállapításokat, így azokat számon kérni sem lehet. Ezt az átmeneti rendelkezést a jogszabályalkotó az OTÉK-ra is kiterjesztette, így az engedélyezési eljárások tekintetében a gyakorlatban sokszor a már régebbi szabályozási fogalmakkal találkozhatunk az eljárásokban. Mivel az új szabályozási eszközök hatályba léptetésének kötelező végdátuma az, ami jelenleg meghatározott, így egy-egy település dönthet úgy, hogy az előírt határidő előtt alkot meg új szabályozást. Ebben az esetben megtörténhet, hogy egy-egy településen teljesen eltérő szabályozási elemek, fogalmak szerint kell egy-egy engedélyezési eljárást lefolytatni. ez a tény pedig nagyobb odafigyelést igényel mind az ügyfelek mind a jogalkalmazók részéről.
 

Épületmagasság

Épületmagasság („Ém”): az épület valamennyi, külső és belső, sík vagy kiterített íves homlokzati felülete összegének (F) valamennyi, e felületek vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 33. pont].

Az épületmagasság megállapítása során:
a) az egyes homlokzati felületek magasságát az adott felületi síknak (vagy íves felületnek)
aa) a telek beépítettsége meghatározásánál figyelembe veendő épületkontúrt kitöltő legfelső építményszintje záró szerkezete felső síkjának metszésvonala vagy érintővonala, és
ab) a rendezett tereppel való metszésvonala közötti magassággal kell meghatározni;
b) az egyes homlokzatfelületek magasságához hozzá kell számítani
ba) mindazoknak az épületrészeknek (attikafal, torony, kupola, tető, tetőrész, reklámhordozó vagy egyéb épületrész) a felületét, amelyek az a) pont szerinti metszésvonalra vagy érintővonalra az épület irányában emelkedő 45° alatt vont sík fölé emelkednek, ezen épületrészeknek az illető homlokzat felületi síkjára ugyancsak 45° alatt vont - az előzővel párhuzamos - síkkal történő vetítéssel meghatározott magasságával,
bb) íves homlokzatfelületek esetén a számítási eljárás azonos a ba) alpontban leírttal, de a visszavetítés a kiterített felület érintővonalára merőlegesen, pontonként történik;
c) figyelmen kívül kell hagyni:
ca) a kéményeket,
cb) a tetőszerelvényeket,
cc) a 0,5 m2-t meg nem haladó felületű padlásvilágító ablakokat,
cd) a 0,5 m2-t meg nem haladó felületű reklámhordozókat,
ce) a négy oldalról körülhatárolt légakna, légudvar homlokzatfelületeit,
cf) a loggiák belső oldalfelületeit és azok vízszintesen mért hosszait,
cg) a tűzfalat,
ch) a pincelejáró, a gépkocsilehajtó, az angolakna térszint alatti homlokzati felületeit;
d) az egy telken álló épületek épületmagasságát külön-külön kell meghatározni [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. § (5) bek.].

Homlokzatmagasság (Hm): az épület homlokzatának magasságát a hozzá tartozó F/L érték alapján kell megállapítani, melynek számítása során figyelmen kívül kell hagyni
a) a kémények, szellőzőkürtők, tetőszerelvények magasságát,
b) a vizsgált homlokzatfelülettől 12,00 m-nél távolabbi (hátrább álló) építményrészeket,
c) a vizsgált homlokzatfelület vízszintes összhosszának egyharmadát meg nem haladó összhosszúságú és legfeljebb 3,00 m magasságú
ca) tetőfelépítmény, építményrész, attika, álló tetőablak,
cb) a terepbevágás mögötti homlokzatrész magasságát, továbbá
d) a magastető és oromfalainak 6,00 m-t meg nem haladó magasságú részét.

A gömb, félgömb, donga vagy sátortető alakú építmények ("tetőépítmények") homlokzatmagasságát, ha az a 12,00 m magasságot nem haladja meg, a vetületmagasság felében, ha a 12,00 m magasságot meghaladja, a vetületmagasság 6,00 m-rel csökkentett értékében kell meghatározni [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 52. pont].

Párkánymagasság: az épület homlokzati síkja és a rendezett terepszint metszésvonala, valamint magastetős épület esetében az épület homlokzati síkja és a tetősík metszésvonala, lapostetős épület esetében a homlokzati falsík és a legfelső zárófödém felső síkjának metszésvonala közötti függőlegesen mért távolság [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 98. pont].
 

Építménymagasság

Építménymagasság („H”): az építmény valamennyi, a telek beépítettségébe meghatározásánál figyelembe veendő építmény kontúrvonalára állított függőleges felületre vetített homlokzati vetületi-felület összegének (F) valamennyi, e vetületi-felület vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 26. pont].

Az építménymagasság megállapítása során:
a) az egyes homlokzati vetületi-felületeket az adott felületi síknak és a legfelső teljes építményszint záró szerkezetének felső síkjának metszésvonala vagy érintővonala és a síknak a rendezett tereppel való metszésvonala közötti magassággal kell megállapítani, legfeljebb 6,0 m magasságú két oromfal kivételével, amelyek nem az építmény hosszoldalán állnak,
b) azegyes homlokzatfelületekhez hozzá kell számítani - a kémény, a tetőszerelvények, a 0,5 m2-t meg nem haladó felületű padlásvilágító ablak és az 1,0 m2-t meg nem haladó felületű reklámhordozók kivételével - mindazoknak az építményrészeknek (attikafal, torony, kupola, tető, tetőrész vagy egyéb építményrész) a felületét, amelyek az a) pont szerinti metszésvonalra vagy érintővonalra az építmény irányában emelkedő 45° alatt vont sík fölé emelkednek, ezen építményrészeknek az illető homlokzat felületi síkjára ugyancsak 45° alatt vont - az előzővel párhuzamos - síkkal történő vetítéssel meghatározott magasságával,
c) a négy oldalról körülhatárolt légakna, légudvar, belső udvar homlokzatfelületeit, valamint a loggiák belső oldalfelületeit és azok vízszintesen mért hosszait figyelmen kívül kell hagyni,
d) az egy telken álló több épület magasságát külön-külön kell figyelembe venni.
Az épület egy homlokzatának magasságát a hozzá tartozó F/L érték alapján kell megállapítani.

Építménymagasság fogalma a 19/2018. (II. 14.) Korm. rendelet alkalmazásában

Építménymagasság (kiemelt nemzeti emlékhely vonatkozásában): az illetékes kerületi önkormányzat által elfogadott, e rendelet hatálybalépése időpontjában hatályos helyi építési szabályzat szerinti beépítési paraméter [19/2018. (II. 14.) Korm. rend. 3. § 10. pont].
Hatály: 2019.04.24.

Lásd még: Nemzeti emlékhely

Lásd még: Változtak a kiemelt nemzeti emlékhely és településkép-védelmi környezetére vonatkozó szabályok

Az épületek magassága (online segédlet)

Itt érdemes felhívni a figyelmet „Az építménymagasság és az épületmagasság számításának előírásai” című, 2023.02.15. napján hatályosított és kiegészített segédletünkre.

Ha Ön rendelkezik az Építésijog.hu Éves PRÉMIUM Előfizetésével, akkor – előfizetőként belépve az oldalra – külön díj befizetése nélkül letöltheti a segédletet.