Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

01. Közös tulajdon, társasház, lakásszövetkezet

A közös tulajdonban lévő házra és a társasházi lakásra vonatkozó szabályozás között nagyon sok hasonlóságot és számos eltérést találunk. Az alábbi tájékoztatóból megismerhető, hogy milyen előírásokat kell alkalmazni például a birtoklásra, a használatra vagy a költségviselésre. A jobb szemléltetés érdekében táblázatba foglalva mutatjuk be a lényegesebb előírásokat. Ezt követően összefoglaljuk a lakásszövetkezetekre vonatkozó jogszabályi előírásokat.

1. Közös tulajdon és társasház

Azt, hogy egy ingatlan közös tulajdon, vagy társasház, a tulajdoni lapról is kiderül. A társasházi lakás esetében a helyrajzi számra példa, két lakás esetében: Budapest, belterület I. kerület, 1950/A/1. és 1950/A/2. helyrajzi szám. A közös tulajdon esetében - akkor is, ha több lakás van a telken - a helyrajzi számra példa: Budapest, belterület I. kerület, 1950. helyrajzi szám.

A közös tulajdonra és a társasházra vonatkozó fontosabb rendelkezéseket az alábbi táblázatban foglaltuk össze.
 

2.
A lakásszövetkezet

A szövetkezetekre vonatkozó közös előírásokat felváltva a 2005. január 1-jétől hatályos 2004. évi CXV. törvény határozza meg a lakásszövetkezetek szabályait. A törvény indokolása szerint 2004-ben a nemzeti lakásállomány mintegy 7,5%-ában kb. 750-800 ezer ember élt lakásszövetkezetben, ezért a külön törvénynek nagy jelentősége van A lakásszövetkezetek az új törvénynek megfelelő alapszabály módosításokat 2006. január 1-jéig nyújthatták be a cégbírósághoz és a földhivatalhoz illetékmentesen [2004. évi CXV. tv. 58. § (3) bek.].

2.1. Lakásszövetkezet fogalma

A lakásszövetkezet
- a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet (a törvény alkalmazása szempontjából lakásszövetkezet: a lakás, a nyugdíjasházi, az üdülő, a személygépkocsi-tároló, a műhely, vagy üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezet),
- a lakásszövetkezet jogi személy,
- a vagyonával felel a tevékenységéből eredő tartozásaiért, ha a lakásszövetkezet vagyona a tartozások fedezésére nem elegendő, a közgyűlés a tagokat és a nem tag tulajdonosokat pótbefizetésre kötelezheti,
- alapítását legalább hét alapító tag esetén, az alapító tagok részvételével tartott alakuló közgyűlés határozza el,
- alapítását az alapszabály elfogadásától számított harminc napon belül - bejegyzés és közzététel céljából - be kell jelenteni a cégbíróságnak [2004. évi CXV. tv. 2-3. §, 5. §, 46. §].

A lakásszövetkezetnek az lehet tagja, aki:
- az alapszabályban meghatározott feltételeknek megfelel,
- a lakás tulajdonosa, illetőleg - a használati jogon alapuló lakásszövetkezet esetében - az állandó vagy időleges használati jog megilleti, továbbá
- írásbeli nyilatkozatban az alapszabály rendelkezéseit magára nézve kötelezőnek elismeri és vállalja, hogy a lakásszövetkezet céljának megfelelően előírt fizetési és más kötelezettségeket teljesíti [2004. évi CXV. tv. 34. § (1) bek.].

2.2. Lakásszövetkezet tevékenysége

A lakásszövetkezetek a vállalkozási tevékenységet folytató termelő, fogyasztási, szolgáltató és más szövetkezetekhez képest, alapjaiban eltérő sajátosságokkal rendelkeznek. A lakásszövetkezet tevékenységét a saját részére, tagjai, továbbá a nem tag tulajdonosok részére végzi, amellyel kapcsolatban nyereségszerzésre nem törekszik. A lakásszövetkezet a tevékenységének ellátása céljából - a törvény rendelkezéseinek figyelembevételével - vállalkozási tevékenységet is folytathat.
A lakásszövetkezet tevékenységének pénzügyi forrását a tagok építéssel, a tagok és nem tag tulajdonosok fenntartással (üzemeltetés, karbantartás és felújítás) kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják. A tagok és nem tag tulajdonosok építéssel, fenntartással kapcsolatos kötelezettségeit épületenként és lakásonként külön-külön kell megállapítani és nyilvántartani. Ha az alapszabály másként nem rendelkezik, az építési, illetőleg a fenntartási költségeket a lakások teljes alapterületének nagysága alapján osztják fel a tagok között [2004. évi CXV. tv. 2. § (5)-(6) bek., 45. §].

2.3. Alapszabály

Az alapszabály a lakásszövetkezet szervezetének, működésének és gazdálkodásának alapokmánya; tartalmát a lakásszövetkezet tagsága a lakásszövetkezet céljait és adottságait figyelembe véve állapítja meg. Az alapszabályban kell meghatározni egyebek mellett
- a lakásszövetkezet nevét, székhelyét, tevékenységének célját és tevékenységi körét;
- a lakásszövetkezet tisztségviselőit, a feladatuk ellátásához szükséges szakmai követelményeket, a megbízatásuk időtartamát, ideértve az időközi megválasztásra vonatkozó eljárási szabályokat és a megbízatás időtartamát is;
- a közgyűlés, illetőleg - ha az alapszabály előírja - a részközgyűlés, a küldöttgyűlés összehívásának módját, hatáskörét és eljárásának szabályait;
- a tagok jogait és kötelezettségeit;
- a költséghátralék megfizetése érdekében az igazgatóságnak az adós tag határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg az alapszabályban kapott felhatalmazás esetén, az igazgatóságnak a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait;
- a lakásszövetkezet képviseletének részletes szabályait;
- a használati jog gyakorlásának és átruházásának feltételeit;
- a lakásszövetkezet házirendjét [2004. évi CXV. tv. 4. §].

A lakásszövetkezet alapszabályában meg kell határozni a lakáson belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (házirend). Ezek a szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. A lakásszövetkezet házirendje tartalmazza az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei használatára vonatkozó részletes szabályokat is [2004. évi CXV. tv. 14. §].

2.4. Lakásszövetkezet szervei

a) Közgyűlés
- legfőbb szerv; minden fontos kérdésben ez a testület dönt;
- valamennyi lakásszövetkezeti tagnak lakásonként (használati egységenként) csak egy-egy szavazata van; ha a lakás (használati egység) több tag tulajdonában (használatában) áll, az alapszabály határozza meg a lakáson (használati egységen) belüli ellentétes szavazatok figyelembevételének módját [2004. évi CXV. tv. 15-19. §].

b) Küldöttgyűlés
- dönt az alapszabály által a hatáskörébe utalt kérdésekben (kivéve a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó kérdéseket);
- a legalább 100 lakást, vagy használati egységet magában foglaló lakásszövetkezet alapszabálya küldöttgyűlés működését írhatja elő - ebben az esetben meghatározza a küldötteknek a taglétszámhoz viszonyított arányát, megválasztásuk módját és megbízatásuk időtartamát, annak figyelembevételével, hogy a küldöttek létszáma harmincnál kevesebb nem lehet [2004. évi CXV. tv. 21. §].

c) Igazgatóság
- az igazgatóság a közgyűlés határozatainak megfelelően irányítja a lakásszövetkezet tevékenységét, dönt minden olyan ügyben, amelynek eldöntése nem tartozik a lakásszövetkezet más szervének hatáskörébe;
- a közgyűlés által - legfeljebb ötévi időtartamra - választott legalább háromtagú testület (az alapszabály igazgatóság helyett ügyvezető elnöki tisztséget rendszeresíthet) [2004. évi CXV. tv. 22-24/B. §].

d) Felügyelőbizottság
- a lakásszövetkezet szerveinek működésével és a gazdálkodással kapcsolatos ügyek vizsgálatát látja el, a tagok érdekében a lakásszövetkezet egész tevékenységére kiterjedő folyamatos ellenőrzést végez;
- a közgyűlés - legfeljebb ötévi időtartamra - legalább háromtagú felügyelőbizottságot választ, a felügyelőbizottság elnökét a közgyűlés külön szavazással választja meg [2004. évi CXV. tv. 25-28. §].

e) Tisztségviselők
- az igazgatóság elnöke és tagjai, illetőleg az ügyvezető elnök;
- a felügyelőbizottság elnöke és tagjai, illetőleg a bizottság feladatainak ellátásával megbízott személy;
- az ügyvezető igazgató (ha az alapszabály így rendelkezik);
- az alapszabály további tisztségeket rendszeresíthet [2004. évi CXV. tv. 29. §].
A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke, az ügyvezető elnök, az ügyvezető igazgató vagy a közgyűlés által megválasztott igazgatósági tag képviseli; e jogkörük harmadik személyekkel szemben érvényesen nem korlátozható. Más tag vagy alkalmazott a képviseleti joggal rendelkező tisztségviselő írásbeli felhatalmazása alapján képviselheti a lakásszövetkezetet; ebben az esetben legalább két tag vagy alkalmazott együttes felhatalmazása szükséges [2004. évi CXV. tv. 7. §].

2.5. Lakásszövetkezet tulajdoni és használati viszonyai

A lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak.
Ha a lakások - az alapszabály rendelkezése alapján - a lakásszövetkezet tulajdonában állnak, a tagot ilyen esetben meghatározott lakás állandó használatának a joga illeti meg:
- a tag a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja;
- a hasznosítás, illetőleg a használati jog átruházásának feltételeit az alapszabályban kell meghatározni;
- az állandó használat jogának visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg. A lakásszövetkezet e jogát maga gyakorolja, vagy erre valamely tagját jelölheti ki. Ha a lakásszövetkezet nem él az elővásárlási jogával, a tag használati jogát olyan személyre ruházhatja át, aki a tagsági feltételeknek megfelel (az ilyen személy tagfelvételi kérelme nem utasítható el);
- a tag halála, illetőleg a nem természetes személy tag megszűnése esetén a használati jog tekintetében jogutódlásnak van helye [2004. évi CXV. tv. 10. §, 12-13. §].

Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más építmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. A lakásszövetkezet célját nem szolgáló építmény – különösen a gépkocsitároló – a tag vagy a nem tag tulajdonos tulajdonában is állhat. A lakóépülethez tartozó, a lakásszövetkezet tulajdonában álló földrészlet és épületrészek használatára – a közgyűlés határozatának keretei között – a tagok mindegyike jogosult, e jogát azonban egyik tag sem gyakorolhatja a többiek jogának vagy jogos érdekeinek sérelmére [2004. évi CXV. tv. 11. §, 14. § (1) bek.].

Érintett jogszabályok:
2013. évi V. tv.; 2004. évi CXV. tv.; 2003. évi CXXXIII. tv.