Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

04. Hogyan jöhet létre a szerződés?

Számtalan vita alakul ki arról a felek között, hogy egyáltalán kötöttek-e egymással szerződést. Téves például az az elképzelés, hogy a szerződés csak együttes aláírás mellett jöhet létre, vagy hogy a megrendelés elküldése önmagában nem számíthat szerződéses ajánlatnak.

1.
Mi minősül szerződéskötési ajánlatnak?

Fontos kiemelni, hogy a szerződési akarat még nem jelent a másik fél irányába semmiféle jogot vagy kötelezettséget, csak akkor, ha ezt közzétesszük vagy célzottan a másik féllel közöljük. Kizárólag az ilyen szerződési nyilatkozathoz fűződhetnek joghatások. Az ajánlat közlésével indul meg a szerződéskötési folyamat.

Ajánlat a régi Ptk. szerint:
a) a szerződéskötés céljából tett,
b) egyoldalú és címzett
c) akaratnyilatkozat.

Ajánlat az új Ptk. szerint:
a) szerződés megkötésére irányuló,
b) szándékát egyértelműen kifejező és
c) a lényeges kérdésekre kiterjedő
d) jognyilatkozat [2013. évi V. tv. 6:64. § (1) bek.].

2.
Mikor válik hatályossá az ajánlat?

Hatályossá válik a 2014. március 14-ig tett ajánlat (nyilatkozat):
a) szóban vagy szóbeli üzenettel tett ajánlat (nyilatkozat): a másik fél tudomásszerzésével
b) írásban vagy távirati úton közölt ajánlat (nyilatkozat): a másik félhez történő megérkezéssel (1959. évi IV. tv. 214. §).

Az új Ptk. már a szóbeli vagy írásbeli ajánlat formájához, hanem a felek kapcsolatához köti az ajánlat hatályosulásának előírásait, és szabályozza a ráutaló magatartással tett ajánlat jogi sorsát is. Hatályossá válik a 2014. március 15-ét követően tett ajánlat (nyilatkozat):
a) jelenlévők között nyomban,
b) távollevők között a címzetthez való megérkezéssel,
c) ráutaló magatartással tett jognyilatkozat a címzett tudomásszerzésével,
d) a nem címzett jognyilatkozat megtételével [2013. évi V. tv. 6:5. § (1)-(4) bek.]
e) az elektronikus úton tett szerződési jognyilatkozat akkor, amikor az a másik fél számára hozzáférhetővé válik [2013. évi V. tv. 6:84. § (1) bek.].

Az új Ptk. már meghatározza azt is, hogy mi minősül jelenlévők között tett nyilatkozatnak. Jelenlévők között tett a jognyilatkozat abban az esetben, ha a jognyilatkozat tartalmáról a címzett annak megtételével egyidejűleg tudomást szerez [2013. évi V. tv. 6:5. § (1) bek.].

A hatályos ajánlat esetében megkezdődik az ajánlati kötöttség, azt visszavonni csak a másik fél beleegyezésével lehet. A még hatályossá nem vált nyilatkozatot vissza lehet vonni. A visszavonó nyilatkozatnak legkésőbb a visszavont nyilatkozattal egy időben kell a másik félhez érkeznie, illetőleg tudomására jutnia. Ha mindkét fél gazdálkodó szervezet, az ellenszolgáltatást (vételár, díj) vállaló fél a nyilatkozatát a szerződés létrejöttéig visszavonhatja, a másik fél költségeit azonban meg kell térítenie (1959. évi IV. tv. 214. §).

3.
Főszabály: a nyilatkozó az ajánlathoz kötve van!

Ajánlati kötöttség: Aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad.

Az ajánlati kötöttség nem áll fenn az alábbi esetekben:

a) Nincs ajánlati kötöttség
Ha az ajánlattevő kötöttségét az ajánlat megtételekor kizárta (az új Ptk. ezt az esetet már nem tartalmazza, azonban a szerződéses szabadság elve alapján van erre is lehetőség);

b) Megszűnt az ajánlati kötöttség
Megszűnik az ajánlati kötöttség, ha az ajánlattevő ajánlatát a másik fél elfogadó jognyilatkozatának elküldését megelőzően a másik félhez intézett jognyilatkozatával visszavonja (az új Ptk. szerinti előírás, hogy írásbeli ajánlat csak írásban vonható vissza) [2013. évi V. tv. 6:5. § (3) bek.]. [2013. évi V. tv. 6:5. § (2) bek.; 6:64. § (1) bek.];

A hatályossá vált ajánlat viszont nem vonható vissza, ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan vagy az ajánlat az elfogadásra határidőt állapít meg [2013. évi V. tv. 6:5. § (3) bek.]. Az új Ptk. szerint tehát az ajánlat főszabály szerint visszavonható.

c) Letelt az ajánlati kötöttség időtartama
Az ajánlati kötöttség ideje az ajánlat hatályossá válásával veszi kezdetét. Ajánlati kötöttség időtartama:
a) jogszabály szabályozhatja (ritka);
b) az ajánlattevő határozza meg;
c) ha sem az ajánlattevő, sem jogszabály nem határozza meg:
ca) jelenlevők között tett ajánlat esetén, ha a másik fél az ajánlatot késedelem nélkül el nem fogadja;
cb) távollevők között tett ajánlat esetén annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő - az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat megtételének módjára tekintettel - a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta (pl. postafordultával);
d) a másik fél általi visszautasítással [2013. évi V. tv. 6:64. § (1) bek., 6:65. § (1) bek.].

A régi Ptk. az ajánlati kötöttség időtartamát hasonlóan szabályozta. Ugyan a másik fél általi visszautasítás nem szerepelt az ajánlati kötöttséget megszüntető esetek között, azonban a gyakorlatban ezt értelemszerűen az ajánlati kötöttség megszüntetéseként értékelték (1959. évi IV. tv. 211. §).

d) Elektronikus szerződési nyilatkozat késedelmes visszaigazolása
Az elektronikus utat biztosító fél köteles a másik fél szerződési jognyilatkozatának megérkezését elektronikus úton késedelem nélkül visszaigazolni. A fél mentesül az ajánlati kötöttség alól és a szerződés teljesítésére nem kötelezhető, ha a visszaigazolás a másik félhez nem érkezik meg késedelem nélkül [2013. évi V. tv. 6:84. § (2) bek.].

4.
Az ajánlatra adott elfogadás hozza létre a szerződést

A másik félnek az ajánlati kötöttség időtartamán belül kell a válaszát az ajánlattevő tudomására hoznia, ellenkező esetben csak az ajánlattevőn múlik, hogy azt elfogadja-e.

Az ajánlati kötöttség időtartamán belül a következő válaszok lehetségesek [2013. évi V. tv. 6:66. §, 6:67. §]:

5.
Mikor jön létre a szerződés?

Elsődlegesen is fel kell hívni a figyelmet az új Ptk. egy jelentős változást bevezető rendelkezésére. Ha a szerződést nem írásban kötötték meg, és azt az egyik fél a szerződéskötést követően késedelem nélkül lényegesnek nem minősülő feltételekkel kiegészítve vagy módosítva írásba foglalja, és megküldi a másik félnek, e feltételek a szerződés tartalmává válnak, ha a másik fél azok ellen késedelem nélkül nem tiltakozik [2013. évi V. tv. 6:67. § (3) bek.]. Vagyis a hozzánk megküldött szerződés akár az aláírásunk nélkül is szerződéssé válhat!

A szerződés akkor jön létre, amikor az elfogadó jognyilatkozat hatályossá válik. Hatályossá válik a 2014. március 15-ét követően tett elfogadó jognyilatkozat:
a) jelenlévők között nyomban,
b) távollevők között a címzetthez való megérkezéssel,
c) ráutaló magatartással tett jognyilatkozat a címzett tudomásszerzésével [2013. évi V. tv. 6:69. § (1) bek., 6:5. § (1)-(4) bek.]. A korábbi Ptk. a ráutaló magatartással tett jognyilatkozatok kapcsán nem tartalmaz előírást, a jelenlevők és távollévők vonatkozásában ugyanilyen rendelkezéseket alkalmaz (1959. évi IV. tv. 213. §).

Ha az ajánlat megtételére és az elfogadásra ugyanazon a helyen kerül sor, a szerződéskötés helye a jognyilatkozatok megtételének helye. A szerződéskötés helye egyebekben az ajánlattevő székhelye, természetes személy esetén lakóhelye, ennek hiányában szokásos tartózkodási helye [2013. évi V. tv. 6:69. § (2) bek.]. Vagyis főszabály szerint az ajánlattevő személyéhez kapcsolódik a szerződéskötés helye.

6.
Mi történik ha elkésett az elfogadó nyilatkozat?

Késedelmesen megtett elfogadó jognyilatkozat esetén főszabály szerint a szerződés nem jön létre [2013. évi V. tv. 6:68. § (1) bek.]. A régi Ptk. csak annyit rögzített, hogy ha az elfogadó idejében megtett nyilatkozata az ajánlattevőhöz elkésve érkezik, az ajánlattevő köteles a másik felet haladéktalanul értesíteni arról, hogy a szerződés nem jött létre. Ha ezt elmulasztja, a szerződés létrejön (1959. évi IV. tv. 214. §).

Az új Ptk. kivételként szabályozza, hogy a késedelem esetében is létrejön a szerződés:
a) Ha az ajánlattevő elfogadja a választ, és erről késedelem nélkül tájékoztatja az elfogadó felet (vagyis ugyan késve küldték meg az elfogadást, de az ajánlattevő mégis elfogadja azt) [2013. évi V. tv. 6:68. § (2) bek.];

b) Ha az ajánlattevő nem fogadja el a választ, de
- az elfogadást időben elküldték, csak az ajánlattevőhöz elkésetten érkezett az elfogadó jognyilatkozat, és
- a jognyilatkozatot olyan módon tették, hogy rendes körülmények szerinti továbbítás esetén kellő időben megérkezett volna az ajánlattevőhöz, és
- az ajánlattevő késedelem nélkül nem tájékoztatja az elfogadó felet arról, hogy jognyilatkozata késve érkezett, és ezért azt nem tekinti hatályosnak.

Vagyis a továbbítás valamilyen problémája mellett akkor sem jön létre a szerződés, ha a késve érkezett válaszról az ajánlattevő értesíti az elfogadást küldő felet.

A szerződés ebben az esetben akkor jön létre, amikor az elfogadó jognyilatkozat rendes körülmények szerinti továbbítás esetén megérkezett volna az ajánlattevőhöz [2013. évi V. tv. 6:69. § (3) bek.].

7.
Beleegyezéstől vagy jóváhagyástól függő szerződés

Gyakran előfordul, hogy a szerződést ugyan aláírják a felek, azonban annak hatályosságához jogszabály harmadik személy beleegyezését vagy hatóság jóváhagyását teszi szükségessé, a beleegyezéssel vagy a jóváhagyással a szerződés megkötésének időpontjára visszamenőleg válik hatályossá [2013. évi V. tv. 6:118. § (1) bek.]. A régi Ptk. jogtechnikailag eltérő rendelkezést tartalmazott, a korábbi szabály szerint a szerződés érvényesen létre sem jött (1959. évi IV. tv. 215. §).

A beleegyezésről vagy jóváhagyásról történő nyilatkozattételig, valamint a nyilatkozattételre megszabott határidő leteltéig a felek jogait és kötelezettségeit a függőben lévő feltétel szabályai szerint kell megítélni [2013. évi V. tv. 6:118. § (2) bek.].

A szerződés nem válik hatályossá, ha a harmadik személy a beleegyezést vagy a hatóság a jóváhagyást nem adja meg vagy ha arról a bármelyik fél által a másik féllel közölt megfelelő határidőn belül nem nyilatkozik [2013. évi V. tv. 6:118. § (3) bek.]. Ez azt jelenti, hogy hiába van egy érvényes, aláírt szerződésünk, abból számunkra semmilyen jog vagy kötelezettség nem keletkezhet (pl. nem vásárolhatjuk meg az ingatlant, ha a kiskorú eladó érdekében eljáró gyámhatóság azt nem hagyja jóvá).