Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

1.
Hogyan lehet módosítani a szerződést?

A szerződéseknek van egy olyan szomorú tulajdonságuk, hogy megkötésük után nem foglalkoznak azzal, hogy mennyire vagyunk megelégedve a tartalmukkal, köteleznek minket a teljesítésükre. Ha mégsem teljesítjük a megállapodást, vagy a szerződéstől eltérően cselekszünk, illetve nem teszünk valamit, akkor szerződésszegést követünk el.
Ha teljesíteni sem akarunk és szerződésszegést sem szeretnénk elkövetni, akkor két lehetőségünk van:
- a szerződés érvénytelenségére hivatkozunk (csak akkor érdemes, ha tényleg megtámadható vagy semmis a szerződés, egyébként súlyos következményei lehetnek, lásd: Szerződés érvénytelensége);
- módosítjuk a szerződést.

Az alábbiakban arra keressük a választ, hogy milyen feltételei vannak a szerződés módosításának, és ki dönthet erről. Ha a döntésre jogosultaktól indulunk el, akkor a szerződés módosítható:
- közös megegyezéssel,
- bírói úton,
- egyoldalúan.

Fontos tudni, hogy a kötelem megegyezéssel történő módosítása és az egyezség megszakítja az elévülést, vagyis ilyenkor az elévülési idő számítása újrakezdődik [2013. évi V. tv. 6:25. § (1) bek. b) pont] (1959. évi IV. tv. 327. §).

2.
Közös megegyezés

A szerződés módosításához főszabály szerint a másik féllel is meg kell tudnunk állapodni, bírói úton, illetve egyoldalúan csak kivételes esetekben lehet módosítani a szerződést (gondoljunk bele, hogy mi lenne akkor, ha mindenki utólag jogosult lenne módosítani a szerződést).
Rendkívül ritkán fordul elő az, hogy egy jogszabály kizárja a közös megegyezéssel történő módosítás - vagyis lényegében a változtatás - lehetőségét. Ilyen rendelkezés például, hogy az előtársaság esetében a létesítő okirat módosítására - a nyilvántartó bíróság, valamint a hatósági engedély kiadására jogosult szerv felhívása teljesítésének kivételével - nem kerülhet sor [2013. évi V. tv. 3:101. § (2) bek. b) pont] (2006. évi IV. tv. 16. §).

2.1. Mit lehet módosítani a szerződésben?

Ha röviden akarjuk meghatározni, egy szerződésben mindent meg lehet változtatni közös akarattal, bármit a tartalmában, de akár a kötelezettség-vállalás jogcímét is (pl. az adásvételi szerződés helyett ajándékozási szerződést kötnek). A szerződésnek a módosítással nem érintett része változatlan marad.
A kötelezettség biztosítására szolgáló zálogjog és kezesség fennmarad, de a zálogkötelezett és a kezes helyzete hozzájárulásuk nélkül nem válhat terhesebbé (természetesen a módosítást megelőzően keletkezett kifogásaik is fennmaradnak) [2013. évi V. tv. 6:191. § (1)-(2) bek.] (1959. évi IV. tv. 240. §).

2.2. Szóban is lehet módosítani a szerződést?

A módosításra írásban, szóban vagy akár ráutaló magatartással is sor kerülhet. Ez alól két kivétel van:
- Arra figyeljünk, hogy amennyiben jogszabály szerint írásbeli alakhoz kötött a szerződés, annak lényeges elemeit is csak írásban tudjuk érvényesen módosítani, mert a szerződés módosítására a szerződés megkötésére vonatkozó rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni (pl. ingatlan adásvételi szerződésben a vételár csak írásban módosítható, de például a birtokbaadás időpontja szóban vagy ráutaló magatartással is).
- A felek kiköthetnek valamilyen alakiságot a módosítására (pl. "A felek megállapodnak abban, hogy a szerződés kizárólag írásban módosítható"). Ebben az esetben az írásbeli módosítás elmaradását azonban pótolhatja a felek szóbeli megállapodása, vagy például a teljesítés ráutaló magatartással történő elfogadása. Ha tehát nem fogadjuk el a módosítást, azt mindenképpen jeleznünk kell, lehetőleg írásban [2013. évi V. tv. 6:4-6:7. §§, 6:94. §, 6:191. § (3) bek.] (1959. évi IV. tv. 216-218. §).

2.3. Mi az az egyezség?

A szerződést egyezséggel is lehet módosítani. A felek a kötelemből eredő vitás vagy bizonytalan kérdéseket megegyezéssel úgy is rendezhetik, hogy kölcsönösen engednek egymásnak, vagy valamelyik fél egyoldalúan enged követeléséből. [2013. évi V. tv. 6:27. § (1) bek.] (1959. évi IV. tv. 240. § (3) bek.). Az új Ptk. abban tér el a régi Ptk. rendelkezéseitől, hogy nemcsak akkor teszi lehetővé az egyezségkötést, ha a felek kölcsönösen engednek egymásnak, hanem akkor is, ha az egyik fél enged eredeti követeléséből.

Érdemes tudni, hogy az egyezséggel való szerződésmódosítás érvényességét nem érinti a feleknek olyan körülményre vonatkozó tévedése:
- amely közöttük vitás volt, vagy
- amelyet bizonytalannak tartottak [2013. évi V. tv. 6:27. § (2) bek.] (1959. évi IV. tv. 240. § (4) bek.). A közös téves feltevésre alapított megtámadási jog kizártsága arra az esetre is áll, ha az egyezség megkötése után előkerült bizonyítékokkal a vitát vagy a bizonytalanságot el lehetett volna hárítani.

A felek a perben is köthetnek egymással egyezséget, de erre speciális szabályok vonatkoznak (ún. bírói egyezség):
- a bíróság a per bármely szakában megkísérelheti, hogy a felek a jogvitát vagy a vitás kérdések egy részét egyezséggel rendezzék;
- ha az egyezség megfelel a jogszabályoknak, a bíróság azt végzéssel jóváhagyja, ellenkező esetben pedig a jóváhagyást megtagadja, és az eljárást folytatja;
- a bíróság által jóváhagyott egyezségnek ugyanaz a hatálya, mint a bírói ítéletnek (a jóváhagyó végzés ellen beadott fellebbezésnek az egyezség végrehajtására nincs halasztó hatálya) [1952. évi III. tv. 148. §].

3.
Bíróságtól is kérhetjük a szerződés módosítását!

3.1. Mikor kérhetjük a bíróságtól a szerződés módosítását?

Bármelyik fél a szerződés bírósági módosítását kérheti, ha
- a felek közötti tartós jogviszonyban
- a szerződés megkötését követően előállott körülmény következtében
- a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené.

Az új Ptk. a bírósági szerződésmódosítás három új, együttes feltételét állapítja meg, amiknek a fenti feltételek mellett teljesülniük kell, vagyis a szerződésmódosításra akkor kerülhet sor, ha
- a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
- a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
- a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe [2013. évi V. tv. 6:192. § (1) bek.].

Fontos: Ha a kivitelező a költségvetésben előírtnál drágább anyagot használ fel, ez a kikötött ellenérték emelkedését csak akkor vonhatja maga után, ha a felek szerződésüket e részben - kifejezett nyilatkozatukkal vagy ráutaló magatartásukkal - módosították. Ennek hiányában, ha a drágább anyag felhasználását rendkívüli körülmény indokolja, bírói szerződésmódosításnak lehet helye (lásd: GKT 79/1973. szám).

A bíróság a szerződést az általa meghatározott időponttól, legkorábban a szerződésmódosításra irányuló igény bíróság előtti érvényesítésének időpontjától kezdődően úgy módosíthatja, hogy a körülmények megváltozása miatt egyik fél lényeges jogi érdeke se sérüljön (módosítás tartalmi korlátja) [2013. évi V. tv. 6:192. § (2) bek.].
Vagyis az új Ptk. egyértelművé teszi, hogy a bíróság csak a jövőre nézve, legkorábban a szerződésmódosításra irányuló igény bírósági érvényesítésének időpontjától kezdődően módosíthatja a szerződést (módosítás időbeli korlátja).

3.2. Mi az a tartós jogviszony?

Olyan szerződéseket lehet tartós jogviszonynak tekinteni a felek hosszabb időn keresztül működnek együtt, és nem egyszeri szolgáltatásról van szó (pl. az adásvételi szerződés tipikusan nem lehet ilyen). Fontos az is, hogy a feleknek még kölcsönösen legyen valamilyen joga és kötelezettsége, ha az egyik félnek már nem kell teljesítenie, a bírói szerződésmódosítás is kizárt (pl. a vállalkozó a ház felépítését követően nem kérheti a vállalkozói díj bírói módosítását).

3.3. Milyen körülményváltozást lehet figyelembe venni?

Először is ki kell emelni, hogy csak a szerződéskötést követően bekövetkezett változások vehetők figyelembe.
Olyan körülményről lehet szó, amely kizárólag a félhez kapcsolódik (például betegség, csőd), ha általánosságban változnak a körülmények, az a bírói szerződésmódosítás keretében nem vehető figyelembe (például nőnek a lakások ára, akkor a vállalkozó már nem emeltetheti fel a bírósággal a vállalkozói díjat).

A szerződésmódosításra nem kerülhet sor, ha
- a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában előrelátható volt;
- a körülmények megváltozását ő idézte elő vagy
- a körülmények változása rendes üzleti kockázata körébe tartozik (pl. az alvállalkozó rosszul végzi a munkáját) [2013. évi V. tv. 6:192. § (1) bek.].

3.4. Mikor lényeges és jogos az érdeksérelem?

A tartós jogviszonyban bekövetkezett változás akkor jelent lényeges, jogos érdeksérelmet, ha a fél nem kötötte volna meg a szerződést ilyen körülmények mellett. Például nem állapítják meg a lényeges jogos érdeksérelmet a fél betegsége esetében sem, ha ettől függetlenül a cége vagy a társai teljesíteni tudják a szerződést. Az érdeksérelem fennállását csak a körülmények együttes vizsgálatával állapíthatja meg a bíróság. Arra kell törekedni, hogy egy előre nem látható esemény ne jelentsen elviselhetetlen, méltánytalan terhet az egyik félre.

3.5. A bírói szerződésmódosítás a Ptk. alapján

A fenti feltételek egyidejű teljesítése nélkül is - lehetővé teszi a bíróságnak a szerződés módosítását az alábbi esetekben:
- ha jogszabály a hatálybalépése előtt megkötött szerződések tartalmát megváltoztatja, és a szerződés megváltozott tartalma valamelyik fél lényeges jogi érdekét sérti, ez a fél kérheti a bíróságtól a szerződés módosítását vagy a szerződéstől elállhat [2013. évi V. tv. 6:60. § (2) bek.] (1959. évi IV. tv. 226. §);
- a túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti [2013. évi V. tv. 6:185. § (5) bek.] (1959. évi IV. tv. 245. §);
- a túlzott mértékű kötbér összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti [2013. évi V. tv. 6:188. §] (1959. évi IV. tv. 247. §);
- ha a jogvesztés a kötelezettet túlságosan sújtaná, a kötelezett kérelmére a bíróság a joghátrányt mérsékelheti [2013. évi V. tv. 6:190. § (2) bek.] (1959. évi IV. tv. 250. §).
- a túlzott mértékű bánatpénz összegét a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti [2013. évi V. tv. 6:213. § (2) bek.] (1959. évi IV. tv. 320. §).

4.
Egyoldalú módosítás

A szerződés tartalmát valamelyik fél egyoldalúan akkor módosíthatja, ha ezt a szerződésben kikötötték, vagy ha a felet erre jogszabály feljogosítja [2013. évi V. tv. 6:191. § (4) bek.].

5.
Jogszabály

Jogszabály a már megkötött szerződések tartalmát főszabály szerint nem érintheti, hiszen jogszabály a hatálybalépését megelőző időre nem állapíthat meg kötelezettséget, kötelezettséget nem tehet terhesebbé, valamint nem vonhat el vagy korlátozhat jogot, és nem nyilváníthat valamely magatartást jogellenessé [2010. évi CXXX. tv. 2. § (2) bek.]. A jogalkotási törvény szerint a jogszabályi rendelkezést - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - a hatálybalépését követően keletkezett jogviszonyokra kell alkalmazni [2010. évi CXXX. tv. 15. § (1) bek.].

Előfordulhat olyan eset, amikor a jogalkotó a már aláírt szerződések tartalmát is fontosnak tartja módosítani. Az új Ptk. szerint ha jogszabály a hatálybalépése előtt megkötött szerződések tartalmát megváltoztatja, és a szerződés megváltozott tartalma valamelyik fél lényeges jogi érdekét sérti, ez a fél kérheti a bíróságtól a szerződés módosítását vagy a szerződéstől elállhat [2013. évi V. tv. 6:60. § (2) bek.].