Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A helyi építési szabályzatok fontosabb elemeit újra figyelembe kell venni.

A 2016. évi XXXVI. törvény kihirdetésével 2016. május 13. napjától hatályos az Építési törvény módosítása, mely többek között, az egyszerű bejelentésre vonatkozóan tartalmaz fontos, új előírásokat. A törvénymódosítás célja a korábbi jogszabályi hiányosságok pótlása és korábban a törvény újszerű rendelkezéseivel kapcsolatban felmerült kérdések rendezése, vagyis az építésügyben forradalmi változásokat hozó egyszerű bejelentéshez kapcsolódó jogszabálycsomag „gyermekbetegségeit” hivatott elsőként javítani.

Magyar Közlöny: 2016. évi 64. szám
Érintett jogszabály: 1997. évi LXXVIII. törvény
Módosító jogszabály: 2016. évi XXXVI. törvény
Hatályos: 2016. május 13.

1.
2016. január 1. napjától helyi építési szabályzatokat csak korlátozottan lehet figyelembe venni

Az egyszerű bejelentés jogintézményének berobbanása az építésügyben nem aratott osztatlan sikert az első tapasztalatok alapján. Az egyszerű bejelentés részletes szabályait itt ismerheti meg: 04.2.2. Lakóépület építésének egyszerű bejelentése

Hosszan lehet elemezni az okokat, de azt leszögezhetjük, hogy a valóban egyszerű, lényegre törő és frappáns jogszabály soha nem látott mennyiségű kérdést generált az építésügy szereplői részéről, még ha bevezetésének jószándéka és időszerűsége nem is kérdőjelezhető meg.

Az Építésijog.hu által összeállított Gyakran Ismételt Kérdések itt olvashatók.

A legtöbb értelmezési kérdést az Étv 13. § (2) bekezdése generálta, hiszen olyan korábban ismeretlen helyzetet teremtett, amely elbizonytalanította az építtetőket és a hatóságokat egyaránt. Először fordult elő ugyanis, hogy az Étv. felhatalmazást adott arra, hogy hatályos és jogszerű helyi rendeletek, illetve önkormányzati rendeletek, helyi építési szabályzatok (HÉSZ) bizonyos részeit kell csak figyelembe venni egy adott épületfajta tervezésénél, építésénél.

A hatályos Étv. jogszabályhely szerint [1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek.]:

„A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott épület építésével összefüggésben a helyi építési szabályzat rendelkezései közül kizárólag az építési telek
a) megengedett legnagyobb beépítettségét,
b) megengedett legnagyobb építménymagasságát vagy beépítési magasságát,
c) szabályozási vonalát és
d) beépítési módját vagy építési helyét
kell figyelembe venni.”

A felsorolt beépítési jellemzők tulajdonképpen meghatároznak egy adott építési telekre egy kubatúrát, és abban az építtető viszonylag szabadon alakíthat ki egy lakóépületet az egyéb HÉSZ előírások figyelembevétele nélkül. Az egyik legnagyobb, mondhatni generális, problémát az önálló rendeltetési egységek számára vonatkozó előírások figyelmen kívül hagyásának jogszerű lehetősége okozta. Problémát jelent még egyebek mellett a beépítésre nem szánt területekre vonatkozó eltérő előírást, és még számos más szabályt, szempontot is. Lásd még: Azt építünk, amit akarunk? Nem számít a HÉSZ?

2.
Módosítás után is marad a „csonka” HÉSZ, de nagyobb részét kötelező figyelembe venni

A 2016. május 13. napján hatályos Étv. módosítás szerint a következőképpen változik a HÉSZ figyelembevétele az egyszerű bejelentésekre vonatkozóan:

„A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott
a) övezet, építési övezet területi lehatárolását;
b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan
ba) a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken a szennyvízelvezetés vagy tisztítás szabályait közegészségügyi szempont szerint;
bb) a megengedett legnagyobb beépítettséget,
bc) a telken, az építési telken elhelyezhető épület, valamint az önálló rendeltetési egység számát,
bd) a megengedett legnagyobb beépítési magasságot vagy építménymagasságot,
be) a szabályozási vonalat,
bf) a beépítési módot, az építési helyet és
bg) a minimális zöldfelület mértékét;
c) országos vagy helyi építészeti örökségvédelemmel, településképi védelemmel, országos régészeti-, táj- és természetvédelemmel kapcsolatos rendelkezéseket, továbbá a veszélyeztetett területekre, a természeti csapások elleni védelemre, a katasztrófavédelemre vonatkozó követelményeket, védőterületet, védőtávolságot
kell figyelembe venni.”

Két fontos dolgot azonnal észrevehetünk a módosítási javaslatból. Egyrészt kibővültek azok a helyi szabályozási előírások, amelyeket az egyszerű bejelentésnél figyelembe kell venni, másrészt maradt az, hogy a kibővített szempontokon kívül a többi rendelkezést továbbra is figyelmen kívül lehet hagyni az épület létesítésekor, tervezésekor. Továbbá a törvényjavaslat szövegéhez viszonyítva a megjelent módosító törvényben, már az építménymagasság fogalma is „visszakerült” helyesen, mivel vannak településrendezési eszközök, ahol az építménymagasság van szabályozva [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek.]

3.
Nem csak az építési telkeknél használandók a speciális előírások

Rögtön az első bekezdés új szövegezésével kell kezdenünk, hiszen már itt fontos változtatási javaslatot találunk. Az „épület építésével összefüggésében” meghatározás helyett a ”lakóépület létesítésekor” mondatrészt olvashatjuk, mely tovább egyértelműsíti, hogy lakóépület vonatkozásában lehet a jogszabályhelyet alkalmazni és nemcsak az épület építésével, hanem létesítésével kapcsolatban. Vagyis szintén egyértelmű, hogy a létesítés egy tágabb fogalom, amely itt a tervezéstől a kivitelezésen át a használatbavételig történő folyamat egészére, annak értelmezésére erősít rá véleményünk szerint.

Legfontosabb változásként azonban a bekezdésből eltűnő „kizárólag építési telek” mondatrészt kell mégis kiemelnünk, mely a jelenlegi jogszabályhely egyik méregfogának tekinthető, hiszen alapot ad arra, hogy a jogalkalmazás eltérjen egyes területfelhasználási egységek között. A módosítás után ez megszűnik és az egyszerű bejelentésekre vonatkozó szabályok egységesen alkalmazandók az összes területfelhasználási egységen [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek.]

4.
Egyéb változások, pontosítások

A módosító törvény rendelkezései közül  az alábbi változásokra külön felhívnánk a figyelmet, melyeket a jövőben lakóépületek létesítése során figyelembe kell venni a HÉSZ-ből:

„a) övezet, építési övezet területi lehatárolását”

Elsőként figyelembe kell majd venni a HÉSZ övezeti, építési övezeti lehatárolását, vagyis azt, hogy az adott telek milyen építési övezetbe, övezetbe tartozik a vonatkozó településrendezési eszközök alapján [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek. a) pont].

„b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan…”

Az övezeti meghatározás után külön pontban, majd alpontokra bontva tovább részletezve tartalmazza a módosított Étv., hogy az érintett övezetbe, építési övezetre vonatkozó előírások közül melyeket kell csak figyelembe venni. Ugyanakkor fontos megállapítani, hogy az építési telek meghatározás helyett az övezet, építési övezet fogalommal megszüntetné a jogszabályhely a különbséget a jogszabály értelmezésében a beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területek között [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek. b) pont].

A módosító törvény részletes indokolása szerint: „A szabályok egyértelmű alkalmazása érdekében alapvető elvárásként került meghatározásra az építéssel érintett telek, építési telek felhasználását komplexen meghatározó övezeti, illetve építési övezeti besorolás.”

„ba) a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken a szennyvízelvezetés vagy tisztítás szabályait közegészségügyi szempont szerint”

A módosított Étv. már kezeli, az egyszerű bejelentéseknél, a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeket is, igaz ezt csak a szennyvízelvezetés vagy tisztítás szabályaira vonatkozik közegészségügyi szempontból [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek. ba) pont].

A részletes indokolása szerint: „A védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken a szennyvízelvezetés, illetve tisztítás szabályainak közegészségügyi szempont szerinti megfelelősége az egészséges és fenntartható lakókörülmények, a természet- a környezetvédelem, a felszíni és felszín alatti vizek védelmének érvényre jutását biztosítja.”

„bb) a megengedett legnagyobb beépítési magasságot vagy építménymagasságot”

Ez nem változna a hatályos jogszabályhoz képest, jelenleg is kötelező elem [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek. bb) pont].

„bc) a telken, az építési telken elhelyezhető épület, valamint az önálló rendeltetési egység számát”

Az Étv. vonatkozó jogszabályhelyének egyik legneuralgikusabb pontja volt az önálló rendeltetési egységek számára vonatkozó HÉSZ előírások figyelmen kívül hagyása. Ezt a fontos szabályozást (ha van a HÉSZ-ben), a módosító törvény szerint már nem lehet majd figyelmen kívül hagyni a tervezés, kivitelezés során, csakúgy mint az építéssel érintett telken elhelyezhető épületek darabszámára vonatkozó rendelkezéseket [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek. bc) pont].

A részletes indokolása szerint: „a beépítésre szánt és a beépítésre nem szánt területek tekintetében egységes követelményrendszer kerül meghatározásra, amelyben a környezet túlterhelésének elkerülését biztosítja a telken, az építési telken elhelyezhető épület, valamint az önálló rendeltetési egység szám.”  

„bd) a megengedett legnagyobb beépítési magasságot,
 be) a szabályozási vonalat, és

Ezek az előírások nem változnának a hatályos jogszabályhoz képest, jelenleg is kötelező elemek [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek. bd) pont, be) pont].

„bf) a beépítési módot, az építési helyet;”

Ezen alpontban egy fontos szakmai pontosítás lép hatályba, hiszen jelenleg az Étv. a „beépítési módját vagy építési helyét” meghatározást használja, mely szakmailag pontatlan, hiszen a beépítési módot az építési hely és a telek viszonya határozza meg, ahogy azt az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend (OTÉK) 34. §-a is előírja. Vagyis a jogszabályi rendelkezés alapján nem lehet választani a beépítési mód és az építési hely előírásai közül, mert az egyikből következik a másik, a fogalmak mondhatni összetartoznak, együtt értelmezhetőek, így a módosító törvény rendelkezése is ezt teszi helyre, javítja a „vagy” szó hatályon kívül helyezésével [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek. bf) pont; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 34. §, 1. számú melléklet 28. pont].

bg) a minimális zöldfelület mértékét;

A 2016. februárban benyújtott törvényjavaslat még nem tartalmazta ezt az előírást. Egy márciusi módosító javaslat alapján került be a végső szövegbe a zöldfelület mértékének kötelező figyelembe vétele.

„c) országos vagy helyi építészeti örökségvédelemmel, településképi védelemmel, országos régészeti-, táj- és természetvédelemmel kapcsolatos rendelkezéseket, továbbá a veszélyeztetett területekre, a természeti csapások elleni védelemre, a katasztrófavédelemre vonatkozó követelményeket, védőterületet, védőtávolságot”

Nagyon fontos kiegészítés a fent idézett jogszabályhely, mivel így az örökségvédelmi szempontok és a veszélyeztetett területekre vonatkozó speciális előírások is betartandóak lennének, amely egyértelműen az építtető érdekeit is szolgálják. Vagyis egyértelmű, hogy a régészeti területen történő építkezés során a vonatkozó előírásokat figyelembe kell venni az egyszerű bejelentéssel épülő lakóépületeknél is [2016. évi XXXVI. tv. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek. c) pont].

A részletes indokolása szerint: „Az építészeti, régészeti, környezeti, természeti védelem és tájvédelem szempontjainak az összehangolt érvényesítése érdekében a tervezés és az építés a helyi építési szabályzat védelmi rendelkezéseinek a figyelembevételével történhet.”

5.
A módosítása után, határozottan a bürokráciacsökkentés irányba mozdult el az Étv.

Összefoglalva elmondhatjuk, hogy a bürokráciacsökkentés, mint alapelv továbbra is kiemelt szempont az építésügyi jogszabályok megreformálása során. Ennek egyik vetülete az engedélyezési eljárási folyamat lerövidítésére, valamint az új, legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű lakóépületek építésének, tervezésének megkönnyítése. E tekintetben a jogszabályalkotó nem kíván módosítani az újszerű jogintézményen és a hozzá kapcsolódó sajátos jogszabályok lényegén. A módosítás célja az Étv. egyértelműsítése, pontosítása, javítása, hogy olyan fontos szempontokat is figyelembe kelljen vennie az építtetőknek, amelyeket jelenleg az Étv. által meghatározott „csonka HÉSZ” nem tartalmaz, de mégis kiemelt jelentőségűek a települések építési szabályzataiban.

Meg kell azonban említenünk, hogy a 2016. évi XXXVI. törvény egyértelműsíti, hogy az egyszerű bejelentést szabályozó, annak végrehajtására kiadott külön 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendeletben is komolyabb módosítások várhatóak.

Az egyes települések szempontjából tehát megállapítható, hogy marad az elv, hogy a HÉSZ-ek bizonyos részei azok, amelyek az egyszerű bejelentés alapján megvalósuló lakóépületekre vonatkoznak. Viszont bizakodásra adhat okot a módosító törvény részletes indokolásának utolsó bekezdése, mely sejteti, hogy a települések kaphatnak egy új eszközt a kezükben, amelyben az építéseket helyi szinten szabályozhatják, illetve a településképet rontó építéseket kivédhetik:

„Az építési engedélyezés hiányában új formába szükséges önteni a helyi önkormányzat településkép-védelmi eszközrendszerét, ennek érdekében külön törvényt kell alkotni a településkép és a helyi védettség tárgykörében, amelynek kidolgozására előzetes társadalmi egyeztetés mellett kerül sor.”

Figyelmükbe ajánljuk az Étv. módosítás részleteit is bemutató, a "A tervező jogbiztonsága és a hatóság gyakorlata" című, az Artifex Kiadó Kft. által szervezett konferenciát. A 2016. május 25. napján megrendezésre kerülő esemény előadói a tervezők és a hatóságok munkatársainak szemszögéből járják körül a legfrissebb módosításokat.