Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Építési törvény módosítás: külterületi magasépítmények létesítésének új előírásai

Bár a magyar építészetről szóló 2023. évi C. tv. (Méptv.) kihirdetése óta tudható, hogy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv. (Étv.) 2024. október 1-jén hatályát veszti, ez nem jelenti azt, hogy a rendelkezései addig ne módosulhatnának. Erre már 2024. január 1-jétől is látunk példát: a közmeghallgatásoknak az érintettek személyes részvétele nélküli megtartását az állam működésének további egyszerűsítésével összefüggő rendelkezésekről szóló 2023. évi LXX. törvény vezette be az Étv-be. Az Étv. egyéb módosításait egy energetikai tárgyú salátarendelet tartalmazza: a külterületi magasépítmények létesítésének új előírásait, illetve a Plázastop Bizottság összetételének módosítását.

Magyar Közlöny: 2023. évi 154. szám; 2023. évi 185. szám
Módosító jogszabályok: 2023. évi LXX. törvény; 2023. évi XCIX. törvény
Érintett jogszabály: 1997. évi LXXVIII. törvény
Hatályos: 2024. január 1.

 

Közmeghallgatások az érintettek személyes részvétele nélkül

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 2018. januárjától alkalmazandó rendelkezése, hogy amennyiben az eljárásban több mint ötven ügyfél vesz részt, az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóság csak akkor tart közmeghallgatást, ha azt a tényállás tisztázása érdekében indokoltnak tartja. Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedélyezési eljárás során nem tart közmeghallgatást [1997. évi LXXVIII. tv. 53/F. § (1) bek.]

Az állam működésének további egyszerűsítésével összefüggő rendelkezésekről szóló 2023. évi LXX. törvény 2024. január 1-jétől a közmeghallgatásokra vonatkozó új bekezdéssel egészített ki az Étv-t.

Az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóság a több mint ötven ügyfél érintettségével zajló eljárásban a közmeghallgatást az érintettek személyes megjelenése nélkül,
a) lehetőség szerint a különböző helyszínen jelen lévők között, egy időben, valós idejű kommunikációt lehetővé tévő, kép és hang egyidejű továbbítására alkalmas elektronikus hírközlő eszköz útján, illetve
b) honlapon való közzététel útján
is megtarthatja.

A közmeghallgatás időpontját megelőzően lehetőséget kell biztosítani arra, hogy az érintettek írásban is észrevételeket tehessenek és kérdéseket tehessenek fel. Az elhangzott, illetve az írásban megfogalmazott javaslatra, kérdésre a közmeghallgatáson vagy legkésőbb tizenöt napon belül választ kell adni. A hatóság a közmeghallgatás eredményessége érdekében minden alkalmas eszközt – így különösen helyi műsorszóró szolgáltatást, hirdetményi vagy közösségi felületeket – is igénybe vehet [1997. évi LXXVIII. tv. 53/F. § (1a) bek.].

Két megjegyzés e rendelkezéshez. Egyrészt, az Étv. e szakaszában szabályozott közmeghallgatás nem jellemző eljárási cselekménye az építésügyi hatósági vagy az építésfelügyeleti hatósági eljárásoknak. Az 53/F. § (1) bekezdése egyértelműsíti, hogy az építésügyi hatóság vagy az építésfelügyeleti hatóság mely esetekben mérlegelheti közmeghallgatás megtartását és mikor nem, viszont kötelező közmeghallgatási esetkört nem ír elő.

Másrészt, az Étv. új bekezdésében írtakhoz hasonló rendelkezések korábban a Covid-világjárvány idején, majd annak elmúltát követően 2023 tavaszán is bevezetésre kerültek (veszélyhelyzeti kormányrendelettel) azokban az esetkörökben, ahol jogszabályi rendelkezések folytán kötelező a közmeghallgatás megtartása. Erről az „Új veszélyhelyzeti rendelkezések: közmeghallgatás személyesen megjelenő résztvevők nélkül” című cikkünkben adtunk hírt.

A veszélyhelyzet ideje alatt egyes szervezetek működésére vonatkozó, továbbá egyes közigazgatási eljárási szabályok megállapításáról szóló 146/2023. (IV. 27.) Korm. rendeletnek „A közigazgatási hatósági eljárásban alkalmazott közmeghallgatással kapcsolatos eltérő szabályok” alcímét most egyidejűleg (azaz 2024. január 1-el) hatályon kívül helyezte a veszélyhelyzeti rendeletek módosításáról, illetve hatályon kívül helyezéséről szóló 543/2023. (XII. 12.) Korm. rendelet 16. §-a. Ezt az tette lehetővé, hogy 2024. január 1-jei hatálybalépéssel nem csak az Étv.-t egészítette ki az állam működésének további egyszerűsítésével összefüggő rendelkezésekről szóló 2023. évi LXX. törvény, hanem további hét ágazati törvénybe is beillesztett hasonló, az érintettek személyes részvétele nélkül megtartható közmeghallgatásokról szóló szabályokat.

Érdekességként megjegyezzük, hogy a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvényben (Méptv.) ugyanakkor a közmeghallgatásokra vonatkozóan – legalább is jelenleg – egyáltalán nem található rendelkezés vagy utalás. A Méptv. hatósági eljárásokra vonatkozó részei csak 2024. október 1-jétől lesznek hatályosak, addig még a közmeghallgatások speciális előírásai is belekerülhetnek a jogszabályba (lásd még: Mikor lépett, lép hatályba a magyar építészetről szóló törvény? 1. rész).

 

Az Építési törvényben megjelent a külterületi magasságkorlátozás

Az egyes energetikai tárgyú és kapcsolódó törvények módosításáról szóló 2023. évi XCIX. törvény egy olyan rendelkezéscsomagot épített be az Étv-be - 2024. január 1-jei hatálybelépéssel -, amelynek megfelelő szabályozás a Méptv. 2024. október 1-jén hatályba lépő rendelkezései között is szerepel.

Az Étv. 2024. január 1-jétől hatályos új előírásai, hogy külterületen olyan építmény, amelynek a terepcsatlakozásához, lejtős terepen a lejtőoldali legalacsonyabb terepcsatlakozásához mért legmagasabb pontja – beleértve minden építményrészt, a kupolát, saroktornyot, tetőfelépítményt, kéményt, szellőzőt, egyéb tartozékot és műszaki berendezést – a 65 métert meghaladja (a továbbiakban: magasépítmény) csak akkor helyezhető el, ha
a) az építmény fekvése szerinti települési önkormányzat helyi építési szabályzata a magasépítmény elhelyezését kifejezetten megengedi,
b) a magasépítmény elhelyezését jogszabály nem tiltja, és
c) a magasépítmény terepcsatlakozásához, lejtős terepen a lejtőoldali legalacsonyabb terepcsatlakozásához mért legmagasabb pontja nem haladja meg a 130 métert [1997. évi LXXVIII. tv. 19. § (6) bek.].

Érdemes tudni, hogy az Étv. szerinti toronyházakra már 2018. júliusától speciális előírások vonatkoznak (Lásd: Törvény tiltja a toronyházak építését).
 

Korábban csak épületek esetében volt a 65 m-es (illetve a 90 m-es) határértékekhez törvényi korlát hozzárendelve, ezért 2023. december 31-ig az épületnek nem minősülő 65 m-nél (sőt 90 m-nél) magasabb műtárgy törvényileg nem volt szabályozott. Hangsúlyozandó, hogy az Étv. új szabályai csak külterületen történő létesítésre vonatkoznak.

A jogalkotó egyértelműsítette, hogy szélerőművek esetében a magasépítmény legmagasabb pontjánál a szélerőmű oszlopmagasságát kell figyelembe venni [1997. évi LXXVIII. tv. 19. § (7) bek.]. Lásd még: Több mint 7 év után lehet újra szélerőműveket engedélyeztetni

A települési önkormányzat – a fővárosban kerületi önkormányzat – kapott törvényi felhatalmazást arra, hogy helyi építési szabályzatban kijelölje a magasépítmények telepítésére alkalmas külterületi övezeteket és telkeket [1997. évi LXXVIII. tv. 62. § (9) bek.]. Budapesten minden külterület valamely kerülethez tartozik, így nincs szabályozási hiány abból fakadóan, hogy az Étv. a Fővárosi Önkormányzatnak nem adott felhatalmazást helyi rendelet megalkotására.

A magasépítményre vonatkozó korlátozásokat nem kell alkalmazni a katonai, honvédelmi és nemzetbiztonsági célú és rendeltetésű építményekre, a mezőgazdasági rendeltetésű építményekre, a víziközművekre, villamos távvezeték tartóoszlopaira és az elektronikus hírközlési építményekre [1997. évi LXXVIII. tv. 19. § (7) bek.].

Külterületen magasépítmény elhelyezésének lehetőségét biztosító helyi építési szabályzat készítése vagy módosítása esetén az állami főépítész az egyeztetés záró szakaszában a helyi építési szabályzat, illetve annak módosítása tervezetét véleményezésre megküldi az országos főépítésznek. Az országos főépítész a véleménykérés kézhezvételét követő 15 napon belül adja ki a nyilatkozatát, a határidő jogvesztő. Az állami főépítészi vélemény kiadására meghatározott határidőbe nem számít bele az országos főépítész nyilatkozatának kiadására rendelkezésre álló határidő. Az országos főépítész a nyilatkozatának kiadása során vizsgálja, hogy a helyi építési szabályzat, illetve módosításának tervezete megfelel-e a területrendezési előírásoknak, valamint a településrendezési, településképi és építési követelményeknek. Az országos főépítész érdemi nyilatkozatát az állami főépítész szakmai véleményébe beépíti, és ha a magasépítmény elhelyezését az országos főépítész indokolással ellátott nyilatkozatában nem támogatja, kizárólag nem támogató állami főépítészi vélemény adható
 

Az Étv. hatályos előírásával a települési (fővárosi kerületi) önkormányzaté a kezdeményezési jog, ha az épületnek nem minősülő külterületi magasépítmény elhelyezését lehetővé akarja tenni, azonban ezekben az ügyekben lényegében az országos főépítész vétójogot kapott.

Az Étv. külterületi magasépítmények elhelyezésére vonatkozó szabályai a Méptv-ben is megjelennek, így ezeket az előírásokat 2024. október 1-től is alkalmazni kell [2023. évi C. tv. 76. § (10)-(13) bek.; 2023. évi C. tv. 225. § (9) bek].

Az Étv. külterületi magasépítmények elhelyezésére vonatkozó szabályait a 2024. január 1-jén folyamatban lévő településterv készítéseknél és módosításoknál, valamint a folyamatban lévő hatósági eljárásokban is alkalmazni kell [1997. évi LXXVIII. tv. 60/D. §]. Hasonló Méptv.-rendelkezést nem találunk, de arra éppen azért nincs szükség, mert az Étv. kiegészítésével 9 hónappal előre hozta a jogalkotó e szigorításokat. Azaz, figyelemmel az ügyintézési határidőkre is, így már elvileg sem lehet 2024. október 1-jén olyan folyamatban lévő, magasépítmény engedélyezésére irányuló eljárás, amely megkerülhetné e szabályokat.

Fontos felhívni arra a figyelmet, hogy az OTÉK már jelenleg is tartalmaz magasépítmény fogalmat, amely az Étv. új fogalmával nincs összhangban. Célszerű lett volna egyidejűleg ezen OTÉK fogalom alkalmazását is rendezni, és megkülönböztetni az Étv. szerinti magasépítmény meghatározásától. Miután az OTÉK fogalomnál a legfelső építményszint 30 m-es magasságához kötődik a definíció, a gyakorlati alkalmazás szempontjából az Étv. - majd 2024. október 1-től a Méptv. – a megengedőbb (a jogszabályi hierarchia folytán nyilván e törvények rendelkezései alkalmazandók).
 

A kormányzati struktúra átalakítása is indokolt egy Étv. módosítást

A 2023. évi XCIX. törvény indokolása rögzíti, hogy az eddig önálló munkaszervezettel nem rendelkező területfejlesztési miniszter jogi- és szakmai mozgástere az önálló minisztérium létrehozásával nagyságrendileg bővül. Az új minisztérium, a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium a Miniszterelnökség szervezetéből történő kiválással jön létre, integrálva mindazon szervezeti egységeket, amelyek eredményes munkájához szükségesek, továbbá átvéve azokat a hatásköröket, amelyeket a modern és hatékony államszervezet működtetése és a nemzetstratégiai célok elérése indokol. A miniszteri feladat- és hatásköröknek az új minisztérium létrejöttével kapcsolatban szükségessé váló pontosítása miatt az Étv. 57/D. § szerinti ún. „Plázabizottság” vagy „Plázastop Bizottság” összetétele is változott 2024. január 1-jétől.

A hét tagú bizottságnak hivatalos megnevezése (az Étv.-ben alkalmazott „Bizottság” rövid megjelölésen túl) nincs; elnöke az egyes kereskedelmi építmények vonatkozásában a fenntarthatósági szempontok érvényesítéséért felelős miniszter (2023. december 31-ig is, és 2024. január 1-től is a Miniszterelnökséget vezető miniszter) képviselője [182/2022. (V. 24.) Korm. rend. 30. § 6. pont].

A Plázastop Bizottság feladata, hogy vizsgálja a tervezett kereskedelmi építménynek a létesítés helye szerinti településre és vonzáskörzetére gyakorolt környezeti, közlekedési és településfejlesztési hatásait, valamint az esetlegesen várható kedvezőtlen hatások megszüntetésére, elkerülésére, csökkentésére vonatkozóan a kérelmező által tervezett intézkedések megvalósíthatóságát. Mindezt egyes építésügyi hatósági és kereskedelmi rendeltetésmódosítási eljárásokban teszi, szakvéleményt adva az országos illetékességgel szakkérdés-vizsgálatot végző Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal részére (amely szerv ezt a szakvéleményt a szakkérdés-vizsgálata során mérlegeli).

A bizottság további hat tagja között szerepelt 2023. december 31-ig az ingatlan-nyilvántartásért felelős miniszter képviselője; őt váltotta fel a törvénymódosítás nyomán 2024. január 1-jétől a kormányzati stratégiák kidolgozásának támogatásáért felelős miniszter képviselője [1997. évi LXXVIII. tv. 57/D. § (1) bek. c) pont; 182/2022. (V. 24.) Korm. rend. 30. § 3. pont].

A 2024. január 1-jei kormányzati struktúraváltással a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium, és e tárca vezetője vette át (több más feladat- és felelősségi körrel együtt) az ingatlan-nyilvántartásért való felelősséget is [182/2022. (V. 24.) Korm. rend. 178. § 10. pont]. Miután a területfejlesztésért való felelőssége körében a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium képviselője már amúgy is jelen van a „Plázabizottságban”, a jogalkotó úgy ítélte meg, hogy a Miniszterelnökség szerepét erősítendő, a korábbi ingatlan-nyilvántartási szakterületi képviseletet a kormányzati stratégiák kidolgozásának támogatását végző szakterület vegye át [182/2022. (V. 24.) Korm. rend. 30. § 3. pont].

Egyébiránt egy másik eleme a kormányzati struktúraváltásnak is hatást gyakorol a „Plázabizottság” összetételére: a kereskedelemért való felelőssége okán 2023. december 31-ig az Agrárminisztérium képviselője vehetett részt a bizottság munkában; e felelősségi területet 2024. január 1-től a Nemzetgazdasági Minisztérium vette át [182/2022. (V. 24.) Korm. rend. 103. § 18. pont].
 

Tekintettel arra, hogy a Bizottság három tagját is a Miniszterelnökséget vezető miniszter delegálja, illetve a miniszter tölti be a Bizottság elnöki tisztét, így a Plázastop Bizottság döntéseiben a Miniszterelnökséget vezető miniszter véleményének a súlya megkérdőjelezhetetlen.

A Méptv. 2024. október 1-jétől hatályos 170-171. §-aiban szereplő szabályozás megfelel az Étv. hatályos rendelkezéseinek, így a „Plázastop Bizottság” eljárásának szabályai várhatóan nem fognak változni a Méptv. hatályba lépésével.

Az Építési törvény változásairól is lesz szó az Építésijog.hu és az Artifex Kiadó Kft. által szervezett, hagyományos év eleji szakmai rendezvényen: