Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

02. A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv eljárásának szabályai

Véleményem szerint a legfontosabb cél a TSZSZ szakvélemény esetében az, hogy a felek között peren kívüli megállapodás jöjjön létre, ez pedig bármelyik fél kérelmére bekövetkezhet. A fővállalkozó kivitelezők, alvállalkozók, tervezők részére különösen fontos tudnivalót jelent, hogy a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv milyen szabályok alapján és mennyiért készíti el a szakvéleményét. A TSZSZ-hez a megrendelő is fordulhat, azonban számára lényegesen kevesebb előnnyel jár a szakvélemény, ráadásul 2025. januárjától a minőségi kérdéseket csak szűkebb körben vitathaja a TSZSZ eljárásában. 2025. január 1. napjától a TSZSZ szakvélemény költsége jelentősen emelkedett.

Ki kérheti a TSZSZ közreműködését?

A TSZSZ a törvényben meghatározott kérdésekben a megrendelő, a tervező, a fővállalkozó kivitelező, a megrendelő vállalkozó kivitelező vagy az alvállalkozó kivitelező megbízására adhat szakértői véleményt [2013. évi XXXIV. tv. 1. § (1) bek.].

Azt is érdemes megemlíteni, hogy a TSZSZ törvény nem az építésügyi jogszabályok szerinti pontosan megnevezéseket használja, de az egyértelműség kedvéért a tájékoztatónkban a Kivitelezési kódex szerinti meghatározásokat rögzítjük (az építésügyi jogszabályok által használt kivitelezői fogalmakat az Építésijog.hu Fogalomtárában megismerheti).
 

Mennyibe kerül a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv szakértői véleménye?

A TSZSZ szakértői vélemény elkészítéséért fizetendő díj lényegében 2013-2024 között lényegében változatlan volt: a vitatott érték bruttó érték 1%-a, de legkevesebb bruttó 60 000 forint. 2023. október 22-e után előterjesztett TSZSZ kérelem esetében a maximálisan fizethető díj 450 000 forintról bruttó 2 millió forintra emelkedett. Ez azt jelentette, hogy csak a bruttó 45 millió forintos vitatott érték felett kellett többet fizetni a szakértői véleményért, a 45 millió forintot el nem érő vitatott értéknél a díjazás nem változott [433/2023. (IX. 21.) Korm. rend. 4. §; 236/2013. (VI. 30.) Korm. rend. 9. § (2) bek.]. A 2023. évi díjemelésről szóló cikkünk itt érhető el: 2023 október 22-től egyes ügyekben nőtt a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv részére fizetendő szakértői díj
 

2025. január 1. napjától a TSZSZ a szakértői véleményt a kérelmező által megjelölt vitatott bruttó érték 3 %-a, de legkevesebb 200.000,- Ft szakértői díj ellenében készíti el. A fizetendő díj maximális összege maradt 2.000.000,- Ft.

A 2025. január 1-jétől hatályos díjakról és egyéb változásokról szóló cikkünk ITT érhető el.

A szakértői díjat a kérelmező a kérelem beadásakor köteles megfizeti a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara elkülönített 10300002-20373432-71003285 számú alszámlájára [236/2013. (VI. 30.) Korm. rend. 9. § (3) bek.].
 

Mit kell tartalmaznia a kérelemnek?

A szakértői vélemény iránti kérelem tartalmát a 2013. évi XXXIV. törvény és a 236/2013. (VI. 30.) Korm. rendelet, és a TSzSz ügyrendje határozza meg. A kérelem nyomtatványát a 236/2013. (VI. 30.) Korm. rendelet 1. melléklete tartalmazza [236/2013. (VI. 30.) Korm. rend. 1. melléklet].

A kérelmet az elektronikus kérelem befogadási rendszer használatával lehet benyújtani, ahol az űrlap kitöltése és a vitás teljesítéshez kapcsolódó dokumentumok csatolása után egyetlen kattintással kérelmezhető a TSZSZ eljárása. Az online felület elérhetősége: www.mkik-tszsz.hu.

Ha a fél kérelme nem felel meg a jogszabályi előírásokban, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv a megbízást visszautasítja, amelynek tényéről - a visszautasítás okának megjelölésével - értesíti az eljárást kezdeményező felet [2013. évi XXXIV. tv. 2. § (2) bek.].

Ha csak hiányos a kérelem, akkor a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv a kérelem beérkezését követő naptól számított 5 napon belül tájékoztatja a hiányokról és azok pótlásának lehetőségéről, határidejéről [2013. évi XXXIV. tv. 2. § (3) bek.].
 

Mennyi időn belül készül el a szakértői vélemény?

Ha a félnek a szakértői vélemény elkészítésére vonatkozó megbízás elfogadása iránti kérelme megfelel a jogszabályi feltételeknek, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv a megbízást elfogadja és erről értesíti az eljárást kezdeményező felet [2013. évi XXXIV. tv. 2. § (1) bek.].

Az eljárás úgy kezdődik, hogy kijelölik az ügyben eljáró szakértői tanácsot. A szakértői tanács három tagból áll, és közülük a szakértői tanács elnökét a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv vezetője jelöli ki a vizsgálandó építészeti-műszaki tervezési, illetve az építőipari kivitelezési munka szakterületének megfelelő szakismerettel rendelkező tagok közül [2013. évi XXXIV. tv. 4. § (2) bek.].
 

A helyszíni szemle a rendőrség bevonásával is elvégezhető

A szakértői tanács a szakértői vélemény elkészítéséhez szükséges vizsgálatot - az építési, kivitelezési szerződés vizsgálata esetén - a kivitelezés helyszínén végzi el; a szakértői vizsgálatról jegyzőkönyvet kell készíteni.

A szakértői tanács tagja a szakértői vizsgálat keretében jogosult a kivitelezés helyszínéül szolgáló ingatlanba belépni. A szakértői vizsgálaton a szerződő felek és a kivitelezés helyszínéül szolgáló ingatlan birtokosa jelen lehetnek. A kivitelezés helyszínéül szolgáló ingatlan birtokosa a szakértői vizsgálat elvégzése érdekében köteles biztosítani
a) a szakértői tanácsnak és a félnek a kivitelezés helyszínéül szolgáló ingatlanba történő belépést,
b) a szakértői tanácsnak a szakértői vizsgálat elvégzését [2013. évi XXXIV. tv. 6. § (2)-(3) bek.].

A szakértői vizsgálat megkezdésekor a szakértői tanács tagja a kivitelezés helyszínéül szolgáló ingatlan birtokosát tájékoztatja a szakértői vizsgálat céljáról, várható időtartamáról, menetéről, valamint a helyszín biztosításával kapcsolatos kötelezettségeiről [2013. évi XXXIV. tv. 6. § (4) bek.].

Ha a kivitelezés helyszínéül szolgáló ingatlan birtokosa nem biztosítja a vizsgálat lefolytatását, ennek tényét a szakértői tanács a jegyzőkönyvben rögzíti és a fél kérelmére kezdeményezi a helyszíni vizsgálatnak a rendőrség közreműködése mellett történő megtartását. A rendőrség ilyen esetben - a rá irányadó jogszabályi előírások szerint - megteszi a helyszíni vizsgálat biztonságos és eredményes végrehajtásának biztosítása érdekében szükséges intézkedéseket [2013. évi XXXIV. tv. 6. § (5) bek.].

 

Mit tartalmaz a szakértői vélemény?

A szakértői tanács a szakértői véleményt természetesen írásban terjeszti elő. A szakértői véleményt a szakértői tanács tagjai aláírásukkal látják el, majd - a szakértői tanács felterjesztésére - a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv vezetője a szakértői véleményt ellenjegyzi, és ellátja a TSZSZ bélyegzőjével. A TSZSZ vezetője gondoskodik a szakvélemény megküldéséről - a rendelkezésre bocsátott iratokkal együtt -  a szerződő felek részére [2013. évi XXXIV. tv. 8. § (1)-(2) bek.].

A szakvélemény - a külön jogszabályban a szakértői vélemény tartalmára vonatkozó előírások szerint - a következő kérdések tárgyában készül:
a) a szerződés műszaki tartalma szerint a vállalkozót (alvállalkozót) terhelő munkák leírása,
b) az a) pont szerinti munkák közül a teljes bizonyossággal megállapíthatóan teljesített munkák mennyiségének és a szerződésben meghatározott, az alapvető követelmények teljesülését szolgáló minőségének meghatározása,
c) az a) pont szerinti munkák közül a teljes bizonyossággal megállapíthatóan el nem végzett munkák meghatározása, és
d) a b) és c) pont szerinti munkáknak a szerződés szerinti költségvetési tételek, vagy az átalánydíj arányos részének alapulvételével meghatározott értéke [2013. évi XXXIV. tv. 6. § (2) bek.].
 

2025. januárjától a kivitelezés minőségét csak szűkebb körben vizsgálja a TSZSZ 

A szakvélemény tárgyából ki kell emelnünk a 2025. január 1-jétől hatályos alábbi szövegrészt: a szerződésben meghatározott, az alapvető követelmények teljesülését szolgáló minőségének meghatározása [2013. évi XXXIV. tv. 6. § (2) bek. b) pont].

A Méptv. szerint az építményre vonatkozó, rendeltetési céljának megfelelő alapvető követelményeket annak építése, bővítése, felújítása, átalakítása, helyreállítása, korszerűsítése során - a Méptv. 181. § (1) bekezdésben foglalt általános követelmények figyelembevételével - érvényre kell juttatni, amelynek részletszabályait az általános településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet szabályozza [2023. évi c. tv. 181. § (1)-(2) bek.].

A TÉKA szerint az építménynek meg kell felelnie a rendeltetési célja szerint
a) az állékonyság és a mechanikai szilárdság alapvető követelményeinek,
b) a tűzbiztonság alapvető követelményeinek,
c) a higiénia, az egészség- és a környezetvédelem alapvető követelményeinek,
d) a biztonságos használat és akadálymentesség alapvető követelményeinek,
e) a zaj és rezgés elleni védelem alapvető követelményeinek,
f) az energiatakarékosság és hővédelem alapvető követelményeinek,
g) az élet- és vagyonvédelem alapvető követelményeinek,
h) a természeti erőforrások fenntartható használata alapvető követelményeinek, valamint
i) az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről szóló kormányrendelet szerinti tervezési programban részletezett elvárásoknak [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 71. § (2) bek.].

A 2025. januártól hatályos törvényi előírás alapján a TSZSZ-nek a minőség vizsgálata során csak az alapvető követelmények teljesülését kell vizsgálnia, az alapvető követelményeken túli, a megrendelő által támasztott, esetleg esztétikai jellegű minőségi kifogásokat nem. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a szerződésnek nem megfelelő munka megfelelővé válik, de a megrendelői minőségi kifogást csak magánszakértői vagy a perben kirendelt szakértői véleménnnyel lehet igazolni. A TSZSZ szakvélemény az alapvető követelményeknek megfelelő teljesítés után járó díjat a vállalkozó részére megállapítja, és a megrendelőnek kell bizonyítania a hibás teljesítés tényét és mértékét.

A bírósági gyakorlat fogja valószínűleg eldönteni azt a kérdést, hogy a kivitelezési szerződésben alapvető követelményként kikötött minőségi előírások tekintetében hogyan alakul majd a TSZSZ szakértői hatásköre.

A szakértői vélemény részét képezi a fél által csatolt szerződés másolata is [2013. évi XXXIV. tv. 6. § (3) bek.].
 

Legkésőbb 60 napon belül el kell készülnie a szakvéleménynek

A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv nevében a szakvéleményt és annak kivonatát - saját szakmai felelőssége mellett - a szakértői tanács adja [2013. évi XXXIV. tv. 4. § (1) bek.]. A szakvélemény - hiánypótlás esetén azok pótlásának - a Teljesítésigazolási Szakértői Szervhez való beérkezését követő naptól számított 30 napon belül készíti el.

A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv vezetője - ha az ügy különös bonyolultsága indokolja - a határidőt egy alkalommal, legfeljebb 30 nappal meghosszabbíthatja. A meghosszabbításról legkésőbb a határidő lejártakor értesíteni kell azt, akinek a szakértői véleményt is meg kell küldeni [2013. évi XXXIV. tv. 6. § (4) bek.].

Speciális szabály, hogy az európai uniós és hazai költségvetési forrásból finanszírozott projektek költségnövekménye támogathatóságának vizsgálatára irányuló eljárásban a szakvéleményben megválaszolandó kérdéseket és a szakvélemény elkészítésére irányadó határidőt a felkérés tartalmazza [2013. évi XXXIV. tv. 6. § (4a) bek.].
 

A szakértők is érdekeltek a határidő betartásában

A szakértői díj egyébként a TSzSz-t illeti, mely a szakértői tanács tagjai között a következők szerint oszlik meg: elnök 50%, tagok 25-25% [236/2013. (VI. 30.) Korm. rend. 9. § (1)-(2) bek.].

Amennyiben a szakértői tanács tagjai a tagmegbízás szerinti eljárás végső határidejét túllépik, a szakértői díj mértéke a késedelemmel érintett időszakban munkanaponként az eredeti díj 10%-ával csökken. Hét munkanapos késedelem esetén a szakértői tanács tagjainak javadalmazása legfeljebb a szakértői díj összegének 30%-a lehet [236/2013. (VI. 30.) Korm. rend. 9. § (4)-(5) bek.].

Ha a TSZSZ a tagokkal szemben levonást alkalmaz, akkor a ki nem fizetett szakértői díj a kérelmezőnek visszajár [236/2013. (VI. 30.) Korm. rend. 9. § (4)-(5) bek.]. Erre én még nem láttam példát, de ettől függetlenül természetesen előfordulhatott.
 

A bankgaranciára, zálogjogra vonatkozó speciális szabályok

Mellékkötelezettség érvényesíthetőségének vizsgálata esetében a legtöbb esetben a bank vagy biztosító által nyújtott garancia lehívás az eljárás tárgya.

A TSZSZ eljárás célja, hogy az indokolatlan, vagy túlzott mértékű bankgarancia lehívást megakadályozza.

A kérelemmel értelemszerűen be kell nyújtani a bankgarancia és az igénybejelentés okmányainak másolatát.

A TSZSZ tájékoztatása szerint a mindenképpen szükséges okiratok
a) teljesítési garancia terhére történő lehívás vizsgálatához a szerződésszerű teljesítés dokumentumait (szerződés, jegyzőkönyvek, átadási dokumentáció, stb.).
b) szavatossági garancia esetén:
- a szavatossági idő alatt felmerült hibák kijavítására szóló felhívás (ok).
- A hibák kijavítását igazoló dokumentumok.
- A hibák javításának megtagadása esetén ennek indoklása.

Lényeges, hogy az eljárást kezdeményező félnek értesítenie kell a biztosítékot nyújtó személyt (bankot, biztosítót, kezest) a TSZSZ eljárás iránti kérelem tényéről. A bank, biztosító az eljárás idejére köteles felfüggeszteni a lehívás kifizetését, a mellékkötelezett a TSZSZ szakvélemény-kivonatának a közléséig nem esik késedelembe [2013. évi XXXIV. tv. 8. § (4) bek.].

Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy a kötelezettnek (általában a bankgaranciát adó fővállalkozónak vagy alvállalkozónak) nagyon rövid ideje van a TSZSZ eljárást megindítani, mivel a bankok általában 5 munkanapon belül kötelesek a lehívást teljesíteni.

A TSZSZ szakértői vélemény a garancia lehívása kapcsán azt rögzíti, hogy a szakértői tanács által megismert dokumentumok és a helyszíni szemlén tapasztaltak alapján a garancia lehívása
- indokolt
- nem indokolt
- részben indokolt.

Amennyiben a TSZSZ véleménye alapján a szerződést biztosító mellékkötelezettség érvényesítése nem indokolt,
a) a garanciát vállaló pénzügyi intézmény vagy biztosító a garanciaszerződésben foglalt fizetési kötelezettségét nem teljesíti,
b) a zálogjog a Ptk.-ban írt egyik módon sem érvényesíthető,
c) a kezes a kötelezett helyett való teljesítésre vállalt kötelezettségét nem teljesíti [2013. évi XXXIV. tv. 8. § (4) bek.].

Az eltakart szerkezetekkel, munkarészekkel kapcsolatos szakértői eljárás egyedi előírása

A gyakorlati életben igen nagy nehézséget szokott okozni a beépített és eltakart munkarészekkel kapcsolatos bizonyítás. A TSzSz eljárásában ha építési, kivitelezési szerződés alapján keletkező vita tárgya a kivitelező vagy alvállalkozó által már eltakart anyag beépítése, vagy munka elvégzése és
a) a beépítésről történő, a megrendelőnek szóló és a megrendelő által átvett értesítés rendelkezésre áll, és
b) a megrendelő részéről a rendelkezésre álló határidőn belül minőségi, vagy egyéb kifogás nem merült fel,
az eljáró szakértői tanács a beépített, eltakart anyagot, munkát úgy tekinti, mint 100%-ban elvégzett anyagbeépítést, munkát.

Ennek a jogszabályi rendelkezésnek óriási jelentősége volt, mert a fenti feltételek teljesülése esetében nem szakértői vizsgálat, hanem lényegében egy jogszabályi vélelem állapította meg a munka mennyiségét [2013. évi XXXIV. tv. 7. § (2)-(3) bek.]. Ez az előírás azonban csak 2014. március 15. napjáig volt hatályos, vagyis a gyakorlatban csak néhány szakértői eljárást érinthetett. Lásd még: Az eltakarásra kerülő szerkezetek (munkarészek) utólagos ellenőrzésének feltételei

Az építkezések többségében az eltakart munkákkal kapcsolatos értesítések nem, vagy nem dokumentált módon történnek meg. Ha a megrendelő által átvett értesítés nem áll rendelkezésre, az ellenőrzéséhez szükséges bontás és az azt követő visszaépítés költségeinek viseléséről a bíróság dönt majd a szakértői vélemény alapján, de a költségeket a minőségi kifogással élő félnek kell megelőlegeznie.