2025 első félévében 14 vármegyében fogadtak el új HÉSZ-t, összesen 33-at. Ebből már TÉKA alapú 4 db volt, míg OTÉK alapú az új HÉSZ-ek közül 29 darab. Lényegesnek tartottuk megvizsgálni, hogy az OTÉK alapú helyi építési szabályzatokban a beépítési magasság meghatározására milyen megoldásokat alkalmaztak a települések. Jelen cikkben röviden bemutatjuk az épületmagasság-, homlokzatmagasság- és párkánymagasság-alapú beépítési magasság meghatározások közötti szemléletbeli különbségeket is.

2025. július 1. napjától már alkalmazni is kell a TÉKA előírásait. Lényeges, hogy egyes rendelkezések helyett még az OTÉK II. és III. fejezetében foglaltakat kell alkalmazni, és a kivételek alól is vannak kivételek. Az alábbi összefoglalóból kiderül, hogy a 2025. július 1-jét követően indított építési engedélyezési és egyszerű bejelentési eljárásban, valamint az építési engedély és egyszerű bejelentés nélkül végezhető építési tevékenység végzésekor, zöldfelület kialakításakor az OTÉK és a TÉKA mely rendelkezéseit és mely időállapotban kell alkalmazni. Az Építésijog.hu Előfizetője az összefoglalóból elérheti a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) hatályos - a 2025. augusztus 28-i és a 2026. január 14-i módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt - jogszabályszövegét, amelyben a TÉKA és az OTÉK alkalmazását elősegítő jelöléseket helyeztünk el.

Még néhány napja is úgy fogalmaztunk, hogy az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletet (OTÉK) 2025. január 1-jétől leváltja a TÉKA, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet. Ez annyiban igaz, hogy az OTÉK hatályát veszti 2024 végén, és 2025 elejétől a TÉKA hatályba lép, de nem azzal a tartalommal, amit eddig ismertünk. Egy 2024. december 11-én kihirdetett kormányrendelet valójában főszabályként az építmények (építési tevékenységek), telekalakítások vagy területhasználatok esetében - függően a helyi építési szabályzat elfogadásától - az OTÉK egyes rendelkezéseinek a 2012. augusztus 6-i, 2021. július 15-i vagy 2024. december 31-én hatályos időállapotát rendeli el alkalmazni. A TÉKA csak a 2025. június 30-a után indult eljárásokban lesz alkalmazható, de - kivéve a TÉKA kötelező, 136. § (2) bekezdésében felsorolt rendelkezéseit - csak azokon a településeken, ahol már a HÉSZ-t a TÉKA alapján fogadták el.

Elsődlegesen az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) határozza meg azokat az előírásokat, amelyek alapján az építmények tervezése, engedélyezése zajlik. Az OTÉK az elmúlt 27 évben számtalan alkalommal módosult, azonban valószínűleg nem fogja megélni a 30 éves kort, mivel 2025. január 1-jétől leváltja a TÉKA, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló új kormányrendelet. A 2024. szeptember 30-án kihirdetett jogszabály az OTÉK szerkezetét követi, de több fejezetet tartalmaz, illetve számos előírás tekintetében lényeges változásokra kell felkészülnie a tervezőknek, építtetőknek.

Az egyes jogszabályok településrendezéssel összefüggő módosításáról szóló 253/2023. (VI. 23.) Korm. rendelet érinti az OTÉK-ot, a régi és az új Településrendezési kódexet. A jogszabály telekalakítási rendelkezései az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendeletben jelennek meg, míg a telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet hatályát veszti. Cikksorozatunk második része az OTÉK alkalmazási szabályainak pontosítását mutatja be, amely sok jogalkalmazási vitát lezárhat.

Másfél év után lezárult az Opinion Builders Kft. kutatás-fejlesztési projektje, melynek keretében az építészeti tervezés és településrendezés szempontjából legfontosabb hazai jogszabály, az OTÉK BIM szempontú digitalizálhatósága került vizsgálat alá. A szakmai hátteret lelkes, fiatal építészekből, építőmérnökökből, valamint jogászból álló csapat biztosította, a digitalizálható jogszabályoknak való megfelelést Solibri Office programban került vizsgálatra.

A településrendezés gyakorlati részleteit is érintő egyik legfontosabb kormányrendelet az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK). A jogszabályi hierarchia szerint az OTÉK magasabb rendű jogszabály, mint a helyi építési szabályzatok, azonban vannak olyan esetek, amikor maga az OTÉK engedi meg a rendelkezéseitől eltérő HÉSZ előírás megalkotását. Az OTÉK és a HÉSZ-ek viszonyát szabályozó előírások is változtak 2021. júliusában.  

A Kormány módosította a Budapest V. kerület Kossuth Lajos téri beruházásra vonatkozó jogszabályt. A jövőben a beruházás egyes elemei a hatályos településrendezési eszközökben rögzített előírásoktól, vagy akár az OTÉK-tól eltérően is megvalósíthatóak, amennyiben az a kulturális értékek megőrzése érdekében szükséges. A változások kapcsán módosították a kiemelt nemzeti emlékhelyekre vonatkozó kormányrendeletet is.

Az Építési törvény legutóbbi módosítása a nagy vitákat kiváltó toronyházak kérdését rendezte, és még egy fontos, településrendezést érintő módosítást is tartalmazott. Egy kis levegőhöz jutnak a helyi építési szabályzat készítésével elmaradásban lévő települési önkormányzatok, főépítészek.

Számos települési önkormányzat került volna nehéz helyzetbe, mert 2016. év végéig kellett volna a folyamatban lévő módosításokat átvezetni a helyi építési szabályzatába, de valamilyen akadály miatt nem tudták volna befejezni az eljárást. A Településképi törvény végrehajtására kiadott kormányrendelet határozza meg, hogy az OTÉK 2012. augusztus 6-án hatályos településrendezési követelményeinek és jelmagyarázatának figyelembevételével meddig lehet elfogadni a településrendezési eszköz módosítását, illetve meddig lehet ezt alkalmazni. A Kormány 2016. decemberében két jogszabályban is érintette a kérdést. Lényeges változás, hogy a kormányrendelet bővíti azon HÉSZ rendelkezések körét, amelyeket egy adott építési tevékenységnél nem kell figyelembe venni.

Módosították a Melis Investment Kft. szálloda kialakításával, üzemeltetésének beindításával kapcsolatos beruházásának kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról szóló 251/2015. (IX. 8.) Korm. rendeletet. A kiegészítés alapján a beruházó a helyi építési szabályzat több kikötését is figyelmen kívül hagyhatja.