Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

18. Telki szolgalom

Gyakran vita forrása, ha más ingatlanán a szomszédnak joga van átjárni. Azt, hogy az átjárást hogyan lehet és kell megtenni, és ez a kellemetlenség meddig tarthat, a telki szolgalom szabályai határozzák meg. A telki szolgalom vízellátást, pince létesítését, vezetékoszlopok elhelyezését és más, hasonló célt is szolgálhat.

1.
Fogalma

Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék (1959. évi IV. tv. 166. §) [2013. évi V. tv. 5:160. § (1) bek.].

A telki szolgalom az ingatlanokhoz kapcsolódik, nem a tulajdonosokhoz, az uralkodó, illetve a szolgáló telek mindenkori birtokosai (pl. tulajdonos, haszonélvező, haszonbérlő) lesznek a jogosultak és a kötelezettek.

2.
Létrejötte

2.1. Szerződés
Az ingatlanra telki szolgalmat szerződéssel csak a tulajdonos létesíthet. Ugyancsak a tulajdonos jogosult a szerződés módosítására, vagy a szolgalomról lemondó nyilatkozat megtételére is. A ellenszolgáltatást csak az alapításért lehet kérni, a gyakorlása mindig ingyenes (1959. évi IV. tv. 168. § (1) bek.) [2013. évi V. tv. 5:161. § (1) bek.].

Fontos tudni, hogy a szerződés mellett az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges a szerződésen alapuló telki szolgalmi jog keletkezéséhez. A telki szolgalmi jog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Az ingatlant terhelő telki szolgalmi jogot egész ingatlanra, illetőleg annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni. A bejegyzésben meg kell jelölni a szolgalmi jog tárgyát (átjárási, vízmerítési, vízvezetési, pinceszolgalom stb.). Annál az ingatlannál, amelynek mindenkori tulajdonosát a telki szolgalmi jog gyakorlása megilleti (uralkodó telek), a tulajdoni lap I. részén kell utalni arra az ingatlanra, amelyre a telki szolgalmi jog gyakorlása vonatkozik (szolgáló telek). A telki szolgalmi jog jogosultjának név szerinti megnevezése helyett a tulajdoni lap III. részén utalni kell az uralkodó telekre, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalmi jog gyakorlása megilleti [1997. évi CXLI. tv. 32. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 12. §].

Telki szolgalmat az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat [2013. évi V. tv. 5:161. § (2) bek.].
 
A telki szolgalom nem lehet önállóan forgalom tárgya. A telki szolgalmi jogot önállóan átruházni nem lehet, az ingatlan tulajdonjogának változásához igazodik a telki szolgalom is (1959. évi IV. tv. 168. § (3) bek.) [2013. évi V. tv. 5:161. § (4) bek.].

2.2. Törvényi rendelkezés
Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon. A felek közötti vita alapján a bíróság állapíthatja meg (szükségbeli út szolgalma) (1959. évi IV. tv. 167. §) [2013. évi V. tv. 5:160. § (2) bek.].

2.3. Hatósági rendelkezés (az ún. közérdekű szolgalom)

2.4. Elbirtoklás
Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tizenöt éven át nem tiltakozik. Szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra (1959. évi IV. tv. 168. § (2) bek.) [2013. évi V. tv. 5:161. § (3) bek.].
Ha az uralkodó telek tulajdonosa a telki szolgalmat ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy a bíróság állapítsa meg a telki szolgalom fennállását, tartalmát és gyakorlásának körülményeit, továbbá kérheti, hogy a telki szolgalmat az ingatlan-nyilvántartásba jegyezzék be [2013. évi CLXXIV. tv. 10. §].

3.
Gyakorlása

A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez. Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét – eltérő megállapodás hiányában – olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják (1959. évi IV. tv. 169. §) [2013. évi V. tv. 5:162. §].
Ha az uralkodó telek és a szolgáló telek azonos személy tulajdonában áll, de az ingatlanokat az ingatlan-nyilvántartásban nem vonják össze, a telki szolgalom csak akkor gyakorolható, ha a két ingatlant különböző személyek használják [2013. évi CLXXIV. tv. 7. §].
Az uralkodó telek megosztása esetén a telki szolgalmat az uralkodó telekből kialakított valamennyi új ingatlan birtokosa gyakorolhatja, feltéve, hogy a szolgalmi jog gyakorlása a jog kötelezettje számára nem válik terhesebbé [2013. évi CLXXIV. tv. 9. §].

4.
Megszűnése

A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, korlátozhatja vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az az ingatlan mindenkori birtokosa ingatlanának rendeltetésszerű használatához már nem szükséges.
A szolgalom megszűnik, ha a jogosult – bár ez módjában állt – tizenöt éven át nem gyakorolta vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák (1959. évi IV. tv. 170. §) [2013. évi V. tv. 5:163. §].
A telki szolgalom jogügylettel való megszüntetéséhez az uralkodó telek tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli lemondó nyilatkozata és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges.
A telki szolgalom megszűnik, ha akár annak az ingatlannak a tulajdonosa, amelynek mindenkori tulajdonosát a telki szolgalmi jog gyakorlása megilleti (a továbbiakban: uralkodó telek), akár annak az ingatlannak a tulajdonosa, amelyet a telki szolgalmi jog terhel (a továbbiakban: szolgáló telek) megszerzi a másik ingatlan tulajdonjogát, és az ingatlanokat az ingatlan-nyilvántartásban összevonják [2013. évi CLXXIV. tv. 7. §].
Ha az uralkodó telek megosztását követően a telki szolgalom csak meghatározott új ingatlan vagy ingatlanok előnyére szolgál, a szolgáló telek tulajdonosa kérheti a többi új ingatlan vonatkozásában a jog megszüntetését [2013. évi CLXXIV. tv. 9. §].