TÉKA-módosítások 2026. január 14-től – 9. rész: az előtető, az erkély, a loggia és az önálló rendeltetési egység új fogalma

A TÉKA VI-XI. Fejezetei, az országos építési követelmények közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések: ezeket az OTÉK alapú településrendezési eszközök vagy településtervek esetén is alkalmazni kell, és amennyiben tartalmazna valamilyen okból a helyi építési szabályzat ezekkel ellentétes vagy ezekkel össze nem egyeztethető előírásokat, úgy azokat nem lehet alkalmazni. 2026. január 14-étől a TÉKA több építési követelménye is módosult, amelyek közül jelen cikkben az egyes építményekre, építményrészekre vonatkozó fogalommeghatározások módosításait mutatjuk be. Kiemelten fontosnak tartjuk az előtető, az erkély, a loggia, a kerti építmény és az önálló rendeltetési egység új szabályait, illetve az új lakásokhoz tartozó tárolók elhelyezésének módosított követelményét.

Magyar Közlöny: 2025. évi 159. szám
Érintett jogszabály: 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet
Módosító jogszabály: 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet
Hatály: 2026. január 14.

 

Lehet-e előtető bejárat nélkül?

Az előtető definíciója 2026. január 13-ig így szólt: „az épület bejáratának homlokzatához csatlakozó, felülről zárt, három oldalról nyitott építmény, amelynek tartószerkezete függesztett, konzolos vagy oszlopokkal alátámasztott”. Ez talán trükközésekre adhatott alkalmat (vagy a jogalkotó ettől tartott), ugyanis az előtetőnek az épület tömegétől kiálló részeinek a homlokzati faltól számított 1,50 méteres sávba eső vízszintes vetületét nem kell beszámítani a telek beépített területébe.

Ez indokolhatja a lényegesen módosult új fogalommeghatározást: „az épület homlokzatához csatlakozó, felülről zárt tetőszerkezet, amely függesztett vagy konzolos, és a csapadék és a napfény elleni védelmet szolgálja”.

Kép forrása: Jámbor Attila

Azaz szigorítás is történt: tartóoszlop(ok) nem jelenhet(nek) meg.

Fogalom-kiterjesztésként értékelhető, hogy nem csak a bejárati homlokzatnak lehet most már előtetője, hanem például az épület körüli járdát is védheti az előtető, akkor is, ha bejáratot nem tartalmazó homlokzatról van szó.
 

Az erkély új fogalma

Az erkély definíciója e legutóbbi módosításig így szólt: „az épület homlokzati síkjától kinyúló, konzolos, függesztett vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású külső – legfeljebb egy oldalról zárt – tartózkodó tér”.
 

2026. január 14-től hatályos változás: a legfeljebb két oldalról zárt, de a definíciónak minden más tekintetben megfelelő külső tartózkodó tér is erkélynek minősül.

Így már azokra az erkélyekre is vonatkozik az erkélyekre a TÉKA egyik közvetlenül alkalmazandó bekezdésében előírt méretkorlátozás, ahol nemcsak egy homlokzati fal, de egy másik térlezáró szerkezet is (akár egy másik homlokzat fala) is van [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 28-29. pont; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 10. § (4) bek.].
 

Az önálló rendeltetési egység új feltétele az önálló (?) fogyasztásmérő

A fogalommeghatározás nagyobb része változatlan maradt: „meghatározott rendeltetés céljára önmagában alkalmas helyiség vagy helyiségcsoport, amelynek a szabadból vagy az épületen belüli közös közlekedőből nyíló önálló bejárata van”.

A mostani módosítás ezt egy további építési követelménnyel egészítette ki: „továbbá saját közüzemi fogyasztásmérővel rendelkezik”. A „rezsicsökkentés” 2022. júliusi csökkentése, azaz a kedvezményes földgáz-, illetve áramdíjaknak – főszabályként egy-egy azonos főmérőórán mért – fogyasztási határértékhez kötött mennyisége felszínre hozott számos olyan esetet, amikor problémát okozott az önálló rendeltetési egységek önálló, saját közüzemi fogyasztásmérőjének a hiánya. A jogalkotó ezt legalább a jövőre nézve el akarta kerülni [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 113. pont].

Az nem derül ki a fogalom kiegészítéséből, hogy főmérőre vagy almérőre vonatkozik az új követelmény. Ha például egy lakóházban négy család lakik, de az egyes lakások fogyasztását csak almérővel mérik, akkor a lakóház egy rendeltetési egység, vagy négy rendeltetési egység?

Az sem egyértelmű, hogy valamennyi – a közterületi csatlakozásnál rendelkezésre álló – vezetékes közmű tekintetében meg kell-e legyen az önálló fogyasztásmérő óra, vagy csak a ténylegesen bekötöttekre, különös tekintettel a TÉKA alábbi rendelkezéseire is:
- „A közművesítettség közüzemi ellátással vagy egyedi közműpótlók, megújuló energiaforrások műtárgya alkalmazásával történhet.”
- „Ha az építmény rendeltetésszerű használatához ivóvíz szükséges, és nincs közműves vízszolgáltatás, az ivóvízellátás szempontjából elfogadható az is, ha a telken jogszerűen elhelyezett, ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van, vagy az ivóvízellátás a telektől gyalogúton mérve legfeljebb 150 méteres távolságon belül, egyéb módon biztosított. Közterületen elhelyezhető építmény esetén – ha annak rendeltetésszerű használatához a személyi szükségleteken kívül víz nem szükséges – megengedhető, hogy ivóvíz vételére gyalogúton mérve 150 méteren belül másutt legyen biztosított lehetőség.”
- „Közüzemi energiaellátás hiányában, illetve annak teljes vagy részleges kiváltására jogszerűen elhelyezett, korszerű és szakszerű közműpótló berendezések a megújuló energiaforrások felhasználására, a településképi követelményekkel összhangban alkalmazhatók.” [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 11. § (3) bek.; 65. § (2)-(3) bek.; 68. § (1) bek.].

 

Szigorodott a kerti építmény és a kerti tető létesítési feltétele

A kerti építmény módosítás előtti, rövidebb definíciója: „a kerti tevékenységre, pihenésre, játékra, szórakozásra, kikapcsolódásra és tárolásra – ide nem értve a gépjárműtárolót – szolgáló építmény”.
 

Kép forrása: pexels.com

Új fogalmi elemek a kerti tetők darab-, vízszintes vetületi méret-, magasság- és „zártság”-korlátozása. A változások:
- a tároláson belül leszűkült e fogalom a kerti eszközök tárolására, vagyis például gépjármű vagy gépészeti berendezések tárolására a kerti építmény nem szolgálhat,
- telkenként csak egy darab, legfeljebb 20 m2 vízszintes vetületű, minden oldalról nyitott kerti tető létesíthető (amelynek a legmagasabb pontja - építési helyen belül is - legfeljebb 3,00 méter lehet) [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 63. pont].
 

A TÉKA 2026. január 14-étől hatályos kerti építmény fogalma:

Kerti építmény: a kerti tevékenységre, pihenésre, játékra, szórakozásra, kikapcsolódásra és kerti eszközök tárolására szolgáló építmény, valamint a rendeltetéstől függetlenül telkenként egy, legfeljebb 20 m2 vízszintes vetületű, minden oldalról nyitott kerti tető, amelynek a legmagasabb pontja legfeljebb 3,00 méter, ide nem értve gépjárműtárolót.

 

Milyen épületeken, építményeken lehet zöldtetőt kialakítani?

A zöldtető fogalommeghatározásában változatlan maradt, hogy az egy épített födémszerkezeten „mesterségesen létrehozott, jellemzően sík, növényzettel fedett felület, a legfelső szigetelőréteg fölött kialakított egyéb technikai rétegekkel és ültetőközeggel együtt”.

A definíció annyiban pontosodott, hogy eddig csak a „mélygarázs, épület, egyéb építmény” ilyen szerkezetét definiálta a TÉKA zöldtetőként, 2026. január 14-től viszont valamennyi (egész) építmény mellett az egyes építményrészek – a jogalkalmazók részéről eddig is így tekintett – zöldtetőit is [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 183. pont].

Az új fogalom jelentősége, hogy kiterjesztőbbé vált a fogalom meghatározása: a teljes épületet, építményt fedő zöld tetőkön túl immár zöld tetőknek nevezhetjük a TÉKA szerint is azokat az egyes tető-szakaszokat, amelyeket olyan épületeken láthatunk, ahol rajtuk kívül vannak nem zöldtető-szakaszok is. Ezzel a TÉKA meghatározás igazodott a „műszaki szaknyelv” által alkalmazott értelmezéshez.

 

Hol helyezhető el a lakáshoz tartozó tároló?

A „jelző nélküli” tároló helyiségre fogalommeghatározást a TÉKA eddig sem tartalmazott, és ez a módosítással sem változott (ellenben van definíciója például a gépjárműtárolónak, ami viszont nem feltétlenül helyiség).

Véleményünk szerint annak a módosításnak az értelmezéséhez, amelyet a 449/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet hatályba léptetett, nincs is szükség jogszabályi definícióra: a 30 m2-t meghaladó, de legfeljebb 80 m2 hasznos alapterű lakások tárolóira vonatkozó építési követelmény az alábbiak szerint változott. Főszabályként az ilyen lakásokban eddig is legalább egy darab, minimum 2 m2 hasznos alapterületű tároló helyiséget kellett létesíteni, amely főszabály most sem változott.

A kivételi szabály eddig úgy szólt, hogy e tároló „a lakáson kívül is elhelyezhető, ha a lakás bejáratától közös használatú közlekedőn 10 méteren belül elérhető a tároló helyiség”.

A jelenlegi módosítás után a vonatkozó rendelkezés: e tároló „a lakáson kívül is elhelyezhető, ha a lakással azonos szinten elérhető a tároló helyiség” [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 126. § (6) bek.].

A 2026. január 14-i új fogalom alapján az a vita lezárult, hogy a tároló helyiség távolságát légvonalban, vagy a megközelíthető útvonalon kell mérni. A korábbi jogszabályi előírás alapján akár az is elképzelhető volt, hogy a lakás alatt-felett egy-két szinttel található tároló 10 méteren belül helyezkedett el, ha a lakás és a tároló fizikailag kijelölhető valamely részétől mérték a távolságot. Az azonos szinten történő kialakítás kötelezettsége miatt a tárolót immár lépcső vagy lift közbeiktatása nélkül – azonban akár 10 méternél nagyobb távolságot is megtéve – kell tudni megközelíteni.

 

A tulajdonosi lakás fogalmának pontosítása

A fogalommeghatározásból („az üzemeltető vagy a tulajdonos számára a tartós, életvitelszerű lakhatást biztosító épületrész”) a jelenlegi módosítás lecserélte az „épületrész” szót a „rendeltetési egység” szövegrészre.

Nemcsak szövegpontosítás történt, elég csak a TÉKA 1. § (1) bekezdésére hivatkozni: „(…) az építmény … rendeltetését, a rendeltetési egység számát megváltoztatni e rendelet, az ágazati jogszabályok, valamint a helyi építési szabályzat rendelkezései szerint szabad”. A bizonytalan „épületrész” fogalomhoz hasonló garanciális szabály nem fűződik, azaz e definíció módosítása a jogbiztonság irányába mutat [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 169. pont].

A tulajdonosi lakás hatályos TÉKA fogalma [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 169. pont]:

az üzemeltető vagy a tulajdonos számára a tartós, életvitelszerű lakhatást biztosító rendeltetési egység

A tulajdonosi lakás jelentőségét két példával lehet illusztrálni:
- TÉKA 22. § (4) „Az általános gazdasági területen önálló lakóépület nem helyezhető el. Egy telken csak a gazdasági tevékenységi célú épületen belül, és kizárólag egy szolgálati és egy tulajdonosi lakás alakítható ki.”
- TÉKA 23. § (4) „Az ipari gazdasági területen önálló lakóépület nem helyezhető el. Gazdasági tevékenységi célú épületen belül szolgálati és tulajdonosi lakás nem alakítható ki.”

A Településtervezési Szabályzat értelmében a HÉSZ is önálló soron kell szerepeltesse a megengedhető, illetve tiltott rendeltetések táblázatában a tulajdonosi lakást.

 

A loggia területét már egyáltalán nem kell figyelembe venni a szintterület számítása során

Maga a loggia definíció nem változott [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 89. pont]:

„loggia: az épület homlokzati síkján belül lévő, három oldalról falakkal, alulról és felülről födémekkel határolt, helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér”.

A loggiára vonatkozó TÉKA előírások azonban változtak. 2026. január 13-ig csak rendeltetési egységenként egy darab, legfeljebb 6 m2 hasznos alapterületű loggiát lehetett – más meghatározott építményrészek mellett – figyelmen kívül hagyni a szintterület számítása során azzal, hogy az épület bruttó alapterületébe nem kellett beszámítani.
 

A hatályos TÉKA rendelkezés alapján a loggiáktól korlátozás nélkül el lehet tekinteni a szintterület számítása során.

Ez jelentős ösztönzés ezek tervezésére és létesítésére (ha már az erkélyeket korlátozni kívánta a jogalkotó – amint azt nyilatkozta Lánszki Regő építészeti államtitkár, országos főépítész  a hely.hu portál számára adott 2025. július 2-i interjújában).

A loggiák tekintetében jelentős enyhítést eredményező mostani jogszabály-módosítás azonban - például az ITT és ITT található cikkünkben ismertetett – ún. kötelező TÉKA rendelkezésekkel szemben nem közvetlenül alkalmazandó rendelkezés.

Vagyis az OTÉK alapú helyi építési szabályzatok esetében a szintterület számítás során csak a loggia bruttó alapterületének a felét lehet figyelmen kívül hagyni (253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 7. § (6) bek. - 2024.12.31-i időállapot), vagy éppen teljesen bele kell számolni (253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 7. § (6) bek. - 2021.07.15-i időállapot; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. melléklet 90. pont - 2012.08.06-i időállapot).
 

Speciális, loggiához hasonló fogalom bevezetése – külön elnevezés nélkül

A TÉKA 10. § (1) bekezdésének k) pontja külön fogalommeghatározás nélkül, de mégis bevezetett a loggia mellett egy speciális fogalmat is: ezen kívül azokra a (nem három, hanem csak) két oldalról falakkal, alulról és felülről pedig födémekkel határolt, az épület homlokzati síkján belül lévő, helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó terekre ugyanígy kedvezményet jelent a jelenlegi módosítás [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 10. § (1) bek. b) és k) pont]. Ezt az új fogalmat nevezhetnénk akár „sarokloggiának” is, de a loggia definíciójának változatlansága miatt ezt mégsem tehetjük meg.)
 

Kép forrása: Jámbor Attila
 

Lásd még: Minden, amit a TÉKA szabályairól tudni kell (GYIK) - 10. témakör: Terasz. Erkély. Előtető - 10.1. A TÉKA 10. § (1) bekezdés a)-b) pontjában rögzített 6 m2-t meghaladó terület esetén az erkély/loggia területének 6 m2 feletti részét kell csak a szintterület számításánál figyelembe venni, vagy az erkély/loggia teljes területét?

A „jelző nélküli” loggia határoló szerkezetei: a fal, amelyen az ajtaja van, két oldalsó fal, továbbá alul és felül egy-egy födémszerkezet. A 2026. január 14-étől jogszabályi elnevezés nélkül bevezetett „az épület homlokzati síkján belül lévő, két oldalról falakkal, alulról és felülről pedig födémekkel határolt, helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér” fogalmat próbáltuk értelmezni.
 

Az új meghatározásnál nincs különbség – a loggiákhoz képest – sem az épület homlokzati síkján belüliség, sem az alulról és felülről födémekkel határoltság követelményében, viszont három helyett csak kettő (pontosan kettő) határoló fala lehet.

Ezt vagy egy „átmenő lyukas” épületben levő „lyukként” tudjuk elképzelni, vagy „sarokloggiaként”, ahol az ajtót is tartalmazó fal mellett csak egyik oldalát határolhatja falszerkezet, a másik két oldalát elég leesés ellen védelemmel ellátni.
 

 

A TÉKA módosításaival több előadás fog foglalkozni az Építésijog.hu által szervezett alábbi konferencián és webináriumon (az előadásokat 2026. FEBRUÁR 18-án lehet megtekinteni a helyszínen, vagy az élő közvetítést követni, illetve 2026. MÁRCIUS 8-ig utólag is meg lehet majd tekinteni ezeket, és eddig megszerezhetők a MÉK pontok is):

_________________________________________________________________________________

Településtervek készítése és módosítása
Műemlékvédelem új jogi keretei
Tervezési alaptérkép és telekhatárok
A 2026 januártól módosított TÉKA alkalmazása

_________________________________________________________________________________

Kérdezhet az előadóktól személyesen, e-mailben vagy chat ablakban!

Valamennyi kérdést megválaszoljuk és az írásbeli válaszokat a résztvevők számára hozzáférhetővé tesszük!

Két szakmai rendezvény egy napon - de március 8-ig, akár több alkalommal is megtekinthető módon (konferencia.epitesijog.hu - részletekért kattintson a képre).