Tervezési alaptérkép: 2026. február 27-től minden építési engedélyezési eljárásban kötelező

A hatósági eljárások során többször előforduló probléma, hogy a térképi és a természetbeni telekhatár sok esetben nem egyezik, amely eltérést csak földmérő jogosult megállapítani. 2026 januárjától ezért bevezetésre került a „tervezési alaptérkép” fogalma, amelynek benyújtását február végétől meg is követelik az építésügyi hatóságok az építészeti-műszaki dokumentáció részeként. A felmért eltérések jogkövetkezményeit az érintett telekhatár-szakaszokra a TÉKA szintén február végi kiegészítése tartalmazza. A cikkünkből kiderül, hogy a térképi és a természetbeni telekhatár közül melyiket kell kötelezően figyelembe venni, és ki jogosult a tervezési alaptérképet elkészíteni.

Magyar Közlöny: 2025. évi 159. szám
Érintett jogszabályok: 327/2015. (XI. 10.) Korm. rendelet; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet; 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet
Módosító jogszabály: 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet
Hatály: 2026. január 14.; 2026. február 27.
 

Mi a tervezési alaptérkép fogalma?

Az egyéb célú földmérési és térképészeti tevékenységgel összefüggő szakmagyakorlás részletes szabályairól szóló 327/2015. (XI. 10.) Korm. rendeletet 2026. január 14-i hatállyal két helyen egészítette ki a módosító 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet. Az első, rövidebb kiegészítés a tervezési alaptérkép fogalommeghatározása [327/2015. (XI. 10.) Korm. rend. 2. § 9. pont]:
 

Tervezési alaptérkép: az építőipari tervezések egységes geometriai alapjait biztosító, a hatályos ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis kötelező felhasználásával készített digitális térképi ábrázolás.

A definícióból egyértelmű, hogy – az általános építményekre vonatkozó alkalmazásán túl, amelyről jelen cikkünk szól –, amennyiben a sajátos építményfajtákra vonatkozó sajátos eljárási szabályok is megkövetelik majd, úgy a tervezési alaptérképek mind a hazai magasépítési, mind a mélyépítési tevékenységeket, azok jogosultsághoz kötött, ezáltal jobb geodéziai megalapozottságát támogathatja.

Az Építési és Közlekedési Minisztérium tájékoztatója is tartalmaz egy bővebb fogalom-meghatározást:
„A tervezési alaptérkép az építőipari tervezések egységes geometriai alapjait biztosító, a hatályos ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis kötelező felhasználásával készített digitális térképi ábrázolás, amelyet  geodéziai tervező készít a földrészlethatár kitűzése alapján. A vektorosan átadott tervezési alaptérkép az építész számára egzakt adatokat szolgáltat, segítségével az épület helye és méretei pontosan meghatározhatók, továbbá a hatóság ellenőrzését is megalapozza.”

 

A tervezés alaptérkép elkészítésének előfeltétele: a földrészlethatár kitűzése

A 327/2015. (XI. 10.) Korm. rendelet másik kiegészítése a tervezési alaptérképre vonatkozó részletes szabályok rögzítése.

A tervezési alaptérképet a 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet szerinti földrészlethatár kitűzését követően, a kitűzés adatainak felhasználásával kell elkészíteni [327/2015. (XI. 10.) Korm. rend. 9/A. § (1) bek.; 8/2018. (VI. 29.) AM rend. 40. §].

Csak abban az esetben nem szükséges a kitűzést elvégezni – és a tervezési alaptérkép készítéséhez a korábbi kitűzés eredménye is felhasználható –, ha az érintett telek kitűzése a tervezési alaptérkép elkészítésére irányuló tevékenység megkezdését megelőzően megtörtént és
a) ezen kitűzés dokumentációja rendelkezésre áll,
b) a helyszínen a kitűzött birtokhatárjelek megtalálhatók, valamint
c) az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis adattartalma az érintett telek határvonala vonatkozásában nem változott [327/2015. (XI. 10.) Korm. rend. 9/A. § (1) és (4) bek.].

Olyan nyomvonalas jellegű tervezési terület esetében, amelyek hosszúsága a 250 métert, illetve olyan földrészletek esetében, amelyek területe az 1 hektárt meghaladja, a földrészlethatár kitűzését a tervező által meghatározott részletpontok tekintetében kell elvégezni [327/2015. (XI. 10.) Korm. rend. 9/A. § (1) és (5) bek.].
 

Mit kell tartalmaznia a tervezés alaptérképnek?

A tervezési alaptérképet úgy kell elkészíteni, hogy az tartalmazza az építészeti-műszaki tervezéshez szükséges
- állami ingatlan-nyilvántartási térképi állapotot,
- a kitűzött telekhatárt,
- az aktuális természetben azonosítható határvonalakat, tereptárgyakat,
- meglévő építményeket,
- meglévő fákat,
- meglévő csatlakozó közutak objektumait és
- ha a kitűzést követően a természetbeni határ áthelyezésre kerül, akkor az áthelyezett természetbeni határvonalat [327/2015. (XI. 10.) Korm. rend. 9/A. § (2) bek.].

 

Mit kell tartalmaznia a tervezés alaptérkép műszaki leírásának?

A tervezési alaptérkép műszaki leírását úgy kell elkészíteni, hogy tartalmazza
a) a felmérés és telekhatár kitűzés során létesített alappontok dokumentációjára való hivatkozást,
b) a földmérési adatszolgáltatás iktatószámát,
c) az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis adattartalmára vonatkozó hibahatárt,
d) a térkép-terep azonosság vizsgálatának leírását és főbb megállapításait,
e) a geodéziai munkák végzésére vonatkozó lényeges megállapításokat, valamint
f) a készítő és minőségtanúsító adatait [327/2015. (XI. 10.) Korm. rend. 9/A. § (3) bek.].

 

Az Eljárási kódexnek a tervezési alaptérkép bevezetésével összefüggő módosításai

Az Eljárási kódexnek, azaz a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendeletnek a tervezési alaptérkép bevezetésével összefüggő módosításai 2026. február 27-én lépnek hatályba. Kizárólag az 1. mellékletét („Az építészeti-műszaki dokumentáció tartalma”) érinti a változás.
 

A helyszínrajzra vonatkozó új előírás, hogy vektoros formátumban átadott tervezési alaptérkép alapján készítendő.

Szintén az 1. mellékletből törlésre került az a pont (2.3.), amely az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból digitális formában szolgáltatott vektoros adatállományból készített PDF/A dokumentum becsatolását is megkövetelte az építészeti-műszaki dokumentáció részeként [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 1. melléklet 3.2.1. alpont].

 

Milyen telekrészre kell kiterjednie a tervezési alaptérképnek?

A harmadik változás az Eljárási kódex 1. mellékletét érintően a szakági dokumentációk körében történt módosítás. Korábban csak akkor volt szükség geodéziai felmérésre, illetve az építmény tervezését megalapozó geodéziai helyszínrajz benyújtására, ha a telken belül vagy a telekhatár mentén a terepszint különbség a 0,5 métert meghaladta.

A tervezési alaptérképet az alábbi területekre kötelező elkészíteni [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 1. melléklet 3.4.1. alpont]:
 

Építési tevékenység	Tervezési alaptérkép által érintett terület
új építmény	a telek teljes területére
egy hektárt meghaladó földrészlet esetében, ha a tervezéssel érintett területrész eléri, vagy meghaladja az összterület 25%-át
egy hektárt meghaladó földrészlet esetében, ha a tervezéssel érintett területrész nem éri el az összterület 25%-át	a tervezéssel érintett telekrészre
meglévő építmény bővítése

 

A tervezési alaptérkép drágább mint a korábbi geodéziai felmérés, vagy a vektorgrafikus PDF/A dokumentum beszerzése?

Amint írtuk korábban, a geodéziai felmérést a 2026. február 27-ig induló eljárásoknál csak akkor kell(ett) csatolni szakági munkarészként, ha a telken belül vagy a telekhatár mentén a terepszint különbség a 0,5 métert meghaladja. Ilyen esetekben a tervezési alaptérkép-készítéshez szükséges földmérési munka nagyságrendileg nem lehet drágább az eddigieknél, hiszen a terepre kimenni, ott mérni, majd rajzolni eddig is kellett.

Azoknál az új eseteknél azonban, ahol eddig ki sem kellett mennie a terepre a geodétának – csak az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból digitális formában szolgáltatott vektoros adatállományból kellett készíteni egy PDF/A dokumentumot –, ott költségnövekedés jelentkezik.
 

Az Építésijog.hu álláspontja szerint a tervezési alaptérkép elkészíttetésével járó költségnövekmény arányban áll a jóval nagyobb jogbiztonsággal.

 

Meglévő, zártsorúan vagy ikresen épített épületen végzett építési tevékenységnél is szükséges a tervezési alaptérkép?

A kitűzést és a tervezési alaptérképet ezen (zártsorúan vagy ikresen csatlakozó) ingatlanokra is el kell készíteni. Az Eljárási kódex 1. mell. 3.2.1. alpontja a „Tervlapok” meghatározás részeként írja elő a „vektoros formátumban átadott tervezési alaptérkép alapján készített” helyszínrajzot.

Értelmezésünk szerint minden olyan építési engedélyköteles vagy egyszerű bejelentés-köteles munkánál el kell készíteni a tervezési alaptérképet, ahol értelmezhető a „helyszínrajz” fogalma. Ez még a kizárólag vertikális bővítést jelentő munkáknál is értelmezhető, sőt szükséges. Egy, az építtető számára akár kellemetlen meglepetést is okozó példával szemléltetve: a tervezési alaptérkép nélkül készített helyszínrajz szerint tökéletesen építési helyen belül van a meglévő felépítmény, amelyet most csak felfelé akar bővíteni. Elkészíttetve a tervezési alaptérképet, – kis eséllyel ugyan, de – kiderülhet, hogy részben építési helyen kívüli a meglévő épület. Ha ez engedéllyel vagy egyszerű bejelentés nyomán jogszerűen épült, vagy – ennek hiányában – a tíz éves intézkedési idő már eltelt, a „szerzett jog” alapján ugyan fennmaradhat az épület, de a következetes hatósági és bírósági gyakorlat szerint felfelé sem bővíthető. Azaz ügydöntő jelentősége is lehet még egy ilyen, elsőre nem magától értetődő építési tevékenység esetén is a tervezési alaptérképnek.
 

A TÉKA tervezési alaptérkép bevezetésével összefüggő módosítása

A TÉKA közvetlenül alkalmazandó 44. §-a egészül ki az új (6) bekezdéssel. Az új bekezdés egyrészt rögzíti, hogy az építési hely a tervezési alaptérkép alapján határozható meg [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 44. § (6) bek.].

Másrészt a TÉKA rögzíti, hogy ha a térképi és a természetbeni állapot között a 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet 7-9. mellékleteiben megállapított hibahatárt meghaladó eltérés van, az építési hely megállapításánál, – a zártsorú beépítési módú telek és az ikres beépítési módú teleknek az ikresen csatlakozó szomszédos telekkel közös oldalhatára kivételével – a térképi és a természetbeni telekhatár közül azt a telekhatárt vagy telekhatárszakaszt kell figyelembe venni, amely az építési tevékenységgel érintett telekből kisebb méretet határol le [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 44. § (6) bek.; 8/2018. (VI. 29.) AM rend. 7-9. melléklet].

A rendelkezés könnyen érthető: ha a tervezési alaptérkép alapján az ingatlan-nyilvántartás szerinti térképi állapot és a természetbeni állapot között a hibahatárt meghaladó eltérés van, az építési hely megállapításánál a térképi és a természetbeni telekhatár közül azt a telekhatárt vagy telekhatárszakaszt kell figyelembe venni, amely az építési tevékenységgel érintett telekből kisebb méretet határol le. A cél, hogy lehetőleg ne alakuljanak ki szomszédviták, az pedig végképp elkerülhető legyen, hogy az építési tevékenység közben (és főleg az, hogy csak utána) derüljön ki a részben más telkére építkezés, például egy többévtizedes elbirtoklás miatt.

A főszabály alól két kivétel van:
a) a zártsorú beépítési módú telek oldalhatárait és
b) az ikres beépítési módú teleknek az ikresen csatlakozó szomszédos telekkel közös oldalhatárát.
 

Kép forrása: Jámbor Attila

E kivételi szabályra azért volt szükség, mert ha a zártsorúan vagy ikresen csatlakozó szomszéd már megépítette a maga tűzfalát a közös telekhatártól a saját telke irányába nézve beljebb, úgy az új főszabály (azt a telekhatárt vagy telekhatárszakaszt kell figyelembe venni, amely az építési tevékenységgel érintett telekből kisebb méretet határol le) alkalmazásával kisebb-nagyobb szélességű, esetleg több emelet magas „zugok” jönnének létre, amely semmiképpen nem volt a tervezési alaptérkép bevezetésével elérni kívánt jogalkotói cél.

Az Építési és Közlekedési Minisztérium tájékoztatója e TÉKA-kiegészítésről így ír: „Az új rendelkezés szerint hibahatárt meghaladó eltérés esetén az építési hely megállapításánál a térképi és a természetbeni telekhatár közül azt a telekhatárt vagy telekhatár-szakaszt kell figyelembe venni, amely az építési tevékenységgel érintett telekből kisebb méretet határol le. E szabály alól kivétel a zártsorú és az ikres beépítési módú telek ikresen csatlakozó oldalhatára, a kitűzést és a tervezési alaptérképet azonban ezen ingatlanokra is el kell készíteni. Ha a földmérő hibahatárt meghaladó eltérést tapasztal, az építtetőnek az építési engedély iránti kérelem benyújtása előtt lehetősége van a szomszédos ingatlan tulajdonosával rendezni a helyzetet, amennyiben erre nincs igény vagy mód, akkor az építész az építési helyet a kisebb telekméretet kijelölő határok figyelembevételével állapítja meg.”

 

Mikortól kötelező tervezési alaptérképet készíteni?

A TÉKA és az Eljárási kódex tervezési alaptérkép bevezetésével összefüggő módosításai – ellentétben valamennyi egyéb, a 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelettel történt változással, valószínűleg a kellő felkészülési idő biztosítása érdekében – csak 2026. február 27-től hatályosak.
 

Ez azt jelenti, hogy a 2026. február 27-én vagy ezt követően már nem lehet úgy építési vagy fennmaradási engedélyezési eljárást kezdeményezni, hogy a tervezési alaptérképet nem csatolják be.

 

A február 26-a utáni hiánypótlásoknál már csak a tervezési alaptérkép alapján készült dokumentáció adható be?

Véleményünk szerint, ha magát az engedélyezési vagy egyszerű bejelentési eljárást legkésőbb 2026. február 26-án megindítják, de valamilyen okból a dokumentációból még hiányzik a helyszínrajz és/vagy (szükségessége esetén) a geodéziai felmérés, a hatóság az eljárás megindításának napján hatályos, az Eljárási kódex 1. melléklete szerinti dokumentáció-tartalmat követelheti csak meg. Minden 2026. február 27-étől induló eljárásban viszont a tervezési alaptérkép követelendő meg.
 

Ki jogosult tervezési alaptérképet készíteni?

Miután az egyéb célú földmérési és térképészeti tevékenységgel összefüggő szakmagyakorlás részletes szabályairól szóló 327/2015. (XI. 10.) Korm. rendeletbe 2026. január 14-i hatálybalépéssel került beillesztésre a tervezési alaptérkép fogalma, felmerül a kérdés, hogy az a jogosultsági szabály, amely ugyanebben a jogszabályban szerepel, változatlanul önmagában alkalmazandó-e:
 

3. § (1) Geodéziai tervezői minősítés szükséges az építmények tervezésével, megvalósításával, működtetésével, vizsgálatával kapcsolatos következő geodéziai feladatok irányításához, minőségtanúsításához: a) építménytervezés célját szolgáló tervezési alaptérképek készítése”

Ugyanakkor a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló törvény azt írja elő, hogy a földrészlet-határvonalak kitűzési munkáinak végzése csak ingatlanrendező minősítéssel rendelkező földmérő által lehetséges [2012. évi XLVI. tv. 28. § (4) bek. d) pont].

A különböző jogosultság két külöböző munkaanyag elkészítésére vonatkozik: ​
- a tervezési alaptérkép minőségtanúsításához geodéziai tervezői minősítés (GD-T) szükséges,
- a telekhatár kitűzése ingatlanrendező földmérői minősítéshez (IRM) kötött.

Miután a tervezési alaptérképet – a 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet szerinti földrészlethatár kitűzését követően – a kitűzés adatainak felhasználásával kell elkészíteni, így álláspontunk szerint, minden olyan esetben (és ez a főszabály), amikor a tervezési alaptérkép érdekében most kell elvégezni a kitűzést, a tervezési alaptérképet csak ingatlanrendező minősítéssel is rendelkező geodéziai tervezői minősítésű földmérő végezheti, vagy a kitűzésbe be kell vonnia ingatlanrendező földmérői minősítéssel rendelkező kollégát. Szerencsére egyébként igen jelentős arányban mindkét jogosultsággal rendelkeznek a mérnökkamarai tag földmérők.

 

A tervezési alaptérképre vonatkozó új előírásokkal több előadás fog foglalkozni az Építésijog.hu által szervezett alábbi konferencián és webináriumon (az előadásokat 2026. FEBRUÁR 18-án lehet megtekinteni a helyszínen, vagy az élő közvetítést követni, illetve 2026. MÁRCIUS 8-ig utólag is meg lehet majd tekinteni ezeket, és eddig megszerezhetők a MÉK pontok is):

_________________________________________________________________________________

Településtervek készítése és módosítása
Műemlékvédelem új jogi keretei
Tervezési alaptérkép és telekhatárok
A 2026 januártól módosított TÉKA alkalmazása

_________________________________________________________________________________

Kérdezhet az előadóktól személyesen, e-mailben vagy chat ablakban!

MINDEN KÉRDÉST MEGVÁLASZOLUNK és az írásbeli válaszokat a résztvevők számára hozzáférhetővé tesszük!

Két szakmai rendezvény egy napon - de március 8-ig, akár több alkalommal is megtekinthető módon (konferencia.epitesijog.hu - részletekért kattintson a képre).