Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Lakások átruházása és bérbeadása esetén kötelező a villamoshálózat felülvizsgálata

2020 júliusától hatályos az a miniszteri rendelet, amely a lakások villamos berendezésén felülvizsgálatát írja elő bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor. Erről a jogszabályi kötelezettségről nagyon kevesen tudnak, amelynek valószínűleg az az oka, hogy nincs konkrét jogszabályi szankciója a tulajdonos mulasztásának. Arra azonban felhívjuk a figyelmet, hogy egy jogszabályi kötelezettség minden esetben polgári jogi felelősséget is keletkeztet.

Jogszabályi háttér: a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet

Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. mellékletét képező Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban találhatjuk meg a kérdéses pontokat.

A Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat, és a kapcsolódó előírásokat az egyes műszaki szabályozási tárgyú miniszteri rendeletek jogharmonizációs és deregulációs célú módosításáról szóló 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelet állapította meg. A Magyar Közlöny 2020. évi 172. számában található jogszabályhoz sajnos indokolás nem tartozik, így a jogalkotói szándékot csak valószínűsíteni tudjuk. (Csak zárójeles megjegyzés, hogy a Magyarország Kormánya és a Zöld-foki Köztársaság Kormánya közötti pénzügyi együttműködési keretprogramhoz kapcsolódó 349/2020. (VII. 16.) Korm. rendelethez találhatunk előterjesztői indokolást a közlönyhöz tartozó Indokolások Tárában, pedig ez a jogszabály valószínűleg kicsit kevesebb magyar állampolgárt érint mint a villamos hálózat kötelező felülvizsgálatának előírása.)

A Villanyszerelők Lapja hívta fel a figyelmet az új kötelezettségre, egyebek mellett Lakáseladás esetén szükséges a villamos hálózat felülvizsgálata című cikkében.

 

Csak lakó- és üdülő épületekre vonatkozik a 6 évenkénti, időszakos felülvizsgálati kötelezettség

A használatbavételt követően időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről az üzemeltető legalább 6 évenként villamos biztonsági felülvizsgálat végzéséről köteles gondoskodni a lakóépületek villamos berendezésén.

Az NGM rendelet szerint lakóépület: közvetlenül a közcélú elosztóhálózatra csatlakozó és alaprendeltetése szerint lakhatás, üdülés célját szolgáló építmény vagy lakóközösségbe szervezett, több lakásból álló egység és a hozzá tartozó, alaprendeltetéstől eltérő célra szolgáló helyiségek összessége, továbbá az előbbiek elhelyezésére szolgáló építmény vagy alkalmas telek [40/2017. (XII. 4.) NGM rend. 2. § 18. pont]. Látható, hogy az NGM rendelet nem az OTÉK fogalmait használja, ezért az üdülő, nyaraló épület tekintetében is fennáll a 6 évenkénti felülvizsgálati kötelezettség.

Ami az előírás alapján kérdéses, hogy az egy rendeltetési egységet tartalmazó lakóházak, üdülők üzemeltetőinek is van-e felülvizsgálati kötelezettsége, vagy csak a többlakásos épületekben kell ezt alkalmazni? Sosem szerencsés, ha ugyanazon fogalomra a jogszabályok eltérő meghatározást tartalmaznak, ráadásul úgy, hogy annak nincs kézenfekvő indoka. Ha a rendelkezés személyi és tárgyi hatálya – vagyis az, hogy kire és mire vonatkozik – nem határozható meg egyértelműen, az mindig nehezíti a jogalkalmazók dolgát.  

Az NGM rendelet szerint üzemeltető: a villamos berendezés üzemeltetője, az a természetes személy vagy gazdasági társaság, aki vagy amely a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult, vagy akit a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult annak üzemeltetésére feljogosított [40/2017. (XII. 4.) NGM rend. 2. § 28. pont]. Üzemeltető tehát praktikusan az a személy, aki a közműszolgáltatási szerződést megkötötte a szolgáltatóval, aki az esetek döntő részében a tulajdonos, vagy a haszonélvező.

 

Kizárólag lakások értékesítés, bérbeadása előtt kötelező az előzetes felülvizsgálat?

A 6 évenkénti felülvizsgálat mellett a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat bizonyos jogügyletekhez kapcsolódó felülvizsgálatot is előír. A lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálatot kell végezni a lakások bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor [40/2017. (XII. 4.) NGM rend. 1. melléklet 1.13.2. pont f) pont].

Látható, hogy a jogszabály csak a lakások esetében írja elő ezt a kötelezettséget, a családi házak, egy rendeltetési egységes nyaraló esetében nem. A 6 évenként felülvizsgálat minden lakóépületre és lakásra is vonatkozik, de a jogügyletet megelőző felülvizsgálat csak a lakásokra vonatkozó szerződések esetében áll fenn. Ha nem volt a jogalkotó akarata, hogy a 6 évenkénti és a jogügyletet megelőző felülvizsgálatot megkülönböztesse egymástól, akkor a jogszabályt pontosítani kell. Ettől függetlenül – figyelemmel a nem egyértelmű jogszabályi előírásra – családi házak átruházása esetében is javasoljuk a felülvizsgálat elvégeztetését.

Ha a jogügylet tárgya nem lakás, vagyis például iroda, műhely, akkor sem kell a felülvizsgálatot elvégeztetni.

Arra is érdemes felhívni a figyelmet, hogy nem az értékesítéshez, hanem a tulajdonváltáshoz kapcsolódik a kötelezettség, vagyis például az ajándékozási vagy tartási szerződés esetében is el kell ezt végeztetni.
 

Mikor nem kell a felülvizsgálatot elvégeztetni?

Se a 6 évenkénti, se a jogügylet előtti villamos biztonsági felülvizsgálatra nincs szükség a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezések tekintetében, ha a következő két feltétel együttesen teljesül:
a) fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
b) 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések [40/2017. (XII. 4.) NGM rend. 1. melléklet 1.13.3. pont].
A Villanyszerelők Lapjának ide kattintva elérhető cikkéből kiderül, hogy a fogyasztásmérő melletti kismegszakítón feltüntetett névleges áramot kell ellenőrizni ahhoz, hogy megtudjuk, a kivételek közé tartozik-e az adott lakás. Ha van áram-védőkapcsoló, akkor egy viszonylag új hálózatról beszélünk, amely minden bizonnyal megfelel a kor követelményeinek – legalábbis annak létesítésekor megfelelt.

Ez alól csak azok a lakások kivételek, ahol az összes fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett és a lakások villamos hálózatában nincsen 32 A-nál nagyobb leágazás. Ez könnyen ellenőrizhető, ha megnézzük a fogyasztásmérő melletti kismegszakítón feltüntetett névleges áramot. Az alábbi képen szereplő kismegszakító 16 amper, tehát nincs 32 A-nél nagyobb leágazás (kép: Fülöp Miklós)

Ha van áram-védőkapcsoló, akkor egy viszonylag új hálózatról beszélünk, amely minden bizonnyal megfelel a kor követelményeinek – legalábbis annak létesítésekor megfelelt. Ide tartoznak valószínűleg az utóbbi 5-10 évben létesített lakások. Egyébként egy dátum (hogy mikor épült a ház) vagy a mérőóra melletti kismegszakító névleges árama sem adhat teljes bizonyosságot, hiszen nem ez fogja eldönteni, hogy kell-e villamos felülvizsgálat. Az elmúlt évtizedekben egy egykor szabványosan kivitelezett ingatlan is áteshetett bővítésen, beépítésre kerülhetett villanytűzhely, klímaberendezés, átforgathattak egy sarokkád, vagy például felkerülhetett egy lámpatest olyan helyre, ahova az nem kerülhetne. A hálózat állapota romolhatott, egy kötés meglazulhatott, a szigetelések megsérülhettek, egy dugaszolóaljzat életveszélyessé válhatott. Vagyis ami nem új építés és nem nevezhető „új lakásnak” ott mindenképpen javasoljuk a felülvizsgálatot. Egy 20-30 éves ingatlannál nem lehet kérdéses a felülvizsgálat szükségessége.

A Villanyszerelők Lapja feltette még azt a kérdést is, hogy mi a helyzet akkor, ha a lakás áramköreinek csak egy része áram-védőkapcsolóval védett? A jogszabály csak abban az esetben ad ugyanis felmentést, ha a lakás teljes villamos berendezése védett áram-védőkapcsolóval, így a részbeni védettség esetében véleményünk szerint el kell végeztetni a felülvizsgálatot.

Mit jelent a villamos biztonsági felülvizsgálat?

Az NGM rendelet szerint a villamos biztonsági felülvizsgálat: a villamos berendezések olyan részletes - a méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó - különleges erősáramú villamos szakképzettséget igénylő ellenőrzése, amely alkalmas arra, hogy kimutassa, teljesíti-e az a vonatkozó szabványok vagy azokkal egyenértékű műszaki megoldásokat tartalmazó műszaki előírások valamennyi kritériumát, továbbá a villamos berendezés első ellenőrzéskor és a rendszeresen ismétlődő időszakos vizsgálatok során végzett teljes körű felülvizsgálat, amely magába foglalja a villamos berendezés áramütés elleni védelmének és az általános szabványos állapotának (tűzvédelmi jellegű) vizsgálatát [40/2017. (XII. 4.) NGM rend. 2. § 33. pont].

A Villanyszerelők Lapjának magyarázata szerint a felülvizsgálat keretében a lakás villamos hálózatát az elosztótól a lámpákig, dugaljakig, villanytűzhelyig és így tovább le kell ellenőrizni, és erről iratot kell készíteni.

A felülvizsgálati jegyzőkönyvben három féle megállapítás szerepelhet:
a) A felülvizsgálat idején érvényes követelményeknek megfelel.
b) A felülvizsgálat idején érvényes követelményeknek nem, de a létesítés idején érvényes követelményeknek megfelel.
c) A felülvizsgálat idején és a létesítés idején érvényes követelményeknek sem felel meg.

Kiadásra kerültek a Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Előírások is, amely szintén érinti a kérdéskört. Az erről szóló cikket ide kattintva olvashatják el.
 

Mi a teendő, ha a felülvizsgálat szerint javításra van szükség?

Lényeges, hogy az NGM rendelet nem írja elő, hogy csak hibátlan lakást lehet átruházni, bérbeadni, kizárólag a felülvizsgálatot teszi kötelezővé.
 
Az NGM rendelet hatálybalépése (2018.01.01.) előtt létesített - a vizsgálatkor érvényes műszaki előírásoknak meg nem felelő - berendezések esetében a felülvizsgálat során tapasztalt hiányosságok pótlása a villamos biztonsági felülvizsgálat végzője által a minősítő iratban meghatározott időpontban, ennek hiányában a villamos berendezés soron következő felújítása idején érvényes vonatkozó követelményeknek megfelelően végzendő el [40/2017. (XII. 4.) NGM rend. 1. melléklet 1.13.5. pont].

Rátai Attila a Villanyszerelők Lapjában megjelent cikkében rögzíti, hogy mit szükséges tisztázni a szerződést kötő két fél között:
a) Ha felújításra van szükség – vagyis a létesítéskori feltételeknek megfelel a villamos hálózat, de az irat kiállítása idején érvényes feltételeknek nem –, akkor az mikor történjen meg. Ebben az esetben a villamos berendezés biztonságos.
b) Ha hibákat tár fel a vizsgálat, akkor azt ki fogja kijavíttatni?
 

A felülvizsgálatnak nincs hatósági ára

A villamos biztonsági felülvizsgálatnak nincs hatósági ára.

A gyakorlatban még a nagyságrendi ár sem alakult még ki, de pár tízezer forinttal mindenképpen kalkulálni kell. A felülvizsgálatot végző szakember alapossága, és az ingatlan paraméterei határozzák meg, hogy mennyi ideig tart, és milyen költséggel jár a felülvizsgálat. A szakembereknek nem érdemes „lazán” felfogni a felülvizsgálatot, hiszen a tevékenységükön akár emberéletek is múlhatnak, és ezzel arányos lehet a szakmai felelősség is.
 

Miért hasznos a felülvizsgálat?

Magyarországon az ingatlant vásárlóknak már hosszú évek óta megvan a lehetősége arra, hogy ingatlanvásárlás előtt elkérjék az eladótól az ingatlan hiteles energetikai tanúsítványát, majd az energetikai jellemzők és a felújítási potenciál ismeretében válasszanak az eladásra váró ingatlanok közül. Az ingatlan adásvételhez a legtöbb esetben - a 176/2008. Korm. rendelet alapján - kötelező a tanúsítvány elkészítése, így az alapos tájékozódás a lakás vagy épület energiahatékonyságáról nem jelent plusz költséget az adásvétel során a vevő számára. A kapcsolódó cikkünket lásd: Miért érdemes FF-nél jobb ingatlant vásárolni?

A villamos biztonsági felülvizsgálat szintén hasznos lehet, hiszen elvárható az eladótól, bérbeadótól, hogy áttekintést adjon a lakás villamoshálózatának az állapotáról. A felülvizsgálat a lakások biztonságos használatát garantálhatja, ezért mindenképpen hasznos ez a jogszabályi kötelezettség. A kérdés csak az lesz, hogy az ellenőrzést végző szakemberek mennyire végzik majd alaposan a munkájukat, és a felek mennyire követelik meg az elvégzését.

Szakszerűtlenül kialakított mérőhely - Forrás:  www.villanylap.hu

A Villanyszerelők Lapja 2021 márciusi számában olvasható az Eladták a lakást, villamos biztonsági felülvizsgálat szükséges című cikket, amelyben egy példaeseten keresztül mutatja be, hogy egy lakáseladás esetén végzett villamos biztonsági felülvizsgálat milyen rendellenességeket tárhat fel. A fotókkal illusztrált cikk arra is mutat példát, hogy a felülvizsgáló milyen tartalmú nyilatkozatot tehet az elvégzett vizsgálat kapcsán.
 

Ki jogosult a felülvizsgálatot elvégezni?

A vizsgálat érintésvédelmi szabványossági felülvizsgáló (ÉV) és erősáramú berendezések felülvizsgálója (EBF) képzettséggel végezhető.

Nagy, egységes központi adatbázis nincs a szakemberek nyilvántartására, de a különböző áramszolgáltatók vezetnek ilyen szakemberkeresőket, illetve a legnagyobb hazai villamossági szervezet a Magyar Elektrotechnikai Egyesület is működtet ilyet, amelyet ide kattintva nézhetnek meg.
 

Mi történik akkor, ha elmarad a felülvizsgálat?

A Villanyszerelők Lapja által a Lakáseladás esetén szükséges a villamos hálózat felülvizsgálata című cikkében feltett egyik legfontosabb kérdés, hogy milyen szankciókat von maga után egy lakás adásvétele vagy bérbeadása alkalmával elhagyott villamos biztonságtechnikai felülvizsgálat?

Az ITM válaszából kiemelést érdemel, hogy a minisztérium véleménye szerint „az adásvételi jogi ügyletekben közreműködő jogi végzettségű szakembertől elvárható a vonatkozó műszaki szabályozási tárgyú jogszabályi előírások elégséges mértékű ismerete ahhoz, hogy az ügyfele, illetve a jogi ügylet résztvevője számára a kellő tájékoztatást megadhassa.” A jogügyleteket szerkesztő ügyvédek, közjegyzők figyelmét ezért fel kell hívnunk arra, hogy az NGM rendelet szerinti felülvizsgálati kötelezettségről érdemes a szerződéses feleket tájékoztatniuk.

A cikkben a Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Szakbizottság elnökének válaszát is megismerhetik. A válaszból az derül ki, hogy nincs konkrét jogszabályi szankciója a felülvizsgálat elmulasztásának, és az is egyértelmű, hogy ennek hiányában például – hasonlóan az energetikai tanúsítvány nélküli szerződéskötésekhez – az adásvételi szerződés sem lesz érvénytelen.
 

Felhívjuk azonban arra a figyelmet, hogy a közvetlen szakági szankció hiányában is fennáll a polgári jogi felelősség az eladók, bérbeadók esetében.

A kialakult bírósági gyakorlat szerint használt dolog - így házas ingatlan - adásvétele esetén is fennáll az eladó helytállási kötelezettsége, ilyenkor azonban a jogi értelemben vett hibás teljesítés szempontjából az a kiindulópont, hogy a vevő a használtság ismeretében vette meg a dolgot, ezért számítania kell arra, hogy abban a természetes elhasználódásból származó hibák lehetnek. Mindazon köznapi értelemben vett hibák, amelyek a használtság következményei a vevő terhére esnek. Családi házzal beépített ingatlan eladása esetén szerződéses tulajdonság, hogy a lakóépület a korának és az abból következő műszaki állapotának megfelelő mértékben legyen rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban (BDT2003. 813.). Tekintettel arra, hogy a villamoshálózat időszakonkénti és a jogügyletet megelőző felülvizsgálatát a jogalkotó az eladó felelősségi körében nevesítette, ezért ennek elmaradása esetében álláspontunk szerint az eladóval szemben szavatossági igényt lehet érvényesíteni.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) vonatkozó, fontosabb rendelkezései:
- 6:159. § (1) bekezdés: Olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik.
- 6:163. § (3) bekezdés: Ha a szerződés alapján szolgáltatott dolog ingatlan, a kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától számított öt év alatt évül el.

A felülvizsgálat hiánya azoknál az értékesítéseknél nem fog jelentőséggel bírni, ahol a vevő által is ismerten teljeskörű vezetékcserére kell sort keríteni ahhoz, hogy lakható legyen az ingatlan. Ha a teljes elektromos rendszert újonnan ki kell építeni, akkor a részletes hibajegyzéket nincs is értelme elkészíteni.

Az eladóval szembeni szavatossági igény alapesetben a felülvizsgálat költségének utólagos megtérítése lehet. Ez szerintünk viszonylag egyértelmű helyzet, mivel egy jogszabályi kötelezettség díját kell igényelni. Az azért valószínű, hogy emiatt sok per nem lesz, mert pár tízezer forintnál lényegesen több pénzért sem „szokás” bíróságra menni. Az mindenképpen javasolható, hogy a vevők követeljék meg a szerződéskötésnél a vételár kifizetésének feltételként, az elvégzett felülvizsgálat mindenképpen hasznos a számukra. Ha a felülvizsgálat valamilyen hibát feltár, ezt még a vételár leszállításával, vagy a javítás elvégeztetésének leegyeztetésével, a birtokbaadást megelőzően rendezni lehet.

A másik kérdés, hogy ha a birtokbaadást követően bekövetkezik valamilyen elektromos kár, akkor felmerülhet, hogy a felülvizsgálat eredményének ismeretében elkerülhető lett volna-e a káresemény. Ha a szakértői vélemény szerint egyértelmű a hiba oka, amely egy szakmailag megfelelő felülvizsgálat esetében kiderülhetett volna, akkor akár a kár megtérítése is kérhető az eladótól.

Amire még felhívjuk a figyelmet, az a kártérítési felelősség, a lakóház egyéb tulajdonosai irányába. Ha ugyanis elektromos hibából eredő káresemény történik, akkor a kötelező villamos biztonsági felülvizsgálatot elmulasztóval szemben a lakóépületben bekövetkező károk megtérítését is lehet igényelni. Igaz, hogy nem a tulajdonos okozta a kárt, hiszen nem ő szerelte a villamos rendszert, de a tulajdonos (az üzembentartó) mulasztotta el a jogszabály által előírt felülvizsgálatot, így hozzájárult a káresemény bekövetkezéséhez.

Összességében elmondható, hogy a jogalkotói irány mindenképpen helyes: fel kell hívni az átlag lakástulajdonosok figyelmét az elektromos hálózat felülvizsgálatának fontosságára. Az új rendelkezések rövidtávú, tömeges, gyakorlati alkalmazására azonban csak valamilyen érdemi és közvetlen szankció bevezetése mellett látunk esélyt. A közvetlen szankciók mellett, vagy helyett akár valamilyen szolgáltatói ösztönző bevezetése is lendíthetne az ügyön: például ha a villamos biztonsági felülvizsgálat igazolt elvégzése után a fogyasztó valamennyi jóváírást kapna a számláján.

Hiába tudja például már majdnem mindenki, hogy a kommunális szemét elégetésével károsítjuk a saját és környezetünk egészségét, ameddig ezt nem veszik komolyan a hatóságok, nem szabnak ki komoly büntetéseket, addig minden településen lesznek olyanok, akiket nem érdekelnek az egészségügyi problémák (pedig a szemétégetés esetében még közvetlen szankciók is vannak). A szemétégetést a büntetések mellett azzal is lehetne csökkenteni, ha például a műanyag üvegek betétesek lennének, mert akkor a mennyiség nagy része visszakerülne a gyártókhoz, és így kisebb esélye a kazánokban végezni.