14. Túlépítés
Szerző: 
Építésijog.hu
Utolsó frissítés: 2014.03.31. 14:42
Közzétéve: 2008.09.09. 10:58
Bármilyen meglepő, gyakran előfordul, hogy az építkezés a szomszédos ingatlanra is „átcsúszik”. Ilyenkor a polgári jog szempontjából az a kérdés, hogy a szomszéd követelheti-e például azt, hogy az átlógó épületrészt az építő bontsa el. Ezeket a kérdéseket rendezi a Polgári Törvénykönyvben a túlépítés jogintézménye.
1.
A régi Ptk. vagy a Ptk. alkalmazandó?
2014. március 15-e után befejezett túlépítés esetén már a Ptk. (2013. évi V. tv.) túlépítésre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. Az ezen időpontot megelőzően befejezett építés esetében akkor is a régi Ptk. az irányadó, ha a keresetet 2014. március 15-ét követően nyújtják be [2013. évi CLXXVII. 45. §].
2.
A jóhiszemű túlépítés
A túlépítő akkor volt jóhiszemű, ha nem tudta és az adott helyzetben általában elvárható gondosság mellett nem is kellett tudnia, hogy a telekhatáron túl építkezik, például ha a telekhatár vonalában mindkét fél tévedett.
Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő
a) a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást;
b) a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható; vagy
c) az egész földet vásárolja meg.
A szomszéd az egész földjének megvásárlását akkor követelheti a túlépítőtől, ha
- a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná válik; vagy
- a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik.
Érdemes tudni, hogy a bíróság a szomszéd által választott jogkövetkezmény helyett más jogkövetkezményt alkalmazhat. Nem alkalmazhat azonban a bíróság olyan jogkövetkezményt, amelynek alkalmazása ellen mindkét fél tiltakozik (1959. évi IV. tv. 109. §) [2013. évi V. tv. 5:28. §].
3.
A rosszhiszemű túlépítés
Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő
a) az épületet bontsa le; vagy
b) a saját földjét és az épületet – a föld és az épület értékének megtérítése ellenében – bocsássa tulajdonába.
A fenti lehetőségek mellett a szomszédot – választása szerint – megilletik a jóhiszemű túlépítésre vonatkozó szabályokban foglaltak szerinti jogok.
A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik. A túlépítőt viszont megilleti a beépített anyag elvitelének joga (1959. évi IV. tv. 110. §) [2013. évi V. tv. 5:29. §]. A régi Ptk. a bontás iránti igény előterjesztését is csak abban az esetben teszi lehetővé, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. Ez azt jelenti, hogy ha az épület értéke lényegesen meghaladja az elfoglalt telekrész értékét, akkor a bontást a bíróság biztosan nem rendelheti el (1959. évi IV. tv. 110. § (2) bek.).
Fontos, hogy rosszhiszemű túlépítés esetében a Ptk. nem teszi lehetővé, hogy a bíróság a szomszéd kérelmétől eltérő jogkövetkezményt alkalmazzon. Abban az esetben, ha a szomszéd kérelme visszaélésszerű vagy a jóhiszeműség és tisztesség követelményével ellentétes lenne, a bíróság a joggal való visszaélés vagy a jóhiszeműség és tisztesség követelményét megfogalmazó szabályok alkalmazásával korrigálhatja a következményeket.
Bármilyen meglepő, gyakran előfordul, hogy az építkezés a szomszédos ingatlanra is „átcsúszik”. Ilyenkor a polgári jog szempontjából az a kérdés, hogy a szomszéd követelheti-e például azt, hogy az átlógó épületrészt az építő bontsa el. Ezeket a kérdéseket rendezi a Polgári Törvénykönyvben a túlépítés jogintézménye.
1.
A régi Ptk. vagy a Ptk. alkalmazandó?
2014. március 15-e után befejezett túlépítés esetén már a Ptk. (2013. évi V. tv.) túlépítésre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. Az ezen időpontot megelőzően befejezett építés esetében akkor is a régi Ptk. az irányadó, ha a keresetet 2014. március 15-ét követően nyújtják be [2013. évi CLXXVII. 45. §].
2.
A jóhiszemű túlépítés
A túlépítő akkor volt jóhiszemű, ha nem tudta és az adott helyzetben általában elvárható gondosság mellett nem is kellett tudnia, hogy a telekhatáron túl építkezik, például ha a telekhatár vonalában mindkét fél tévedett.
Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő
a) a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást;
b) a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható; vagy
c) az egész földet vásárolja meg.
A szomszéd az egész földjének megvásárlását akkor követelheti a túlépítőtől, ha
- a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná válik; vagy
- a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik.
Érdemes tudni, hogy a bíróság a szomszéd által választott jogkövetkezmény helyett más jogkövetkezményt alkalmazhat. Nem alkalmazhat azonban a bíróság olyan jogkövetkezményt, amelynek alkalmazása ellen mindkét fél tiltakozik (1959. évi IV. tv. 109. §) [2013. évi V. tv. 5:28. §].
3.
A rosszhiszemű túlépítés
Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő
a) az épületet bontsa le; vagy
b) a saját földjét és az épületet – a föld és az épület értékének megtérítése ellenében – bocsássa tulajdonába.
A fenti lehetőségek mellett a szomszédot – választása szerint – megilletik a jóhiszemű túlépítésre vonatkozó szabályokban foglaltak szerinti jogok.
A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik. A túlépítőt viszont megilleti a beépített anyag elvitelének joga (1959. évi IV. tv. 110. §) [2013. évi V. tv. 5:29. §]. A régi Ptk. a bontás iránti igény előterjesztését is csak abban az esetben teszi lehetővé, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. Ez azt jelenti, hogy ha az épület értéke lényegesen meghaladja az elfoglalt telekrész értékét, akkor a bontást a bíróság biztosan nem rendelheti el (1959. évi IV. tv. 110. § (2) bek.).
Fontos, hogy rosszhiszemű túlépítés esetében a Ptk. nem teszi lehetővé, hogy a bíróság a szomszéd kérelmétől eltérő jogkövetkezményt alkalmazzon. Abban az esetben, ha a szomszéd kérelme visszaélésszerű vagy a jóhiszeműség és tisztesség követelményével ellentétes lenne, a bíróság a joggal való visszaélés vagy a jóhiszeműség és tisztesség követelményét megfogalmazó szabályok alkalmazásával korrigálhatja a következményeket.
