Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

09. Jogorvoslat az ingatlan-nyilvántartási eljárásban

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is megilleti az ügyfelet a jogorvoslathoz való jog, ezért érdemes ismerni, hogy milyen jogorvoslati kérelmeket lehet előterjeszteni. Azt mindenképpen mérlegelni kell, hogy a mielőbbi bejegyzés általában az adott fél elemi érdeke, azonban az esetleges jogorvoslat hosszú hónapokig is eltarthat. A földhivatali eljárásokban a leggyakrabban érdemes az elkövetett hibát javítani, hiányosságot pótolni, és a fellebbezés helyett újra előterjeszteni a kérelmet (vagyis például ismételten beadni a javított szerződést).

1.
Fellebbezés

1.1. Fellebbezésre jogosultak
Az ügyfél a járási hivatal határozata ellen fellebbezhet. A fellebbezési jog nincs meghatározott jogcímhez kötve, fellebbezni bármely okból lehet, amelyre tekintettel az érintett a döntést sérelmesnek tartja [2004. évi CXL. tv. 98. § (1) bek.].

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban – a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvényben foglaltak vizsgálata nélkül – fellebbezés benyújtására jogosultnak kell tekinteni azt, akikre nézve a beadvány elintézése sérelmes lehet, így különösen:
- az adatváltozást bejelentő személyt, továbbá azt, akit érintően a bejegyzés jogszerzést, terhelést, változást, törlést eredményez;
- ha nem azonos az eljárás megindítójával, azt, akinek az ingatlanára vonatkozóan valamely tény feljegyzésére, törlésére, módosítására vagy adatváltozás átvezetésére került sor.
Az az érdekelt, akinek a járási hivatal által hozott határozatot bármilyen okból nem kézbesítették, és a határozat kézbesítését a bejegyzéstől számított egy éven belül kérte, a kézbesítéstől számított 15 napon belül terjeszthet elő fellebbezést (érdekeltnek a fellebbezés benyújtására jogosult minősül) [373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 15. §].

1.2. A fellebbezés előterjesztése

A járási hivatal ingatlan-nyilvántartási eljárásban hozott döntése ellen a kézbesítéstől számított 30 napon belül lehet fellebbezni. A fellebbezést a járási hivatalnál kell benyújtani. Az az érdekelt, akinek az ingatlanügyi hatósági határozatot bármilyen okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti a határozat kézbesítését, és a kézbesítéstől számított tizenöt napon belül terjeszthet elő fellebbezést [1997. évi CXLI. tv. 55. § (2) bek.; 373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 15. §].

Elkésettség okán a fellebbezés nem utasítható el, ha az ügyfél a fellebbezési határidőben a fellebbezést a kormányhivatalnál terjeszti elő. A fellebbezésben új tények és bizonyítékok is felhozhatók.
A fellebbezésre jogosult a fellebbezési határidőn belül a fellebbezési jogáról szóban vagy írásban lemondhat, a szóban történő lemondást jegyzőkönyvbe kell foglalni. A fellebbezési jogról történő lemondó nyilatkozat nem vonható vissza [2004. évi CXL. tv. 99. § (2) bek., 102. § (1)-(2) bek.].
A fellebbezést a kormányhivatal érdemi határozatának, vagy a fellebbezési kérelmet érdemi vizsgálat nélkül elutasító, illetve a másodfokú eljárást megszüntető végzésének meghozataláig lehet visszavonni [373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 15. §]. Érdemes tudni, hogy a másodfokon eljáró kormányhivatal által hozott végzés ellen fellebbezésnek nincs helye.

1.3. A fellebbezési eljárás

A fellebbezéssel kapcsolatban a járási hivatalnak három lehetősége van:
- A fellebbezést új eljárásra irányuló beadványnak kell tekintenie, ha a kérelmező pótolja a határozatban megjelölt hiányosságokat (a beadvány megtartja a kérelem eredeti rangsorát).
- A megtámadott határozatot a fellebbezés érkezésétől számított nyolc nap alatt - az Inytv. keretein belül -kijavíthatja vagy kiegészítheti, módosíthatja, és visszavonhatja.
- Ha a fellebbezésben foglaltakkal nem ért egyet, és a fellebbezést új eljárásra irányuló beadványnak sem lehet tekinteni, a fellebbezést az ügy összes iratával a fellebbezési határidő leteltétől számított nyolc napon belül fel kell terjesztenie a kormányhivatalhoz , illetve a fellebbezés tényét a tulajdoni lapra fel kell jegyeznie [1997. évi CXLI. tv. 54-56. §].

1.4. A másodfok döntési lehetőségei

a) Az elsőfokú hatóság érdemi vizsgálat nélkül végzéssel elutasítja a fellebbezést, ha
- azt határidőn túl nyújtották be és az ügyfél igazolási kérelmet nem terjesztett elő,
- az nem a fellebbezésre jogosulttól származik,
- az önálló fellebbezéssel meg nem támadható végzés ellen irányuló fellebbezést,
- Ket. 98. § (1a) bekezdése megsértésével benyújtott fellebbezést,
- az ügyfél a fellebbezési eljárásért fizetendő illeték- vagy díjfizetési kötelezettségének az elsőfokú hatóság erre irányuló felhívása ellenére az erre tűzött határidő alatt nem tesz eleget, és költségmentességben sem részesül [2004. évi CXL. tv. 102. § (3)-(3b) bek.].
b) A másodfokú hatóság a döntést helybenhagyja
c) A másodfokú hatóság a döntést megváltoztatja
Ha a fellebbezés elbírálására jogosult szerv a fellebbezésnek helyt ad és az elsőfokú döntést egészben vagy részben megváltoztatja, a másodfokú döntés tartalmának megfelelő változást az ingatlanügyi hatóság foganatosítja a tulajdoni lapon, ennek megtörténtét a másodfokú döntésre vezetett záradékkal igazolja és az érdekeltet a másodfokú döntés kézbesítésével értesíti. A másodfokú határozatot a járási hivatal kézbesíti [1997. évi CXLI. tv. 57. § (2) bek.].
d) A másodfokú hatóság a döntést megsemmisíti és az ügyben első fokon eljárt hatóságot új eljárásra utasíthatja (ún. megismételt eljárás). Ha a fellebbezés elbírálására jogosult szerv új eljárást rendelt el, az ingatlanügyi hatóság az új eljárásban meghozott döntésnek megfelelő bejegyzéssel egyidejűleg törli a megtámadott bejegyzést, valamint a fellebbezésre vonatkozó feljegyzést. Az erről szóló döntést a fellebbezés elbírálására jogosult szerv döntésével együtt kell kézbesíteni [1997. évi CXLI. tv. 57. § (3) bek.].

2.
Bírósági felülvizsgálat

2.1. Bírósági jogorvoslati eljárás kezdeményezése

Az, akinek jogát a határozat sérti, kezdeményezheti a határozat bírósági felülvizsgálatát az alábbi feltételek fennállása esetében:
- a kormányhivatal jogerős határozatáról van szó,
- jogok és tények bejegyzése, illetőleg adatok átvezetése tárgyában hozott határozatról van szó,
- a határozat közlésétől számított harminc napon belül kezdeményezi,
- jogszabálysértésre hivatkozással kéri,
- az illetékes közigazgatási és munkaügyi bíróságtól a határozatot hozó kormányhivatal ellen kereset indításával kell kezdeményezni,
- a keresetet a járási hivatalnál kell benyújtani vagy ajánlott küldeményként postára adni,
- a hatósági eljárásban az ügyfél vagy az ügyfelek valamelyike a fellebbezési jogát kimerítette, vagy a fellebbezés a Ket. szerint kizárt.

Az az érdekelt, akinek a megyei földhivatali határozatot bármilyen okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti a határozat kézbesítését és a kézbesítéstől számított tizenöt napon belül terjeszthet elő bírósági jogorvoslati kérelmet.

A 30 napos határidő elmulasztása miatt a Polgári Perrendtartás (1952. évi III. tv., Pp.) szabályai szerint lehet igazolási kérelmet előterjeszteni. A bejegyzéstől számított egy év elteltével nincs helye igazolásnak. Az igazolási kérelem felől a bíróság határoz.
A járási hivatal a bírósági jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét a tulajdoni lapra feljegyezi, és a kérelmet az ügyre vonatkozó iratokkal, valamint a tulajdoni lap másolatával együtt a beérkezéstől számított 3 napon belül a megyei földhivatalhoz terjeszti fel.

A kormányhivatal két megoldás közül választhat:
a) saját hatáskörben eleget tesz a kérelemnek, vagy
b) az iratokat a felterjesztéstől számított 8 napon belül megküldi az illetékes bíróságnak [1997. évi CXLI. tv. 55., 58-59. §; 1952. évi III. tv. 326. §, 330. §; 373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 18. §].

2.2. A bíróság döntései
Ha előzetes bizonyításra nem kerül sor, a bíróságnak az első tárgyalás napját úgy kell kitűznie, hogy az legkésőbb az iratoknak a bírósághoz való érkezését követő hatvan napon belül megtartható legyen. Ha a keresetlevél csak a bíróság intézkedése alapján válik alkalmassá a tárgyalás kitűzésére, a tárgyalás megtartására előírt határidő kezdő időpontját ettől az időponttól kell számítani [1952. évi III. tv. 332/B. §].

A közigazgatási ügyekben eljáró bíróság:
a) Jogszabálysértés megállapítása esetén a közigazgatási döntést hatályon kívül helyezi, és a hatóságot új eljárásra kötelezi, ha más jogalapon álló határozat meghozatalát látja indokoltnak.
Ha a bíróság új eljárást rendelt el, a járási hivatal az új eljárás eredményének megfelelő bejegyzéssel egyidejűleg törli a jogorvoslati kérelem benyújtásának tényére vonatkozó feljegyzést, valamint a megtámadott bejegyzést (feljegyzést), továbbá az ezen alapuló későbbi bejegyzéseket (feljegyzéseket).
b) A döntést részben vagy egészben megváltoztatja. A bíróság az ingatlanügyi hatóságnak ingatlanra vonatkozó jogok és tények bejegyzéséről rendelkező, illetve ingatlanra vonatkozó jogok és tények bejegyzését elutasító határozatát tehát megváltoztathatja.
c) A keresetet elutasítja, ha
- a felülvizsgálni kért földhivatali határozat a bíróság szerint nem jogszabálysértő, vagy
- csak az ügy érdemét nem befolyásoló eljárási jogszabálysértés történt.
Ha a bíróság elutasítja a jogorvoslati kérelmet, a járási hivatal törli a jogorvoslati kérelem benyújtásának tényére vonatkozó feljegyzést. Erről a kérelmezőt külön nem értesíti [1952. évi III. tv. 339. §].
A bíróság ítélete ellen fellebbezésnek nincs helye [1952. évi III. tv. 340. §].

Az ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott bírósági döntés következményei:
- A bírósági jogorvoslati kérelem alapján hozott határozat hatálya a megtámadott bejegyzésen alapuló további bejegyzésre is kiterjed.
- A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok hiányosságai a bírósági eljárásban nem pótolhatók.
- A jogerős bírósági végzés alapján szükséges bejegyzés (feljegyzés) teljesítéséről a járási hivatal új határozatot hoz, és az abban foglaltak bejegyzésével (feljegyzésével) egyidejűleg törli a bírósági jogorvoslati kérelem benyújtásának tényére vonatkozó bejegyzést.
- A felülvizsgálati kérelem folytán hozott kúriai határozat hatálya a feleken kívül azokra is kiterjed, akik a felülvizsgálati kérelem benyújtása tényének bejegyzését követően szereztek jogot [1997. évi CXLI. tv. 60-61. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 108-109. §].

3.
Törlési és kiigazítási kereset

Ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma a bejegyzés vagy feljegyzés alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen, az ingatlan-nyilvántartás helyesbítésének van helye.
A helyesbítés történhet
- a helytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy feljegyzés törlésével vagy
- az ingatlan-nyilvántartás tartalmának kiigazításával.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy feljegyzés törlésének helye lehet
- a bejegyzés vagy feljegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelensége vagy
- a bejegyzés utólagos helytelenné válása miatt.

Keresettel kérheti a bíróságtól
a) a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását
- érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, továbbá az ügyész,
- a felszámoló és a hitelező a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló törvény 40. §-ában meghatározott esetekben,
b) a bejegyzés törlését az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült vagy megszűnt, illetőleg a nyilvántartott tény megváltozott,
c) a bejegyzés kiigazítását az, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett.

Keresetindításnak a b) és c) pont alapján akkor van helye, ha az ingatlanügyi hatósági eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá ha azokat eredménytelenül kísérelték meg. Ha az ingatlan-nyilvántartás kiigazításának feltétele az, hogy más jogát előbb bejegyezzék, a jogosult ettől a személytől követelheti, hogy jogát az ingatlan-nyilvántartásba jegyeztesse be.

A jogosultat megillető törlési vagy kiigazítási igény az ingatlan tulajdonjogát vagy az ingatlanra vonatkozó valamely jogot közvetlenül szerzővel szemben nem évül el. Azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól, az érvénytelen bejegyzés törlése iránti pert addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van.

Az anyagi jog szerinti jogosult vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy a jogsértő vagy utólag helytelenné vált bejegyzés alapján, a bejegyzés teljességében és helyességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személlyel szemben a törlési keresetet az anyagi jog szerinti jogosult esetén az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozat kézbesítéstől számított hat hónap alatt, a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy esetén pedig az utólag helytelenné vált bejegyzés alapján történt jogszerzés bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésétől számított hat hónap alatt indíthatja meg, ha a határozatot a részére kézbesítették. Ha kézbesítés nem történt, a törlési keresetet a bejegyzés hatályossá válásától számított hároméves határidő alatt lehet megindítani. E határidők elmulasztása jogvesztéssel jár [2013. évi V. tv. 5:182-5:187. §; 1997. évi CXLI. tv. 62. §].

4.
Felügyeleti eljárás

Ki kell emelnünk, hogy a jogok bejegyzése, tények feljegyzése, illetve ezek törlése iránti eljárás során hozott földhivatali döntés ellen felügyeleti jogkör gyakorlásának nincs helye, ahogyan a beadványok rangsorának megváltoztatásáról döntő határozattal szemben sem [1997. évi CXLI. tv. 54. § (6) bek.].
Egyéb ingatlanügyi hatósági döntések esetében a kormányhivatal jogosult hivatalból megvizsgálni az ügyben első fokon eljáró járási hivatal eljárását, illetve döntését, és ennek alapján
a) megteszi a szükséges intézkedést a jogszabálysértő mulasztás felszámolására,
b) gyakorolja - ha törvény vagy kormányrendelet másként nem rendelkezik - a felügyeleti jogkört, amely alapján a jogszabálysértő döntést (határozatot vagy végzést):
- megváltoztathatja,
- megsemmisítheti,
- megsemmisítheti, és szükség esetén az ügyben eljárt hatóságot új eljárásra utasíthatja.
A kormányhivatal bejegyzés tárgyában hozott döntését a miniszter (a felettes szerve) nem változtathatja és nem semmisítheti meg [2004. évi CXL. tv. 115. §].

A hatóság döntése nem változtatható meg és nem semmisíthető meg, ha
a) azt a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság érdemben elbírálta,
b) semmisségi ok esetén:
- az az ügyfél jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogát sértené, és a döntés jogerőre emelkedése óta három év eltelt;
- kötelezettséget (joghátrányt) megállapító döntés jogerőre emelkedésétől vagy ha az hosszabb, a teljesítési határidő utolsó napjától, a folyamatos kötelezettséget megállapító döntés esetén az utolsó teljesítéstől számított öt év eltelt,
c) semmisségi ok hiányában az ügyfél jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogát sértené,
d) kötelezettséget (joghátrányt) megállapító döntés jogerőre emelkedésétől vagy ha az hosszabb, a teljesítési határidő utolsó napjától számított öt év eltelt,
e) azt jogszabály kizárja vagy feltételhez köti, és a feltétel nem áll fenn.
A jogszabálysértő döntés megsemmisítése vagy megváltoztatása esetén a felügyeleti eljárásban intézkedni kell a döntéssel, illetve az annak alapján történt teljesítéssel vagy végrehajtással kialakult helyzet rendezéséről és a szükségtelenül okozott költség megtérítéséről. A határozattal szemben jogorvoslatnak van helye. A megsemmisítő döntés jogorvoslattal történő megtámadása esetén ezt az eljárást fel kell függeszteni [2004. évi CXL. tv. 115-116. §].

5.
Döntés módosítása, visszavonása

Ha az ügyfél fellebbezési kérelme alapján a járási hivatal megállapítja, hogy döntése jogszabályt sért, a döntését módosítja vagy visszavonja. A járási hivatal az ügyfél fellebbezési kérelme esetén a nem jogszabálysértő döntést akkor is visszavonhatja, illetve a fellebbezésben foglaltaknak megfelelően módosíthatja, ha a kérelemben foglaltakkal egyetért, feltéve hogy az ügyben nincs ellenérdekű fél.
A fellebbezés nyomán hozott döntést közölni kell a fellebbezővel, továbbá azokkal, akikkel a megtámadott határozatot közölték.
A bírósági jogorvoslati kérelem esetében a kormányhivatal a határozatát saját hatáskörében a bírósági jogorvoslati kérelem érkezésétől számított 8 nap alatt a kérelem tartalmának megfelelően módosíthatja, illetve visszavonhatja.
A határozat módosításáról vagy visszavonásáról újabb határozatot kell hozni, és egyidejűleg a bejegyzést helyesbíteni, törölni, illetve a hiányzó bejegyzést pótolni kell. A végzés módosításáról, illetőleg visszavonásáról is újabb végzést kell hozni. Az újabb határozatot és végzést kézbesíteni kell a kérelmezőnek, valamint mindazoknak, akik az eredeti határozatot (végzést) megkapták.
Fontos tudni, hogy az ingatlanügyi hatóság határozatát és végzését a fenti két eseten túlmenően nem vonhatja vissza és nem módosíthatja [1997. évi CXLI. tv. 54. § (3)-(5) bek.; 2004. évi CXL. tv. 103. §].

6.
Döntés kijavítása, kiegészítése

A bejegyzésben vagy feljegyzésben történt hibás névírást, szám- vagy számítási hibát, más hasonló elírást és helytelen megjelölést az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság saját hatáskörében kijavítja.
Az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság kiegészíti a határozatát, ha az a bejegyzés vagy feljegyzés iránti kérelem és az annak alapjául szolgáló okirat valamely részéről nem rendelkezett, továbbá ha a bejegyzés vagy feljegyzés az okiratban és a kérelemben foglaltakhoz képest hiányos.
A bejegyzés, feljegyzés Ptk. szerinti kijavításáról, illetve a határozat kiegészítéséről, továbbá a bejegyzéssel, feljegyzéssel, adatok átvezetésével kapcsolatos döntés saját hatáskörben történő kijavításáról, módosításáról, visszavonásáról az ingatlanügyi hatóság újabb döntést hoz, egyidejűleg a bejegyzést helyesbíti, törli, illetve a hiányzó bejegyzést pótolja. Az újabb döntését közli a kérelmezővel, valamint mindazokkal, akikkel az eredeti döntést közölte [2013. évi V. tv. 5:186. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 54. § (4) bek.].

Ha az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható, hogy az ingatlanra időközben harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzett, és a kijavítás vagy a kiegészítés az ő jogát sértené, a jogra és tényre vonatkozó kijavításnak vagy kiegészítésnek akkor van helye, ha ehhez az érdekelt harmadik személy hozzájárul. Nincs szükség a jogszerző hozzájáruló nyilatkozatára, ha a bejegyzés kijavítása alapjául a földrészlet területének (határvonalának) felmérési, térképezési vagy területszámítási hibával összefüggő - természetbeni állapotot nem érintő - kijavítása szolgált [2013. évi V. tv. 5:186. § (2) bek.; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 100. §].