Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Veszélyhelyzeti rendelet írja felül az Építési törvény egyes rendelkezéseit (1. rész) – A telektömb előírásai

A Kormány 2022. decemberétől veszélyhelyzeti rendelettel az Építési törvény (Étv.) egyes jogszabályhelyeitől eltérő rendelkezéseket vezetett be. Fontos tudni, hogy a jogalkalmazóknak nem az Étv. vonatkozó rendelkezéseit, hanem az 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendelet szabályait kell figyelembe venniük településrendezési, telekalakítási és építési tevékenységük során. A cikksorozat első részében a telektömbre, tömbtelekre vonatkozó veszélyhelyzeti rendelkezéseket mutatjuk be.

Magyar Közlöny: 2022. évi 208. szám
Módosító jogszabály: 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendelet
Érintett jogszabály: 1997. évi LXXVIII. törvény
Hatályos: 2022. december 17.
 

A veszélyhelyzeti kormányrendelet megalkotásának alapjogi feltételei

Amint az orosz-ukrán háború miatt kihirdetett veszélyhelyzetre tekintettel elfogadott 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendelet preambulumában olvasható, a Kormány az Alaptörvény 53. cikk (1) bekezdésében meghatározott eredeti jogalkotói hatáskörében alkotta meg rendeletét az Étv. egyes rendelkezéseinek veszélyhelyzet ideje alatt történő eltérő alkalmazásáról. Az Alaptörvény 53. cikk (1) bekezdése 2022. november 1-től úgy rendelkezik, hogy a Kormány különleges jogrendben (ilyen a veszélyhelyzet is) rendeletet alkothat, amellyel – sarkalatos törvényben meghatározottak szerint – egyes törvények alkalmazását felfüggesztheti, törvényi rendelkezésektől eltérhet, valamint egyéb rendkívüli intézkedéseket hozhat. A hivatkozott sarkalatos törvény az 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendelet preambulumában szintén hivatkozott 2021. évi XCIII. törvény a védelmi és biztonsági tevékenységek összehangolásáról, amelynek a Kormány rendeletalkotására vonatkozó rendelkezései a 80-81. §-aiban olvashatóak [Magyarország Alaptörvénye 53. cikk (1) bek.; 2021. évi XCIII. tv. 80-81. §]. Ezek határozzák meg, hogy a Kormány a különleges jogrend ideje alatt milyen célból, mely tárgykörökben és milyen feltételek mellett gyakorolhatja a sajátos rendeletalkotási jogkörét.

A veszélyhelyzeti rendeletalkotás jogköre bővebb, mint az Alaptörvény szerinti, az általános végrehajtói hatalmi tevékenységéhez kötődő rendeletalkotás. Ha nincs veszélyhelyzet (vagy más, különleges jogrendi időszak) a Kormány feladatkörében eljárva, törvényben nem szabályozott tárgykörben, illetve törvényben kapott felhatalmazás alapján alkothat rendeletet. A Kormány rendelete törvénnyel nem lehet ellentétes. A Kormánynak tehát veszélyhelyzet hiányában nincs jogosultsága arra, hogy az Országgyűlés hatáskörébe tartozó témakörökben rendeletben alkosson jogszabályt, és az nem is írhat felül törvényt [Magyarország Alaptörvénye 15. cikk (3)-(4) bek.].

Az Országgyűlés a Kormánynak a különleges jogrend idején a különleges jogrendre vonatkozó szabályok szerint alkotott rendeletét hatályon kívül helyezheti, ennek hiányában a rendelet a különleges jogrend megszűnésekor hatályát veszti [Magyarország Alaptörvénye 15. cikk (3)-(4) bek.; Magyarország Alaptörvénye 53. cikk (3) és (5) bek.].

A veszélyhelyzetekre vonatkozó előírásokról, illetve a már kihirdetett veszélyhelyzetekről az Építésijog.hu Fogalomtárában IDE kattintva tudnak tájékozódni.

Főként a tervezők és hatóságok figyelmét kell felhívnunk arra, hogy nagyon gondosan és körültekintően járjanak el a tevékenységük során. Az elektronikus jogtárából kikeresve az Étv. valamely rendelkezését, számolniuk kell azzal, hogy az – bár hatályos –, esetleg nem (vagy csak eltérésekkel) alkalmazható. Például az njt.hu oldalon az 1997. évi LXXVIII. törvényre rákeresve nem láthatjuk, hogy vannak veszélyhelyzeti előírások is, amelyek eltérnek az Étv. hatályos szövegétől.

A jogalkalmazók feladatának megkönnyítése érdekében az Étv-nek az 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendelettel megegyező mielőbbi módosítása szerencsés lenne még akkor is, ha az Építési és Közlekedési Minisztérium szakemberei már készítik a magyar építészetről szóló új törvény tervezetét (Lánszki Regő helyettes államtitkárral készített interjút a mandiner.hu oldalon IDE kattintva olvashatják el).
 

A telektömb veszélyhelyzeti meghatározása

Az Étv. 2. § 26. pontja szerint a telektömb: a telkek olyan csoportja legalább hat telekkel, amelyet minden oldalról közterület, magánút vagy más beépítésre nem szánt terület határol [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 26. pont].

Az 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendelet hatályossága alatt az Étv. szerinti definíciót nem lehet alkalmazni, helyette az alábbi alkalmazandó:
 

A telektömb fogalma a telekalakítások során, a településrendezésben és az építési jogban is jelentős. A szó köznyelvi értelmezésével is egybeesik a lehatárolása: az Étv.-szerinti definíció közterülettel, magánúttal vagy más beépítésre nem szánt területtel rendeli lehatárolni.

Az 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendelet ugyanakkor ezt részint bővíti (a belterületi határvonallal, hiszen a közigazgatási határvonal eddig is egyértelműen szabályozási határt jelentett a településtervet készítő önkormányzat számára), de szűkíti is. Telektömb-határként az Étv. valamennyi beépítésre nem szánt területet alkalmasnak tartja, nem igazán indokolt, hogy ezt az erdő- és vízgazdálkodási területekre szűkíti le a veszélyhelyzeti jogszabály. Felvetődik, hogy miért alkalmasabb telektömb-határnak pl. egy lakóút a vasúti fővonalnál, vagy az erdőterület határa a természetközeli terület határvonalánál? Az viszont észlelhető a szövegből, hogy a jogalkotó a közforgalom elől elzárt magánút telektömb alakító szerepének megszűntetésére törekedett.

Az 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendelet 2. § (2) bekezdése a telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet 2. § b) pontjának csaknem szó szerinti átvétele[1], azonban tömbtelek fogalomnak a telektömb fogalmától való egyértelmű megkülönböztetéséhez változatlanul szükség van a 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet 2. § c) pontjának ismeretére is:
„c) úszótelek: a b) pontban meghatározott tömbtelken álló külön tulajdonú épületek részére kialakított telek” [85/2000. (XI. 8.) FVM rend. 2. § c) pont].

Gyakorlatias megközelítéssel: a modernista település- (elsősorban város-) fejlesztés idején a hagyományos utcák-terek rendszerét felszámoló lakótelepi jellegű beépítések során a tömbtelkeken belül, közvetlen közúti kapcsolattal nem feltétlenül rendelkező úszótelkeken helyezték el a lakó- és egyes, más rendeltetésű épületeket. 1998. január 1-je óta újonnan tömbtelek nem alakítható ki, azonban a már kialakult tömbtelkek-úszótelkek együttesei rendszeresen adnak továbbra is napi városrendezési feladatokat. Ebből a szempontból tehát a telektömb-fogalmat pontosító rendelkezésnek tekinthető az 1 hektárt meghaladó tömbtelek egyúttal telektömbbé történt minősítése.

Az Étv. változatlanul alkalmazandó 24. § (2) bekezdése szerint: „Új beépítésre szánt vagy jelentős mértékben átépítésre kerülő terület esetében a területre vonatkozó helyi építési szabályzat a beépíthetőség feltételeként előírhatja a telkek építési telekké vagy telekké történő alakítását, az érintett telekcsoport – legalább telektömbönként történő – újraosztásával.” [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 26. pont]. Ha a települési önkormányzat a helyi építési szabályzat megalkotásakor élt ennek a feltételnek a telkek egyes csoportjaira vonatkozó meghatározásával, úgy nyilvánvalóan nem mindegy, hogy kell-e (vagy elég-e) a legalább hat telekből álló telektömbre nézve elvégezni a telekcsoport újraosztását, vagy az 1 hektárt meghaladó telek, telekcsoport vagy tömbtelek, illetve a legalább nyolc telekből álló telekcsoport tekintendő-e a minimálisan újraosztandó településrésznek. Minden egyes újabb tulajdonos érintetté válása, az érintett ingatlanok számának növelés időben egyre távolibbá teszi a településrendezési cél megvalósítását.
 
A településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet értelmében a helyi építési szabályzat módosítása is legalább telektömbre készítendő el [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 11. § (4) bek.].

A veszélyhelyzeti jogszabály tehát egyrészt ezeknek a jövőben tervezett telekcsoport-újraosztási és településrendezési tervkészítési feladatoknak jelent ideiglenesen(?) eltérő jogszabályi feltételrendszert; másrészt – az 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendelet 3. §-ából adódóan – az építésügyi és építésfelügyeleti hatóságok számára újonnan előírt településrendezési illeszkedés-vizsgálatokra, tehát az egyes építési jogokra is közvetlen hatást gyakorol.
 

A veszélyhelyzeti rendelet csak kivételes esetben hat ki a telekalakítási eljárásokra

A telekalakítási eljárásokra csak nagyon szűk esetkörben hathat ki az 525/2022. (XII. 16.) Korm. rendeletnek a telektömb fogalmát ideiglenesen(?) másként meghatározó rendelkezése. Akkor kell alkalmazni a telektömb veszélyhelyzeti fogalmát, ha egy adott településrészre a HÉSZ – a legalább telektömbökre elvégzendő – telekcsoport-újraosztáshoz köti a telekalakítás engedélyezhetőségét, és ezekben az esetekben is csak akkor, ha egy konkrét helyzetben korábban kisebb vagy nagyobb méretű volt az együtt újraosztandó telektömb, mint az új fogalom-meghatározás szerinti.


Lásd még:

- Veszélyhelyzeti rendelet írja felül az Építési törvény egyes rendelkezéseit (2. rész) - Településrendezési illeszkedés

- Veszélyhelyzeti rendelet írja felül az Építési törvény egyes rendelkezéseit (3. rész) – Településtervek határideje