Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A természeti vagy kulturális értékek hatékonyabb védelmét biztosító semmiségi okokkal bővült az építésügyi szabályozás

Az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokban – amely építési tevékenység esetén még arra sor kerülhet – újabb, a természeti és kulturális értékek védelmét szolgáló semmisségi okok bevezetésére került sor a 2021. év végén. A semmisségi ok esetén olyan súlyos jogszabálysértésről van szó, melynek következtében a közigazgatási döntés semmis, azt meg kell semmisíteni. Azaz a szóban forgó értékek védelmét biztosító szempontok vizsgálatának hiánya meghatározott esetekben a jövőben ezzel a következménnyel járhat.

Magyar Közlöny: 2021. évi 235. szám
Érintett jogszabály: 1997. évi LXXVIII. törvény
Módosító jogszabály: 2021. évi CXLVI. törvény
Hatályos: 2021. december 22.
 

A semmisségi okok a közigazgatási eljárásban

A közigazgatási eljárási semmisségi okokat az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) tartalmazza. Ezek olyan, a jogalkotó megítélésében kirívóan súlyos hibák, amelyek a döntés megsemmisítését vonják maguk után. A felsorolás egyebek mellett olyan okokat tartalmaz, minthogy az adott ügyben nem a hatáskörrel rendelkező hatóság járt el, a döntés tartalmát bűncselekmény befolyásolta vagy az ellentétes közigazgatási bíróság adott ügyben hozott döntésével [2016. évi CL. tv. 123.§ (1) bek. a), d), f) pontok].

Az ágazati szabályozások számára adott felhatalmazás, hogy súlyos eljárási jogszabálysértést ugyancsak semmisségi okká nyilváníthatnak [2016. évi CL. tv. 123.§ (1) bek. h) pont]. Ezzel a felhatalmazással élt a jogalkotó, amikor az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LVIII. törvényt (a továbbiakban: Étv.) módosította az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint egyes, az ingatlan-nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CXLVI. törvénnyel. Ebben a környezetvédelmi, a természetvédelmi továbbá a kulturális örökségvédelmi szempontok figyelmen kívül hagyásához meghatározott körben a semmisség következményét csatolta [2021. évi CXLVI. tv. 36. §; 2021. évi CXLVI. tv. 38. §, 1997. évi LXXVIII. tv. 24/A.§; 1997. évi LXXVIII. tv. 37.§].

 

A természetvédelmi, valamint a kulturális értékek hatékonyabb védelme a telekalakítási eljárásban

A telekalakítás a településrendezési feladatok megvalósítását segítő egyik sajátos jogintézmény. Telekalakítás alatt nem csupán újonnan osztott telkek kialakítását értjük, hanem a telekcsoport újraosztása, a telekfelosztást, a telekegyesítést, a telekhatárrendezés és a vasúti telekalakítást is ebbe a kategóriába tartozik. A telekalakítás a telekalakítási hatóság által lefolytatott közigazgatási eljárás, melynek célja, hogy a megváltozott telekadatok és ehhez kapcsolódó bejegyzett jogok és tények változása a közhiteles nyilvántartásban, az ingatlan-nyilvántartásban átvezetésre kerüljön. Telket csak a hatályos jogszabályok keretein belül lehet alakítani, annak a telek fekvése szerinti terület rendeltetésének meg kell felelnie, annak megfelelően hasznosíthatónak kell lennie, alakja, terjedelme, beépítettsége és megközelíthetősége ugyancsak meg kell feleljen a vonatkozó jogszabályi követelményeknek [1997. évi LXXVIII. tv. 17.§ c) pont; 1997. évi LXXVIII. tv.  24.§ (1) bek.; 1997. évi LXXVIII. tv.  23. § (1)-(2) bek.].

Az újonnan bevezetett rendelkezés értelmében a telekalakítási hatóság a természetvédelmi vagy kulturális örökségvédelmi szempontoknak nem megfelelő engedély iránti kérelmet elutasítja. Abban az értelemben ez nem új elem, hogy a telekalakítási hatóságnak elvben eddig is így kellett eljárnia, ugyanakkor az új rendelkezésnek köszönhetően ezen szempontok vizsgálatának elmaradása, mellőzése immáron olyan súlyos eljárási szabályellenességnek minősül, melyek a semmisségi okok közé sorolhatóak [1997. évi LXXVIII. tv. 24/A. § (1)-(2)bek.].

Az alapjogi követelményekkel összhangban ugyancsak a hatékonyabb értékvédelmet hivatottak biztosítani a horizontális védelem jegyében (is) a jogszabályi oltalommal kiemelt területeket, természeti értékeket érintő telekalakításokra vonatkozó új rendelkezések. Ezek értelmében, ha a telekalakítás az ingatlan-nyilvántartásban országos jelentőségű védett természeti területen vagy a törvény erejénél fogva védett forrás, láp, barlang, víznyelő, szikes tó, kunhalom, földvár, természeti területen, Natura 2000 területen elhelyezkedő, illetve az ökológiai folyosó részét képező ingatlant érint, vagy olyan ingatlant, melynek tulajdoni lapján a természeti emlék, barlang felszíni védőövezet jogi jelleg ténye van feljegyezve, akkor az ingatlan-nyilvántartási átvezetés további feltételhez kötött.

A kialakuló, jogi jelleggel természetben érintett földrészlet tulajdoni lapjára tovább kell jegyezni a jogi jelleg tényét, azaz a telekalakítási eljárás nem járhat azzal a következménnyel, hogy erről való rendelkezés hiányában ezek a védelmi jellegek a nyilvántartásból „elvesznek”. Amennyiben nem valamennyi újonnan alakuló telek vonatkozásában változatlanok ezek a tényezők, úgy a telekalakítási engedélynek kifejezetten rendelkeznie kell arról, hogy mely kialakuló földrészletek tulajdoni lapján kell továbbvezetni a jogi jelleget [1997. évi LXXVIII. tv. 24/A. § (3) bek.].

Ugyanezen garanciális szabály – az tehát, hogy a jogi jelleg a telekalakítási eljárás során valamennyi telek vonatkozásában változatlanul fennmarad, illetőleg, hogy ettől eltérő esetben erről a telekalakítási engedélyben kifejezetten rendelkezni szükséges – a helyi jelentőségű védett természeti terület, természetvédelmi terület, természeti emlék vonatkozásában is megszületett [1997. évi LXXVIII. tv. 24/A. § (4) bek.].
 

A környezet- és természetvédelmi, valamint a kulturális örökségvédelmi szempontok érvényesítése az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásban

A telekalakítási eljárásokhoz hasonlóan köti a módosító rendelkezés a környezetvédelmi, természetvédelmi vagy kulturális örökségvédelmi szempontok vizsgálatát a semmisség jogkövetkezményéhez. Ennek értelmében, ha az építési engedély iránti kérelem ezen szempontoknak nem megfelelő, azt az építésügyi hatóság elutasítja, ha pedig mellőzi ezek vizsgálatát, úgy döntése semmis [1997. évi LXXVIII. tv. 37. § (3)-(4) bek.; 2021. évi CXLVI. tv. 38. §].

Ez azért lényeges változás, mert gyakran előfordult, hogy a szakhatóság a megkeresés ellenére nem válaszolt, így az engedély akár a környezetvédelmi szempontok érdemi vizsgálata és érvényesítése nélkül is kiadható volt. Az Étv. szerint, ha a szakhatóság az eljárására irányadó ügyintézési határidőn belül nem ad ki állásfoglalást, és ellenérdekű ügyfél az eljárásban nem vesz részt, a hozzájárulását megadottnak kell tekinteni [1997. évi LXXVIII. tv. 53/E. § (2) bek.]. Vagyis hiába nem volt szakhatósági állásfoglalás, az engedélyező hatóság a törvény erejénél fogva úgy értelmezhette, hogy a szakhatóság támogatta a kérelmet.

A jogalkotó – véleményünk szerint helyesen – úgy ítélte meg, hogy egyetlen engedélyt se adjanak ki a nélkül, hogy a környezetvédelmi, természetvédelmi vagy kulturális örökségvédelmi szempontokat vizsgáló szakhatóság érdemben vizsgálja és nyilatkozzon az ügyben ezekről. Ki kell emelnünk, hogy a jogszabály nem emeli ki a szakhatóságok mellőzését, hiszen a hivatkozott szempontok akár szakkérdésként is megjelenhetnek az eljárásban, ha az engedélyező hatóság (általában a Kormányhivatal) vizsgálja az adott követelményeket is.

Az új szabály az építtetőre is nagyobb felelősséget ró, hiszen figyelnie kell arra, hogy az általa megszerzett engedély nehogy semmis legyen. A semmis építési engedély alapján ugyanis nem lehet építkezni, nem beszélhetünk jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogokról sem, akkor sem, ha esetleg a semmiségről szóló döntés kézhezvételéig már megkezdődött a kivitelezés.

Az engedélyező hatóság a leggyakrabban a szakhatósági állásfoglalás hiányára tekintettel 2021. december 22-e előtt is elutasította az engedély iránti kérelmet, ami változatlanul lehetőség a hatóság részére.

A jelenleg hatályos szabályozás alapján építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött építési tevékenységről ITT olvashat. Az építési engedélyhez kötött építési tevékenységek esetében lefolytatandó engedélyezési eljárások során kerülhet sor a fentebbi szigorú következmények bevezetésére.

Lásd még: Megszűnt a telekalakítások során a szakhatósági eljárás