Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Kedvezőbb (?) lett az egy éven belüli lakáseladás és -vétel illetékszabálya

Ha valaki lakást, lakóházat vásárol illetékkedvezményt tud igénybe venni akkor, ha egy éven belül el is adott lakástulajdont, az is lehet, hogy illetéket egyáltalán nem kell fizetnie. Az ún. cserepótló kedvezmény szabályai 2015. január 1. napjától a vásárlóra nézve kedvezőbbé váltak, de egyben nagyobb terhet is jelenthetnek.

Magyar Közlöny: 2014. évi 161. szám
Érintett jogszabály: 1990. évi XCIII törvény
Módosította: 2014. évi LXXIV. törvény
Hatályos: 2015. január 1.

1.
A cserepótló kedvezmény és mentesség

Az Illetéktörvény (1990. évi XCIII törvény, Itv.) határozza meg az ún. cserepótló kedvezmény szabályait. A cserepótló kedvezmény alapján a vevőnek alacsonyabb visszterhes vagyonátruházási illetékkel kell számolnia, de az is lehet, hogy illetékfizetési kötelezettsége nem is keletkezik. Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete [1990. évi XCIII tv. 21. § (2) bek.].

Ha például valaki 10 millió forintért vesz egy lakást, akkor kedvezmény nélkül 10 millió forint az illeték alapja, és így 400.000 forint visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie (mivel jelenleg 4 % az illeték mértéke). Amennyiben a 10 millió forintos vásárlást megelőzően (vagy azt követően) 1 éven belül 8 millió forintért el is adott lakást, lakóházat, akkor az illetékalap csak 2 millió forint, és a fizetendő illetéke 80.000 forint lesz.

A vevőnek illetéket egyáltalán nem kell fizetnie, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb [1990. évi XCIII tv. 26. § (1) bek. y) pont].

Ha például a vevő 10 millió forintért vesz egy lakást, de a vásárlást megelőzően (vagy azt követően) 1 éven belül 11 millió forintért el is adott lakást, lakóházat, akkor nincs fizetendő illeték. A jogszabály nem ír elő minimális különbséget, tehát akár ezer forinttal is drágább lehet az eladott ingatlan ahhoz, hogy az illetékmentességet igénybe lehessen venni.

Nagyon figyeljenek oda arra, hogy a rendelkezésre álló egy évből nem lehet kicsúszni. Annak nincs jelentősége, hogy hány nappal telt el a jogszabályi határidő, egy éven túl már csak méltányossági kérelmet lehet az adóhatóság felé előterjeszteni. Azt is fontos tudni, hogy az eladás és a vétel közötti egy évet az adásvételi szerződés keltétől számítják, és naptári napot kell rajta érteni. Ha például 2014. január 12. napján kötötték az eladásról szóló szerződést, akkor a vásárlás adásvételi szerződését legkésőbb 2015. január 12. napjáig kell megkötni ahhoz, hogy a cserepótló kedvezmény vagy az illetékmentesség érvényesíthető legyen.

2.
Hogy alakul a szabály több eladás, vétel esetében?

A kedvezmény és a mentesség alkalmazása során is előírás, hogy ha a magánszemély egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni [1990. évi XCIII tv. 21. § (2) bek., 26. § (19) bek.].

Arra tehát figyelni kell, hogy nem az illetékfizetésre köteles magánszemély választhatja ki, hogy melyik eladást akarja egy adott vétellel szembeállítani. Vagyis nem attól függ, hogy melyik jogügyletet lehet figyelembe venni, hogy melyik a kedvezőbb, hanem az időben közelebb megkötöttet kell választani.

2.
Mi számít lakástulajdonnak?

Fontos felhívni arra a figyelmet, hogy az Illetéktörvény nem az építésügyi jogszabályokban megtalálható lakás fogalmát használja. A lakástulajdon (illeték szempontjából) a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri.

Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – szintén lakástulajdonnak kell tekinteni.

Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak [1990. évi XCIII. tv. 102. § (1) bek. f) pont].

3.
Hogyan érvényesíthető a kedvezmény?

Amennyiben a vételről szóló adásvételi szerződés időpontjában már megkötötték az eladásról szóló szerződést, akkor egyszerűen a vásárlásról szóló szerződésben és az ehhez kapcsolódó B400-as nyomtatványon kell érvényesíteni a kedvezményt vagy a mentességet. A nyilatkozathoz csatolni kell az eladásról szóló adásvételi szerződés másolatát vagy más megfelelő módon kell igazolni az értékesítést (például tulajdoni lap másolattal) [1990. évi XCIII tv. 21. § (5) bek.].

Ha a vétel időpontjában még nem sikerült eladni a beszámítandó ingatlant, akkor az adóhatóság felhívására be kellett fizetni az illetéket, amit vissza lehetett igényelni az eladást követően. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a visszaigénylést követő körülbelül három-négy hónapon belül kapja vissza a vevő a kifizetett illetéket. Az állami adóhatóságtól azonban kamatot nem kapunk a visszafizetett illetékre, és ha van bármilyen adótartozásunk, a NAV az illeték összegét abba számítja be.

Ez az érvényesítési lehetőség változott meg 2015. január 1. napjától, és a vevőnek az illeték előzetes befizetése helyett már más lehetősége is van. Ha a vevő magánszemély legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentésig (vagyis az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtásáig)
a) nyilatkozik arról, hogy a lakásvásárlását követő egy éven belül a másik lakástulajdonát értékesíti és
b) kéri, hogy az állami adóhatóság a vagyonszerzés után járó illetéket a cserepótló kedvezmény (Itv. 21. § (2) bekezdés) alkalmazásával állapítsa meg, akkor az állami adóhatóság a vásárolt lakás forgalmi értékét megállapítja, az illetékkiszabási eljárást pedig - döntés közlése nélkül - felfüggeszti [1990. évi XCIII tv. 21. § (6) bek.; 2014. évi LXXIV. tv. 177. §].

Ez azt jelenti, hogy a vásárlást követően rendelkezésre álló egy éven belül nem kell kifizetni az illetéket, ha a vevőnek van lakástulajdona és azt értékesíteni is akarja. Ha a magánszemély a vásárlást követő egy éven belül igazolja, hogy a lakásvásárlást követő egy éven belül a másik lakástulajdonát eladta, az állami adóhatóság a felfüggesztett eljárást - külön döntés meghozatala nélkül - folytatja és a cserepótló kedvezmény szabályai alapján állapítja meg a fizetendő illeték összegét. Ez természetesen előnyös, hiszen nem kell előre kifizetni az illetéket, majd várni, hogy azt visszakapjuk.

Ha azonban a magánszemély a lakásvásárlást követő egy éven belül a másik lakástulajdona értékesítésének tényét nem igazolja, akkor az állami adóhatóság a vásárolt lakás forgalmi értéke után illetéket, továbbá - ezzel egyidejűleg - az illeték összege után, a magánszemély nyilatkozata benyújtásának napjától (vagyis a vásárlás szerződésének földhivatali beadásának napjától, ha abban kérte a kedvezményt) a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresével számított pótilletéket szab ki. A pótilletéket az adózás rendjéről szóló törvény szerinti késedelmi pótlék számításával azonos módon kell számítani. Ha tehát nem sikerül a lakástulajdont eladni egy éven belül (vagy ez megtörtént, csak elfelejtjük ezt az adóhatóság részére bejelenteni), akkor az eredetileg fizetett illeték mellett pótilletéket is kell fizetnünk [1990. évi XCIII tv. 21. § (6) bek.; 2014. évi LXXIV. tv. 177. §]. A pótilleték összege a jelenlegi jegybanki alapkamatot és egy évet figyelembe véve, 10 millió forintos vételár mellett körülbelül 16 ezer forint (Számítás: 10.000.000,- Ft x 4 % = 400.000,- Ft illeték; 400.000,- Ft x 2,1 %-os jegybanki alapkamat x 2 = 16.800,- Ft pótilleték).

Alaposan végéig kell tehát gondolni, hogy a pótilleték összegének vállalását vagy az előre kifizetést választja a magánszemély. Arra is van lehetőség, hogy a pótilleték vonatkozásában méltányossági eljárást kérjenek a NAV-tól, de az adóhatóság nem köteles a pótilletéket törölni.

Érdekesség, hogy a 2014. évi LXXIV. törvénnyel bevezetett új lehetőség nem említi, hogy az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja szerinti illetékmentességet is igénybe lehet a felfüggesztés alkalmazásával, de valószínűleg a gyakorlatban a NAV ezt is lehetővé fogja tenni. Ha ugyanis a cserepótló kedvezményt kérte a vevő, de végül alacsonyabb összegért sikerült eladni a lakását, mint amilyen összegért vásárolt, semmi nem indokolja, hogy ne kérhesse a mentességet (azon túl, hogy az Itv-ből kimaradt ez a konkrét hivatkozás).