Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

02. Mennyi illetéket és adót kell fizetni az ingatlan vásárlása, eladása során?

Sok félreértés adódik abból, hogy az érintettek az ingatlan vásárlása során összekeverik az adó- és az illetékfizetési kötelezettséget. Mindenképpen érdemes tisztában lennünk azzal is, hogy milyen illetékkedvezmények vannak, hiszen ezekkel nagyon sok pénzt lehet megspórolni. Az alábbi összefoglalóban 2011-ig visszamenőleg megtalálhatják a NAV által készített, az ingatlan eladásra és vásárlásra vonatkozó illetékfizetési és adózási előírásokról szóló tájékoztatókat.

Az eladó által fizetendő: a személyi jövedelemadó

A kiindulópont az, hogy az eladónak kizárólag személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezhet. A személyi jövedelemadó elnevezése rövidítve: szja.

Szja fizetése is csak akkor merülhet fel, ha
a) az eladó az ingatlant a vásárlást követő 5 éven belül értékesíti, és
b) az ingatlan értékesítésére nagyobb vételáron kerül sor, mint amilyen összeget az eladó az ingatlan megszerzésére fordított.

2016. évben az 5 éves értékesítési határidő lakóház, lakás esetében érvényesült, minden más ingatlan tekintetében 15 éven belüli értékesítés esetében merülhetett fel az szja-fizetési kötelezettség. A 2017. január 1-jétől hatályos törvényi előírások már minden ingatlan esetében egységesek, vagyis lakás, lakóingatlan, valamint egyéb ingatlan (pl. üdülő, építési telek) esetében sem kell szja fizetési kötelezettséggel kalkulálni, ha az eladott ingatlan megszerzésére 2012-ben, vagy ezt megelőzően került sor.

Az szja mértéke (ha a lakást a vásárlását követő 5 éven belül és drágábban értékesítik, mint amilyen összeget a vásárlásra fordítottak): az adó alapjának 15 %-a. Az ingatlan szerzéskori és eladáskori vételára közötti különbözet lesz az szja alapja, és a szerzés időpontjától függően az így megkapott összegből számítandó ki a fizetendő adó, folyamatos csökkentés mellett. A szerzést követő 2. évben a vételár különbözetének 90 %-a, a 3. évben 60 %-a, a 4. évben 30 %-a a személyi jövedelemadó alapja. A A szerzést követő 5. évben pedig már akkor sem kell szja-t fizetni, ha drágábban sikerül eladni az ingatlant, mint amilyen áron vásárolták.

Az szja-val kapcsolatos részletes információkat, vonatkozó jogszabályokról szóló tájékoztatókat a Nemzeti Adó- és Vámhivatal oldaláról letölthető 9. számú információs füzetből ismerhetik meg. A NAV tájékoztatója teljeskörűen, és példákon keresztül kiszámítva mutatja be az ingatlan értékesítéséhez kapcsolódó adófizetési kötelezettséget. Fontos tudni, hogy a szerződés évében hatályos előírásokat (is) érdemes áttanulmányozni.

Az NAV tájékoztatói innen letölthetők:

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2023. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2022. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2021. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2020. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2019. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2018. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2017. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2016. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2015. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2014. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2013. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2012. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

- Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2011. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

A vevő által fizetendő: visszterhes vagyonátruházás illeték

Ha valaki ingatlant vásárol, akkor a vásárláshoz kapcsolódóan nem szja, hanem illetékfizetési kötelezettsége áll fenn. Az ingatlan vásárlásához kapcsolódó illeték elnevezése: visszterhes vagyonátruházás illeték.

Az illeték megállapítása során nincs időkorlát, ha valaki vásárol – függetlenül attól, hogy korábban volt-e ingatlana – az illetékfizetési kötelezettsége fennáll. Az illeték mértéke jelenleg a vételár 4 %-a.

A korábbi eladás kizárólag illetékkedvezmény szempontjából érdekes, de az is csak akkor, ha a korábbi eladás és a vásárlás között nem telt el 3 év. A cserepótló vétel illetékkedvezménye 2018. január 1-jétől úgy módosult, hogy vásárlásra vonatkozó illeték meghatározásánál azt a lakóingatlannal kapcsolatos jogügyletet is figyelembe lehet venni, amelyet a vásárlást megelőző 3 éven belül adtak el (korábban csak a legfeljebb 1 évvel korábbi szerződés alapján lehetett igényeli illetékkedvezményt vagy -mentességet). A lakásvásárlást követően értékesített lakóingatlan forgalmi értékét változatlanul csak akkor lehet levonni az illetékalapból, ha a szerződéskötésre a vásárlást követő egy éven belül kerül sor.

A cserepótló illetékkedvezmény (az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény, Itv. 21. § (5) bek.) mellett a leggyakrabban az első lakástulajdonhoz kapcsolódó illetékkedvezmény (Itv. 26. § (6) bek.) merül fel az adásvételi szerződések során.

A visszterhes vagyonátruházási illetékre vonatkozó előírások megismerésére szintén a Nemzeti Adó- és Vámhivatal oldaláról letölthető anyagot javasoljuk. A 19. számú információs füzetből megismerhető az illetékkedvezmények és az illetékmentességek teljes listája, és az érvényesítésük feltételrendszere is. Itt is jeleznünk kell, hogy a konkrét adásvételi szerződés évében hatályos szabályokat érdemes tanulmányozni.

Az NAV tájékoztatói innen letölthetők:

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2023. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2022. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2021. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2020. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2019. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2018. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2017. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2016. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2015. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2014. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2013. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2012. év)

- A visszterhes vagyonátruházási illeték (2011. év)