Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Védett ingatlanok állami elővásárlási joga

A 2018. április 10-én hatályba lépett új jogi szabályozás változást hozott a Magyar Államot a védett kulturális örökség ingatlanelemeire megillető elővásárlási jog ügyintézése tekintetében. Az elővásárlási joggal kapcsolatos megkeresést jelenleg már a megyeszékhely járási (Budapesten az I., illetve V. kerületi) hivatalának örökségvédelmi hatóságához (Építési és Örökségvédelmi Osztály) kell benyújtani.

Magyar Közlöny: 2018. évi 52. szám
Új jogszabály: 68/2018. (IV. 9.) Korm. rendelet
Hatályon kívül helyezett jogszabály: 496/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet
Hatályos: 2018. április 10.
 

Milyen védett ingatlanokra terjed ki a Magyar Állam elővásárlási joga?

A kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény (Kötv.) 86. § (1) bekezdése értelmében a kulturális örökség védetté nyilvánított elemeire a Magyar Államot a 37-40. § [történeti temetkezési helyek és műemléki területek, mint műemléki jelentőségű terület és műemléki környezet] kivételével elővásárlási jog illeti meg. Ingatlanok esetében az elővásárlási jog akkor létezik, ha ezt a védetté nyilvánító, illetőleg a védettséget módosító rendelet kimondja”. A Kötv. 86. § (1a) bekezdés szerint pedig “az államot megillető elővásárlási jog a nyilvántartott műemléki értéken nem állhat fenn (azaz önkormányzatot megillető elővásárlási jog igen) [2001. évi LXIV. tv. 86. § (1)-(1a)bek.].

Az ún. “nyilvántartott műemléki érték” a 2016. előtti, ún. III. bírságkategóriás műemlékek jelenlegi megnevezése. Ezen kívül – a fentiek alapján – nem állhat fenn elővásárlási jog műemléki területen (műemléki jelentőségű területen, illetve műemléki környezetben).

Az 1998. január 1. előtt védetté nyilvánított műemléki ingatlanokon “ex lege” (külön jogszabályi rendelkezés nélkül) fennáll az elővásárlási jog, az az után műemlékké nyilvánított ingatlanok esetében a védési rendeletben kell elrendelni az elővásárlási jogot. Ilyen rendeletre példa a 21/2004. (X. 12.) NKÖM rendelet. Aki kíváncsi, belenézhet; minden egyes, újonnan védetté nyilvánított ingatlan egy külön paragrafus, amelyen belül van, hogy elrendeli az állami elővásárlási jogot a miniszter (pl. 5. § (4) bekezdés), van, hogy nem (pl. 20. §). Természetesen utólag módosítani is lehet az elővásárlásról szóló rendelkezést [21/2004. (X. 12.) NKÖM rend. 5. § (4). bek., 20. §].

Védett régészeti területeken a fenti, 1998. előtti, “ex lege” állami elővásárlási jog nem áll fenn – ezt minden esetben tartalmaznia kell a védést kimondó miniszteri (vagy kormány-) rendeletnek.
 

Hová kell küldeni az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos megkeresést?

2017. január 1. napjától a Magyar Állam elővásárlási jogát a Miniszterelnökséget vezető miniszter gyakorolja, és a Miniszterelnökség Kulturális Örökségvédelemért Felelős Helyettes Államtitkárság irányítása alá tartozó Nyilvántartási, Tudományos és Gyűjteményi Főosztály vezetője jogosult a kiadmányozásra [2001. évi LXIV. tv. 86. § (3) bek; 496/2016. (XII. 28.) Korm. rend. 3. § (4) bek. a) pont; 378/2016. (XII. 2.) Korm. rend. 34. § (2) bek. e) pont; 1/2014. (VII. 23.) MvM ut. 2. függelék 10.3.4. pont]. 2018. április 9-ig az elővásárlási jogról történő rendelkezése vonatkozó felhívást közvetlenül a kulturális örökség védelméért felelős miniszter (a Miniszterelnökség) minisztériumába kellett benyújtani. A 2018. április 10-én hatályba lépett, a kulturális örökség védelmével kapcsolatos szabályokról szóló 68/2018. (IV. 9.) Korm. rendelet (Övr.) értelmében a megyeszékhely járási hivatalához (Budán és Pesten az I., illetve V. kerületi hivatalhoz) kell – továbbra is a miniszternek címezve – benyújtani a megkeresést [68/2018. (IV. 9.) Korm. rend. 3. § (4) bek. a) pont].

Az Övr. 86. §-a, illetve a 16. (nem a 3.!) melléklete rendelkezik a megkeresés konkrét adattartalmáról. Mivel az ilyen megkeresés nem hatósági ügy, hiánypótlásnak nincs helye, de természetesen a hiányos megkeresés nem minősül szabályos megkeresésnek [68/2018. (IV. 9.) Korm. rend. 86. §; 68/2018. (IV. 9.) Korm. rend. 16. melléklet].
 

Milyen tartalommal kell benyújtani a megkeresést?

1. A tulajdonos (eladó) mint kérelmező adatai:
1.1. a természetes személy kérelmező
1.1.1. személyazonosító adatai,
1.1.2. lakcíme, értesítési címe, [+elektronikus levélcíme]
1.2. a gazdálkodó vagy egyéb szervezet kérelmező
1.2.1. megnevezése,
1.2.2. székhelye, [+elektronikus levélcíme]
1.2.3. képviseletében eljáró személy családi és utóneve, képviselői minősége, lakcíme [+elektronikus levélcíme]

2. Az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlanra vonatkozó adatok:
2.1. a település neve,
2.2. az ingatlan
2.2.1. helyrajzi száma,
2.2.2. területnagysága,
2.2.3. művelési ága,
2.3. az átruházással érintett tulajdoni hányad.

3. A kérelem mellékleteként csatolt okiratokra vonatkozó adatok: a kérelemhez csatolt eredeti adásvételi szerződések példányszáma, pótlapok száma [eredeti vagy ügyvéd által hitelesített adásvételi szerződés]

4. A kérelmező vételi szándéknyilatkozatát, aláírását, gazdálkodó szervezet, egyéb szervezet kérelmező esetében a bélyegzőlenyomatát és az aláírás dátumát.

5. A kérelmező nyilatkozata arról, hogy a kérelemben feltüntetett adatok a valóságnak és az adásvételi szerződésben foglaltaknak megfelelnek.

6. Végül a lényeg: az alábbi három dolog egyikét [68/2018. (IV. 9.) Korm. rend. 86. § (1) bek. b) pont]:
ba) a vételi ajánlatot tett harmadik személy által és a tulajdonos által is jóváhagyott, az adásvételre vonatkozó lényeges elemeket tartalmazó szerződés-tervezetet,
bb) a szerződést, amely az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhat, vagyis a Földhivatal által megkövetelt tartalmi elemeket tartalmazza [1997. évi CXLI. tv. 32. §],vagy
bc) az adásvételre vonatkozó lényeges elemeket tartalmazó vételi szándéknyilatkozatot.

Az eljárási szabályok szerint – már amennyiben a Magyar Államot egyáltalán megilleti az elővásárlási jog – a teljesnek tekinthető megkeresést a hatóság tüstént továbbítja a megkeresést a minisztériumba mind elektronikus, mind pedig postai úton. Ha a hatósághoz történő beérkezést követő nyolc napon belül a miniszter nem nyilatkozik, azt az elővásárlási jogról történő lemondásnak kell tekinteni. Ha a miniszter úgy dönt, hogy a Magyar Állam nevében szeretne az elővásárlási joggal élni, arról nyolc napon belül nyilatkozik, és mind a megkereső (illetve képviselője) elektronikus levélcímére, mind pedig postai úton eljuttatja a nyilatkozatot (ezért kell az email cím, bár a rendeletből kimaradt) [68/2018. (IV. 9.) Korm. rend. 86. § (1) bek. c)-f) pont].
 

Mi történik, ha a Magyar Államot nem illeti meg elővásárlási jog?

Az Országos Építésügyi Nyilvántartás (OÉNy) Védett Ingatlanok oldalán bárki lekérdezheti, hogy egy ingatlan védett-e. Az is elképzelhető, hogy nem védett az ingatlan, vagy csupán a “nyilvántartott műemléki érték”, “műemléki jelentőségű terület” vagy “műemléki környezet” kategóriák valamelyikében van, mivel – a fentiek alapján – itt nem állhat fenn állami elővásárlási jog (persze más jogcímen még lehet). De ha megnézzük pl. a 18295 helyrajzi számot Pécsett, mindjárt látszik, hogy sokszor bonyolultabb a helyzet. Számos védettség létezik rajta, amelyekből adódóan többszörös elővásárlási jog is fennállhat az ingatlanon (pl. világörökségi helyszín – lásd lentebb –, műemlék, kiemelten védett régészeti lelőhely). Ilyenkor nincs mit tenni, meg kell keresni az illetékes örökségvédelmi hatóságot, hogy segítsen.

A jelenlegi szabályozás (t. i. hogy a helyi örökségvédelmi hatóságokhoz kell a megkeresést eljuttatni) nyilván azért alakult így, hogy valamennyire tehermentesítse a minisztériumot, és legyen egy “elsődleges szűrő” arra, hogy mi kerül a miniszter elé. Ha nincs elővásárlási jog, fölösleges felterjeszteni. Ilyenkor a leendő vevőnek persze szüksége lehet valamire, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság hajlandó legyen bejegyezni a tulajdonjogát. Hatósági bizonyítvány (jogszabályi rendelkezés hiányában) nem adható ki arra, hogy az elővásárlási jog nem áll fenn, de egy egyszerű, formátlan “nyilatkozat” azért közigazgatási szempontból is megfelelő lehet.
 

Milyen más elővásárlási jog állhat fenn a védett ingatlanon?

Nos, éppenséggel bármilyen, de a fentiekhez hasonlóan állhat fenn a Magyar Államot megillető elővásárlási jog a világörökségi helyszíneken – lásd:Világörökségi helyszínen található ingatlanokra vonatkozó elővásárlási jog, illetve “a 1998. január 1-je előtt hatályos jogszabályok alapján műemlék, műemlék jellegű, városképi jelentőségű kategóriában védett ingatlanok tekintetében első helyen az államot, második helyen a feladatot ellátó helyi önkormányzatot, ennek hiányában az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot – fővárosban lévő ingatlan esetén a fővárosi és kerületi önkormányzatot megegyezésük szerint – elővásárlási jog illeti meg. A vallási közösség működését biztosító, illetve hitéleti, oktatási, nevelési, egészségügyi, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi, továbbá kulturális célú, egyházi használatban lévő műemlék épület esetében a települési önkormányzat helyett második helyen a használót illeti e jog” [2001. évi LXIV. tv. 86. § (4) bek.].

Fontos, hogy ezek alapján a III. kategóriás, ún. “nyilvántartott műemléki értékre” is fennáll az önkormányzatok elővásárlási joga (viszont a jogszabály szövege szerint az egyházé nem, mert a nyilvántartott műemléki érték nem műemlék)! Érdeklődni az illetékes önkormányzatoknál lehet.