Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A zálogjog közös szabályai

Zálogjog: a szerződési biztosítékok egyik formája. Zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból - törvény eltérő rendelkezése hiányában - más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. Bírósági úton nem érvényesíthető követelés zálogjoggal biztosítása semmis.

A zálogjog alanyai:

- a zálogjogosult,
- a személyi kötelezett, aki a követelés kötelezettje,
- a zálogkötelezett, akinek rendelkezési joga van a zálogtárgyon (dologi kötelezett).

Zálogjog jövőbeli vagy feltételes követelés biztosítására is alapítható. A zálogtárggyal való felelősség terjedelme ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál (ha csökken a tartozás, csökken a felelősség mértéke is). Kiterjed a kamatokra, a követelés és a zálogjog érvényesítésének költségeire, továbbá a zálogtárgyra fordított szükséges költségekre is (a zálogjog járulékos jellegű, kivéve az önálló zálogjogot).

A követelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új jogosultra. A zálogjogot - törvény eltérő rendelkezése hiányában (pl. önálló zálogjog esetében)- csak a követeléssel együtt lehet átruházni.

A zálogjog tárgya lehet:

- minden birtokba vehető dolog (ingó, ingatlan, pénz, stb.),
- átruházható jog,
- átruházható követelés.

A zálogjog keletkezésének módjai

1) Szerződés

A zálogjog a felek között áll fenn, az alapítása kívülállókkal szemben akkor hatályos, ha a zálogtárgyat átadják vagy a zálogjogot a megfelelő nyilvántartásba bejegyeztetik.
A zálogszerződést írásban kell megkötni. Egyes zálogtárgyak meghatározott módon történő elzálogosításához jogszabály további alakszerűségi követelményeket fűzhet (pl. ingatlan kivételével a más dolgot terhelő jelzálogjog alapításához).

2) Jogszabály (törvényes zálogjog)

Példa:
- a vállalkozót a díj biztosítására zálogjog illeti meg a megrendelőnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a vállalkozási szerződés következtében birtokába kerültek [1959. évi IV. tv. 397. §];
- a haszonbérbeadónak zálogjoga van a hátralékos haszonbér erejéig a dolog hasznain, valamint a haszonbérlőnek a haszonbérelt területen lévő vagyontárgyain [1959. évi IV. tv. 456. §].

3) Bírósági és - ha jogszabály így rendelkezik - más hatósági határozat

A zálogjog típusai

1) Kézizálogjog

Kézizálogjog létrejöttéhez az erre irányuló zálogszerződésen felül a zálogtárgy átadása is szükséges. Az átadás harmadik személy (zálogtartó) kezéhez is történhet. Kereskedelmi forgalomban jóhiszeműen akkor is lehet zálogjogot szerezni, ha az, aki a zálogtárgyat adta, nem volt tulajdonos.
Kézizálogjog sem a dolog egy részén, sem annak tulajdoni illetőségén nem szerezhető. Nem lehet kézizálogjog tárgya olyan dolog sem, amelyre vonatkozóan ezt jogszabály kizárja.

A kézizálogjog jogosultja a zálogtárgyat köteles épségben megőrizni, és a zálogjog megszűnésekor azt a zálogkötelezettnek visszaadni. A jogosult a zálogtárgyat külön rendelkezés hiányában nem használhatja, és nem hasznosíthatja, de természetes hasznait jogosult és köteles beszedni. A hasznok elsősorban a szükséges költségek fedezésére szolgálnak. A jogosult a hasznokról elszámolni köteles.
Ha a zálogtárgy állagának romlásától vagy értékének lényeges csökkenésétől lehet tartani, a kötelezett vagy a tulajdonos más megfelelő biztosíték felajánlása mellett a zálogtárgy visszaadását kérheti.

2) Jelzálogjog

Jelzálogjog esetén a zálogtárgy a zálogkötelezett birtokában marad, aki jogosult a dolog rendeltetésszerű használatára, hasznosítására, köteles azonban annak épségét megőrizni. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a veszélyeztető cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését.

Ingatlant csak jelzálogjog alapítása útján lehet elzálogosítani. Ingatlanra vonatkozó jelzálogjog alapításához az erre irányuló szerződésen felül a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. A jelzálogjog (önálló zálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye, illetve a bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet - nevének feltüntetésével - szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá.

Az ingatlant terhelő jelzálogjogot az ingatlan egészére vagy közös tulajdonban álló ingatlannak a tulajdonos társat megillető egész illetőségére lehet bejegyezni [1997. évi CXLI. tv. 3. §, 32. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 18. §].

Más dolgot terhelő jelzálogjog alapításához - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál külön törvény rendelkezései szerint vezetett nyilvántartásba (zálogjogi nyilvántartás) való bejegyzése szükséges. Ha a zálogjog több zálogtárgyat terhel, továbbá, ha a zálogtárgy egyedi megjelölése nem lehetséges, a zálogtárgy, illetve a zálogtárgyak köre fajta és mennyiség szerint vagy körülírással is meghatározható.

A tulajdoni lapon szerepelnie kell a jelzálogjog jogosultjának, a követelés jogcímének (amelynek biztosítására a jelzálogjog szolgál), továbbá a jelzálogjoggal biztosított követelés összegét (összegszerűen, belföldi vagy külföldi pénznemben) és járulékait. Ha a kötelezett (adós) nem a jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonosa, a bejegyzésben kötelezettként a személyes adóst is fel kell tüntetni.

Egyetemleges jelzálogjog: ha ugyanazon követelés biztosítására több ingatlan szolgál, a jelzálogjogok bejegyzésben az egyetemlegességre mindegyik tulajdoni lapon utalni kell.

Keretbiztosítéki jelzálogjog: a legmagasabb követelés összegét határozzák meg, amelyen belül a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet.

3) Vagyont terhelő zálogjog

A jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli gazdasági társaság vagyonának egészén vagy annak önálló gazdasági egységként működtethető részén (vagyon) az ezt alkotó dolgok, jogok és követelések (vagyontárgy) meghatározása nélkül - a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalásával és a zálogjognak a zálogjogi nyilvántartásba való bejegyzésével - vagyont terhelő zálogjog alapítható. Ez a zálogjog a zálogszerződés megkötése után a kötelezett vagyonába kerülő vagyontárgyra is kiterjed, attól az időponttól kezdve, hogy azon a kötelezett rendelkezési jogot szerez, megszűnik azonban, ha a vagyontárgy a kötelezett vagyonából kikerül.
A vagyont terhelő zálogjog jogosultja a kielégítési jogának megnyíltával a zálogkötelezett vagyonából a vagyon egységének fenntartása mellett kereshet kielégítést, de a vagyont terhelő zálogjogot a zálogkötelezetthez intézett írásbeli nyilatkozattal az abban meghatározott vagyontárgyakat terhelő zálogjoggá is átalakíthatja. Az átalakító jognyilatkozat az általa létesítendő zálogjogok létrejöttéhez a zálogszerződésen felül szükséges további feltételeket nem pótolja.
Vagyont terhelő zálogjoga, illetve az átalakító jognyilatkozattal létesített zálogjoga alapján a jogosult a vagyont terhelő zálogjog bejegyzésének időpontja szerinti ranghelyen gyakorolhatja kielégítési jogát. E rendelkezésre azonban nem hivatkozhat azzal szemben, aki a vagyonba tartozó valamely vagyontárgyon
- annak a vagyonba kerülését megelőzően zálogjogot,
- a zálogjogi nyilvántartáson kívüli más nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjogot,
- kereskedelmi forgalomban jóhiszeműen kézizálogjogot, illetve jogot vagy követelést terhelő zálogjogot szerzett.

4) Zálogjog jogon és követelésen

Jogon vagy követelésen az erre irányuló szerződéssel alapítható zálogjog. E zálogjog a zálogkötelezett javára jövőben keletkező jogokra és követelésekre is kiterjedhet. A zálogjog tárgyát képező jogok vagy követelések körülírással is meghatározhatók. Ha a jog vagy követelés fennállását közhiteles nyilvántartás tanúsítja, és az erről szóló jogszabály elzálogosításukat e nyilvántartásba való bejegyzéshez köti, a zálogjog e nyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre. Zálogjog osztható követelés meghatározott részén is keletkezhet.
A zálogjog érvényesítéséhez a jog vagy követelés kötelezettjét a zálogjog megalapításáról értesíteni kell. A zálogjogosult a zálogkötelezettől a zálogjog érvényesítéséhez szükséges okiratok átadását követelheti.
A jogot vagy követelést terhelő zálogjog kötelezettje - a zálogjogra kiterjedő hatállyal - csak a jogosult hozzájárulásával tehet olyan jognyilatkozatot, amely a jogosult kielégítési alapját megszünteti, vagy hátrányosan változtatja meg. Ezt a szabályt a bankszámlaszerződés alapján fennálló számlakövetelés elzálogosítása esetén a számlatulajdonos bankszámla feletti rendelkezési joga tekintetében csak akkor kell alkalmazni, ha azt a felek a zálogszerződésben kifejezetten kikötötték.

5) Önálló zálogjog

Az a zálogjog típus, amely nem járulékos jellegű, a követeléstől függetlenül is alapítható. Ilyen esetben a zálogjogosult - a zálogszerződésben meghatározott összeg, valamint annak járulékai erejéig - kizárólag a zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést. A zálogjogosult kielégítéséhez - ha a felek másként nem állapodnak meg - az önálló zálogjognak a zálogkötelezett vagy a zálogjogosult általi felmondása szükséges, a felmondás ideje - eltérő megállapodás hiányában - hat hónap.
Az önálló zálogjog átruházható. A zálogkötelezett az önálló zálogjog alapjául szolgáló jogviszonyból eredő jogait és kifogásait csak az önálló zálogjog közvetlen megszerzője vagy ennek olyan jogutódja ellen érvényesítheti, aki az önálló zálogjogot ingyenesen szerezte, vagy a szerzéskor az annak alapjául szolgáló jogviszonyt ismerte.
Az önálló zálogjog - ranghelyének megtartása mellett - követelést biztosító zálogjoggá, ez utóbbi pedig önálló zálogjoggá a felek erre irányuló megállapodásával - ha a zálogjogot a nyilvántartás tartalmazza, úgy a megállapodáson felül a nyilvántartásba történő bejegyzésével - átváltoztatható. Az átváltoztatáshoz nincs szükség a rangsorban azonos vagy hátrább álló zálogjogosultak hozzájárulására.

Önálló zálogjogot egész ingatlanra vagy közös tulajdonban álló ingatlanon a tulajdonostársat megillető egész tulajdoni illetőségre, illetve ingatlant terhelő, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett átruházható jogra, továbbá önálló alzálogjogként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoggal biztosított átruházható követelésre, valamint önálló zálogjogra lehet bejegyezni.

Az önálló zálogjog - ranghelyének megtartása mellett - a felek erre irányuló és meghatározott alakban kötött megállapodásával átváltoztatható követelést biztosító jelzálogjoggá. Az átváltoztatáshoz nincs szükség a rangsorban azonos vagy hátrább álló zálogjogosultak hozzájárulására. Az önálló zálogjogra egyebekben a jelzálogjogra vonatkozó rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni [109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 20. §].

A zálogjog érvényesítése

A kielégítési jog megnyílta: Általában a követelés lejártának idejével azonos, kivételesen azonban a jogosult kielégítési joga előbb nyílik meg.

A zálogtárgyból való kielégítés történhet (a jogszabályi feltételek fennállása esetében):

a) Főszabály szerint: bírósági határozat alapján végrehajtás útján
A bíróság arra kötelezi a személyi kötelezettet, hogy fizesse meg a zálogjogosult részére a tartozást, a dologi kötelezettet (ha külön személy) pedig a követelés zálogtárgyból való kielégítés tűrésére
b) A zálogtárgy közös értékesítése
c) A jogosult értékesíti a zálogtárgyat
d) A jogosult megbízást ad a zálogtárgy értékesítésére

A zálogjog megszűnésének esetei

1) A követelés teljesítése

Ha a zálogtárgy tulajdonosa, valamint a követelés kötelezettje (személyes kötelezett) különböző személy és a jogosult a zálogtárgyból kielégítést kapott, a zálogjog megszűnik, a követelés pedig egyéb biztosítékaival együtt a kielégítés erejéig a tulajdonosra száll át. Ha a jogosultat egyébként nem a személyes kötelezett elégíti ki, a zálogjog a követelés, illetőleg a kielégítés alapján keletkező megtérítési igény erejéig a kielégítő személyre száll át. Ez a személy követelheti a zálogtárgy átadását, illetőleg a zálogjognak javára való bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat kiadását.

2) A követelés megszűnik

3) A zálogjog átruházása nélkül átszáll (kivéve, ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmarad).

4) A zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát; vagy a zálogtárgy tulajdonosa a zálogjoggal biztosított követelést megszerzi (a zálogjog azonban - ha a követelést megszerző tulajdonos nem személyes kötelezett - a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában fennmarad).

5) Törvény a végrehajtási vagy más eljárás körében így rendelkezik

6) A zálogtárgy elpusztul

Ha a zálogtárgy elpusztulásáért vagy értékcsökkenéséért a tulajdonos felelős, továbbá, ha a zálogtárgyat biztosítékadási kötelezettség alapján kötötték le, és a kárért a jogosult nem felelős, a tulajdonostól, illetőleg a biztosíték adására kötelezettől megfelelő új zálogtárgyat vagy az értékcsökkenésnek megfelelő további fedezetet lehet követelni. A zálogtárgy elpusztulásának, illetőleg értékcsökkenésének pótlására szolgáló biztosítási összeg, kártérítés vagy más érték a zálogtárgy helyébe lép, illetőleg a zálogfedezet kiegészítésére szolgál. Jelzálogjog esetében mind a tulajdonos, mind a jogosult ennek az értéknek a zálogtárgy helyreállítására fordítását követelheti. Ha a zálogtárgyat károsodás elhárítása érdekében értékesítik, a vételár a zálogtárgy helyébe lép. Az értékesítéshez - ha ennek elháríthatatlan akadálya nincs - a tulajdonos beleegyezése szükséges.

7) A kézizálogjog esetében, ha
- a kézizálogjog jogosultja a zálogtárgyat a tulajdonosnak visszaadja,
- a jogosult a birtokából akaratán kívül kikerült zálogtárgyat egy éven belül nem szerzi vissza, és evégből bírósághoz sem fordul.

8) A jelzálogjog esetében, ha a követelés elévült

9) A keretbiztosítéki jelzálogjog esetében, ha jogosult a keretbiztosítéki jelzálogjogáról lemond.

10) A zálogjogi nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog esetében, ha
- a zálogtárgyat kereskedelmi forgalomban vagy rendes gazdálkodás körében jóhiszemű vevő részére értékesítik,
- a jóhiszemű vevő a mindennapi élet szokásos tárgyai körébe tartozó dolog tulajdonjogát visszterhesen szerzi meg.

11) A vagyont terhelő zálogjog esetében, ha
- a vagyontárgy a kötelezett vagyonából kikerül,
- a vagyont terhelő zálogjog jogosultja a kielégítési jogának megnyíltával a zálogkötelezett vagyonából a vagyon egységének fenntartása mellett kereshet kielégítést, de a vagyont terhelő zálogjogot a zálogkötelezetthez intézett írásbeli nyilatkozattal az abban meghatározott vagyontárgyakat terhelő zálogjoggá alakítja át (a meg nem jelölt vagyontárgyak tekintetében).

Érintett jogszabályok:

1959. évi IV. tv.; 1997. évi CXLI. tv.; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend.;