Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

10.2. Hogyan kell teljesíteni a szerződést?

A teljesítés helye és ideje mellett a teljesítés módjának meghatározása már nem annyira működik automatikusan a felek részére. Számos szerződésnél előfordul, hogy csak általánosságban, vagy nem kellő részletességgel írják körül a szerződés tárgyát. Ha nem pontos a megjelölés, nagy szerep hárul a Ptk. - illetve a 2014. március 14-ig megkötött szerződéseknél a régi Ptk. - rendelkezéseire.

1.
Milyen követelményeket kell figyelembe venni a teljesítéskor?

A régi és az új Ptk. szinte szó szerint ugyanazt a rendelkezést tartalmazza a teljesítés módjának meghatározására. A szolgáltatásnak a teljesítés időpontjában alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti célra.

A rendeltetés szerinti célt meghatározza:

a) Jogosult által kijelölt cél
A szolgáltatásnak alkalmasnak kell lennie a jogosult által meghatározott célra. Fontos, hogy a jogosultnak a szerződéskötés előtt a kötelezett tudomására kell hoznia, az általa kívánt célt. Ha a kötelezett nem tudhatott a jogosult céljáról, akkor ezért felelősséggel sem tartozhat.

b) Hasonló szolgáltatásokkal megegyező cél
A kötelezetti teljesítésnek alkalmasnak kell lennie azokra a célokra, amelyekre más, azonos rendeltetésű szolgáltatásokat rendszerint használnak. A lakást vásárlónak így külön nem kell jeleznie, hogy az ingatlanban lakni szeretne (lakhatási céllal vásárol).

c) Hasonló szolgáltatásokkal megegyező minőség (elvárható minőség)
A teljesítésnek rendelkeznie kell azzal a minőséggel, és nyújtania kell azt a teljesítményt, amely azonos rendeltetésű szolgáltatásoknál szokásos, és amelyet a jogosult elvárhat.

Az elvárható minőség kapcsán figyelembe kell venni:
- a kötelezettnek vagy
- ha nem a kötelezett állítja elő a szolgáltatás tárgyát - a szolgáltatás előállítójának és ezek képviselőjének a szolgáltatás konkrét tulajdonságaira vonatkozó nyilvános kijelentését.

A szolgáltatás előállítójának minősül: a gyártó, a szolgáltatás importálója és forgalmazója, valamint az a személy is, aki a dolgon nevét, védjegyét vagy egyéb megkülönböztető jelzését feltünteti.

A szolgáltatásnak nem kell megfelelnie a nyilvános kijelentésnek, ha a kötelezett bizonyítja, hogy
a) a nyilvános kijelentést nem ismerte, és azt nem is kellett ismernie;
b) a nyilvános kijelentést a szerződéskötés időpontjáig már megfelelő módon helyesbítették; vagy
c) a nyilvános kijelentés a jogosult szerződéskötési elhatározását nem befolyásolhatta.

A szolgáltatásnak a rendeltetés szerinti célra való alkalmassága szempontjából a minőségi előírásokat is figyelembe kell venni.

d) Mintában megjelölt minőség (minta szerinti vétel)
A szolgáltatásnak rendelkeznie kell a kötelezett által adott leírásban szereplő vagy az általa a jogosultnak mintaként bemutatott szolgáltatásra jellemző tulajdonságokkal; és

e) Jogszabályi követelmények
A szolgáltatásnak meg kell felelnie a jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek is (így például a szén-monoxid jelzők csak a miniszteri rendeletben meghatározott paraméterek mellett forgalmazhatók, olyan CO-jelző értékesítése, amely nem felel meg a jogszabályi követelménynek nem minősül szerződésszerű teljesítésnek sem) (1959. évi IV. tv. 277. §) [2013. évi V. tv. 6:123. §].

2.
A felek megállapíthatnak-e a Ptk-tól eltérő követelményt?

A felek szabadon dönthetnek arról, hogy a fenti követelmények közül kizárják-e valamelyik alkalmazását. Ha viszont a szolgáltatás nem felel meg a szerződés vagy a Ptk. törvényi feltételeinek, akkor nem minősül szerződésszerűnek és a fél szerződésszegést követ el.

Fontos: I. Az építési munka átvételénél a rendeltetésszerű használhatóságot elsősorban a törvényes kellékekhez, a szerződésben foglalt kikötésekhez, illetve az abban meghatározott használati célhoz viszonyítva kell megállapítani.
II. A lakóépületnek (lakásnak) a műszaki átadás-átvételkor a beköltözésre, lakhatásra alkalmas állapotban kell lennie. Nem tekinthető rendeltetésszerű használatra alkalmasnak az a lakás, amelyben több kisebb jelentőségű hiba együttes előfordulása vagy a hiba javítása (pótlása) a lakás zavartalan használatát akadályozza. Ilyen esetben az épület (lakás) átvételét meg lehet tagadni (lásd: GK 48. szám).

3.
Használati útmutatót kell adni a szolgáltatás mellé!

A kötelezett köteles a jogosultnak átadni a szolgáltatásról szóló tájékoztató leírásokat és egyéb dokumentumokat (1959. évi IV. tv. 278. §) [2013. évi V. tv. 6:124. §].

4.
Ellenőrizni kell a teljesítést!

A jogosultat a régi és az új Ptk. szerint is terheli a szolgáltatás megvizsgálásának kötelezettsége. A jogosult késedelem nélkül köteles meggyőződni arról, hogy a szolgáltatás minősége és mennyisége megfelelő-e. A jogosulti vizsgálati kötelezettség nem terjed ki azokra a tulajdonságokra, amelyeknek a minőségét tanúsítják, vagy amelyekre jótállás vonatkozik.

Fontos tudni, hogy  a teljesítéssel járó költségek a kötelezettet terhelik, azonban a szolgáltatás minőségének és mennyiségének megvizsgálásával járó költségeket a jogosultnak kell fizetnie (1959. évi IV. tv. 283. §) [2013. évi V. tv. 6:124. §]. Természetesen a felek a költségviselés kérdésében a Ptk-tól eltérően is megállapodhatnak.

5.
Nyugta nélkül megtagadható a teljesítés (a teljesítés elismerése)

A jogosult a kötelezett kérelmére köteles a teljesítés tényének írásbeli elismerésére. A kötelezett a teljesítéskor nyugtát (elismervényt, teljesítési igazolást) követelhet, vagy követelheti a kötelezvény visszaadását. Ameddig a kötelezett a jogosulttól nem kapja meg a nyugtát, a kötelezett meg is tagadhatja a teljesítést.

A törvény egyértelművé tesz, hogy azt, aki a jogosult aláírásával ellátott nyugtát mutat fel, a teljesítés elfogadására jogosított személynek kell tekinteni, kivéve, ha ezt a felismerhető körülmény kétségessé nem teszi. Vagyis értelemszerűen nem feltétlenül a megrendelő cég ügyvezetőjének lehet kizárólag átadni a terméket, hanem a megrendelő megbízottjának, dolgozójának is, ha ő át tudja adni a nyugtát (teljesítési igazolás), és nem tűnik gyanúsnak az átvétel vagy a nyugta. A felek a szerződésben kijelölhetik az átvételre feljogosított személyt is, ebben az esetben csak ez a személy veheti át szerződésszerűen a terméket, szolgáltatást (1959. évi IV. tv. 284. §) [2013. évi V. tv. 6:38. §].

A fél szerződésszegést követ el, ha elmulasztja megtenni azokat az intézkedéseket vagy nyilatkozatokat, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a másik fél a szerződésből eredő kötelezettségeit megfelelően teljesíthesse (1959. évi IV. tv. 302. § b)-c) pont) [2013. évi V. tv. 6:150. §]. Ezt a szerződésszegési esetet közbenső szerződésszegésnek nevezi az új Ptk. (a régi Ptk. elnevezése jogosulti késedelem).

6.
Osztható és oszthatatlan szolgáltatás

6.1. Az osztható szolgáltatás fogalma

Osztható szolgáltatás: ha a szolgáltatás egyes részei külön-külön is használhatóak (a pénztartozás tipikusan ilyen, és általában minden szolgáltatás, amikor csak egy adott fajtájú szolgáltatást kell teljesíteni, ami nincs egyedileg meghatározva - pl. építési anyag), kivéve, ha a megosztás a jogosult lényeges jogi érdekét sértené [2013. évi V. tv. 6:28. § (2) bek.].

A jogosult is dönthet úgy a szerződésében, hogy a teljesítést osztható szolgáltatásnak minősíti, vagyis részteljesítést is elfogad. Nem lehet osztható szolgáltatásról szó,
a) ha a jogosult a részteljesítést a szerződésben kizárta, vagy
b) a szerződésben nincs kizárva a részteljesítés, de az a jogosult lényeges érdekét sérti (pl. a jogosult 1000 téglát rendelt, de csak 150 darabot akarnak leszállítani neki, a fennmaradó mennyiséget pedig havonta 100 darabonként)

Oszthatatlan szolgáltatás, ha
a) nem osztható, vagy
b) osztható lenne, de a felek kikötötték az oszthatatlanságot (pl. ha a jogosult kizárólag a teljes mennyiség leszállítását köteles elfogadni; ha az építési anyagból minimálisan felhasználható mennyiséget sem szállít le a kötelezett, akkor a jogosult érdemben nem tud tevékenykedni);
c) jogszabály így rendelkezik (pl. a régi Ptk. 403. §-a szerint az építési szerződések főszabály szerint oszthatatlan szolgáltatást tartalmaznak – kivéve, ha a szolgáltatás természetéből más következik, például több egymás melletti ház felépítése egy szerződés alapján)

6.2. Kötelező elfogadni a részteljesítést?

Ha a szolgáltatás osztható, a jogosult részteljesítést is köteles elfogadni, vagyis nem lehet megtagadni az átvételt csak azért, mert a kötelezett kevesebbet szolgáltat (1959. évi IV. tv. 285. §) [2013. évi V. tv. 6:38. §].

Érdemes tudni, hogy aki a fenti okok teljesülése nélkül utasítja vissza a részteljesítés elfogadását, az szerződésszegést követ el  (1959. évi IV. tv. 302. § a) pont) [2013. évi V. tv. 6:156. §]. Ezt a szerződésszegési esetet átvételi késedelemnek nevezi az új Ptk.

6.3. Részleges szerződésszegés

A másik rendkívül lényeges tudnivaló, hogy osztható szolgáltatás esetén - főszabály szerint - a szerződésszegés következményeit csak a nem szolgáltatott részre lehet alkalmazni, míg oszthatatlanság esetén bármilyen részteljesítés elmaradása az egész szerződésre vonatkozóan szerződésszegésnek minősül. Ha a jogkövetkezmények részleges alkalmazása a jogosult lényeges jogi érdekét sértené, akkor az egész szerződés vonatkozásában érvényesíthetők a jogkövetkezmények (1959. évi IV. tv. 317. §) [2013. évi V. tv. 6:149. §].

Fontos: I. Ha a felek szerződésben a természetben osztható szolgáltatásra vonatkozóan úgy állapodnak meg, hogy annak valamennyi részét a kötelezett együttesen köteles szolgáltatni (jogi oszthatatlanság), ennek következménye nemcsak az, hogy a jogosult részteljesítést nem köteles elfogadni, hanem az is, hogy ha a szerződést kötbérszankció biztosítja, részleges késedelem esetén is a teljes szerződési érték alapulvételével igényelhet kötbért a jogosult.
II. A kötelezett ellenkező megállapodás hiányában köteles a fődolgot a tartozékokkal együtt szolgáltatni. A tartozék késedelmes szolgáltatása miatt - kötbérkikötés esetén - a kötbért a teljes szerződési érték után kell fizetni.
III. Ha a felek a szerződésben a fődolog mellett pótalkatrész (póttartozék) egyidejű szolgáltatását is kikötötték - ellenkező megállapodás hiányában - az egész szolgáltatás oszthatatlan (lásd: GK 65. szám).