Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Az építtetők további két év haladékot kaptak a közel nulla követelmények teljesítése alól

Az érintettek 2014 óta tudhatták, hogy 2021-től már csak közel nulla energiaigényű épületre kaphatnak használatbavételi engedélyt, tudomásulvételt. Az energiatakarékos épületek létesítése az építtetők mellett mindenkinek az érdeke, hiszen a klímaválság miatt a minél kisebb energiafelhasználású épületekre lenne szükség. Az energiahatékonyság szempontját egyáltalán nem veszi figyelembe az a legújabb jogszabálymódosítás, ami – többszöri haladékot követően – 2024 júniusáig teszi lehetővé az energetikai szempontból korszerűtlenebb lakóházak és egyéb épületek használatba vételét. A változásnak viszont örülhetnek azok a tulajdonosok, akik nem a közel nulla energetikai követelménynek megfelelően építkeztek, így valószínűleg több beruházást sikerül befejezni a megemelkedett költségek mellett is. A tájékoztatónk 2022.09.21-i frissítésből már megismerhető a 7/2006. TNM rendelet módosítása és annak hivatalos indokolása is. A cikkünkben összehasonlítással igyekszünk a közel nulla követelmény teljesítése mellett érvelni, hogy ha van rá anyagi lehetőségük, inkább ezt válasszák az építtetők.

Magyar Közlöny: 2022. évi 136. szám, 2022. évi 151. szám
Érintett jogszabály: 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet,  312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet, 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet
Módosító jogszabály: 315/2022. (VIII. 16.) Korm. rendelet, 1/2022. (IX. 17.) ÉBM rendelet
Hatályos: 2022. augusztus 17., 2022. szeptember 18.
 

Elegendő-e nyolc év felkészülési idő?

A 20/2014. (III. 7.) BM rendelet - az épületek energiahatékonyságáról szóló, 2010. május 19-i 2010/31/EU európai parlamenti és tanácsi irányelv alapján - több lépcsőben szigorított a hőátbocsátási és energiahatékonysági követelményeken. Az EU követelményeinek megfelelően 2021-től már csak közel nulla energiaigényű épület kaphatott volna használatbavételi engedélyt, függetlenül az épület tulajdonosától, használójától, és az építési engedély iránti kérelem beadásának időpontjától. Látható, hogy az építtetőknek több mint nyolc évük volt arra, hogy megfeleljenek az energetikai követelményeknek.

Sajnálatos módon még a legutóbbi időben is születtek olyan épülettervek, amelyek ezt nem vették figyelembe. Voltak olyan beruházások, amelyek az engedély kiadása vagy az egyszerű bejelentés időpontjában megfeleltek ugyan az energetikai követelménynek, de 2020-ig nem sikerült megszerezni a használatbavételhez szükséges hatósági döntést.

A közel nulla energiaigényű (KNE) épületekre vonatkozó követelményt nem teljesítő új épületek először – 2021. január 6-tól hatályosan - fél év haladékot kaptak, majd 2021. márciusban a határnapot további egy évvel eltolták. Így az építtetők 2022. június 30. napjáig még megszerezhették a használatbavételi engedélyt, tudomásulvételt vagy hatósági bizonyítványt.
 

A KNE követelmény elérésének új kötelező határideje: 2024. június 30.

Valószínűleg sok lakóépület esetében előfordulhatott, hogy a több mint nyolc év felkészülési idő nem volt elegendő az energiahatékony épület felépítésére, ezért a jogalkotó további haladékot adott az egyszerű bejelentéssel épített lakóházak használatbavételére. Különösen aggályos ez a haladék, ha figyelembe vesszük, hogy az egyszerű bejelentés 2016. évi bevezetésekor már két éve lehetett tudni, hogy közel nulla energiaigényű épületet fog elvárni a jogszabály (és a környezetünk). Természetesen előfordulnak olyan esetek, hogy a kivitelezési költség változása, vagy a beruházási keret csökkenése miatt az energetikai szempontokra kevesebb pénz jut, de ezeknek a sajnálatos eseteknek a kezelése érdekében nem lenne szabad az összes beruházásnál engedékenyebbnek lenni.

Kép forrása: totalsolar.eu

A haladék másik aggályos eleme maga a határidő. Az egyszerű bejelentéses lakóépületeknek a közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigénnyel kapcsolatos előírásokat csak 2024. június 30-tól kell teljesíteniük [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 7/D. § (1) bek.; 315/2022. (VIII. 16.) Korm. rend. 5. § (2) bek.]. Az eredeti 2020. december 31. napjához képest így már három és fél év a csúszás. A jogalkotó valószínűleg megvizsgálta az energetikai követelmények miatt félbeszakadt vagy be nem fejezhető beruházásokat, és úgy ítélte meg - gondolom egyebek mellett az egymást követő veszélyhelyzetekre is tekintettel -, hogy beavatkozásra van szükség ezen a területen.  

A jogalkotó választhatta volna például azt is, hogy az egyszerű bejelentéses lakóépületeknél engedményt ad, de az építési engedélyhez kötött épületek esetében megtartja a korábbi, már egyébként is meghosszabbított határidőt, de sajnos nem ez történt. Így 2022. augusztus 17-e után például a lakóparkok, ipari épületek esetében is lehetőség van arra, hogy közel nulla energiaigényű követelményeknél korszerűtlenebb épületek kapjanak használatbavételi engedélyt [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 77/E. § (1) bek.; 315/2022. (VIII. 16.) Korm. rend. 4. § (5) bek. e) pont]. A kormányrendelet szerint 2024. június 30-ig a 2020. december 31. napján hatályos épületenergetikai előírásokat kell alkalmazni, azzal, hogy az építtető választhatja a közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigénnyel kapcsolatos előírások alkalmazását is [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 77/E. § (2) bek.]. 

Az építési engedélyhez kötött projektek esetében az eredeti 2022. június 30-i határidőt kedvezőbbnek tartottunk volna a későbbi üzemeltetés és a klímacélok szempontjából is.

Az utólagos felmentést célszerű lenne feltételekhez kötni

Azért, hogy az energiahatékonyság megfelelő hangsúlyt kapjon, célszerű lett volna legalább az egyszerű bejelentések, építési engedélyek időpontjához képest megkülönböztetni a beruházásokat: ne lehessen például a 2022-ben megkezdett építkezéseknél figyelmen kívül hagyni a szigorúbb energetikai szempontokat. Például attól az építtetőtől, aki 2021 után – vagyis az eredeti véghatáridőt követően – jogszabálysértő tervet vagy épületet készíttetett, elvárható lenne, hogy a KNE elvárásainak megfelelő épületet vegyen használatba.

Az építési engedélyekbe 2016 óta bele is írta a hatóság, hogy a hatóságok használatára szánt vagy tulajdonukban lévő épület esetében 2018. december 31-ig, egyéb épület esetében 2020. december 31-ig az épületnek rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas állapotban kell lennie, valamint az építésügyi hatóság használatbavételi engedélyével vagy tudomásul vételével kell rendelkeznie. 2021. márciusában ezek a határidők változtak egységesen 2022. június 30. napjára (lásd: 114/2021. (III. 10.) Korm. rendelet). A jelenleg hatályos előírások szerint a hatóság már arról tájékoztatja az építtetőket, hogy 2024. június 30-ig elegendő az ún. költségoptimalizált követelményszintet teljesíteniük (TNM rendelet 5. számú melléklet) [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 19. § (4) bek. i) pont; 315/2022. (VIII. 16.) Korm. rend. 4. § (5) bek. a) pont].

Érdekesség, hogy a 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet még egy hónapig a 2022. június 30-i határidőt tartalmazta. A határidő meghosszabbítását az első ÉBM rendelet vezette át a 7/2006. (V. 24.) TNM rendeletben. Nagyon lényeges, hogy a jogszabály a közel nulla követelmények alóli mentesülés lehetőségét már 2022. július 1. napjára visszamenőlegesen vezette be [7/2006. (V. 24.) TNM rend. 6/B. §; 7/2006. (V. 24.) TNM rend. 6/D. §; 1/2022. (IX. 17.) ÉBM rend. 1-2. §].

Az 1/2022. (IX. 17.) ÉBM rendelet azért is lényeges, mert ennek a jogszabálynak van hivatalos indokolása is, amelyből megismerhetők azok az okok, amelyek miatt a jogalkotó az energetikai követelmények területén könnyítéseket vezetett be. Az itt elérhető indokolás az alábbiakat tartalmazza: „A rendeletmódosítás alapján az európai uniós szabályozáson nyugvó, „közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigény” épületenergetikai követelményrendszerének alkalmazásával kapcsolatos jogszabályi felmentés 2024. június 30. napjáig hosszabbodik meg. Az építőipar jelenlegi helyzetét vizsgálva az állapítható meg, hogy a türelmi idő meghosszabbítása mellett szóló körülmények továbbra is indokolják az enyhébb magyar szabályozás megtartását, sőt a világjárvány alatt elindult kedvezőtlen gazdasági folyamatok a háborúra figyelemmel kihirdetett veszélyhelyzet alatt tovább erősödtek (például az építőipari alapanyagok vagy a munkaerő drágulása).”

A közel nulla követelményeit nem teljesítő építtetők mellett véleményünk szerint mindenki más vesztese a haladék bevezetésének. Pontosabban az érintett építtetők is érezni fogják a negatív következményeket, csak nem rövid, hanem hosszútávon. Ha az energiaköltségek jelenlegi emelkedő tendenciájára gondolunk, még az is elképzelhető, hogy az építtetők akár már rövid távon is bánhatják majd, ha nem korszerűbb épületet létesítenek.
 

Miért érdemes az építtetőknek a közel nulla energiaigény követelményeit teljesítenie?

Az érvényben lévő költségoptimalizált követelményszint és a legújabb, közel nulla energiaigény követelményei a határolószerkezetekre pl. falakra, nyílászárókra, tetőkre vonatkozóan azonosak. Két dologban viszont lényegesen különböznek a követelmények. Az egyik az Összesített energetikai jellemző (Ep) követelményértéke és a megújuló energiaforrás alkalmazására vonatkozó követelmény. A KNE épületek fajlagos hőveszteségtényező követelménye is szigorúbb, mint a költségoptimalizált követelmény. Ez praktikusan azt jelenti, hogy egységnyi fűtött térfogatra vonatkoztatva kevesebb transzmissziós hőveszteség engedhető meg KNE épület esetén.

Előbbiek közül kiemelten fontos az összesített energetikai jellemző, ami egy összetett számítás eredménye, ahol az összesített energetikai jellemző az épület energiafelhasználásának hatékonyságát jellemző számszerű mutató, amelynek kiszámítása során figyelembe veszik az épület telepítését, a homlokzatok benapozottságát, a szomszédos épületek hatását, valamint más klimatikus tényezőket, az épület hőszigetelő képességét, épületszerkezeti és más műszaki tulajdonságait, az épülettechnikai berendezések és rendszerek jellemzőit, a felhasznált energia fajtáját, az előírt beltéri légállapot követelményeiből származó energiaigényt, továbbá a sajátenergia-előállítást [7/2006. (V. 24.) TNM rend. 2. §].

A követelményértékben például lakóépületek esetében akár 40% különbség is lehet, ami azt jelenti, hogy az az épület, ami nem felel meg a közel nulla energiaigény követelményeinek, lényegesen több energiát használhat fel az üzemelése során, amit a lakónak a fűtési és hűtési energiaszámlákban kell megfizetnie.
 

Ezért az az építtető, aki a határidőmódosítással döntési helyzetbe kerül, akkor jár el logikusan, ha nem csak az építési költségeket, hanem a várható üzemeltetési költségeket is összehasonlítja.

Az összesített energetikai jellemző költségoptimalizált követelményszint esetén az épület felület-térfogat arányától függ és értéke maximum 110 és maximum 140 kWh/m2év érték között mozog. Közel nulla energiaigény esetén maximum 100 kWh/m2év a határérték [7/2006. (V. 24.) TNM rend. 6. melléklet III. 1. pont]. Azt se felejtsük el, hogy állami támogatások esetén a feltételek szigorodnak, a megkövetelt BB kategória mellett az ingatlan primer energiafelhasználásának felső korlátja első körben 90 kWh/m2, év volt, később ezt 80 kWh/m2év értékre szigorította az MNB a Zöld Otthon Építési Programban. Tehát olyan eset is előfordulhat, hogy az építtető az építési költségek csökkenését várja a KNE követelmény alóli mentességtől, de az épület a megengedőbb költségoptimalizált feltételek miatt elesik az állami támogatás vagy hitel lehetőségétől. Ekkor egy 80 kWh/m2év primer energiafelhasználású ingatlan helyett egy 140 kWh/m2év primer energiafelhasználású ingatlant üzemeltethet. És bár a primer energiaigény nem azonos az épület tényleges energiafelhasználásával, abban biztosak lehetünk, hogy a számított 75%-os többlet (140/80) az energiaszámlákon is nyomot fog hagyni.
 

Az épületenergetikában közismert szállóige, hogy a legolcsóbb energia az, amit fel sem használunk. Bármilyen energiaforrással is próbáljuk fedezni az ingatlan energiaigényét, elsődleges az energiaveszteségek csökkentése, és az épületgépészeti rendszerek hatékonyságának növelése az, amit egy KNE épület több módon (például alacsonyabb fajlagos hőveszteségtényezővel, alacsonyabb összesített energetikai jellemzővel, megújuló energiával) támogat, mint egy költségoptimalizált követelménynek megfelelő épület. Abba is érdemes belegondolni, hogy a KNE követelmény sem egy végcél, csupán egy állomás a küszöbön álló karbonsemleges, szén-dioxid-mentes működésű, kibocsátásmentes építés előtt. Minél tovább halogatjuk a következő lépés megtételét, annál inkább kitoltjuk az élhetőbb környezetünk számára fontos végcél elérését.

Lásd még:

- Miért érdemes FF-nél jobb ingatlant vásárolni?

- 2024-ig nem csak zöld házat építhetünk, de a bankok „díjazzák” a zöld megoldásokat
 

Figyelmébe ajánljuk az Építésijog.hu által szervezett szakmai konferenciát és webináriumot (program és részvételi feltételek a plakátra kattintva olvashatók)