Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

2024-ig nem csak zöld házat építhetünk, de a bankok „díjazzák” a zöld megoldásokat

Európai Uniós irányelvek nyomán a magyar jogszabályok is előírták, hogy 2021-től már csak minimum BB, azaz közel nulla energiaigényre vonatkozó követelménynek megfelelő ingatlanok készülhettek volna az országban. A határidőt előbb egy évvel 2022. június 30-ra, majd idén, még a határidő lejárta előtt további 2 évvel, 2024. június 30-ig kitolták. Ez ugyan jó hírnek tűnhet az építtetőknek, hiszen az energiahatékony megoldásokat kialakítani jellemzően magasabb költséggel jár, ugyanakkor nem biztos, hogy jól járunk, ha csak a szomszéd kertje (háza) zöldebb. A BiztosDöntés.hu cikke azt járja körül, hogy milyen pénzügyi előnyökkel járhat az, ha mégis energiahatékonyabb házat építünk.

Mit jelent a halasztás az építtetőknek?

Ahogy az Építésijog.hu korábbi cikkéből is kiderült, egy 2022 augusztusi jogszabálymódosítás 2024 júniusáig teszi lehetővé az energetikai szempontból korszerűtlenebb lakóházak és egyéb épületek használatba vételét (a cikket, a 2022. szeptemberi újabb változással kiegészítve itt találja: Az építtetők további két év haladékot kaptak a közel nulla követelmények teljesítése alól).

Az építőanyagok árának folyamatos és jelentős emelkedése miatt az építtetők egy része valószínűleg örül annak, hogy nem kell az egyébként is magas építési költségeket a környezetbarát, energiahatékony berendezések, nyílászárók és fűtési-hűtési rendszerek árával növelni. A már elkezdett épületek pedig – a terveken végrehajtott változtatások után – adott esetben akár olcsóbban is befejezhetők a határidő változása miatt.

Érdekes ellentmondás, hogy mindezt akkor teszi lehetővé a jogszabály, amikor a küszöbön álló és sokat emlegetett energetikai válság árnyékában, illetve a jelentősen megemelkedett gáz- és elektromos áram árak miatt a lakosság rohamszerűen próbálja meg energiahatékonnyá tenni a már meglévő ingatlanjait is. A napelemek iránt soha nem tapasztalt kereslet mutatkozik, az ezzel foglalkozó cégek kapacitása pedig véges. Aki most szeretne a házára napelemeket telepíteni, akár hosszabb várakozási idővel is számolhat.
 

Kép forrása: totalsolar.eu

Ez az új építkezéseket is várakozásra kényszerítheti, ami miatt megint csak úgy tűnhet, hogy gyorsabb és egyszerűbb a korszerű megoldások elhagyásával megépíteni az épületet.
 

Hosszú, de akár rövid távon is jobban megéri az energiatakarékos épület

A környezetbarát, energiahatékony házak ugyanakkor jóval alacsonyabb költségek mellett üzemeltethetők. A BB besorolású épületek primer energiaigénye közel nulla, az energiaszükséglet legalább 25%-át pedig megújuló energiaforrásból kell fedezni. Ilyenek lehetnek a nap-, a szél-, a geo-, hidro- vagy légtermikus energia, biomassza, pellet vagy tűzifa. Az energiát ebben az esetben napelem, napkollektor, pellet kazán, szilárd tüzelésű kazán vagy hőszivattyú állítja elő.

A környezetvédelemre gyakorolt pozitív hatása ezeknek az épületeknek vitathatatlan, de az alacsony energiafelhasználását a tulajdonos a zsebén is aktívan érzi. A CC energetikai besorolású épületek, amelyből mindeddig Magyarországon a legtöbb épült, több hagyományos energiahordozót használnak, tehát közvetlenül a szolgáltatótól vásárolják a gázt és az áramot. A jelenlegi gazdasági helyzetben, az emelkedő infláció és energiaárak mellett és a gázra és az áramra korábban bevezetett rezsicsökkentési intézkedések változása hatására már rövid távon sem kifizetődő BB besorolásúnál nagyobb energiafelhasználás mellett működő épületek építése és üzemeltetése.

Ez még akkor is igaz, ha közben a napelemek és egyéb berendezések ára, és a fűtőanyagok, például a fa ára is jelentősen nő. Hosszú távon pedig mindenképpen lényegesen alacsonyabb költségek mellett üzemeltethető egy energiahatékony épület, a különbséget pedig tovább növeli a gáz és az áram növekvő ára.
 

Milyen hitelek érhetők el lakásépítésre?

Az energiahatékony berendezésekkel és megoldásokkal épült házak építési költségei magasabbak, amelyek csak később térülnek meg. Ez az építtető szempontjából azt jelenti, hogy több pénzre van szüksége a ház megépítéséhez, amit a legtöbben nem tudnak megoldani hitel nélkül.

Jelenleg azonban a jegybanki alapkamat, és a bankok által ajánlott hitelkamatok alapjául szolgáló referenciakamatok is emelkednek. Ezzel együtt a lakáshitelek kamata is emelkedik. Míg egy évvel ezelőtt 3-5%-os kamattal kínáltak a bankok hitelt lakásvásárlásra vagy építésre, jelenleg 8-12%-os kamatokkal kell számolni.

A BiztosDöntés.hu lakáshitel-kalkulátora alapján új lakásra 10 millió forint hitelt 15 éves futamidőre, legalább 10 éves kamatperiódussal, 450 000 forint nettó jövedelem mellett jelenleg 8,23%-os THM-mel kaphatunk. Ennek a hitelnek a havi törlesztőrészlete havonta 94 000 forint.

Építkezésre elérhetők minősített fogyasztóbarát lakáshitelek is. Ezek esetében hasonló kamatokkal találkozunk. A legolcsóbb fogyasztóbarát lakáshitel a fentihez hasonló paraméterekkel 8,0%-os kamattal és 96 000 forintos törlesztőrészlettel érhető el, itt a THM 8,58%. Ez azt jelenti, hogy a 10 millió forint felvett hitel után a teljes visszafizetendő összeg 17,3 millió forint, ami jelentős teher.
 

A bankok díjazzák a zöld megoldásokat

A bankok igyekeznek megnyerni maguknak az ügyfeleket, hiszen a gazdasági nehézségek azt jelentik, hogy kevesebben vesznek fel hitelt és alacsonyabb összeget igényelnek. Ezen túl a bankok is látják az energiatakarékos megoldások iránt megnövekedett keresletet.

Az energiahatékony lakások építésére korábban bevezetett, rendkívül alacsony, mindössze 2,5%-os kamattal elérhető zöld hitel rendkívül népszerű volt. Olyannyira, hogy a zöld hitelre szánt, összesen 300 milliárd forintos keret hónapok alatt kimerült. Ezt egyelőre más, a lakosság számára elérhető kedvezményes hitel vagy támogatás még nem váltotta fel.
 

A támogatott hitel kivezetésére reagálva néhány bank már bevezetett zöld hitelt piaci alapon. Ezek tehát nem államilag támogatott hitelek, de a bankok a zöld megoldásokat alkalmazó lakások esetében kedvezményeket adnak.

A K&H Bank a zöld hitelét energiatakarékos lakás vásárlására, építésére vagy felújításra, korszerűsítésre adja. A BB energetikai besorolást elért és legfeljebb 80 kWh/m2/év primer energiaigényű ingatlanokra 7,8-10,3% THM mellett ad lakáshitelt, amely mellé 120 000 forint jóváírás is elérhető, továbbá visszafizeti az energetikai tanúsítvány árát.

A Raiffeisen Bank zöld hitelcél megvalósulása esetén 0,25% kamatkedvezményt ad. A kedvezmény akkor elérhető, ha az épület legalább BB energetikai besorolású, és primer energiaigénye nem haladja meg évente a 80 kWh-t négyzetméterenként.

A CIB Bank energiahatékonysági bónuszt vezetett be, amelynek keretében a legalább BB energetikai besorolást elérő lakás építése vagy vásárlása esetén 200 000 forint jóváírást ad.
 

Használjuk ki a támogatásokat, támogatott hiteleket!

Érdemes kiemelni, hogy továbbra is elérhető az építésre és új lakás vásárlásra is igényelhető CSOK hitel, amelyet CSOK támogatás mellé igényelhetünk legalább 2 gyermek esetén. A kormány a programot a következő évben még biztosan fenntartja, és igen kedvező kamat mellett juthatunk hozzá.

A két gyermeket nevelő vagy vállaló családok 10 millió forintot, míg a háromgyermekes családok 15 millió forintot vehetnek fel 3%-os kamattal, legfeljebb 25 éves futamidőre.
A korábban alkalmazott paraméterekkel számolva, tehát 10 millió forint hitelösszeget 15 évre 69 000 forintos havi törlesztőrészlettel kaphatunk, szemben a piaci lakáshitel 94 000 forintos törlesztőjével.

Szintén elérhető a Babaváró hitel, ami ugyan nem lakáshitel, hanem szabad felhasználású kölcsön, de sokan használják lakhatási céljaik megvalósítására. Ez egy legfeljebb 10 millió forintos kölcsön, amelyet maximum 20 évre vehetünk fel. Ha az első 5 évben gyermekünk születik, akkor a kölcsönt kamatmentesen törlesztjük a futamidő végéig. Több gyermek esetén pedig további állami támogatások kapcsolódnak hozzá.
 

Kép forrása: istockphoto.com

Ha megfelelünk a feltételeknek, akkor a támogatásokat és támogatott hiteleket nem érdemes kihagynunk. Figyeljünk ugyanakkor arra, hogy ha a vállalt gyermekek nem születnek meg, vagy a feltételek bizonyos időn belül nem teljesülnek, akkor igen komoly büntetőkamatra számíthatunk, ami a törlesztőrészlet jelentős emelkedésével jár.

A legjobban akkor védhetjük meg magunkat a költségek növekedésétől, ha már meglévő gyermekekre veszünk fel CSOK-ot és CSOK hitelt, illetve akkor igényeljük a Babaváró hitelt, amikor a gyermek már úton van.

Hiába jelent könnyebbséget tehát a kétéves határidőhalasztás az energiahatékony házak építésére, nem valószínű, hogy tényleg jól jár, aki kevésbé zöld házat építtet. A megújuló energia használata nemcsak gazdaságos üzemeltetéssel jár együtt, de valamelyest véd is a drasztikusan emelkedő áraktól. Ha megtehetjük, fektessünk be többet a jövőbeli otthonunkba most, és kíméljük meg magunkat a magas fenntartási költségektől később.