Előfizetés
Bővült a TÉKA melléképítmények felsorolása. A szabályozási vonal több esetben újra nem akadálya az építkezésnek
Közzétéve: 2025.09.03. 09:27 | Utolsó frissítés: 2025.09.03. 09:27
Alig 2 hónappal a TÉKA 2025. július 1-től kezdődött alkalmazását követően, a szaktárca által előkészített „finomhangolások” jelentek meg a Magyar Közlönyben 2025. augusztus 25-én. Az „Összefoglaló tájékoztató egyes építésügyi tárgyú kormányrendeletek 2025. augusztus 25-én kihirdetett módosításáról” című cikksorozat 5/1. részében találhatjuk meg a TÉKA egyes településrendezési követelményeinek 2025. augusztus 28-ától hatályos módosításait. Egyebek mellett az alábbi témákról olvashatnak az alábbi cikkben: kiegészült a melléképítmények példálózó fogalommeghatározása, a szabályozási vonal több esetben újra nem akadálya az építkezésnek, a gazdasági területeken több melléképítmény létesíthető az elő- és oldalkertben.
Magyar Közlöny: 2025. évi 97. szám
Módosító jogszabály: 284/2025. (VIII. 25.) Korm. rendelet
Érintett jogszabályok: 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet
Hatályos: 2025. augusztus 28.
Kiegészült a melléképítmények példálózó fogalommeghatározása
Eddig sem zárt végű felsorolást tartalmazott a TÉKA (a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet)
a melléképítmények fogalommeghatározásában. A kiegészítéssel az alábbi új l), m) és n) pontok kerültek a definícióba [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 94. pont]:
|
Melléképítmény: a telek és a telken álló főépület, főépületek rendeltetésszerű használatát, működtetését elősegítő, kiegészítő rendeltetésű építmény, különösen: |
A szabályozási vonal fogalommeghatározása pontosításra került
A definíció 2025. augusztus 27-ig: „szabályozási vonal: a közterületet és az egyéb nem közterületet elválasztó meglévő, valamint a szabályozási terven meghatározott tervezett közterületi telekhatár, amely egyben övezethatár is”.
A definíció 2025. augusztus 28-tól [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 134. pont]:
|
Szabályozási vonal: a közterületet és az egyéb nem közterületet elválasztó, a szabályozási terven meghatározott tervezett közterületi telekhatár, amely egyben övezethatár is. |
Azaz a meglévő és megtartandó közterülethatárokat a rendezési tervekben nem kell a „szabályozási vonal” jelkulccsal ellátni. Így – sok év után – a jogalkotó az eddig is követett településtervezői gyakorlathoz (azaz a szokásjoghoz) igazította e fogalom meghatározását. Kétségtelenül jobban felhívja a tervezett változtatásokra a figyelmet, ha nem ugyanolyan színnel jelzettek az új, tervezett közterülethatárok, mint a meglévők.
A szabályozási vonal több esetben újra nem akadálya az építkezésnek
2021. júliusától a telken áthaladó szabályozási vonal meghatározott esetekben már nem akadályozta az építkezést, azonban ezt a kedvezményt a Méptv. megszüntette (lásd az alábbi kérdésre adott választ: 6/13. Szabályozási vonallal érintett telken lehet-e épületet elhelyezni, vagy előtte telekalakítással rendezni kell a telekhatárokat?). A telek beépítésének feltételei között új TÉKA előírás lesz, hogy a lakó vagy üdülő rendeltetésű épületre és a hozzá kapcsolódó melléképületre vonatkozó építésügyi hatósági eljárások tekintetében rendezettnek minősül az építési telek, ha azt a helyi közút vagy kiszolgáló út szélesítését vagy csökkentését szolgáló szabályozási vonal érinti [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 44. § (4) bek.].
A 2021. évi szabályozásban egy Étv.-be illesztett törvényi szintű szabály volt, most kormányrendeleti szintű, de ez nem tartalmi különbség). Tartalmi különbség (vagy egyértelműsítés), hogy lakó vagy üdülő rendeltetés esetén ezentúl a főépület(ek)hez tartozó melléképület(ek)re is érvényes a könnyítés.
Kérdés, hogy hogyan lehet-e egyáltalán a szabályozási vonallal csökkenteni az utat? Ez lényegesen ritkábban fordul elő a gyakorlatban, mint egy szűk zártkerti dűlőút normál szélességű lakóúttá szélesítése (ami tipikus eset), de nem elképzelhetetlen. Ha például a korábbi rendezési terv alapján kialakított, túlzott szélességű közterület melletti ingatlantulajdonosok egységesen kérik telkeikhez csatolni az – addig is általuk gondozott – út-tartozék zöldsávot, ennek rendezési tervi előfeltételét lehet megteremteni az út telkébe behúzott szabályozási vonallal. Olyan eset is előfordul, hogy az útszélesítéshez szükséges ingatlanok leadása nem minden teleknél történik meg, így fűrészfogszerű útterület jön létre. Ez a szabálytalan alakzat megszüntethető úgy is, hogy csökkentik az út szélességét, és ezzel egyes telkek visszakapnak a már lejegyzett területből.
Mezőgazdasági területeken a lakó rendeltetés elhelyezhetőségének a pontosítása
A TÉKA 34. § (6) bekezdés c) pontja szerint a mezőgazdasági területeken az 1500 m2-t meghaladó területű telken – a helyi építési szabályzatban, annak hiányában a TÉKA szerinti beépítettségi szabályok megtartásával – meghatározott rendeltetésű épületek és pince helyezhetők el. A TÉKA új előírása szerint, ha az állami főépítész az eltérési igénnyel megegyező záró szakmai véleményt állít ki, a helyi építési szabályzat megengedheti a telken lakó rendeltetésű épület elhelyezését, de csak úgy, hogy a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete az övezetre megengedett beépítettség felét nem haladhatja meg [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 34. § (7a) bek.; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 34. § (6) bek. c) pont).
A gazdasági területeken több melléképítmény létesíthető az elő- és oldalkertben
|
TÉKA 47. § (5) bekezdés |
|
|---|---|
|
2025.01.01. – 2025.08.27. között hatályos szövege |
2025.08.28. napjától hatályos szövege |
|
Az elő- és oldalkert 46. § (2) és (3) bekezdése szerint előírt méretén belül nem lehet: a) növénytermesztés céljára szolgáló üvegház és fóliasátor, b) tisztítómezővel ellátott oldómedencés létesítmény, árnyékszék, trágyatároló, komposzttoalett, c) háztartási célú kemence, húsfüstölő, d) állatkifutó, e) közterületről látható épületgépészeti berendezés, f) siló, fedetlen kialakítású ömlesztett anyag-, folyadék- vagy gáztároló és g) nem ideiglenes jellegű medence.
|
Az elő- és oldalkertben nem helyezhető el: a) növénytermesztés céljára szolgáló üvegház és fóliasátor, b) tisztítómezővel ellátott oldómedencés létesítmény, árnyékszék, trágyatároló, komposzt-toalett, c) háztartási célú kemence, húsfüstölő, d) állatkifutó, e) közterületről látható épületgépészeti berendezés, kivéve a 6. § (3) bekezdés 7-10. pontja szerinti építési övezetekben, f) siló, fedetlen kialakítású ömlesztett anyag-, folyadék- vagy gáztároló, kivéve a 6. § (3) bekezdés 7-10. pontja szerinti építési övezetekben, és g) nem ideiglenes jellegű medence, kivéve a 6. § (3) bekezdés 7-10. pontja szerinti építési övezetekben. |
Véleményünk szerint nincs jelentősége a „46. § (2) és (3) bekezdése” szövegrész elhagyásának, mivel az elő- és oldalkert méret, miután az elméleti oldal- illetve hátsó irányú építési határvonalak meghatározására szolgál, mindig „minimum” méret, akár a HÉSZ korlátoz/enyhít a TÉKÁ-hoz képest, akár nem. Nincs információnk az elhagyás okáról, talán a HÉSZ-ek (köztük a még OTÉK-alapú HÉSZ-ek) elő- és oldalkerti előírásaira tekintettel vették ki a merev TÉKA-hivatkozást.
A TÉKA új rendelkezéseinek lényege, hogy a beépítésre szánt övezetek közül az alábbi övezetekben az elő- és oldalkertben elhelyezhető építményekre megengedőbb előírások léptek hatályba:
- kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület,
- általános gazdasági terület,
- ipari gazdasági terület,
- egyéb ipari gazdasági terület [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 47. § (5) bek.; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 6. § (3) bek. 7-10. pont].
Lásd: Minden, amit a TÉKA szabályairól tudni kell (GYIK) - 6. témakör: Építmények elhelyezése a telken (V. fejezet) - 6/22. kérdés: Mit jelent „a közterületről látható” kikötés?
Nem ideiglenes jellegű medencére jó példa az oltóvíztároló – nem fedett – medence. Ideiglenesnek azt tekintjük, ami a fenntartó döntésétől függően bármikor megszüntethető – például gyeppé visszaalakítható (kerti tó).
