2025. december 29-én jelent meg egy, a TÉKÁ-t és további 10 építésügyi, terület- és településrendezési, valamint egy-egy földmérési, földügyi és vagyonkezelési tárgyú kormányrendeletet módosító „salátarendelet”. Amint a preambulumából kitűnik, a jogalkotói célok: a törvényi szintű szabályok végrehajtásának elősegítése, az építészeti fogalomrendszer egyértelműsítése, a területrendezési tervek és a településtervek készítésének hatékonyabbá tétele, valamint az építésügyi hatósági eljárások és az építőipari kivitelezési tevékenység átláthatóbbá tétele. E cikkben a 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítások közül az általános rendelkezéseket érintő változásokat ismertetjük. 2026 januárjától például már OTÉK előírások alól is lehet egyedi eltérést kérni.

A Kormány négy másik rendeletének korrekciójával együtt hirdette ki a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) negyedik módosítását. A 2025 október végén megjelent jogszabályban az Otthon Start Program és a zártkerti ingatlanok földhivatali eljárásának részletszabályai sokkal jelentősebbek voltak, mint a salátarendelet TÉKA módosítása. Csupán a TÉKA egyetlen bekezdése változott, és csak a beruházások nagyon szűk körét érintően.

Csaknem 10 hónappal a legtöbb építésügyi, településrendezési, illetve telekalakítási jogszabálymódosítás és az új Eljárási kódex 2024. október 1-jei hatálybalépése után, és alig 2 hónappal a TÉKA 2025. július 1-től kezdődött alkalmazását követően, a szaktárca által előkészített „finomhangolások” jelentek meg a Magyar Közlönyben 2025. augusztus 25-én. Amint a módosító rendeletcsomag preambuluma is leszögezi, a rendelet célja egyes építésügyi tárgyú kormányrendeletek olyan tartalmú módosítása, amely a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) alapvető szabályainak alkalmazását elősegíti, a településrendezési és építési követelményeknek az alkalmazását a különféle eljárásokban azonos szempontok szerint megköveteli, az építésügyi szakterületen használt fogalmakat egyértelművé, a településtervek készítésének és az építésügyi hatósági eljárásoknak a folyamatát átláthatóbbá teszi. A cikksorozat öt részben foglalkozik a TÉKA módosításaival, míg négy részben az egyéb építésügyi rendeletek változásait mutatja be.  

Alig 2 hónappal a TÉKA 2025. július 1-től kezdődött alkalmazását követően, a szaktárca által előkészített „finomhangolások” jelentek meg a Magyar Közlönyben 2025. augusztus 25-én. Az „Összefoglaló tájékoztató egyes építésügyi tárgyú kormányrendeletek 2025. augusztus 25-én kihirdetett módosításáról” című cikksorozat 5/1. részében találhatjuk meg a TÉKA egyes településrendezési követelményeinek 2025. augusztus 28-ától hatályos módosításait. Egyebek mellett az alábbi témákról olvashatnak az alábbi cikkben: kiegészült a melléképítmények példálózó fogalommeghatározása, a szabályozási vonal több esetben újra nem akadálya az építkezésnek, a gazdasági területeken több melléképítmény létesíthető az elő- és oldalkertben.

A Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, azaz a TÉKA rögzített paramétereit „úgy kell elképzelni, mint egy iránytűt, egy tervezési segédletet, amely közérthető és alkalmas arra, hogy a főépítész és a megrendelő által megbízott építész párbeszédében támpontokat adjon. Sok benne az eltérési és feloldási lehetőség, de ez nem azt jelenti, hogy lazább lesz a szabályozás” – nyilatkozta Lánszki Regő építészeti államtitkár, országos főépítész a hely.hu portál számára adott 2025. július 2-i interjújában. Jelen cikkben táblázatos formában is áttekintjük a helyi építési szabályzatok eltérési lehetőségeit az országos előírásoktól.

A Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, azaz a TÉKA alapulvételével elkészített, és 2025 első félévében elfogadott helyi építési szabályzattal – az njt.hu Önkormányzati Rendelettára szerint – négy hazai település rendelkezik, két vármegyéből. Legnépesebb közülük Szigetcsép, amelynek a helyi építési szabályzata már 2025. június 23-tól hatályos. Három Zala vármegyei aprófalu gyorsabb volt: TÉKA alapú HÉSZ-eiket már hónapokkal a TÉKA alkalmazhatósága előtt hatályba léptették. A valószínűleg minimális számú építési tevékenységből adódóan, ez nem jelenthetett érdemi jogalkalmazási problémát a HÉSZ elfogadása és a TÉKA alkalmazhatósága közötti átmeneti időszakban. Az ÉTDR általános tájékoztatási felülete 2024. augusztusi elérhetetlenné tétele miatt azonban nem tudhatjuk, hogy voltak-e engedélyezési eljárások ezeken a településeken a TÉKA július 1-jei alkalmazhatósága előtt.

2025 első félévében 14 vármegyében fogadtak el új HÉSZ-t, összesen 33-at. Ebből már TÉKA alapú 4 db volt, míg OTÉK alapú az új HÉSZ-ek közül 29 darab. Lényegesnek tartottuk megvizsgálni, hogy az OTÉK alapú helyi építési szabályzatokban a beépítési magasság meghatározására milyen megoldásokat alkalmaztak a települések. Jelen cikkben röviden bemutatjuk az épületmagasság-, homlokzatmagasság- és párkánymagasság-alapú beépítési magasság meghatározások közötti szemléletbeli különbségeket is.