TÉKA-módosítások 2026. január 14-től – 7. rész: a zártkerti művelés alól kivont ingatlanok beépíthetősége

A TÉKA 34. § (6)-(12) bekezdései a közvetlenül alkalmazandó rendelkezések közé tartoznak. A mezőgazdasági területek azon épület-elhelyezési szabályait találhatjuk meg ezekben a szakaszokban, amelyek 2025. augusztus 28-ig nem szerepeltek a kötelezően, közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések felsorolásában. 2026. január 14-étől a zártkerti művelés alól kivett földrészletekre vonatkozó rendelkezések is módosultak., és generális – a helyi építési szabályzattól függetlenül – előírást tartalmaznak ezen zártkertek beépíthetőségére. Az alábbi cikkben megválaszolt egyik kérdés, hogy a művelés alól kivont zártkertekre lakóépületek is építhetők-e?

Magyar Közlöny: 2025. évi 159. szám
Érintett jogszabály: 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet
Módosító jogszabály: 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet
Hatály: 2026. január 14.

 

Minden zártkerti művelés alól kivett telek beépíthető legfeljebb 10 százalékban?

Egy szövegpontosítással egyértelművé vált, hogy telekméret-megkötés nélkül vonatkozik a zártkerti művelés alól kivett, a helyi építési szabályzat szerint mezőgazdasági övezeti besorolású földrészletekre a maximum 10%-os beépíthetőség. A mostani változtatás előtt is úgy szólt e sajátos szabályozás – és ez szövegszerűen nem is változott –, hogy a valamely művelési ágban nyilvántartott telkektől eltérően, a mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény  legfeljebb 10%-os beépítettséggel helyezhető el [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 34. § (11) bek.].

Erre a sajátos (kivételes) szabályra azonban eddig csak a 720 m2-t el nem érő területű telkek esetében utalt ki a főszabály normaszöveg-részlete; a jogalkotó most ezt az utaló szövegrészt áthelyezte, az alábbiak szerint:
 

TÉKA 34. § (6) bek.: „A (2) bekezdés szerinti mezőgazdasági területeken – a (11) bekezdésben foglalt telek kivételével –, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg, a) a 720 m2-t el nem érő területű telken épületet elhelyezni nem szabad, b) a 720–1500 m2 közötti területnagyságú telken – a helyi építési szabályzatban, annak hiányában az e rendeletben meghatározott beépítettségi szabályok megtartásával – a mezőgazdasági művelés célját szolgáló egy rendeltetési egységet tartalmazó egy gazdasági épület és egy pince helyezhető el, c) az 1500 m2-t meghaladó területű telken – a helyi építési szabályzatban, annak hiányában az e rendeletben meghatározott beépítettségi szabályok megtartásával – a (7) bekezdés szerinti épületek és pince helyezhetők el.”

 

A TÉKA releváns rendelkezéseinek nyelvtani értelmezéséből véleményünk szerintem az következik, hogy minden művelés alól kivont zártkert - függetlenül a helyi építési szabályzat rendelkezésétől - 10 százalékban beépíthető:

1. a 136. § (2) bekezdés tartalmazza a közvetlenül alkalmazandó rendelkezések sorában a 34. §-nak mind a most módosult (6) bekezdését, mind a művelés alól kivont zártkerti telkek kógens 10 %-os max. beépítését lehetővé tevő (11) bekezdését.
2. A TÉKA 34. § (6) bekezdésének 2026. január 14-i módosítása véleményünk szerint azt is jelenti, hogy a nyitó szövegrészének a „ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg” fordulata a (11) bekezdés szerinti kivont zártkerti telkekre már nem vonatkozik, hiszen a kivételi szabály ez elé lett áthelyezve, ezért a zártkerti művelés alól kivett telkeken történő építmény-elhelyezés 10%-os beépítettség lehetséges mértékén az új HÉSZ-ek immár nem szigoríthatnak, és a hatályos HÉSZ-ek sokszor csak 10 % alatti beépítettséget lehetővé tevő rendelkezéseit is felülírja a TÉKA közvetlenül alkalmazandó 34. § (11) bekezdése.
 

TÉKA 34. § (11) bek.: „Mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10%-os beépítettséggel helyezhető el”.

 

Hangsúlyozzuk, egyelőre ez csak Építésijog.hu jogértelmezése; az e témakörben tudomásunkra jutó jogvitás esetekről, és az új vagy módosuló helyi építési szabályzatok erre vonatkozó rendelkezéseiről be fogunk számolni.
 

A művelés alól kivont zártkertekre lakóépületek is építhetők?

Fel kell hívjuk ugyanakkor a figyelmet, hogy a művelés alól való kivonás változatlanul nem jelenti azt – még a 2026. január 14-étől hatályos előírások alapján sem –, hogy valamennyi zártkerti telkekre lakóépületet lehetne építeni.
 

Kép forrása: Jámbor Attila
 

A lakó rendeltetésű épületek elhelyezésére az alábbi követelményeket is teljesíteni kell a művelés alól kivont zártkertek esetében is:

a) Mezőgazdasági övezetben továbbra is csak az 1500 m2-t meghaladó területű, zártkerti művelés alól kivett telken lehetséges lakó rendeltetésű épület elhelyezése úgy, hogy a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete a megengedett beépítettség felét nem haladhatja meg, amennyiben
- ezt az eltérést az önkormányzat a településrendezési tervkészítés során kezdeményezi, és
- az állami főépítész ezzel az eltérési igénnyel egyező záróvéleményt ad.

b) Tájgazdálkodási mezőgazdasági területen lakó rendeltetés továbbra sem helyezhető el (sőt a mostani pontosítás egyértelműsíti, hogy a helyi építési szabályzat itt más rendeltetésű épületek elhelyezését is megtilthatja).

c) A Balaton vízparti területei esetében a mezőgazdasági övezetekre vonatkozó TÉKA-rendelkezéseket a Vízparti Tervvel együttesen kell alkalmazni úgy, hogy ha a Vízparti Terv szigorúbb előírást állapít meg, akkor a Vízparti Terv előírását kell alkalmazni [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 34. § (7a), (10) és (12) bek.].