Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Pontosították a megengedett beépítési magasság szabályait

A jogalkalmazás során problémákat vetett fel a beépítési magasság számításának OTÉK rendelkezése. A korábbi előírás szerint nem volt egyértelmű, hogy az épületmagasság, a homlokzatmagasság és a párkánymagasság alkalmazásával van erre lehetőség, vagy ezek körül a helyi építési szabályzatnak „választania kellett”. A 2021. július 16-ától hatályos szöveg elméletileg egyértelművé teszi, hogy milyen építési követelményt lehet alkalmazni. Az OTÉK-ba bekerült az egyes önkormányzatok által már használt utcai légtérarány fogalma is.
 

Magyar Közlöny: 2021. évi 134. szám
Módosító jogszabály: 420/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet
Érintett jogszabály: 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet
Hatály: 2021. július 16.

 

A beépítési magasságra vonatkozó előírások

Az egyes kormányrendeleteknek a településtervezés egyszerűsítésével összefüggő módosításáról szóló 420/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 6. § (2) bekezdésével módosult az OTÉK 7. § (3a) bekezdése. A módosított rendelkezések 2021. július 16. napjától hatályba is léptek.

A 420/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet indokolása szerint az OTÉK módosításaira a tervezői tapasztalatok alapján került sor, és a pontosított szövegekkel „korszerűvé és egyértelművé válnak” a rendelkezések (lásd: Indokolások Tára 2021. évi 93. szám 1387. oldal utolsó bekezdés és 1388. oldal első bekezdés).

Az OTÉK 7. § (3a) bekezdésének 2021. július 15. napján hatályos szövege:

„A helyi építési szabályzatban egységesen kell meghatározni a megengedett beépítési magasságot
a) az épületmagasság,
b) a homlokzatmagasság vagy
c) a párkánymagasság
alkalmazásával.”

Az OTÉK 7. § (3a) bekezdésének 2021. július 16. napjától hatályos szövege [420/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 6. § (2) bek.; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. § (3a) bek.]:

A helyi építési szabályzatban a megengedett legnagyobb beépítési magasságot
a) az épületmagasság,
b) a homlokzatmagasság vagy
c) a párkánymagasság
alkalmazásával kell meghatározni, amelyek indokolt esetben egy építési övezeten, övezeten belül együtt is alkalmazhatóak.

Egyes hatóságok szerint a beépítési magasság meghatározásakor az önkormányzat több paramétert egyidejűleg is alkalmazhatott. Az OTÉK 2021. július 16-ától hatályos módosítása azonban egyértelművé tette, hogy az önkormányzatoknak lehetősége van arra, hogy a beépítési magasság meghatározásakor több paramétert is egyidejűleg alkalmazhassanak.

Az OTÉK korábbi rendelkezése szerint egyértelműen „választania kellett” az önkormányzatnak, és a választása szerint egységesen kellett meghatároznia, hogy mely paraméter alapján kell a beépítési magasságot számolni. Ez úgy is értelmezhető volt, hogy egy övezeten belül „kell választani”, hogy a HÉSZ miket határoz meg, és azt ott egységesen kezeli. Például egy övezeten belül meghatározhat épületmagasságot és párkánymagasságot, egy másik övezeten belül meg épületmagasságot és homlokzatmagasságot. Míg korábban az összes övezeten belül ugyanazokat lehetett meghatározni egységesen, addig a jelenlegi előírással jobban lehet differenciálni az övezetek között az adottságokhoz igazított előírásokkal.
 

A HÉSZ az épület legmagasabb pontját is előírhatja

Az OTÉK 7. §-a kiegészült egy (3b) bekezdéssel is, amely szerint a megengedett legnagyobb beépítési magasság meghatározása mellett kiegészítő előírásként az épület legmagasabb pontja is meghatározható. Ez a módosítás érdemi változást nem eredményez, mert ez a lehetőség korábban is rendelkezésre állt az OTÉK 7. § (4) bekezdése alapján. A hatályon kívül helyezett bekezdés még nem említette az épület legmagasabb pontját, de lehetővé tette a településeknek, hogy a helyi építési szabályzatban a helyi sajátosságok megőrzése vagy kialakítása érdekében további előírásokat írhassanak elő a megengedett beépítési magasság meghatározására. Értelemszerűen ez lehetett az épület legmagasabb pontjának a kijelölése is [420/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 6. § (2) bek.; 420/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 39. § 1. pont; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. § (3b) bek.].

Az épület legmagasabb pontjának fogalma egyébként 2021. júliusában nem módosult, az Építésijog.hu Fogalomtárában ide kattintva olvasható el.
 

Új fogalom az OTÉK-ban: utcai légtérarány

Az épületmagasság és a beépítési magasság meghatározása nem mindig képes önmagában leszabályozni a közterületek ellentétes oldalain található épületek vizuális kapcsolatát. Sok esetben csak kifejezetten az épületekre méreteire vonatkozó követelményekkel nem lehet elérni azt, hogy az épített környezet összhatása ne sérüljön. Valószínűleg ezt ismerte fel a jogalkotó, amikor az OTÉK-ba bevezette az utcai légtérarány fogalmát.

2021. július 16-ától az OTÉK kimondja, hogy nagyvárosias lakóterületen, a kisvárosias lakóterületen és a településközponti vegyes területen - zárt sorú beépítés esetén - az épületmagasság meghatározása során a település sajátosságainak megfelelő utcai légtérarányt kell biztosítani [420/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 6. § (3) bek.; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. § (5a) bek.]. Ez az előírás tehát az önkormányzatok részére szabályozási kötelezettséget jelent, hiszen a megfelelő utcai légtérarányt a HÉSZ-nek kell tartalmaznia.

Az utcai légtérarány fogalma: a megengedett legnagyobb párkánymagasság és előkert nélküli beépítés esetén a kapcsolódó közterület átlagos szélességének, előkertes beépítés esetén a kapcsolódó előkerti építési határvonalak közötti távolság aránya [420/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 37. § (1) bek.; 420/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 1. melléklet 4. pont; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. melléklet 84a. pont]. Utcai légtérarányt korábban is meghatározhattak a helyi rendeletek, így például Budapest főváros rendezési szabályzatáról szóló 5/2015. (II. 16.) Főv. Kgy. rendelet (FRSZ) 6. számú melléklete a megengedett legnagyobb párkánymagasság megállapításához szükséges határértékek és egyes feltételek a közterület átlagos szélességéhez képest adja meg [5/2015. (II. 16.) Főv. Kgy. rend. 2. § 10. pont; 5/2015. (II. 16.) Főv. Kgy. rend. 6. számú melléklet].

Az OTÉK szerint akkor lehet megfelelő utcai légtérarányról beszélni, ha a helyi építési szabályzatban meghatározott megengedett legnagyobb, vagy annál legkisebb utcai légtérarány teljesül [420/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 37. § (1) bek.; 420/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 1. melléklet 8. pont; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. melléklet 133a. pont].

Az FRSZ koncepciója (ide kattintva elérhető) például rögzíti, hogy „a történeti városrészek esetében elsősorban a karakter megőrzése a cél, amelynek az utcai légtérarány az egyik fontos tényezője”. Az FRSZ koncepciója tartalmazza azt is, hogy az „utcai légtérarány szabályai alapján alakult ki a történeti városrészek jelentős hányada a XIX. század végén XX. század elején, amelynek során az utcaszélesség függvényében kellett az épületek magasságát meghatározni. Ennek a szemléletnek a szabályozásba való újbóli beépülése szükségessé teszi a megengedett legnagyobb párkánymagasság megállapítását, amire az OTÉK 7. § (4) bekezdés ad felhatalmazást”. A jövőben már a Fővárosi Önkormányzat is az új OTÉK előírások alapján kifejezetten a megfelelő utcai légtérarány követelményét is megfogalmazhatja az általános – és egyébként hatályon kívül helyezett – 7. § (4) bekezdésre alapított szabályozás helyett. Az FRSZ módosítására valószínűleg azért is szükség lesz, mivel az OTÉK az előkertek vonatkozásában tágabb szabályozást tesz lehetővé (vagy vár el).