Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Lakóépületek építése, bővítése egyszerű bejelentéssel 300 négyzetméter felett is

Az Építési törvény 2017. március 21. napján elfogadott újabb módosításai közül elsősorban az egyszerű bejelentéssel építhető épületek körének kiterjesztését érintő rész váltott ki nagyobb médiavisszhangot. A törvény bizonyos esetekben valóban eltörli a 300 négyzetméter összes hasznos alapterület korábbi kikötését, és ezen felüli méretű lakóépületek is létesíthetők, illetve bővíthetők egyszerű bejelentéssel. Kétségtelen tény, hogy ez a legfontosabb eleme az új törvénynek, de számos más lényeges változásra is sor kerül. Az új rendelkezések 2017. április 27-én léptek hatályba.

Magyar Közlöny: 2017. évi 45. szám
Módosító jogszabály: 2017. évi XXIV. törvény
Érintett jogszabály: 1997. évi LXXVIII. törvény
Hatályos: 2017. április 27.

1.
A T/13849. számú törvényjavaslat

A Miniszterelnökség 2017. február 7. napján nyújtotta be az egyszerű bejelentéssel építhető lakóépületek körét kiterjesztő törvényjavaslatát.

A törvényjavaslat sorsáról az Építésijog.hu oldalon az itt elérhető anyagunkban tájékozódhattak, illetve a témában egyebek mellett az Index és a Magyar Idők is megjelentetett cikket[1].

Az összegző módosító javaslatról szóló döntésre és a zárószavazásra 2017. március 21-én került sor, és a 2017. március 28-i Magyar Közlönyben hirdették ki a törvényt.

2.
Mikor lehet 300 négyzetméter feletti lakóépületet építeni egyszerű bejelentéssel?

A 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépület csak azok a természetes személy építtetők létesíthetnek, akik kizárólag saját lakhatás biztosítása céljából építkeznek, valamint az építendő új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmazhat [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (2) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §].

Vagyis az egyszerű bejelentéseknél hatályos 300 négyzetméter összes hasznos alapterület, mint mérethatár csak a fenti esetekben nem számít. Ha cég az építtető, vagy az új lakóépületben több lakás kerül kialakításra, akkor változatlanul „él” a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű mérethatár az egyszerű bejelentések esetében és ezen felül pedig továbbra is építési engedély alapján lehet a beruházást megkezdetni.

3.
Mikor lehet meglévő, 300 négyzetméter feletti lakóépületet bővíteni egyszerű bejelentéssel?

A törvény a meglévő lakóépületek bővítésére is kiterjesztette az egyszerű bejelentést, de a műemlék épületek esetében megmaradt az építési engedélyezési eljárás.

A meglévő lakóépületek, 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítésére irányuló építési tevékenység egyszerű bejelentés alapján is csak akkor történhet, ha azt saját lakhatása biztosítására szolgáló lakóépület tekintetében végzik. A bővítésre a törvényi szabályozás nem írja elő, hogy az épület csak egy lakást tartalmazhat, amivel a jogalkotó - a törvényjavaslat indokolása szerint is - a többlakásos társasházakban történő bővítéseket kívánja elsősorban megkönnyíteni [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (3) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §].

4.
A hatósági bizonyítvány díja miniszteri rendeletbe kerül

A T/13849. számú törvényjavaslat indokolásából kiderült, hogy az Étv. egyik módosítása a Magyarország gazdasági stabilitásáról szóló 2011. évi CXCIV. törvény rendelkezéseire tekintettel került sor. Az említett törvény alapján igazgatási szolgáltatási díjat - törvény vagy eredeti jogalkotói hatáskörben kiadott kormányrendelet felhatalmazása alapján - a miniszter az adópolitikáért felelős miniszter egyetértésével kiadott rendeletben állapíthat meg [2011. évi CXCIV. tv. 29. § (2) bek.].

Az építési tevékenység befejezését követően kiállításra kerülő hatósági bizonyítványért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj mértéke a fentieknek megfelelően kikerült az Étv. mellékletéből. A díjat miniszteri rendeletben határozzák meg, így egyébként egyszerűbbé válik az igazgatási szolgáltatási díj esetleges módosítása is [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (9) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §]. 2017. április 27. napján ez a miniszteri rendelet nem jelent meg a Magyar Közlönyben.

A díj jelenlegi mértékét lásd: 04.2.2.3. Lakóépület építésének, bővítésének egyszerű bejelentése (2017-01-01) című tájékoztató 5.3. pontjában.

5.
A hatósági bizonyítványban rendeltetésváltoztatási tilalom is lesz

A 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépület vagy bővítmény hatósági bizonyítványában az is szerepelni fog, hogy a kiállításától számított 5 évig a lakóépület rendeltetése akkor sem változtatható meg, ha egyébként a rendeltetés megváltoztatásának egyéb jogszabályi feltételei fennállnak [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (7) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §].

6.
A szabálytalan építési tevékenységek újabb típusa

Mivel az Étv. módosítása az egyszerű bejelentést kiterjeszti a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó lakóépületekre is, így indokolttá vált a jogszabályi feltételeket nem teljesítő építkezésre is külön szabályokat előírni. Az Országgyűlés döntése értelmében a szabálytalan építési tevékenységek köre is kiterjesztésre került: jogszerűtlen építési tevékenységnek minősül, ha 300 négyzetméter összes hasznos alapterület feletti lakóépületet egyszerű bejelentés alapján építenek (vagy meglévőt bővítenek), de nem saját lakhatás biztosítása érdekében, illetve a megépült új lakóépület esetében több lakást kialakítva. Ugyancsak jogszerűtlen építési tevékenységről van szó, ha a 300 négyzetméter összes hasznos alapterület feletti lakóépület létesítést, vagy ilyen lakóépülettel kapcsolatos bővítést nem természetes, hanem jogi személy végezteti [1997. évi LXXVIII. tv. 48. § (2) bek. b) pont bb)-bd) alpont; 2017. évi XXIV. tv. 3. §].

Valószínűleg az Étv. módosításhoz kapcsolódó végrehajtási rendelet kitér majd arra, hogy mi minősül nem saját lakhatásra szolgáló lakóépületnek. Az is kérdéses jelenleg, hogy ez milyen időtartamra vonatkozik, meddig kell ezt az állapotot fenntartani, és az építtetőn kívül másra (például a lakóépület új tulajdonosára) kihatással lesz-e.

7.
A folyamatban lévő engedélyezési eljárásokat még le lehet folytatni

Fontos és örvendetes, hogy a törvényjavaslat külön kitér a folyamatban lévő ügyekre is, és az új módosításokat nem kívánja a folyamatban lévő engedélyezési eljárásokra kiterjeszteni. Ez azt jelenti, hogy azon engedélyezési eljárások, melyek az Étv. módosítás hatályba lépésekor folyamatban vannak (2017. április 27.), de a módosítandó jogszabályi rendelkezések érintenék az engedélyezés tárgyát képező építkezést, a benyújtásakor hatályos előírások alapján folytathatóak le [1997. évi LXXVIII. tv. 60/E. §; 2017. évi XXIV. tv. 4. §].

Amennyiben építtető mégis úgy dönt, hogy az új szabályok szerint inkább egyszerű bejelentés alapján építkezne, akkor szabadon dönthet arról, hogy
a) a folyamatban lévő engedélyezési eljárását megszüntetteti (kérelmét visszavonja), vagy
b) megvárja annak befejezését (megvárja az érdemi döntést), és a kiadásra kerülő építési engedély alapján végzi az építési tevékenységet,
c) megvárja annak befejezését (megvárja az érdemi döntést), és utána egy új egyszerű bejelentést tesz.

Az Építési törvény további módosításait lásd: Változások a fennmaradási és a jókarbantartási kötelezés szabályaiban