Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A települések helyi önazonossághoz való joga

Az Alaptörvény 15. módosításának javaslatába csak pár nappal az elfogadása előtt került bele a településeket érintő új jogalkotási eszköz megalapozása: a helyi önazonossághoz való jog. A jogalkotási folyamat következő lépése is gyorsan bekövetkezett, mivel a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium 2025. április 16-án közzétette a helyi önazonosság védelméről szóló törvény tervezetét. A betelepülőkre használt kifejezés alapján akár majd „Gyüttment-törvény”-nek is hívhatjuk az új jogszabályt, hiszen a törvény egyik célja az adott település által kívánatosnak tartott lakosságszám megőrzése.

Az Alaptörvény 15. módosítása rögzíti a helyi közösségek önazonossághoz való jogát

Az index.hu oldalon megjelent cikk szerint Navracsics Tibor közigazgatási és területfejlesztési miniszter a Pest vármegyei települések 2025 februári konzultációján bemutatta a hazai népességmozgás adatait, amelyek szerint Budapest 1990 óta 330 ezer lakost veszített, főként az agglomerációba költözés miatt. A lakosok elsősorban Pest vármegyébe, azon belül is a Budakeszi, Érdi és Gödöllői járásba költöztek, ami jelentős ellátási és közszolgáltatási problémákat okoz. A közigazgatási és területfejlesztési miniszter – a hirado.hu oldalon megjelent tájékoztató szerint – egy másik rendezvényen elmondta, hogy „Magyarországon mintegy 3100 önkormányzat van, ebből demográfiai és belső vándorlási okokból is mintegy 2 ezer önkormányzatnak fogy a népessége, 1100-nak nő, utóbbiakon belül alkotnak kisebbséget azok a helyhatóságok, amelyek számára a növekedés fenyegetést jelent”.

Az Alaptörvény 2025 tavaszi módosítása során több, kiemelten fontos témában döntött az Országgyűlés. A 2025 márciusában benyújtott eredeti T/11152 számú szövegbe viszont csak 2025. április 3-án került bele az a cikk, amely a települések számára kíván egy új lehetőséget adni: bevezeti a helyi önazonossághoz való jogot.

Az Alaptörvény XXVII. cikk (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lépett (az aláhúzott mondat az új rendelkezés):
 

Látható, hogy maga az Alaptörvény nem határozza meg, hogy mit ért a helyi közösségek új joga alatt, de segítségül hívhatjuk az indokolást: „Az Alaptörvény módosítása kijelöli a tartózkodási hely szabad megválasztása jogának kereteit. A helyi önazonossághoz való jog egy olyan új – ugyanakkor nem történeti előzmények nélküli [1]– kollektív jellegű jog, amely védelmet nyújthat azon települési közösségek számára, amelyek meg kívánják óvni a helyi társadalmuk életformáját, hagyományait, szokásait, rétegződését, illetve meg tudják határozni kívánatos lakosságszámukat”.

Ez az Alaptörvény-módosítás nyitotta meg az utat egy olyan sarkalatos törvény elfogadásának, amely az építési jogon kívül is helyi jogalkotási és (ezen alapuló) jogérvényesítési lehetőségeket kíván biztosítani mindazon (kis)települési célok eléréséhez, amelyek az „önazonosság” fogalomkörébe tartozhatnak. Nem titkoltan a fővárosi és más agglomerációs övezetekbe tartozó, illetve a Balaton-környéki (és néhány egyéb), a szerves fejlődést meghaladó gyors népességszám-növekedést elszenvedő önkormányzat kaphatna ezzel olyan többlet-lehetőségeket, amelyekhez hasonló célokat eddig csak a helyi építési szabályzattal (és annak elfogadásáig vagy módosításáig a változtatási tilalmi rendeletekkel) volt lehetőségük elérni.

 

Mikor élhetnek a települések a helyi önazonossághoz való jogukkal?

Az Országgyűlés 2025. április 14-én fogadta el az Alaptörvény 15. módosítását, és a köztársasági elnök még aznap alá is írta. Ugyan április 14-én a Magyar Közlöny 41. számában már meg is megjelent az Alaptörvény 15. módosítása, és másnap már hatályba is lépett, de ebből a települések még nem tudhatják meg, hogy milyen jogi kereteket fognak kapni.

A helyi rendeletek megalkotásának részletes feltételeit egy törvény fogja meghatározni, amelynek tervezetét 2025. április 16-a óta ismerhetjük (a kormany.hu oldalon IDE kattintva olvasható a normaszöveg tervezete és az indoklás is). A törvényi szabályozás olyan eszközöket biztosít a településeknek, amelyekkel – a jogalkotói szándék szerint – a település védelemben részesítheti hagyományos társadalmi rendjét és befolyásolhatja annak fejlődési irányát.
 

A jogszabályt majd nevezhetjük akár „Gyüttment-törvény”-nek is, hiszen a nem tősgyökeres lakókkal szemben a betelepülőkre sok helyen a gyüttment kifejezést használják.

Ugyanez a jelentése a jöttment, a nem odavalósi vagy jövevény szavainknak, de a Balaton környékén találkozhatunk még a bebíró szóval, vagy például Szegeden – vagyis Szögeden – a gyüttmönt kifejezéssel is.

A jelenlegi tervezet szerint a törvény 2025. július 1-jén lép hatályba, vagyis a települések ezt követően tudják majd megalkotni a saját rendeleteiket (26. §). A települési önkormányzat képviselő-testülete az alábbi témákban alkothat helyi rendeletet:
a) jogvédelmi eszköz alkalmazását vezetheti be,
b) meghatározza a jogvédelmi eszközök alkalmazása alóli mentesség eseteit,
c) meghatározza a betelepülés feltételeit, valamint a jogvédelmi eszköz alkalmazására vonatkozó további anyagi jogi szabályokat,
d) megállapítja a jogvédelmi eljárás e törvényben nem szabályozott eljárási szabályait (27. § (2) bek.).

A törvény mellett még kormányrendeleteknek is meg kell jelenniük 2025. július 1-jéig az alábbi részletes szabályokkal:
a) az elővásárlási jog gyakorlására,
b) a jogvédelmi eljárásnak a lakcímbejelentési eljárással és a lakcímnyilvántartáshoz való hozzáféréssel összefüggő szabályait,
c) a jogvédelmi eszköz mindenki számára történő elérhetővé és megismerhetővé tételére (27. § (1) bek.).

 

Mit jelent a helyi önazonossághoz való jog?

A törvénytervezet szerint „új korszak kezdődik a helyi közösségek jogainak védelmében!” Az Alaptörvény módosítása Magyarország helyi közösségei önazonossághoz való alapvető jogát helyezte alkotmányos védelem alá, de ennek az alapvető jognak semmilyen meghatározását nem adta.
 
Véleményünk szerint a preambulum [1], [7] és [8] pontja fogalmazza meg, hogy a jogalkotó szerint mi az a jog, amire a törvény is vonatkozik:
 

A helyi közösségek önazonossághoz való jogáról szóló törvény alapján a települési közösség önvédelmet gyakorolhat, és ez az önvédelem a társadalmi berendezkedésének, életmódjának, hagyományainak és szokásainak, illetve a település karakterének megőrzését és védelmét szolgálja (2. § (1) bek.).

 

Milyen eszközöket kapnak a települések?

A törvényjavaslat preambuluma megerősítette, hogy a jogalkotó szerint a helyi közösség önazonossághoz való jogának érvényesülését a tartózkodási hely szabad megválasztásának, valamint a tulajdonhoz való jognak a megfelelő mértékű korlátozása nélkül nem lehet hatékonyan előmozdítani.

A KTM tartalmi összefoglalójának csoportosítása dologi jellegű és személyi jellegű helyi önazonosságvédelmi eszközöket jelöl meg.

Lényeges, hogy az önkormányzat kizárólag abban az esetben jogosult az e törvény szerinti jogvédelmi eszközök alkalmazására, ha rendeletében megállapította kívánatos lakosságszámát, és lakosságszáma e küszöböt elérte. Az önkormányzati rendeletben meghatározott lakosságszám nem lehet kevesebb, mint az önkormányzati rendelet törvény hatályba lépésének évében irányadó lakosságszám (8. § (1)-(2) bek.). A tervezetből nem derül ki, hogy mit jelent az irányadó lakosságszám, és hogy ezt hogyan kell meghatározni. Ha például a születések száma növekszik, de a bekövetkező halálozásokkal az év egy későbbi részében az irányadó lakosságszám alá csökken a népesség, akkor mi történik a folyamatban lévő jogügyleteknél. Egyáltalán az érintettek honnan tudhatják, hogy már életbe léptek az önvédelmi eszközök?

Azt is ki kell emelnünk, hogy a rendeletalkotás nem kötelezettség, a település saját maga dönthet arról, hogy szeretne-e élni a törvény adta jogalkotási lehetőséggel.

 

Dologi jellegű helyi önazonosságvédelmi eszközök (ingatlannal kapcsolatos jogügyletek korlátozása, kizárása)

a) Ingatlanszerzés kizárása

Ezen jogvédelmi eszközök alkalmazásával a helyi közösség beleszólási jogot szerezhet a közösség és a jövő generációk egyik létalapját jelentő ingatlanok feletti rendelkezésbe. A javaslat szerint más településről betelepülőkkel szemben a helyi lakosok ingatlanszerzése védelemben részesíthető (2. § (4) bek.).

A tervezet a betelepülők szerzési tilalmaként említi ezt az önazonosságvédelmi eszközt, amely a termőföld kivételével (ide nem értve a zártkerteket) valamennyi ingatlanra vonatkozóan kizárja, hogy más települések lakói szerezzenek tulajdonjogot.

A közzétett indokolás szerint „a kívánatosnál nagyobb mértékű beköltözések számos településen elnehezítik a fiatal generációk otthonteremtését és létfeltételeit, ezért a tervezet kimondja, hogy a települési ingatlanok feletti rendelkezés a helyi szuverenitás körébe tartozó ügy, ezért a tervezet szerint a település beleszólási jogot nyerhet abba is, hogy a települési ingatlanokat megszerezhetik-e a más településről érkezők”.

A tervezetből kiderül, hogy az ingatlanszerzés alatt a jogalkotó a használatot is érti, vagyis aki nem vásárolhat, az nem is bérelhet ingatlant a településen. A tervezet szerinti ingatlanszerzés: az ingatlan feletti rendelkezési, illetve használati vagy hasznosítási jog megszerzésére irányuló bármely jogügylet, így különösen adásvétel, bérlet, haszonbérlet, haszonélvezet (4. § c) pont).

A törvény hatálya nem fog kiterjedni a nem természetes személyek betelepülésére és ingatlanszerzésére, vagyis például cégek a vásárolhatnak és bérelhetnek is ingatlant a tilalom ideje alatt is (1. § (3) bek.).

A betelepülők ingatlanszerzését az olyan ingatlanokra nem lehet elrendelni, amely tekintetében az önkormányzat a megelőző tíz év során építési tilalmat nem vezetett be (10. § (1) bek.). Érdekesség, hogy a változtatási tilalomra nem vonatkozik az ingatlanszerzés kizárása, pedig az ingatlanra vonatkozó következmények tekintetében a változtatási tilalom jelentősebb korlátozást jelent.

Ezen önvédelmi eszköz alkalmazásával kapcsolatosan több kérdés is felmerül. Hogyan fogja kezelni például a rendelet az ingatlanok értékének jelentős leértékelődését? Nem okoz-e feszültséget a településen belül, ha az értékesítendő ingatlanokat a tilalom időszaka alatt a jelenlegi lakók vásárolják meg, és egyéb vásárlók hiányában, lényegében a vevők tudják meghatározni az árat? Jogszerű lehet, ha a betelepülők kizárásával a település egyik lakója – a piaci ár alatt – megvásárolja az ingatlant, majd a szerzési tilalom megszűnését követően értékesíti? Jogszerű-e, ha egy lakó a tilalom alatt megszerzett ingatlanokat később a betelepülők részére bérbeadja? Lesznek-e előre kiszámítható határidők, vagyis lehet-e majd tudni, hogy meddig tart a tilalom? 

b) Elővásárlási jog

Az ingatlan eladása esetére – ideértve a jogi személyek tulajdonában álló ingatlan eladását is – az alábbi sorrendben érvényesülő elővásárlási jog írható elő:
1. más jogszabály erejénél fogva elővásárlásra jogosult,
2. az önkormányzat,
3. az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa,
4. az ingatlannal telekhatáros ingatlanon lakóhellyel rendelkező (11. § (1)-(2) bek.).

Ha az elővásárlási jog alapján az ingatlant az önkormányzat szerzi meg, az ingatlan csak közösségi célra, vagy a honos lakosság létfeltételeinek biztosítására hasznosítható vagy idegeníthető el. Mivel az önkormányzatok általában nem rendelkeznek az ingatlanok megszerzésére vonatkozó forrásokkal, ezért az a kérdés csak ritkán merülhet fel, hogy mit jelent a honos lakosság létfeltételeinek biztosítása.

Amennyiben az ingatlanszerzési tilalom és az elővásárlási jog egyidejűleg kerül alkalmazásra, az abból a szempontból lehet aggályos, mert az önkormányzat által gyakorolható elővásárlási jogot megelőzően a tilalom az árakat egyébként is leszorítja.

Az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa, lakosa által gyakorolható elővásárlási jog nem korlátozza az ingatlanpiacot, csak kisebb időveszteséget okozhat a jogügyletben, ezért ezt az önkormányzatok komolyabb kockázat nélkül bevezethetik.

c) Az ingatlanszerzés feltételhez kötése

Az önkormányzat a betelepülő ingatlanszerzését feltételhez vagy kötelezettség teljesítéséhez kötheti. Előírhatja, hogy a betelepülő a betelepülés feltételeként valamely, a közösség önazonossága, szokásai, hagyományai szempontjából releváns feltételt, vagy valamilyen, a közösség javát szolgáló kötelezettséget teljesítsen (12. § (1)-(2) bek.).

A tervezet még példálózva sem jelöli meg, hogy milyen feltételeket lehet tűzni a betelepülőknek. A feltétel lehet előzetesen, vagy a szerzést követően meghatározott határidőn belül vagy folyamatosan teljesítendő. Ha előzetes a feltétel, akkor kérdés, hogy a földhivatal honnan fogja tudni, hogy van előzetes feltétel és azt a vevő teljesítette-e?

Lényeges kérdés, hogy mi történik az adásvételi vagy bérleti szerződéssel, ha az utólagos feltételt a betelepülő nem teljesíti? Az kiderül a tervezetből, hogy az önkormányzat a jogügyletet a bíróság előtt megtámadhatja, de ha érvénytelen lesz a szerződés, akkor a vásárlónak vissza kellene kapnia a vételárat, és ki kellene költöznie. Az, hogy ez anyagi szempontból az eladónak előnyös lenne-e, csak a bekövetkező ingatlanpiaci változások alapján határozható meg: ha a tilalom hatására leáll az ingatlanforgalom, vagy csökken az ár, akkor biztosan hátrányos lesz az eladónak. Hogyan kezelhető az a helyzet, ha az eladó már vásárolt másik ingatlant a vételárból, és nem tudja visszaadni a vételárat?

A tervezet azt is rögzíti, hogy ha a betelepülő a betelepülés feltételeként egyoldalúan előírt vagy vállalt, vagy közigazgatási szerződésben rögzített kötelezettségeit felhívás ellenére nem teljesítette, az önkormányzat minden esetben vizsgálja azt, hogy a kötelezettség végrehajtás útján történő kikényszerítése lehetséges-e, és ha lehetséges, akkor célravezető-e. Ha végrehajtásnak nincs helye, az önkormányzat végrehajtás helyett a törvény szerinti jogkövetkezményeket alkalmazhatja, vagyis akár bírságot is kiszabhat (24. §, 25. § (4) bek.).
 

Személyi jellegű helyi önazonosságvédelmi eszközök (településre történő beköltözés korlátozása, kizárása)

a) A lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése

Helyi közügyként a települési közösségnek jogában áll meghatározni azt, hogy a településre kik és milyen feltételekkel települhetnek be (2. § (3) bek.).A jogvédelmi eszközök alkalmazásával a helyi közösség beleszólási jogot szerezhet a településen történő lakcímlétesítésbe (2. § (5) bek.).

Ezen tilalom tehát nem arról szól, hogy a betelepülő nem vásárolhat, vagy bérelhet ingatlant a településen, de lakcímként nem jelentheti be az ingatlant. Ez azért lehet aggályos, mert egyébként jogszabályi kötelezettség, hogy az állampolgár bejelentse a lakóhelyét. Az is kérdés, ha az adott személynek van ingatlana a településen, akkor hogyan lehet megtiltani, hogy azt használja is, és oda akár be is költözzön. Elő lehet-e írni egy ingatlantulajdonosnak, hogy a saját használat helyett egy tősgyökeres helyinek adja ki a házát?

A lakóhely és a tartózkodási hely létesítése akár feltételhez is köthető, de itt sincs részletes szabályozás a feltételek körére vagy a feltétel teljesítésének hiányára vonatkozóan.

Az önkormányzat a lakcímbejelentéssel összefüggő jogellenes betelepülés esetén kezdeményezheti a betelepülő lakcímbejegyzésének törlését (25. § (3) bek.). Kérdés, hogy ha törlik az állampolgár lakcímét, de ténylegesen az ingatlan a lakóhelye, hogyan veheti igénybe azokat a szolgáltatásokat, amelyek a lakcímhez kötődnek? Mi történik a tulajdonossal együtt lakók lakcímkártyájával? Például a betelepülő tulajdonos gyermekei is elveszítik a lakcímkártyájukat? Ha a gyerekek maradhatnak az ingatlanban, akkor hogyan lehet a szülőt a lakcím törlésére kötelezni?

b) A betelepülők adója

Az önkormányzat adóztathatja a betelepülőket. Az ingatlan szerzése esetére van országos közteher, a visszterhes vagyonátruházási illeték, illetve helyi adók is kivethetők az ingatlanra. Ha a betelepülők helyi adója nem jelentene jelentős terhet az ingatlant vásárlók számára, akkor ez felfogható a betelepülők egyszeri hozzájárulásának is az általuk választott új település közösségének.

Az adózásra vonatkozó részletszabályokat a helyi adókról szóló törvény fogja rögzíteni, de ennek tervezete még nem ismert.

 

Eljárási rendelkezések

A jogvédelmi eszköz alkalmazásával kapcsolatos eljárásokra vonatkozó általános szabályokat is a törvény rögzíti. A betelepülés megengedhetőségével összefüggő önkormányzati hatósági ügyekben az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) rendelkezéseit az e törvényben foglalt kiegészítésekkel és eltérésekkel kell majd alkalmazni (15. §).

A törvény - és az ez alapján megalkotott helyi rendelet - hatályba lépését követően jogvédelmi eljárást a képviselő-testület folytathatja le, és a hatáskörét kizárólag a képviselő-testület bizottságára ruházhatja át. Az egyszerűsített eljárás lefolytatására a jegyző is jogosult lehet (17. §).

A tervezet alapján a jogvédelmi eljárás kizárólag a betelepülni szándékozó kérelmére indul meg, és a rendelet előírhatja a betelepüléssel összefüggő egyedi döntést megelőző személyes meghallgatást is (18. § (1) bek.; 20. § (1) bek.). Az önkormányzat a rendeletében méltányossági döntéshozatali jogkört állapíthat meg. A méltányossági alapú döntés meghozatalára abban az esetben kerülhet sor, ha a betelepülés valamely objektív vagy mérlegelési alapú feltétele nem teljesül, de a betelepülés mellett méltányolható érvek hozhatók fel (22. § (1) bek.).

 

Jogorvoslati lehetőségek

A bizottság által hozott döntéssel szemben a képviselő-testülethez nem lehet jogorvoslati kérelemmel fordulni. A jogvédelmi eljárást lezáró döntéssel szemben a közigazgatási perrendtartás szabályainak megfelelően csak keresetet lehet majd előterjeszteni (23. §).

 

A települések karaktere és épített öröksége is védendő érték

A tervezet preambuluma szerint az új szabályozás célja, hogy összhangot teremtsen „az egyéni jogok és a közösségi érdekek között, miközben megőrizzük a magyar falvak, városok és közösségek értékeit a következő generációk számára is”.

A települések a településtervek és a településképi követelmények megalkotása körében tudják szabályozni a települések karakterének megőrzését, azonban az országos jogszabályok adta eljárási keretek és szankciórendszer csak korlátozottan alkalmas arra, hogy megnehezítse az értékes épületállomány pusztulását. Hiába dönt úgy a település, hogy nem enged új telkeket beépíteni, és ezzel korlátozza a lakosság növekedését, ha az önkormányzat a rendeltetési egységek számának korlátlan növelésével szemben csak komoly nehézségek árán tud fellépni, nem beszélve a nem lakóterületek benépesüléséről. Tapasztalatom szerint - főként a kisebb települések - sokszor nincsenek tisztában azzal, hogy a jelenlegi jogszabályi környezetben a megengedett rendeltetési egység szám túllépése esetén az ellenőrzés, kötelezés és szankcionálás joga az önkormányzaté (lásd a Méptv. 100. §-át). 

A közösség életkörülményeit érdemben befolyásolja az épített környezet, és csak ennek hatékony védelme biztosíthatja, hogy az adott településen nem indulnak el olyan folyamatok, amelyek végül a jelenlegi települési szövet szétszakadását okozza.

A Méptv. tartalmaz előírásokat a zöldterületek védelme és a telkek további elaprózódottságának megelőzése érdekében, és ha a települések is hatékony eszközrendszert kapnak a jelenlegi beépítettségi mérték megőrzésében, akkor nem lesz lehetőség a település által nem támogatott változások bekövetkezésére. Fontos, hogy a települések éljenek az építési jogi és településkép-védelmi eszközeikkel, és az országos jogszabályok hatékonyan támogassák a jogsértésekkel szembeni szankcionálást és a végrehajtást.