Újra kivonhatók a zártkertek a művelés alól – de csak az önkormányzat rendeletét követően (Frissítve: 2025.10.20.)

Az ingatlan-nyilvántartási törvény 2025. június 26-i módosításának célja, hogy elősegítse a zártkerti ingatlanok tényleges funkciójához igazodó szabályozási környezet kialakítását azáltal, hogy lehetővé teszi azok egyszerűsített módon történő kivonását a mezőgazdasági művelés alól. Ez azonban nem jelent feltétel nélküli, és különösen nem azonnali építésjogi előnyöket. Továbbá, a 2015 közepétől 2017 év végéig élt hasonló lehetőséggel szemben, szükséges az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatnak a művelési ágból történő kivonást lehetővé tevő rendeletalkotása is. A 2025 augusztusi tájékoztatónkat 2025. október 20-án frissítettük, mivel október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátották a kormányrendeleti szintű szabályozás tervezetét.

Magyar Közlöny: 2025. évi 75. szám
Módosító jogszabály: 2025. évi LXVII. törvény
Érintett jogszabály: 2021. évi C. törvény, 2007. évi CXXIX. törvény
Hatály: 2025. június 26.
 

A zártkertek művelésből történő kivonásának törvényi kerete: az Inytv. 2025. évi kiegészítés

Zárkerti ingatlan fogalmát az 1967. évi IV. törvény határozta meg, de ezt 1987. szeptember 1. napjától hatályon kívül helyezték. Jelenleg a hatályos jogszabályi fogalmat a termőföld védelméről szóló törvény (Tfvt.) határozza meg, amelyet – illetve a zártkertekre vonatkozó szabályozás változásait – az Építésijog.hu Fogalomtárában IDE kattintva olvashatnak el.

A zártkertek tulajdonosai 2015. november 30. napjától 2016. december végéig egyszer már egyszerűsített eljárásban kezdeményezhették az ingatlanuk művelés alóli kivonását (az erről szóló tájékoztatónkat ITT találhatják meg).

Ezt a lehetőséget – a Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról szóló 2025. évi LXVII. törvény 211. §-a alapján – az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 2025. június 26-i hatállyal ismét tartalmazza (de a korábbitól eltérő szabályrendszer mellett):

72/E. § (1) Ha az önkormányzat rendeletben lehetővé teszi, a tulajdonos – e törvény és az e törvény végrehajtására kiadott jogszabályban meghatározottak szerint – kérheti az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlana (a továbbiakban: zártkerti ingatlan) művelési ágának űvelés alól kivett területként történő bejegyzését. (2) A zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése a zártkerti ingatlan meghatározott részére is kérhető. Ez esetben a zártkerti ingatlant meg kell osztani.”

 

Kép forrása: Jámbor Attila

A 2025. évi LXVII. törvény 211. §-ához fűzött végső előterjesztői indokolásában erről ez olvasható:
„A módosítás célja, hogy elősegítse a zártkerti ingatlanok tényleges funkciójához igazodó szabályozási környezet kialakítását azáltal, hogy lehetővé teszi azok egyszerűsített módon történő kivonását a mezőgazdasági művelés alól. A jelenlegi szabályozás a zártkerti ingatlanokat – függetlenül attól, hogy azok sok esetben ténylegesen már nem mezőgazdasági célú használatban vannak – szigorú forgalmi és használati korlátozások alá vonja, amely a tulajdonosok joggyakorlását elnehezíti. A módosítás ezért lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy rendeletben tegyék lehetővé a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. A rendelkezés új alcímmel egészíti ki az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt, amely kifejezetten a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának eljárására vonatkozik. A szabályozás lehetővé teszi, hogy a tulajdonos kérhesse a zártkerti ingatlanának „művelésből kivett” jogi jellel való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Rögzítésre kerül továbbá, hogy ez a zártkerti ingatlan egy részére is kérhető, ebben az esetben viszont kötelező annak megosztása. Ez biztosítja a pontos ingatlan-nyilvántartási megfeleltetést.”

A normaszöveget és az indokolást összevetve látható, hogy a célok:
a) egyrészt az ingatlan-nyilvántartás közhitelének és a termőföld-statisztika valóságtartalmának növelése (ami ténylegesen nincs művelve, azt ne tartsák nyilván az állami szervek úgy, mint meghatározott művelési ágú termőföldterületeket),
b) másrészt a „szigorú forgalmi és használati korlátozások” alóli mentesítés.

A „használat” fogalomba esetlegesen beleérthető a tartós ott-tartózkodás, üdülési és/vagy lakhatási cél elérése is, azonban sem az Inytv. hatályos normaszövege, sem az idézett indokolás erre kifejezett utalást nem tesz.
 

A kormányrendeleti szintű szabályozás még hiányzik

2025. június 26-a óta a legtöbb önkormányzat még nem alkotott e tárgyban rendeletet; elképzelhető, hogy az Inytv.-normaszövegben szereplő „az e törvény végrehajtására kiadott jogszabályban meghatározottak szerint” fordulat okán további központi jogszabályra is várnak.

Bár az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inytv Vhr) 2025. június 26. óta két ízben is módosult, sem a 2025. június 29-i több részletre, sem a 2025. július 1-jei egy szakaszra korlátozódó módosítások nem érintették a zártkertek művelés alóli kivonásának témakörét.

A Kormány honlapjára, társadalmi egyeztetésre kitett normaszöveg-tervezete ITT olvasható (a salátarendelet tartami összefoglalója és indokolása a kormany.hu oldalon ITT érhető el). A tervezet elkészítésére is tekintettel várható, hogy az Inytv Vhr-módosítás 2025 őszén már hatályba is fog lépni.
 

A helyi zártkerti rendelet nem növeli meg az ingatlan beépíthetőségét!

Az országos kereteken belül a települési önkormányzatoknak lehetőség van arra, hogy rendeletben lehetővé tegyék a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. Látható, hogy a képviselő-testületnek az Inytv. semmilyen korlátozást, mérlegelési szempontot nem állapított meg, az önkormányzatok a helyi viszonyokra és adottságokra tekintettel hozhatják meg ezt a döntést. Arra sincsen országos előírás, hogy a megalkotásra kerülő helyi önkormányzati rendelet csak a zártkerti területek művelés alóli kivonásának témaköréről szólhat. A képviselő-testület döntése elhelyezhető akár a HÉSZ-ben, vagy valamely más, akár „önkormányzati salátarendeletben” is.

A megalkotásra kerülő helyi rendelet nem jelenti azonban a telek beépítésre nem szánt övezetről beépítésre szánt övezetre – pl. lakó vagy üdülő övezetre – történő módosítását (amely alapvetően a belterületbe vonás feltétele is lenne). Az adott település érintett ingatlana változatlanul marad zártkert, és a művelés alól kivett ingatlan nem válik belterületté.
 

A helyi rendelettel történő művelés alól történő kivonás nem módosítja a telekre vonatkozó építésügyi előírásokat sem, azaz az adott ingatlan beépítési szabályai változatlanok maradnak.

Ahol a települések megalkotják a rendeletüket ott ez lényegében annak az „elfogadása” is, hogy a zártkerti ingatlanok tényleges használata és a nyilvántartás között jelentős ellentmondás van. Léteznek olyan zártkerti övezetek, ahol már több az egyébként nem megengedett lakhatási célú ingatlan, mint a gazdálkodási célú használat.

 

A zártkerti ingatlan beépítésre szánt övezetbe csak szigorú törvényi rendelkezések teljesítése mellett kerülhet

A beépítésre szánt övezetbe, illetve a belterületbe vonás ugyanis csak a helyi építési szabályzat (HÉSZ) módosításával (vagy új HÉSZ készítésével) történhet meg.

A beépítésre szánt övezetbe sorolásra azonban csak a - 2023. december 30-i, majd 2024. október 1-jei hatállyal is - szigorodott központi jogszabályi keretek között kerülhet sor. A 2023. december 30-i dátum a Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvénybe épített szigorító rendelkezéseket jelenti (lásd a „Mikor lépett, lép hatályba a magyar építészetről szóló törvény? 4. rész - OTrT. és BATrT. módosítások” című tájékoztatónkban az „Az új beépítésre szánt területek kijelölésének szigorítása” című alcímet).

Kép forrása: Jámbor Attila

A magyar építészetről szóló C. törvényben (Méptv.) – az alapelvek közé – 2024. október 1-jei hatállyal további szigorító rendelkezések kerültek be:

8. § [Új beépítésre szánt területekre vonatkozó követelmények] (1) A zöldterület övezet nagysága a) a település közigazgatási területén belül összességében nem csökkenhet, és b) a településen – ha törvény ennél szigorúbb szabályt nem állapít meg – nem lehet kevesebb a település beépítésre szánt területének 3 százalékánál. (2) Ha jogszabály új beépítésre szánt terület kijelölését nem tiltja, a településrendezési tervben új beépítésre szánt területet a következő szempontok alapján kell kijelölni: a) a lakóterület építési övezeteknek és a vegyes terület építési övezeteknek csatlakozniuk kell a meglévő települési területhez, b) a települések beépítésre szánt területeinek összességét – ott ahol ez fizikailag lehetséges – beépítésre nem szánt területekből álló, a szomszédos települések beépítésre szánt területei között mért legalább 500 méteres zöldgyűrűvel kell körbevenni, amely a települési zöldinfrastruktúra részét képezi és az új kijelölést követően is megmarad a szomszédos településekkel történő összenövés elkerülése érdekében, és c) ha a tervezett új beépítésre szánt terület 5 km-es környezetében, az adott település közigazgatási területén belül az adott fejlesztés megvalósítására alkalmassá tehető 9. § szerinti barnamezős terület van, akkor új beépítésre szánt terület csak kiemelt közérdek esetében jelölhető ki. (3) Az új beépítésre szánt területek kijelölése során a következő feltételeknek együttesen meg kell felelni, és ezt az önkormányzatnak külön önkormányzati határozattal – amely a településrendezési terv mellékletét képezi – igazolni kell: a) a 7. § (2) bekezdésében, valamint az (1) és (2) bekezdésben foglaltak teljesülését, b) számítással igazolva, hogy a település közigazgatási területének biológiai aktivitás értéke az új beépítésre szánt területkijelöléssel nem csökken, c) hogy új lakóterület kijelölése esetén a szilárd burkolatú úton való megközelítés biztosított lesz, a közműkapacitás a közműszolgáltató nyilatkozata szerint rendelkezésre áll – vagy ha nem áll rendelkezésre, a közműpótló műtárgyak az ingatlanon belül biztosítottak lesznek –, valamint az óvodai, általános iskolai és egészségügyi alapellátás a településen vagy a kijelölt új lakóterület legfeljebb 5 km-es környezetében a kijelölést követő 3 éven belül biztosított lesz, d) hogy a település már beépítésre kijelölt területén belül nincs olyan szabad, építési tevékenységgel nem érintett terület vagy barnamezős terület, amely az új beépítést előirányzó rendeltetésnek és használatnak megfelel, és e) a Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvény (a továbbiakban: Trtv.) új beépítésre szánt terület kijelölésére vonatkozó követelményeinek teljesülését. (4) Kiemelt közérdek esetében az (1) bekezdés b) pontjában, a (2) bekezdésben és a (3) bekezdés c) és e) pontjában foglaltak teljesülése alól az országos főépítész országos főépítészi véleményében – részletes indokolás mellett – felmentést adhat, amellyel szemben az önkormányzati rendelet elfogadását követően, egyéni jogsérelem esetén az érintett bírósághoz fordulhat vagy a törvényességi felügyeletet gyakorló kormányhivatalnál eljárást kezdeményezhet.

Sajnos, a 2025. június 26-i Inytv.-módosításról tudósító sajtó gyakran összemossa a művelési ág törléséből kétségtelenül származó előnyöket a tévesen feltételezett azonnali építésjogi előnyökkel.

A beépíthetőség minimális előfeltétele még az állami főépítészi egyetértéshez kötött HÉSZ-módosítás (a lakó rendeltetést illetően). Amennyiben viszont új beépítésre szánt területbe (ezáltal belterületbe) is át akarja sorolni a település az adott zártkerti telektömbö(ke)t, annak az előbb írt országos érvényű, törvényi szigorítások igen komoly gátját jelentik. A legtöbb esetben országos főépítészi jóváhagyás is kell, de objektív, azaz abszolút akadályok is léteznek: pl. nincs rendelkezésre álló szabad földterület a zöldterületi kompenzációra a településen és/vagy nem lenne megtartható a biológiai aktivitás-érték szintje.

 

Miért előnyös a zártkerti helyi rendelet az ingatlantulajdonosoknak?

Felmerülhet, hogy ha nem jelent automatikusan beépíthetőséget, vagy a korábbinál nagyobb beépíthetőséget a zártkerti helyi rendelet, akkor miért is előnyös ez a zártkerti ingatlanok tulajdonosainak?

Az Inytv. 2025. évi kiegészítése mellett a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (Tftv.) kiegészítése is megtörtént egy rövid, de annál lényegesebb) rendelkezéssel [2007. évi CXXIX. tv. 9. § (1a) bek.]:

9. § (1a) E törvény alkalmazásában nem tekinthető más célú hasznosításnak zártkerti ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 40/E. alcíme szerinti eljárásban történő művelés alóli kivonása.

A Tftv. szintén 2025. június 26-ától hatályos új rendelkezése eljárási és anyagi előnnyel jár a tulajdonosok számára: nem kell földvédelmi járulékot fizetniük.

Az is jelentős előny, hogy a művelés alól kivont zártkertek tekintetében az elővásárlásra jogosultak hirdetményi tájékoztatási kötelezettsége is megszűnik.

Felhívjuk arra is a figyelmet, hogy az Inytv. 72/E. § (2) bekezdésének azon fordulata, hogy „Ez esetben a zártkerti ingatlant meg kell osztani”, az ténylegesen telekalakítást jelent. Gyakran ezek a zártkertek nem érik el a HÉSZ-ben foglalt minimális telekméret kétszeresét, azaz a megosztás után a visszamaradó területek ezt a feltételt nem fogják kielégíteni. A zártkerti terület egy részérének művelésben tartása azért lehet indokolt, mert a tulajdonos így őrizheti meg, hogy a telek egy részén mezőgazdasági tevékenységet tudjon folytatni.

 

Az első példák a helyi rendeletekre

Ha az önkormányzati rendelet a címében is utal a zártkerti telkekkel kapcsolatos rendelkezésre, azt könnyebb megtalálni a Nemzeti Jogszabálytár Önkormányzati Rendelettárában.

Egyik első példaként Bóly Város Önkormányzata Képviselő-testületének 7/2025. (VII. 31.) önkormányzati rendeletét említjük a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról:
„Az önkormányzat lehetővé teszi a tulajdonos részére az 1. §-ban meghatározott az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlana művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzésének kérelmezését az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 72/E. § rendelkezési szerint.”

De szó szerint így fogalmaz Sajóvelezd Község Önkormányzata Képviselő-testületének 7/2025. (VIII. 14.) önkormányzati rendelete és Kastélyosdombó Község Önkormányzata Képviselő-testületének 8/2025. (VIII. 4.) önkormányzati rendelete is. Tartalmilag azonos Tápiószentmárton Nagyközség Önkormányzata Képviselő-testületének 7/2025. (VII. 18.) önkormányzati rendelete a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról, és a 2025. szeptember 1-jén hatályba lépő Inárcs Nagyközség Önkormányzata Képviselő-testületének 24/2025. (VIII. 28.) önkormányzati rendelete a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról is.

Ezeken túl, a cikk első verziójának megírásakor (2025. augusztus 29. napján) Borgáta, Kemeneskápolna, Galambok és Tormafölde települések zártkerti fekvésű földrészletein is kérhető már az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése.
 

Már megyei jogú városban és fővárosi kerületben is találhatunk zártkerti rendeletet

Jelen cikk 2025. október 20-i frissítésekor már 15 vármegyében fogadtak el a kivonást lehetővé tevő helyi rendeletet (összesen 71 esetben; a vármegyénkénti 1-1 önkormányzattól a zalai 15, illetve a baranyai18 önkormányzatig mutatkozik ebben szóródás). A legnagyobb vidéki település közülük Győr Megyei Jogú Város (a vonatkozó rendelete ITT olvasható). A győri jogszabály - a legtöbb önkormányzathoz hasonlóan - a közigazgatási területe valamennyi zártkerti ingatlanára megadta a kivonási engedélyt.

Az egyetlen, e tárgyban eddig rendeletet alkotott fővárosi kerület, Budapest XXI. Kerület Csepel Önkormányzata területileg differenciált: rendeletében konkrét területi körülhatárolás szerint biztosította csak zártkertjei egy – igaz, jelentős – részének a kivonhatóságát. A képviselő-testületi ülés tájékoztatója szerint a képviselők többsége támogatta a rendeletet, amelytől azt várják, hogy már rövid távon növelheti a csepeli zártkerti ingatlanok értékét, főként Háros településrész területén.

 

Mi a teendője annak, aki ki szeretné vonatni zártkerti ingatlanát a művelés alól?

A zártkerti ingatlantulajdonosoknak érdemes az njt.hu oldalon, vagy a település honlapján megnézni, hogy megszületett-e már a zártkerti rendelet. Ha egyik portálon sem hoz eredményt a keresés, akkor a helyi főépítésznél, jegyzőnél vagy a polgármesterénél lehet érdeklődni, hogy tudnak-e az Inytv. 2025. június 26-i módosításából fakadó jogalkotási lehetőségükről, készítenek-e elő helyi rendeletet a zártkertek művelésből való kivonásának lehetővé tétele céljából (vagy már esetleg meg is alkották a vonatkozó rendeletüket)?

Ha elutasító fogadtatást tapasztalnának az érdeklődők, akkor a település más zártkerti besorolású telkei tulajdonosaival való összefogás, az önkormányzat felé petíció indítása lehet az első lépés. Itt is hangsúlyozzuk, hogy a belterületbe vonás, a lakó- vagy üdülőövezeti átsorolás már más kérdés: ez módosítások megvalósíthatóságát nagymértékben csökkentették a korábbiakban már írt törvényi szigorítások.

Kép forrása: Jámbor Attila

Azon településeken, ahol a zártkerti rendelet már hatályba lépett, és a tulajdonos ingatlana szerepel is a jogszabályban, ott a tulajdonosnak a kivonás érdekében el kell járnia a földhivatalnál. A kivonás nem automatikus, a helyi rendelet csak a földvédelmi járulék nélküli művelés alól való kivonás lehetőségét teremti meg. Az érintett tulajdonos dönthet úgy is, hogy nem él a helyi rendelet adta lehetőséggel, és változatlanul műveli a zártkertjét.

 

_________________________________________________________________________________________________________

Lakásfejlesztési célú beruházások,
mezőgazdasági területen folytatott építkezések, valamint
ipari rendeltetésű épületek létesítése, átalakítása
során alkalmazandó speciális
építési jogi és közbeszerzési előírások

Kifejezetten a fenti beruházások előkészítésére, tervezésére vonatkozó követelmények egy napon - de két hétig megtekinthető módon (konferencia.epitesijog.hu - részletekért kattintson a képre).