TÉKA-módosítások 2026. január 14-től – 7. rész: a zártkerti művelés alól kivont ingatlanok beépíthetősége

A TÉKA 34. § (6)-(12) bekezdései a közvetlenül alkalmazandó rendelkezések közé tartoznak. A mezőgazdasági területek azon épület elhelyezési szabályait találhatjuk meg ezekben a szakaszokban, amelyek 2025. augusztus 28-ig nem szerepeltek a kötelezően, közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések felsorolásában. 2026. január 14-étől a zártkerti művelés alól kivett földrészletekre vonatkozó rendelkezések is módosultak, és generális előírást tartalmaznak ezen zártkertek beépíthetőségére. A cikkünkből kiderül, hogy a helyi építési szabályzat előírhat-e a zártkertekre TÉKÁ-nál kisebb beépíthetőséget, illetve, hogy milyen feltételekkel van lehetőség a lakóépület építésére.

Magyar Közlöny: 2025. évi 159. szám
Érintett jogszabály: 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet
Módosító jogszabály: 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet
Hatály: 2026. január 14.

 

A zártkerti művelés alól kivett telkekre vonatkozó speciális előírások

A TÉKA 34. §-a külön kezeli
a) a kertes mezőgazdasági terület övezetben lévő épület-elhelyezésre vonatkozó általános szabályokat [TÉKA 34. § (6)-(7a) bekezdés],
b) a kertes mezőgazdasági övezetben lévő „nagytelkeken” a lakóépületek elhelyezésére vonatkozó speciális szabályokat [TÉKA 34. § (8) bekezdés], és
c) a zártkerti művelés alól kivett telkekre vonatkozó speciális szabályokat [TÉKA 34. § (11) bekezdés].

A zártkerti szabályozás speciális jellegét kívánta erősíteni, egyértelművé tenni a 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet 76. § 36. pontja szerinti módosítás, amely a TÉKA 34. § (6) bekezdésének nyitó szövegrészébe helyezte a (11) bekezdésre, mint kivételre való utalást. Ezáltal a zártkertben lévő kivett telkekre, azok telekméretétől függetlenül a TÉKA-ban egységes szabályozás vonatkozik a beépítettség mértékére.

Egy szövegpontosítással egyértelművé vált, hogy telekméret-megkötés nélkül vonatkozik a zártkerti művelés alól kivett, a helyi építési szabályzat szerint mezőgazdasági övezeti besorolású földrészletekre a maximum 10%-os beépíthetőség. A mostani változtatás előtt is úgy szólt e sajátos szabályozás – és ez szövegszerűen nem is változott –, hogy a valamely művelési ágban nyilvántartott telkektől eltérően, a mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10%-os beépítettséggel helyezhető el [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 34. § (11) bek.].

Erre a sajátos (kivételes) szabályra azonban eddig csak a 720 m2-t el nem érő területű telkek esetében utalt ki a főszabály normaszöveg-részlete. A jogalkotó most ezt az utaló szövegrészt áthelyezte, az alábbiak szerint:

TÉKA 34. § (6) bek.: „A (2) bekezdés szerinti mezőgazdasági területeken – a (11) bekezdésben foglalt telek kivételével –, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg, a) a 720 m2-t el nem érő területű telken épületet elhelyezni nem szabad, b) a 720–1500 m2 közötti területnagyságú telken – a helyi építési szabályzatban, annak hiányában az e rendeletben meghatározott beépítettségi szabályok megtartásával – a mezőgazdasági művelés célját szolgáló egy rendeltetési egységet tartalmazó egy gazdasági épület és egy pince helyezhető el, c) az 1500 m2-t meghaladó területű telken – a helyi építési szabályzatban, annak hiányában az e rendeletben meghatározott beépítettségi szabályok megtartásával – a (7) bekezdés szerinti épületek és pince helyezhetők el.”

 

A művelés alól kivont zártkertek esetében minden telek 10 százalékban beépíthető?

A TÉKA 2026. január 14-étől hatályos 34. § (11) bekezdése:

„Mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10%-os beépítettséggel helyezhető el”.

 

Értelmezésünk szerint, miután a sajátos (kivételes) szabályra utaló szövegrész nemcsak a telekmérettől vált függetlenné, hanem a „ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg” fordulat elé is került, ezért a zártkerti művelés alól kivett telkeken történő építmény-elhelyezés előírása attól függ, hogy az adott ingatlanra vonatkozó HÉSZ – illetve az erre vonatkozó rész – már a TÉKA alapján készült, vagy OTÉK alapú.

A TÉKA 136. § (2) bekezdéséből nem következik az, hogy a HÉSZ kertes mezőgazdasági területre és zártkertekre vonatkozó szabályait ne lehetne alkalmazni, hanem kizárólag a HÉSZ-nek a TÉKA-val ellentétes és azzal összhangban nem álló rendelkezéseit nem lehet alkalmazni. Így, ha a HÉSZ a kivett zártkertre vonatkozóan esetleg 10 %-nál nagyobb beépíthetőséget enged, vagy az 1500 m2-t meg nem haladó, nem kivett kertes mezőgazdasági teleknél mezőgazdasággal összefüggő lakórendeltetést is megenged, akkor azok olyan megengedőbb előírások, amelyeket a HÉSZ-ből nem lehet alkalmazni. Viszont a zártkertre vonatkozó 10 %-nál szigorúbb HÉSZ beépíthetőségi szabály, amely az 1500 m2-nél kisebb telken is megenged lakó rendeltetést, az a TÉKA-val összhangban van.

A TÉKA 34. § (11) bekezdésének nyelvtani értelmezéséből véleményünk szerintem az is következhet, hogy OTÉK alapú HÉSZ-ek tekintetében nincs lehetőség a szigorításra – és a 10 %-nál kisebb beépíthetőséget előíró HÉSZ követelmény nem alkalmazható –, azonban az Építésijog.hu úgy tudja, hogy a jogalkotói szándék az volt, hogy az OTÉK alapú HÉSZ-ek 10 % alatti beépítettséget előíró rendelkezései alkalmazhatók maradjanak.

 

A művelés alól kivont zártkertekre lakóépületek is építhetők?

Fontos kiemelni, hogy a TÉKA 34. § (11) bekezdésében szereplő, kizárólag a beépítettség mértékére vonatkozó előírásból nem következik, hogy a zártkertben feltétel nélkül el lehetne helyezni lakóépületet.
 

A kivett zártkertek továbbra is kertes mezőgazdasági terület övezetben vannak, így ingatlan-nyilvántartási besorolásuktól függetlenül vonatkoznak rájuk a településrendezési követelmények, ideértve az elhelyezhető rendeltetésre vonatkozó követelményeket is.

Kertes mezőgazdasági területen a lakórendeltetés nem fő- és egyéb rendeltetés, hanem az többletrendeltetésnek minősül. A TÉKA 14. § (4) bekezdés a) pontja értelmében „csak olyan többletrendeltetés helyezhető el, amely az építési övezet, övezet főrendeltetését nem korlátozza, a többletrendeltetés mellett is teljesülnek az építési övezeti, övezeti előírások és a településrendezési tervben való eltérésre vonatkozóan az állami főépítész az eltérési igénnyel megegyező záró szakmai véleményt állít ki”.

A fentiek alapján megállapítható, hogy maga a TÉKA nem ad jogosultságot zártkertben lakóépület elhelyezésére, erről a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) kell rendelkeznie.

Viszont a HÉSZ csak akkor teheti lehetővé a zártkertben lakóépület elhelyezését, ha az állami főépítész – a TÉKA 14. § (4) bekezdés a) pontjában foglalt mérlegelési szempontok alapján – ehhez „eltérési engedélyt” ad a záró szakmai véleményében.

Az is lényeges, hogy a TÉKA 34. § (6) bekezdésének 2026. január 14-i módosítása azt is jelenti, hogy a nyitó szövegrészének a „ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg” fordulata a (11) bekezdés szerinti kivont zártkerti telkekre már nem vonatkozik, hiszen a kivételi szabály ez elé lett áthelyezve.

Ebből következik, hogy a művelés alól kivont zártkertek tekintetében az viszont nem elvárás a lakó rendeltetés létesítése esetében, hogy
a) csak az 1500 m2-t meghaladó területű, zártkerti művelés alól kivett telken lehetséges lakó rendeltetésű épület elhelyezése úgy, hogy
b) a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete a megengedett beépítettség felét nem haladhatja meg.

A zártkerti telkek döntő többsége nem éri el az 1500 m2-t, ezért a jogalkotó a minimális telekméretre vonatkozó a követelményt a zártkertekre vonatkozóan nem tartotta fenn, és a lakóépület létesítésének lehetőségét a települési önkormányzatok és az állami főépítész döntésére bízta.
 

Kép forrása: Jámbor Attila
 

Összefoglalva mezőgazdasági övezetben, zártkerti művelés alól kivett telken akkor lehetséges lakó rendeltetésű épület elhelyezése, ha

a) ezt az eltérést – többletrendeltetést – az önkormányzat a településrendezési tervkészítés során kezdeményezte,
b) az állami főépítész ezzel az eltérési igénnyel egyező záróvéleményt adott, és
c) a képviselő-testület a helyi építési szabályzatában a lakó rendeltetés létesítését lehetővé tette.

 

Az OTÉK-alapú tervvel rendelkező települések is lehetővé tehetik a lakóépület létesítést?

Kérdés, hogy a fenti összefoglalás mennyiben vonatkozik az OTÉK-alapú tervvel rendelkező településekre, ha a HÉSZ módosítása most – esetleg éppen a zártkertek miatt – igényként merül fel?

OTÉK-alapú HÉSZ esetében a települési önkormányzatnak az alábbi lehetőségei vannak:

1. Az önkormányzat él a TÉKA 135. § (5) bekezdésében foglalt lehetőséggel, és a településrendezési eszköz módosítása során a TÉKA-ban foglaltaknak megfelelően készíti el a módosítást, és értelemszerűen az állami főépítész a TÉKA 14. §-a szerint dönt a lakórendeltetésről, mint többletrendeltetésről;

2. Az önkormányzat az OTÉK-alapú tervet az OTÉK szabályainak figyelembevételével módosítja. Ez utóbbi esetben az OTÉK 29. §-át kell figyelembe venni, amely szintén nem ad lehetőséget zártkertben lakóépület elhelyezésére. Ilyenkor a TÉKA 135. § (6) bekezdését kell irányadónak tekinteni, amely szerint az OTÉK-nál megengedőbb szabály OTÉK-eltéréshez kötött, és erről a záró véleményében az állami főépítész dönt.

Tehát mind az OTÉK, mind a TÉKA-alapú tervezésnél az önkormányzati mérlegelés mellett ott van az állami főépítész mérlegelési jogköre is, a lakórendeltetéshez „eltérési engedélye” szükséges, amelyről – ha ilyen a tervezetben szerepel – a záró véleményben egyértelműen nyilatkozni kell.

 

Milyen egyéb követelményt kell betartani a lakóépületek vonatkozásában a zártkerteknél?

A lakó rendeltetésű épületek elhelyezésére az alábbi követelményeket is teljesíteni kell a művelés alól kivont zártkertek esetében is

a) Tájgazdálkodási mezőgazdasági területen lakó rendeltetés továbbra sem helyezhető el, sőt a mostani pontosítás egyértelműsíti, hogy a helyi építési szabályzat itt más rendeltetésű épületek elhelyezését is megtilthatja;

b) A Balaton vízparti területei esetében a mezőgazdasági övezetekre vonatkozó TÉKA-rendelkezéseket a Vízparti Tervvel együttesen kell alkalmazni úgy, hogy ha a Vízparti Terv szigorúbb előírást állapít meg, akkor a Vízparti Terv előírását kell alkalmazni [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 34. § (7a), (10) és (12) bek.].
 

 

A TÉKA módosításaival több előadás fog foglalkozni az Építésijog.hu által szervezett alábbi konferencián és webináriumon (az előadásokat 2026. FEBRUÁR 18-án lehet megtekinteni a helyszínen, vagy az élő közvetítést követni, illetve 2026. MÁRCIUS 8-ig utólag is meg lehet majd tekinteni ezeket, és eddig megszerezhetők a MÉK pontok is):

_________________________________________________________________________________

Településtervek készítése és módosítása
Műemlékvédelem új jogi keretei
Tervezési alaptérkép és telekhatárok
A 2026 januártól módosított TÉKA alkalmazása

_________________________________________________________________________________

Kérdezhet az előadóktól személyesen, e-mailben vagy chat ablakban!

Valamennyi kérdést megválaszoljuk és az írásbeli válaszokat a résztvevők számára hozzáférhetővé tesszük!

Két szakmai rendezvény egy napon - de március 8-ig, akár több alkalommal is megtekinthető módon (konferencia.epitesijog.hu - részletekért kattintson a képre).