Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

06. Használatbavételi engedélyezési eljárás

Használatbavételi engedély szükséges ahhoz, hogy a befejezett épületet használatba vehesse a tulajdonosa, azonban 2013. január 1-jétől, 2016. január 1-jétől, illetve 2016. október 14. napjától is jelentősen csökkent a használatbavételi engedélyhez kötött tevékenységek köre. A legtöbb esetben elegendő az ún. használatbavételi tudomásulvételi eljárás lefolytatása.

1.
Milyen esetekben kell használatbavételi engedélyt kérni?

Főszabály szerint az elkészült épület használatbavételéhez tudomásulvételi eljárást kell lefolytatni[1].

Használatbavételi engedély alapján vehető használatba a rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel érintett építmény, építményrész, ha
a) [2]
b) annak használatbavételi engedélyezési eljárásába szakhatóságot szükséges bevonni, vagy
c) az Eljárási kódex 11/A. § (1) bekezdés szerinti építésügyi hatóság építési engedélye a 6. melléklet III. táblázatában meghatározott valamely szakkérdés tekintetében kikötést vagy feltételt tartalmazott, vagy ha az építési tevékenységgel az engedélyezett tervektől eltértek és az eltérés a vizsgált szakkérdést érinti.[3]

A legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetében nincs használatbavételi eljárás, az épület befejezését követően csupán hatósági bizonyítványt kell kérni. A hatósági bizonyítvány igazgatási szolgáltatási díja az építés időtartamától függ (a kapcsolódó tájékoztatót lásd itt).

2.
A szakhatóságok nem vesznek részt minden eljárásban

2013. január 1-jétől szakhatóságot csak akkor kell bevonni a használatbavételi engedélyezési eljárásba, ha az építési engedélyezési eljárás lefolytatásához a szakhatóság kikötéssel vagy feltételekkel járult hozzá, vagy ha az építési tevékenység folyamán az engedélyezett tervektől eltértek, és az eltérés a szakhatóság állásfoglalásának tartalmát érinti [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (2) bek.].

3.
Lehet a használatbavétel (beköltözés) után kérni az engedélyt?

A használatbavételi engedély iránti kérelmet az építtető az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor, az építési engedély hatályossága alatt – a használatbavétel előtt – nyújthatja be az építésügyi hatósághoz.

Használatbavételi engedély hiányában az építményt nem szabad használni[4] [1997. évi LXXVIII. tv. 44. § (4) bek.].

4.
Befejezetlen épület kaphat használatbavételi engedélyt?

Az építési engedélyben eredetileg már több megvalósulási szakaszra bontott építkezés esetén az egyes megvalósulási szakaszokban megépített építményekre, illetőleg rendeltetésszerű és biztonságos használatra önmagukban alkalmas építményrészekre (önálló rendeltetési egységekre) szakaszonként külön-külön is lehet használatbavételi engedélyt kérni [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (7) bek.].

A 2012. december 31-éig érvényben volt jogszabály szerint, ha az építési engedélyben az építkezés szakaszolására a fentiek szerint nem került sor, a megépített, de még befejezetlen építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra önállóan is alkalmas építményrészére az építés – építési engedélynek megfelelő – teljes befejezéséig, ideiglenes használatbavételi engedélyt adhatott az építésügyi hatóság. Ez esetben csak a teljes befejezés után volt kiadható a végleges használatbavételi engedély. Az ideiglenes használatbavételi engedély - egy kivételtől eltekintve - 2013-tól megszűnt. Ideiglenes használatbavételi engedély jelenleg csak a kihirdetett veszélyhelyzet folytán bekövetkezett építménykárok helyreállításával összefüggő kivételes építésügyi eljárásban adható, ha az épületben rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas módon legalább egy fűthető lakószoba, a főzést és a tisztálkodást, az illemhely-használatot biztosító helyiség van [227/2010. (VIII. 13.) Korm. rend. 12. § (2) bek.].

5.
Mit kell mellékelni a kérelemhez?

A használatbavételi engedély iránti kérelemhez a tartalmától függően mellékelni kell[5]
a) papír alapon vezetett építési napló esetében
aa) az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Kivitelezési kódex) meghatározott építési napló összesítő lapját[6],
ab) az Eljárási kódex 4. számú melléklete szerint kitöltött statisztikai lapot,
b) a szakhatóság megkereséséhez szükséges 5. melléklet szerinti dokumentációt, ha a kérelem benyújtásakor előzetes szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre,
c) az eljárási illeték, igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását,
d) meglévő épület bővítése esetén, ha a bővítés mértéke meghaladja a bővítendő épület hasznos alapterületének 100%-át, az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló miniszteri rendeletben meghatározott követelményeknek való megfelelést igazoló épületenergetikai számítást [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (8) bek.].

A csatolandó dokumentáció tartalmi előírásait a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 8. számú melléklete határozza meg [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 8. számú melléklet].

A 2016. január 1. napját követően megkezdett eljárásokban az építtetőnek a használatbavételi engedély iránti kérelem benyújtásáig az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló kormányrendelet hatálya alá tartozó épületek esetében az energetikai tanúsítványt az OÉNY-ben ki kell állíttatnia [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (4) bek.].[7]

A kérelemhez mellékelni lehet
a) az ügyben érintett szakhatóság előzetes állásfoglalását – amennyiben az nem az ÉTDR igénybevételével került beszerzésre – és a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációt, ha a kérelem benyújtásakor rendelkezésre áll,
b) az ellenérdekű ügyfelek hiányát jelző nyilatkozatokat, illetve az ügyben érintett összes ismert ügyfélnek a fellebbezési jogról lemondó nyilatkozatát [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (8) bek., 4. § (4) bek.].

A Kivitelezési kódex 5. számú melléklete szerinti építési-bontási hulladék nyilvántartó lapját nem kell benyújtani az építésügyi hatósághoz. Az építtető az építési, illetve bontási tevékenység befejezését követően, a használatbavételi engedély kézhezvételét követő 30 napon belül (de legkésőbb a kikötések teljesítésekor) – a külön jogszabályban meghatározott minőségű és mennyiségű hulladék keletkezése esetén – köteles elkészíteni az építési tevékenység során ténylegesen keletkezett hulladékról az előírt építésihulladék-nyilvántartó lapot, illetve a bontási tevékenység során ténylegesen keletkezett hulladékról az előírt bontásihulladék-nyilvántartó lapot, amelyet közvetlenül a környezetvédelmi hatósághoz kell benyújtania [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (8) bek., 40. § (8) bek.].

A használatbavételi engedély iránti kérelemmel egy időben a fennmaradási engedélyezésre irányuló kérelem is előterjeszthető [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (3) bek.].

Amennyiben külön módosított engedély nélküli eltérés történt az építési engedélytől, legkésőbb a használatbavételi engedélyezésig az építési naplóhoz kell csatolni a megvalósult állapotról készült és az eltérést ábrázoló tervrajzot, valamint annak ismertető munkarészét [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 22. § (3) bek.].

6.
Mit vizsgál a hatóság?

A használatbavételi engedély iránti kérelem elbírálása során, helyszíni szemle megtartása mellett az építésügyi hatóság meggyőződik arról, hogy
a) az építési tevékenységet az építési engedélynek, módosított építési engedélynek, az ahhoz tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációnak megfelelően végezték-e el,
b) a tapasztalt eltérések[8]
ba) építésügyi hatósági engedélyhez kötöttek-e,
bb) műemlék esetén örökségvédelmi engedélyhez kötöttek-e,
c) az építmény az építési engedélyben megjelölt rendeltetésének megfelelő és biztonságos használatra alkalmas állapotban van-e,
d) az elkészült építmény a vonatkozó jogszabályoknak, előírt követelményeknek megfelel-e, valamint
e) az építmény zavartalan használatához az építési engedélyben előírt szükséges járulékos építmények megvalósultak-e, a felvonulási épület elbontásra került-e, a környezetrendezést elvégezték-e [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (2) bek.].

2013. október 1. napjától ismételten vizsgálhatja a hatóság, hogy a felelős műszaki vezetőnek az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Kivitelezési kódex) 14. §-a szerinti nyilatkozata az építési naplóban rendelkezésre áll-e [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (2) bek. f) pont].

A helyszíni szemle során vizsgálnia kell a hatóságnak azt is, hogy a fővállalkozó kivitelező az építési munkaterületet – az építési naplóban igazolhatóan – visszaadta-e az építtetőnek [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (2) bek. g) pont]. 2016. január 1. napjától azonban megszűnt a hatóság hatvan napos határidő-hosszabbítási lehetősége[9]. Az építési naplóban igazoltan rendelkezésre kell álljon az építési munkaterület visszaadása, valamint a Kivitelezési kódex 14. §-a szerinti nyilatkozat [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 14. §]. Ezek hiánya a használatbavételi engedély iránti kérelem elutasítását vonja maga után [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (5) bek.; 54.§ (6) bek.].

7.
Milyen feltételek mellett adható meg a használatbavételi engedély?

A használatbavételi engedély akkor adható meg, ha az építmény az OTÉK-ban meghatározott rendeltetésszerű és biztonságos használat követelményeinek, az építési engedélynek és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációnak megfelel és
a) az eltérés nem építésügyi hatósági engedélyhez kötött és a megvalósulási dokumentációban szerepel (a 2016. január 1. napjától hatályos változásról szóló tájékoztatót lásd itt),
b) az eltérés műemlék esetén a kulturális örökség védelme jogszabályban rögzített követelményeinek vagy további feltétel előírása mellett megfelel,
c) a felelős műszaki vezetőnek vagy a fővállalkozó kivitelezőnek az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Kivitelezési kódex) 14. §-a szerinti nyilatkozata az építési naplóban rendelkezésre áll (a kapcsolódó tájékoztatót lásd itt),
d) a fővállalkozó kivitelező az építési munkaterületet – az építési naplóban igazoltan – visszaadta az építtetőnek,
e) a 2015. december 31-ét követően benyújtott, az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló miniszteri rendelet hatálya alá eső új és nem közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigényű épület energetikai tanúsítvánnyal igazoltan közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigényű épületként épült meg [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (3) bek.].

Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély megadását csak akkor tagadhatja meg és az építmény használatát csak akkor tilthatja meg, ha
a) az észlelt hibák, hiányosságok, valamint a kikötések és feltételek teljesítésének hiánya az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát gátolja vagy akadályozza,
b) 2015. december 31-ét követően benyújtott, az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló miniszteri rendelet hatálya alá eső új és nem közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigényű épület az energetikai jellemzők meghatározásáról szóló miniszteri rendeletben meghatározott határnapon túl a közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigényt nem teljesíti,
c) meglévő épület bővítése esetén – ha a bővítés mértéke meghaladja a bővítendő épület hasznos alapterületének 100%-át – az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló miniszteri rendeletben meghatározott követelményeknek való megfelelést igazoló épületenergetikai számítást nem csatolta (kapcsolódó tájékoztatót lásd ide kattintva,
d) az építtető papír alapon vezetett építési napló esetében az építési napló összesítő lapját és az Eljárási kódex 4. melléklete szerint kitöltött statisztikai lapot nem csatolta,
e) a felelős műszaki vezetőnek vagy a fővállalkozó kivitelezőnek az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Kivitelezési kódex) 14. §-a szerinti nyilatkozata az építési naplóban nem áll rendelkezésre (a kapcsolódó tájékoztatót lásd itt), vagy
d) a fővállalkozó kivitelező az építési munkaterületet – az építési naplóban igazoltan – nem adta vissza az építtetőnek,
f) az építtető – az Eljárási kódex 22. §-ban meghatározott kivétellel – építésügyi hatósági engedélyhez kötött építési tevékenységgel tér el az építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációtól[10] [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (5) bek.; 312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (8a) bek.; 312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (8) bek. d) pont; 312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (2) bek. f) és g) pont]. [11].

Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély megadását feltételekhez kötheti, az engedélyben kikötéseket tehet [1997. évi LXXVIII. tv. 44. § (3) bek.]. A használatbavételi engedélyezéskor a használatbavételi engedély megadása mellett, a rendeltetésszerű és biztonságos építményhasználatot nem gátló, még fennálló hibák, hiányosságok megszüntetését, az építési engedélybe foglalt kikötések és feltételek teljesítését megfelelő teljesítési határidő megjelölésével és a nem teljesítés esetén alkalmazható szankciók alkalmazására való figyelmeztetéssel (eljárási bírság kiszabásának kilátásba helyezése mellett) a kötelezésre vonatkozó előírások szerint rendelheti el a hatóság [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (7) bek. d) pont].

8.
Az eljárásra vonatkozó speciális szabályok

A használatbavételi engedélyezési eljárásban több lényeges eltérés is található az általános előírásokhoz képest:
a) Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedélyezési eljárás során nem tart közmeghallgatást [1997. évi LXXVIII. tv. 53/C. § (1) bek.].
b) Amennyiben a használatbavételi engedélyezési eljárásban benyújtott fellebbezés és az építésügyi engedélyezési eljárásban jogerősen elbírált fellebbezés azonos indokokat tartalmaz, a használatbavételi engedélyezési eljárásban másodfokon eljáró hatóság a fellebbezési kérelmet érdemben nem vizsgálja [1997. évi LXXVIII. tv. 53/C. § (3) bek.].
c) A használatbavételi engedélyezésben részt vevő szakhatóságok állásfoglalásukban nem írhatnak elő újabb feltételt vagy követelményt az építési engedélyezéshez adott szakhatósági véleményükben meghatározottakhoz képest, és nem tagadhatják meg szakhatósági állásfoglalásuk megadását azzal az indokkal, hogy időközben a szakterületre vonatkozó szabályok megváltoztak [1997. évi LXXVIII. tv. 53/C. § (5) bek.].
d) Az eljárás megindításáról nem kell értesítést kibocsátani [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (8) bek., 40. § (1) bek.].

9.
Ügyintézési határidő

A használatbavételi engedélyezési eljárásban az ügyintézési határidő tizenöt nap [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (6) bek.][12] [13].

10.
Mi szerepel a használatbavételi engedélyben?

A használatbavételi engedélyről szóló határozat – a Ket. 72. § (1) bekezdésében foglaltakon kívül – tartalmazza:
a) az ÉTDR-ügy- és iratazonosítót,
b) az építési engedély számát, keltét,
c) a használatbavételi engedély kikötéseit,
d) – eljárási bírság kiszabásának kilátásba helyezése mellett – kötelezést
da) a rendeltetésszerű és biztonságos használatot nem veszélyeztető kisebb hibák és hiányosságok esetén a megállapított hibák és hiányosságok megszüntetése érdekében, határidő kitűzése mellett a szükséges építési munkák elvégzésére,
db) [14]
dc) arra, hogy a használatbavételi engedély jogerőre emelkedését követő hatvan napon belül – amennyiben erre korábban nem került sor – a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetése, valamint az OÉNY-ben történő feltüntetés érdekében a megvalósult állapotról a hatályos földhivatali záradékkal ellátott változási vázrajzot kell az OÉNY-be feltölteni.
e) tájékoztatást arra vonatkozóan, hogy az építtető az építési, illetve bontási tevékenység befejezését követően, a használatbavételi engedély kézhezvételét követő harminc napon belül (de legkésőbb a kikötések teljesítésekor) – jogszabályban meghatározott minőségű és mennyiségű hulladék keletkezése esetén – köteles elkészíteni az építési tevékenység során ténylegesen keletkezett hulladékról az előírt építésihulladék-nyilvántartó lapot, illetve a bontási tevékenység során ténylegesen keletkezett hulladékról az előírt bontásihulladék-nyilvántartó lapot, melyet a környezetvédelmi hatósághoz kell benyújtania [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 40. § (7)-(8) bek.].

11.
Kivel kell közölni a döntést?

Az iratazonosítóval ellátott döntést közölni kell:
a) ügyféli minőségben, az értesítettek körének feltüntetése mellett
aa) az építtetővel vagy meghatalmazottjával,
ab) az építési tevékenységgel érintett telek, építmény, építményrész tulajdonosával,
ac) azzal, akit az építésügyi hatóság az eljárásba ügyfélként bevont,
b) azzal a hatósággal, amely az ügyben szakhatósági állásfoglalást adott.

A jogerős döntést közölni kell:
a) az építtetővel vagy meghatalmazottjával,
b) az ingatlan-nyilvántartást vezető első fokú ingatlanügyi hatósággal [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 41. § (3)-(4) bek.].

Az építésügyi hatóság a jogerős használatbavételi engedélyt a jogerőre emelkedés időpontjának tudomásra jutásától számított három napon belül megküldi az építtetőnek vagy meghatalmazottjának a kapcsolattartás módjára megjelölt rendelkezéseknek megfelelően [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 41. § (5) bek.].

12.
Az engedély hatálya

A használatbavételi engedély határozatlan ideig hatályos, határozott időre (ideiglenesen) nem szólhat [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 41. § (6) bek.].

13.
Nem kell külön intézni az épületfeltüntetést!

Új épület építése[15] vagy meglévő épület – az ingatlan-nyilvántartásban változást eredményező – bővítése esetén a használatbavételi engedély iránti kérelem előterjesztésével egy időben a földhivatal által hatályos záradékkal ellátott, a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez külön jogszabályban előírt változási vázrajzot az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY) elektronikusan fel kell tölteni[16].

A használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatását és a használatbavételi engedély kiadását nem akadályozza, ha az építtető a változási vázrajzot nem tölti fel az OÉNY-be. Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély rendelkező részében határidő megjelölésével kötelezi az építtetőt a változási vázrajznak az OÉNY-be történő elektronikus feltöltésére [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 39. § (5)-(6) bek.].

A hatályos földhivatali záradékkal ellátott változási vázrajznak az OÉNY-be történt feltöltését követően a jogerős használatbavételi engedély papír alapon történő megküldésével az építésügyi hatóság megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes első fokú ingatlanügyi hatóságot a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetése iránt, vagyis ez már nem az építtető feladata [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 41. § (7) bek.].

A gyakorlatban az épületfeltüntetési változási vázrajz záradékolási eljárásának megindításakor az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatás szolgáltatási díját is ki kell fizetnie a kérelmezőnek, így a használatbavételi engedély járási földhivatalba érkezésével a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetése megtörténik.

Amennyiben a használatbavételi engedély kiadására irányuló eljárás a változási vázrajznak az OÉNY-be történő elektronikus feltöltése nélkül került lefolytatásra, a használatbavételi engedély építésügyi hatóság által papír alapon történő megküldésével a járási földhivatalnál megindul az épület feltüntetésére az ingatlan-nyilvántartási eljárás. A földhivatal hiánypótlást bocsát ki az eljárási igazgatási szolgáltatási díj megfizetésére, illetve 60 napos határidő kitűzésével a változás átvezetéséhez szükséges épületfeltüntetési vázrajz elkészíttetésére, benyújtására. Amennyiben a kötelezett az előírt határidő lejártáig a felszólításnak nem tesz eleget, az ingatlanügyi hatóság a kötelezett költségére intézkedik a változás beméréséről és az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokban meghatározottak szerinti átvezetéséről, egyidejűleg a mulasztó a kormányrendeletben meghatározott mértékű bírságot köteles megfizetni [2012. évi XLVI. tv. 14. § (4) bek.].