Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Miért érdemes FF-nél jobb ingatlant vásárolni?

Magyarországon az ingatlant vásárlóknak megvan a lehetősége arra, hogy ingatlanvásárlás előtt elkérjék az eladótól az ingatlan hiteles energetikai tanúsítványát (röviden: HET), majd az energetikai jellemzők és a felújítási potenciál ismeretében válasszanak az eladásra váró ingatlanok közül. Az ingatlan adásvételhez a legtöbb esetben - a 176/2008. Korm. rendelet alapján - kötelező a tanúsítvány elkészítése, így az alapos tájékozódás a lakás vagy épület energiahatékonyságáról nem jelent plusz költséget az adásvétel során a vevő számára.

Értékálló befektetés

Az FF – „Átlagos” energetikai osztály a magyarországi hiteles energetikai tanúsítvánnyal rendelkező lakóingatlanok energetikai osztályának átlaga [1]. [2] Mivel az új építésű ingatlanok jellemzően minimum CC – Korszerű, 2021-től pedig BB – Közel nulla energiaigényre vonatkozó követelménynek megfelelő energetikai osztályt kell elérniük, ezért aki ma átlagos épületet vásárol, az néhány éven belül átlag alatti energetikai értékű lesz, és ezáltal a befektetése kevésbé értékálló.

 

Várhatóan alacsonyabb rezsiköltség és karbantartási költség

Az energetikai osztály meghatározásának két fő összetevője a határoló épületburok minősége és az épületgépészeti rendszer minősége. FF-nél rosszabb érték jellemzően akkor adódik, ha mind az épületburok, mind az épületgépészet korszerűtlen, energiapazarló.

Az energetikai tanúsítványnak nem kötelező eleme, de tartalmazhatja a becsült energiafogyasztást energiahordozók szerint. Ez az információ jellemzően a tanúsítvány végén szerepel a „Becsült éves fogyasztás energiahordozók szerint” részben. A becsült érték meghatározását a tanúsító sztenderdizált értékekkel készíti, ami azt jelenti, hogy a fogyasztás a lakás vagy épület jellemzőit tartalmazza és a jobb összehasonlíthatóság érdekében az egyedi felhasználói szokásokat szándékosan nem veszi figyelembe. Ez azt jelenti, hogy a tanúsított érték azonos lesz, ha a lakást egy ember használja 20 °C-ra fűtve vagy egy öttagú család 22 °C-ra fűtve.

A felhasználói szokások szándékos figyelmen kívül hagyásával összehasonlíthatóvá válik két méretében hasonló ingatlan. Egy példában mutatjuk meg, hogy egy adott ingatlan korszerűsítésével vagy eleve magasabb energetikai osztályú ingatlan vásárlásával mennyi pénzt lehet megtakarítani a fűtésszámlán. A példában az átláthatóság kedvéért a gáz alapdíjtól eltekintünk, de az eredményhez hozzáadható. Tájékoztatásul: Az alapdíj 20m3/h alatti gázmérővel rendelkező lakossági felhasználók részére minden Elosztó esetén egységesen 9.192 Ft/év.[3]

Példa

Egy 120 m2-es egyszintes ikerház fél 110 éves szerkezetekkel, külső hőszigetelés nélkül, hagyományos ablakokkal, elektromos bojlerrel és állandó hőmérsékletű gázkazánnal II energetikai osztályba tartozott, egy négyzetméterre eső nettó fűtési energiaigénye 320 kWh volt (kiemelkedően magas). Az II „Rossz” energetikai osztályt a meglévő 2 kWp napelemes rendszer segítségével érte el, ami nélkül a legrosszabb JJ „Kiemelkedően rossz” energetikai osztályba tartozott volna.

Az épület jelentős felújítás keretében korszerű három réteg üvegezésű, low-E bevonatos külső nyílászárókat kapott, a homlokzati falra 16 cm ásványgyapot hőszigetelés került, a lábazati hőszigetelést a járdaszint alá vezették, a padlásra 20 cm ásványgyapot hőszigetelés került és a régi kazánt korszerűen és időjárástól függően is szabályozott kondenzációs kazánra cserélték. Az épült energetikai osztálya DD-re, „Korszerűt megközelítőre” javult.

A korszerűsítésekkel a korábbi becsült 4.681 m3-es fogyasztás 1.020 m3-re csökkent, ami alapján a számított megtakarítás a felújítás előtti 421.290 Ft helyett 81.600 Ft, azaz az eredeti összeg kevesebb mint negyede. A számított megtakarítás éves szinten 339.690 Ft [4] [5]

A jelenlegi felújítási árak és szakemberhiány ismeretében érdemes a költséges és időigényes felújítás helyett olyan ingatlant vásárolni, ami meglévő állapotában magasabb energetikai osztályba tartozik.

 

Magasabb komfortszint

Az energetikailag korszerűbb ingatlanok belső felületi hőmérsékletei télen magasabbak a korszerűtlenebb szerkezetekénél, ezért kellemesebb hőérzetet biztosítanak az ingatlanban tartózkodó személyeknek. A korszerű épületgépészeti rendszerek jól szabályozhatók, amivel a használati időszakban lekövetik a felhasználó igényeit, a használaton kívüli időszakban pedig energiát takarítanak meg.



 

Eltérő energiafelhasználási profilok a nap során, Kép forrása:Nancy Hersh, Night Owls and Daytimers[6]

 

Hosszú távon legálisan kiadható, eladható

Az európai trendek szerint az átlagosnál rosszabb ingatlanok bérbeadását a kormányzatok az energiatakarékosságra ösztönzés jegyében igyekeznek visszaszorítani.

Például az Egyesült Királyságban már 2018. áprilisától csak olyan lakóingatlan adható bérbe, ami E energetikai osztályú vagy a helyi energiahatékonyságot ösztönző támogatás (Green Deal16) legmagasabb fokú csomagja szerint újítják fel. A kormányzat szerint ez a követelmény egymillió bérlő rezsiköltségeit és energiafelhasználását fogja csökkenteni. 2018. április és 2020. Április elseje között az újonnan kötött bérleti szerződésekre vonatkozik  a szigorítás, míg 2020. április elsejétől a meglévő bérleti szerződésekre is [7].

Egy másik példa a korszerűtlen lakóingatlanok bérbeadásának korlátozására, hogy Belgium Flandria tartományában 2015. januártól a bérbeadásra váró ingatlan büntetőpontot kap, ha a tető nincs megfelelően hőszigetelve. A büntetőpontot nem csak a közvetlenül a tető alatt található lakás kapja, hanem az épületben található összes lakás. 15-nél több büntetőpont felett a lakást nem jogszerű bérbeadni. 2020-tól korlátozást vezetnek be a padlószerkezet energetikai jellemzői alapján is. Ha a padló nem teljesíti a vonatkozó minimum követelményeket, akkor a lakást nem bérbeadhatónak nyilvánítják[8].

Az épület energetikai osztályára Hollandiában is egyre nagyobb figyelem irányul. Az ország szén-dioxid kibocsátásának csökkentése érdekében 2023-tól az irodaházaknak minimum C energetikai osztályt kell elérnie és hangsúlyozzák, hogy a D-nél rosszabb irodaházak használata illegális lesz. A tervek szerint 2030-tól az irodaházaknak már az A energetikai osztályt is el kell érnie. Valószínű, hogy csak idő kérdése, hogy a szabályozást kiterjesszék kereskedelmi, ipari, szállás- és lakóépületekre is [9].

 

Korszerű térhasználat

GG - JJ energetikai osztályú ingatlan vásárlásakor mérlegelni kell, hogy a hosszú távon elérni kívánt lakóminőség milyen költségekkel jár. A GG – JJ energetikai osztályú ingatlanoknál sokszor az a kérdés is felmerül, hogy elfogadható-e a család számára a 40, 60 vagy akár 80 évvel ezelőtti lakáskultúra, térhasználat, helyiségméretek és -kapcsolatok. A várható felújítási költségek sokszor vetekednek az új vagy újszerű ingatlanok árával és a végeredmény egy kompromisszumokkal teli térhasználatot konzerválnak. A több mint 50 éves épületeken a korszerűtlenség több módon is megjelenthet, például a délkeleti és délnyugati tájolású kis ablaknyílások, aránytalan méretű és rossz formájú terek, kihasználatlan terek (mint hall, zárt konyha, szűk sötét belső folyosó), korszerűtlen helyiségkapcsolatok, mint például amikor a konyhából nyílik a fürdőszoba vagy egymásból nyílnak a szobák. A felújítás során érdemes ezek korrekciójára is figyelmet fordítani, amivel hasznos alapterületek nyerhetők.