Veszprémben, Szegeden és Budapesten is épülhetnek lakások kiemelt beruházásként

A 335/2025. (X. 30.) Korm. rendelet az Otthon Start program további gyorsítását szolgálja: kiemelt beruházássá minősített egy budapesti és két vidéki lakáscélú fejlesztést. A kormányrendelet alapján az Otthon Start feltételeinek megfelelő lakások építésének engedélyezése gyorsulhat, illetve egyedi beépítési szabályok alkalmazására van lehetőség. Az alábbi cikkben részletesen bemutatjuk a beruházásokra vonatkozó egyedi követelményeket is.

Magyar Közlöny: 2025. évi 126. szám
Új jogszabály: 335/2025. (X. 30.) Korm. rendelet
Hatály: 2025. október 31.

 

A Méptv. rendelkezéseitől eltérően lakóprojektek is lehetnek kiemelt beruházások

A Kormány az első megfelelő otthon biztosításának lehetőségét támogató FIX 3% hitelprogram feltételeit teljesítő lakások építését azzal kívánja elősegíteni, hogy az ilyen építési beruházás kiemelt beruházássá és az ezzel összefüggő közigazgatási hatósági ügyek kiemelt jelentőségű üggyé nyilváníthatóvá válnak. Ezzel a céllal hirdették ki a magyar építészetről szóló törvény kiemelt beruházások körét meghatározó rendelkezéseinek eltérő alkalmazásáról szóló 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendeletet.

A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendeletről részletes tájékoztatást ITT talál.

A kormány.hu oldalon található 2025. október 29-i tájékoztató szerint már 37 ezer ilyen új lakás fejlesztésére érkezett be kérelem.
 

Veszprémben, Szegeden és Budapesten 1792 új lakás épülhet kiemelt beruházásként

Az első lakóparkokra vonatkozó kiemelő rendelet alapján 4200 lakás jöhet létre. Ezekhez a kiemelt beruházásokhoz csatlakozik három újabb projekt: Veszprémben társasház, Szegeden lakópark, Ferencvárosban pedig kereskedelmi funkciókkal társasház épülhet meg. A kormany.hu oldalon található tájékoztató szerint a három projekt összesen 1792 új lakást tartalmaz.

Mindhárom beruházás esetében az Országos Építészeti Tervtanács jár el, külön településképi szakmai konzultációnak nincs helye, és településképi véleményezési eljárást sem kell lefolytatni [335/2025. (X. 30.) Korm. rend. 1. § (4) bek.]. A kormányrendelettől eltérő önkormányzati szabályozási lehetőségeket kizárja, hogy az ingatlanok tekintetében változtatási tilalom, valamint telekalakítási és építési tilalom sem alkalmazható [335/2025. (X. 30.) Korm. rend. 1. § (5) bek.].

 

A veszprémi társasház fejlesztés egyedi beépítési szabályai

Veszprém, Jutasi út 2358/26 helyrajzi számú ingatlan a település belterületének északi határán, a Házgyári úttól délre, a Jutasi úttól nyugatra terül el.

 

Forrás: veszprem.hu (a Veszprém, Jutasi út 2358/24, 2358/25, 2358/26 hrsz.-ú ingatlanok)
 

Forrás: Helyrajzi szám kereső (https://www.oeny.hu/oeny/hrsz-kereso/)

Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének a Helyi Építési Szabályzatról szóló 24/2017. (IX. 28.) önkormányzati rendelet (HÉSZ) módosításához kapcsolódó, 2024. június 6-i véleményezési dokumentációból kiderül, hogy a területen 2024-ben 5 db közel azonos tömegű, F+4 szintes, kb. 240 db lakást magába foglaló épületállomány kialakítását tervezték.
 

Forrás: veszprem.hu

Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 13/2025. (IV. 24.) önkormányzati rendelete fogadta el a HÉSZ módosítását, amely az ingatlanra vonatkozó Lk-57 jelű építési övezetre egyebek mellett az alábbi beépítési követelményeket tartalmazza:
- az épületmagasság megengedett legnagyobb mértéke: 12,5 m,
- zöldfelület legkisebb mértéke: 50 %,
- lakóépületben kereskedelmi, szolgáltató és vendéglátó rendeltetési egységek hasznos alapterülete nem haladhatja meg az épület földszinti, bruttó alapterületének 80 %-át,
- minden teljes 2500 m2 telekterület után egy főépület helyezhető el,
- összesen legfeljebb 240 lakó rendeltetési egység helyezhető el,
- térszínen a szükséges gépjármű parkolók legfeljebb 25 %-a helyezhető el.
- épület legfeljebb pince, földszint, plusz 4 szinttel, azaz összesen 5 terepszint feletti szinttel építhető,
- a mélygarázs felett az épület és a burkolatok részére igénybe nem vett területeken egyszintes növényállományú, félintenzív vagy kétszintes növényállományú, intenzív zöldtető létesítendő; a zöldtetőn 100 m2-enként egy kis lombkoronát növelő, tájhonos fa telepítendő, valamint
- a telek zöldfelületként fenntartandó részén háromszintes növényállomány alakítandó ki az értékesebb faállomány megtartásával, valamint új, helyben honos növények telepítésével, a be- és átlátás korlátozásának biztosítása céljából.

A Veszprém, 2358/26 helyrajzi szám alatt megvalósuló kiemelt beruházásra - 335/2025. (X. 30.) Korm. rendelet alapján – az alábbi sajátos beépítési szabályok és egyedi építési követelmények vonatkoznak:
a) zöldfelület megengedett legkisebb mértéke 20%,
b) összesen legfeljebb 330 lakó rendeltetési egység helyezhető el,
c) terepszint alatti építés legnagyobb mértéke 65%,
d) az épületmagasság megengedett legnagyobb értéke 16 méter,
e) térszínen a szükséges gépjármű parkolók legfeljebb 60%-a helyezhető el,
f) a mélygarázs felett az épület és a burkolatok részére igénybe nem vett területeken egyszintes növényállományú, félintenzív vagy kétszintes növényállományú, intenzív zöldtetőt nem szükséges létesíteni [335/2025. (X. 30.) Korm. rend. 2. § (2) bek.].

 

A szegedi lakásfejlesztésre vonatkozó egyedi előírások

A szegedi beruházásról a sajtóban is megjelentek részletek (lásd: delmagyar.hu, szegedma.hu).

Kép forrása: szegedma.hu

Érdekesség, hogy a szegedi kiemelt beruházás két ingatlant érint, de a kormányrendelet csak a 24011/51 helyrajzi számú ingatlan kapcsán tartalmaz rendkívül részletes egyedi beépítési szabályokat és egyedi építési követelményeket. Ezek közül néhány példa:
- az építési hely az érintett ingatlanok teljes területe,
- a telken lakó rendeltetésű épület mellett a TÉKA szerinti településközponti vegyes területen elhelyezhető rendeltetésű épületek helyezhetők el,
- a homlokzatmagasság megengedett legnagyobb mértéke 35 méter,
- többlet csapadékvíz késleltetett módon, telken kívüli csapadékvíz befogadóba is elvezethető,
- a gépjármű-várakozóhelyek és kerékpártárolók a telekhatártól mért legfeljebb 500 méteren belül is kialakíthatóak,
- légvezeték, légkábel újonnan nem létesíthető, új építés, korszerűsítés, csere során is kizárólag földkábel helyezhető el [335/2025. (X. 30.) Korm. rend. 3. § (2) bek.].

Szintén csak a szegedi beruházás kapcsán írja elő a jogszabály, hogy a megvalósításának, valamint az építési és használatbavételi engedély kiadásának nem feltétele a helyi településrendezési eszközben előírt közlekedési infrastrukturális feltételek biztosítása, az infrastruktúra-fejlesztések megvalósítása [335/2025. (X. 30.) Korm. rend. 3. § (3) bek.].

 

Társasházfejlesztés Budapest, IX. kerületében

A ferencvárosi társasházi fejlesztésre, kereskedelmi funkciókkal a Haller utca 11-13. szám alatti ingatlanon kerül sor. Elképzelhető, hogy a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet hatályba lépése előtt már megkezdett vagy engedélyezett beruházásról van szó, mivel a Google Maps 2024 májusi felvételén már valószínűleg ennek a projektnek a munkálatai láthatók.

 

A folyamatban lévő beruházás lehetőségét kizárja, hogy a fényképen látható ha11er.com oldal szerint a „Haller projekt lezárult”. A portfolio.hu oldalon egy olyan 2021. évi cikket találtam, amely arról szól, hogy kiadási céllal bővíti tovább Ha11er lakóparkját az Alfa Group, további két ütemmel való kibővítésével. Elképzelhető, hogy az Otthon Start programnak megfelelő beruházás ennek valamelyik üteme lehet.

A budapesti ingatlan vonatkozásában a Kormány csak egy egyedi követelményt határozott meg: a parkolóhelyek kialakításánál a kereskedelmi rendeltetési egységek rendeltetésszerű használatához a TÉKA 4. melléklete szerint meghatározott számú személygépkocsi-várakozóhelyből legalább 12 személygépkocsi-várakozóhely elhelyezését kell biztosítani [335/2025. (X. 30.) Korm. rend. 3. § (3) bek.].

 

Az Otthon Start program követelményeinek megfelelő lakásfejlesztésekre vonatkozó építési és egyéb előírásokat több előadás is fogja érinteni az alábbi konferencián és webináriumon (az előadásokat december 5-ig lehet megtekinteni, és eddig megszerezhetők a MÉK pontok is):

_________________________________________________________________________________

Lakásfejlesztési célú beruházások,
mezőgazdasági területen folytatott építkezések, valamint
ipari rendeltetésű épületek létesítése, átalakítása
során alkalmazandó speciális
építési jogi és közbeszerzési előírások

Kifejezetten a fenti beruházások előkészítésére, tervezésére vonatkozó követelmények egy napon - de két hétig megtekinthető módon (konferencia.epitesijog.hu - részletekért kattintson a képre).