Teljes kérdés:
 

Analóg-e az Étv. és a Méptv. változtatási tilalomra vonatkozó szabályozása?

Válasz:

Az Étv. és Méptv. önkormányzati rendelettel elrendelhető változtatási tilalmakra vonatkozó rendelkezései lényegüket tekintve megegyeznek.

Új elem annak kimondása a Méptv.-ben, hogy a változtatási tilalom megszűnését követő két éven belül a változtatási tilalommal érintett területre, építési telekre vagy telekre változtatási, valamint telekalakítási és építési tilalmat nem lehet elrendelni. Korábbi kúriai döntés ( Köf.5029/2023/3. ) is kimondta a változtatási tilalom 3 éven túli fenntartásának tilalmát egy adott telekre vagy területre; most ez pontosítva a törvény szövegébe is bekerült.

Továbbá az is új elem, hogy nemcsak az építési és telekalakítási tilalomról, hanem az önkormányzati rendelettel elrendelt változtatási tilalomról is az érintetteket a jegyzőnek tájékoztatnia kell. Ez felveti azt a kérdést, hogy ennek elégséges módja-e a változtatási tilalmi rendelet helyben szokásos módon történő közzététele, vagy a módosítás éppen arra irányult, hogy személyenkénti (ingatlanonkénti?) tájékoztatás is szükséges (és ha ez elmarad, ennek lehet-e bármilyen következménye: megítélésünk szerint a változtatási tilalmi rendelet, annak hatálya alatt, ettől függetlenül is mindenki által betartandó).

A 2024. szeptember 30-ig hatályban volt 312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 18. § (1) a) bekezdése konkrétan visszautalt az Étv. változtatási tilalmakat szabályozó 20-22. §-aira abban a tekintetben, hogy az építésügyi hatóság az építési engedély iránti kérelem elbírálása során vizsgálja, hogy a tervezett építmény elhelyezése megfelel-e (más előírások mellett) az e szakaszokban előírtaknak. Azaz, ha olyan kérelem érkezett be, amely a változtatási tilalom hatálya alatt nem végezhető építési tevékenységekre irányult, azt egyértelműen el kellett utasítania. Egy kúriai döntés azt is kimondta, hogy a kérelem elbírálása alatt hatályba lépő változtatási tilalom is akadályát képezi az engedély megadásának:
„Az Étv. 20. § (7) bekezdése a már lezárt jogviszonyokat, az anyagi jogviszonyokban meglévő jogosultságokat védi, ezért az eljárás megindítását követően hatályba lépett változtatási tilalomnak a folyamatban lévő építésügyi engedélyezési eljárásokban is érvényesülnie kell, az nem ütközik a visszaható hatályú jogalkalmazás tilalmába.” – a Kfv.IV.37.756/2019/9. számú ítélet elvi tartalma, [47] bek. Természetesen, ha maga a változtatási tilalmi rendelet úgy szabályoz, hogy a rendelkezéseit csak a hatályba lépését követően induló ügyekben kell alkalmazni, az kivételt képez e főszabály alól.

Megjegyezzük, hogy a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló, szintén 2024. szeptember 30-ig hatályban volt 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet nem tartalmazta ugyanilyen módon az Étv. 20-22. §-aira történő direkt hivatkozást, de az alábbi rendelkezése folytán a legtöbb építésfelügyeleti hatóság valószínűleg fellépett a változtatási tilalom alatti lakóház-építés vagy -bővítés ellen: „4. § (1)  Az építtető az építési tevékenységet a (2) bekezdésben foglaltak figyelembevételével – az 1. §-ban foglaltaknak megfelelő bejelentés benyújtását követő naptól számított – tizenöt nap elteltét és naplóvezetési kötelezettség esetén az elektronikus építési napló készenlétbe helyezését követően kezdheti meg és folytathatja az Étv., az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet és a vonatkozó egyéb jogszabályok rendelkezései szerint.” Álláspontunk szerint önmagában az „Étv. (…) rendelkezései szerint” fordulat is elégséges volt annak a jogalkotói akaratnak a rögzítésére, hogy az Étv.-nek semmilyen – így a változtatási tilalmakra vonatkozó – rendelkezése sem sérthető meg a hiánytalan egyszerű bejelentés nyomán gyakorolt építési tevékenység során.

Utóbbi megállapításnak azért van 2024. október 1-től is különös jelentősége, mert a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. már nem utal vissza direkt módon a Méptv. változtatási tilalmakat szabályozó 85-86. §-aira, hanem a két releváns pontja így szól:
 

Álláspontunk szerint egyrészt „a Méptv. által az építményekkel szemben támasztott általános követelmények” fordulatba – értelmezéstől függően – beletartozhat a változtatási (és ugyanúgy az építési és telekalakítási) tilalom fennálltának a vizsgálata is, másrészt – szerintünk egyértelműen – a „településrendezési, építésügyi … jogszabályok” körébe a változtatási tilalmat elrendelő önkormányzati rendeletek is beleértendők. Azaz, az építésügyi hatóságnak el kell utasítania azokat a kérelmeket és egyszerű bejelentéseket, amelyek változtatási tilalom hatálya alatt nem végezhető építési tevékenységekre irányulnak.
 

Álláspontunk szerint az építésügyi hatóságnak érdemben vizsgálnia kell azokat a beérkező kérelmeket és egyszerű bejelentéseket, amelyekkel kapcsolatban az Ákr. kötelező visszautasítási okokra vonatkozó 46. § (1) bekezdésében szereplő körülmények, vagy az Ákr. opcionális visszautasítási okokra vonatkozó 46. § (2) bekezdésében szereplő körülmények nem állnak fenn.

A kérelmet, egyszerű bejelentést el kell bírálni az annak megítéléséhez szükséges mélységben, hogy az egészében vagy részben a változtatási tilalom hatálya alatt nem végezhető építési tevékenységekre irányul-e vagy sem, és ennek megfelelő érdemi döntést (határozatot) kell hozni. Természetesen azokat a szakkérdéseket nem kell ennek során vizsgálni, amelyek vizsgálata nélkül is eldönthető, hogy el kell utasítani (részben vagy egészben) a kérelmet, egyszerű bejelentést.

Álláspontunk szerint az önkormányzatnak érdemben vizsgálnia kell azokat a beérkező településképi bejelentéseket, amelyekkel kapcsolatban az Ákr. kötelező visszautasítási okokra vonatkozó 46. § (1) bekezdésében szereplő körülmények, vagy az Ákr. opcionális visszautasítási okokra vonatkozó 46. § (2) bekezdésében szereplő körülmények nem állnak fenn.

A településképi bejelentést el kell bírálni az annak megítéléséhez szükséges mélységben, hogy az egészében vagy részben a változtatási tilalom hatálya alatt nem végezhető építési tevékenységekre irányul-e vagy sem, és ennek megfelelő érdemi döntést (határozatot) kell hozni.

Egy - még az Étv. hatálya alatt született - kúriai döntés kimondta, hogy a kérelem elbírálása alatt hatályba lépő változtatási tilalom is akadályát képezi az építésügyi engedély megadásának: „Az Étv. 20. § (7) bekezdése a már lezárt jogviszonyokat, az anyagi jogviszonyokban meglévő jogosultságokat védi, ezért az eljárás megindítását követően hatályba lépett változtatási tilalomnak a folyamatban lévő építésügyi engedélyezési eljárásokban is érvényesülnie kell, az nem ütközik a visszaható hatályú jogalkalmazás tilalmába.” – a Kfv.IV.37.756/2019/9. számú ítélet elvi tartalma, [47] bek. (Természetesen, ha maga a változtatási tilalmi rendelet úgy szabályoz, hogy a rendelkezéseit csak a hatályba lépését követően induló ügyekben kell alkalmazni, az kivételt képez e főszabály alól.)

Álláspontunk szerint a Méptv. változtatási tilalmakra vonatkozó rendelkezései lényegileg megfeleltethetőek az Étv. 2024. szeptember 30-ig hatályban volt releváns szabályozásának; így – immár az egyszerű bejelentés tudomásulvételére is kiterjedő érvénnyel – irányadónak kell tekinteni e kúriai döntést. A kérelmet, egyszerű bejelentést el kell bírálni az annak megítéléséhez szükséges mélységben, hogy az egészében vagy részben a változtatási tilalom hatálya alatt nem végezhető építési tevékenységekre irányul-e vagy sem, és ennek megfelelő érdemi döntést (határozatot) kell hozni.

Véleményünk szerint nem szükséges.

A Méptv. 93. § (1) bek. b) pontjával és (3) bekezdésével biztosított új önkormányzati jogérvényesítési eszközről van szó:

E szerint rendeletalkotásra csak akkor van szükség, ha a képviselő-testület valamely olyan szervére kívánja átruházni e hatósági döntési jogkörét, amelyet az Mötv. számára lehetővé tesz (pl. a polgármesterre): akkor kétfokú lesz az önkormányzati hatósági eljárás (a képviselő-testülethez lehet fellebbezni); míg ha magánál tartja a képviselő-testület a hatáskör gyakorlását, akkor egyfokú lesz az eljárás. A rendelet lehet az önkormányzati SZMSZ is.
 

A válasz megadásakor a Méptv. 93. § (3) bekezdéséből indulhatunk ki: „A leállási kötelezettség alapján gondoskodni kell az önkormányzati rendelet hatálybalépésekor fennálló állapot visszaállításáról.”

Ez praktikusan bontási vagy visszaalakítási kötelezettséget jelenthet, amely önmagában nem szankció. Szankciót az önkormányzat akkor alkalmazhat, ha az előírt határidőre e kötelezettséget a kötelezett nem teljesíti (erre vonatkozóan ld. a közigazgatási szabályszegések szankcióiról szóló 2017. évi CXXV. törvény (Szankció tv.)

A kötelezettség önkéntes teljesítésének hiányában merülhet fel a végrehajtás foganatosításának a kérdése is (végrehajtási bírság, stb.).

Ha olyan, építési engedélyhez, egyszerű bejelentés tudomásulvételéhez vagy településképi bejelentés jóváhagyásához kötött építési tevékenységet végeztek, amelyek a változtatási tilalom hatálya alatt nem lettek volna végezhetőek, azt jogszerűtlenül végezték. Azt azért megjegyezzük, hogy a jogszerűtlen építési tevékenység minősítés nem egyértelmű.

A jogszerűtlen építési tevékenység esetében az erre vonatkozó (a Méptv.-ben írt és kormányrendeleti) szabályok szerint kell eljárni. E körben a fennmaradási engedély benyújtására történő kötelezés, vagy – amennyiben ráadásul szakszerűtlen is az elvégzett építési tevékenység – szabályossá tételre vagy bontásra kötelezés merülhet fel (a „csak” a településképi követelményeket, elhelyezhető rendeltetéseket vagy rendeltetés-számokat sértő ügyekben pedig településképi kötelezés).

Álláspontunk szerint sem a leállási kötelezés, sem a településképi eljárások során nem lehet különbséget tenni a pontosan körülhatárolt területre elrendelhető változtatási tilalmi rendelet alkalmazása során az egyes ingatlanok tulajdonformája, tulajdonosainak személye vagy a végezni kívánt építési tevékenység típusa, paraméterei alapján.

Sajnos, ismert több olyan hatályos változtatási tilalmi rendelet is, amely a normaszövegével is megsérti a diszkriminációnak ezt a tilalmát. Megítélésünk szerint, bár e rendeleteket az építésügyi hatóságok be kell tartassák, de a kormányhivatalok törvényességi felügyeleti szervezeti egységei ezeket mielőbb „ki kell javíttassák”, vagy ha arra az önkormányzat nem hajlandó, a Kúria Önkormányzati Tanácsa elé kell vigyék ezeket.

Ezt az álláspontunkat megerősíti az Építési és Közlekedési Minisztériumnak a Magyar Építész Kamara Főépítészi Tagozata számára írt, 2025. április 18-i szakmai álláspontja (annak 3. pontja) is.