Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Helyi építési szabályzat (HÉSZ)

Helyi építési szabályzat: az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító és biztosító
- települési (fővárosban a kerületi) önkormányzati rendelet,
- a Duna-parti építési szabályzat és
- a Városligeti építési szabályzat [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 11. pont].

A helyi építési szabályzat rövidítése: HÉSZ

A Duna-parti építési szabályzat 2013. június 8-i hatállyal került be az Építési törvénybe és a helyi építési szabályzatok közé. Lásd még: Duna-parti építési szabályzat

A Városligeti építési szabályzat mint helyi építési szabályzat 2013. december 24-étől került az Építési törvénybe. Lásd: Városligeti építési szabályzat

Az építés helyi rendjének biztosítása érdekében a települési önkormányzat az országos szabályoknak megfelelően, illetve az azokban megengedett eltérésekkel a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket helyi építési szabályzatban állapítja meg [1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (1) bek.]. Az Étv. építésjogi követelményeinek értelmében építési munkát végezni csak a helyi építési szabályzat és szabályozási terv előírásainak megfelelően lehet, így tehát igen fontos, hogy abban az egyes övezetekre vonatkozóan milyen előírásokat határoznak meg [1997. évi LXXVIII. tv. 18. § (1) bek.]..

Az önkormányzat képviselő-testülete (vagy közgyűlése) a helyi építési szabályzatban (röviden HÉSZ) a helyi sajátosságok figyelembe vételével az OTÉK előírásait alkalmazza, azonban megállapíthat annál szigorúbb szabályokat is. Bizonyos esetekben, amennyiben az indokolt a HÉSZ megengedőbb szabályokat is megállapíthat, de csak akkor, ha azt különös településrendezési ok vagy a kialakult helyzet indokolja, közérdeket nem sért, valamint a megengedőbb határértékkel is biztosíthatóak az építményekre vonatkozó követelmények, továbbá ahhoz a területi főépítész (az építésügyért felelős szakminisztérium képviseletében) hozzájárult [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 111. § (2) bek.].

Az újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre szánt területeken az építési övezetekre vonatkozóan a HÉSZ-ben legalább az alábbiakat kell meghatározni:
- kialakítható legkisebb telekméret,
- beépítési mód
- megengedett legnagyobb beépítettség,
- megengedett legnagyobb beépítési magasság (épületmagasság, párkánymagasság vagy homlokzatmagasság),
- minimális közműellátás mértéke és módja,
- legkisebb zöldfelület mértéke,
- a megengedett, illetve a nem megengedett rendeltetéseket,
- terepszint alatti építés mértéke és helye [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. §].

A helyi építési szabályzat az OTÉK 7. §-ában meghatározottakon túl megállapíthat további előírásokat is a helyi sajátosságokra tekintettel, a településkép tervszerű alakítása vagy éppen megőrzése érdekében. Az építészeti karakter jellemzőit meghatározó, további előírások segítik a helyi sajátosságok érvényesítését az építészeti tervek kidolgozása és az épületek megvalósulása során [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. § (4) bek.]. Az egyik ilyen meghatározó paraméter lehet, az épületek magassági értékeinek számítása, mely jelentősen módosult az elmúlt években (lásd: Épületek magassági értékeinek számítása. Épületmagasság, építménymagasság).

A helyi építési szabályzat és a kerületi építési szabályzat (a továbbiakban együtt: helyi építési szabályzat) a fejlesztési tervvel összhangban készül. Ha az Étv. 13. § (7) bekezdése alapján a településre nem egy helyi építési szabályzat készül, a közigazgatási részterületre a helyi építési szabályzat legalább településszerkezeti egységre készül. A részterületekre készülő helyi építési szabályzatok a település teljes közigazgatási területét lefedik. Egy adott területre csak egy helyi építési szabályzat állapítható meg, amelynek módosítását legalább telektömbre kell készíteni [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 11. § (1), (4)-(5) bek.].

A HÉSZ térképi mellékletekben egyértelműen meg kell határozni, hogy melyek a normatív tartalommal nem rendelkező, tájékoztató szabályozási elemek.
A helyi építési szabályzat melléklete legalább
a) a szabályozási terv,
b) az építési övezetek, övezetek telekalakítási és beépítési szabályainak melléklete,
c) az elhelyezhető és a tiltott rendeltetések melléklete,
d) az új beépítésre szánt terület kijelöléssel érintett területek vonatkozásában az építési övezetekhez, övezetekhez - egyedi esetben telekhez - tartozó biológiai aktivitás érték melléklete, és
e) az alkalmazott sajátos jogintézmények melléklete.

A szabályozási tervben a szabályozási elem az alkalmazás tekintetében lehet
a) kötelező, amely joghatás kiváltására alkalmas, módosítása a helyi építési szabályzat módosításával történhet;
b) más jogszabály által elrendelt, amely joghatás kiváltására önmagában nem, csak a vonatkozó jogszabállyal együtt alkalmas;
c) javasolt, amely az önkormányzat településrendezési céljait szemlélteti, de joghatás kiváltására nem alkalmas;
d) tájékoztató, amely valamely tényről, állapotról, fennálló helyzetről ad tájékoztatást, de joghatás kiváltására nem alkalmas [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 14-15. §; 419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 5. számú melléklet].

A település önkormányzati rendeletben szabályozhatja az építésügyhöz kapcsolódó egyéb kérdéseket is (például: a gépjármű-várakozóhelyek biztosításának szabályai, építészeti örökség helyi védelme, a településképi védelem).

Fontos tudni, hogy a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia, településszerkezeti terv, a helyi építési szabályzat, a kerületi építési szabályzat, a fővárosi rendezési szabályzat, a településtervek, a kézikönyv és a településképi rendelet
a) legkésőbb 2022. június 30-ig megkezdett készítése és módosítása során a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet VI. Fejezetének eljárási rendelkezéseit,
b) 2022. július 1-jétől történő készítése és módosítása során a VII-IX. Fejezet eljárási rendelkezéseit
kell alkalmazni.

A II-IV. Fejezetben foglalt tartalmi követelmények szerint készült településrendezési terv, valamint ezek módosítása térképi munkarészeit - helyi építési szabályzat esetén a szabályozási tervi térképi munkarészt - shape-formátumban, a településtervezési szabályzatban foglalt követelmények szerint fel kell tölteni az E-TÉR-be. A településrendezési eszköz és azok módosítása térképi munkarészeit pdf/A formátumban kell feltölteni az E-TÉR-be [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 78. § (1)-(2) bek.].