Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

04.3. Lényeges szerződési feltételek. A felek együttműködési kötelezettsége

Amennyiben a felek eljárása során a szerződéses ajánlatra vonatkozó előírásokat teljesítették, a megfelelő alakban alá is írták a megállapodást, mégsem jön létre addig szerződés, ameddig az ún. lényeges szerződési elemek kapcsán nincs megegyezés. Ez alól 2014. március 15-étől kivétel lehet az ellenszolgáltatás megjelölése. Fontos tudni, hogy az új Ptk. már részletesen szabályozza a szerződés aláírását megelőző együttműködési és tájékoztatási kötelezettséget is.

1.
A szerződés csak valamennyi lényeges feltételben való megállapodással jön létre!

A régi és az új Ptk. is rögzíti, hogy a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges [2013. évi V. tv. 6:63. § (1)-(2) bek.]. Nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésben, amelyet jogszabály rendez (így például nem szükséges az építési műszaki ellenőr feladatát rögzíteni a szerződésben, hiszen azt a Kivitelezési kódex tételesen felsorolja) [2013. évi V. tv. 6:63. § (4) bek.].

Lényeges szerződési feltétel:
a) amelyet az egyes szerződéstípusok jogszabályi meghatározása rögzít, ezen túlmenően
b) amelyet a felek közösen lényeges szerződési feltételként határoznak meg, vagy
c) ha a fél egyértelműen kifejezésre juttatja, hogy az adott kérdésben való megállapodás hiányában a szerződést nem kívánja megkötni [2013. évi V. tv. 6:63. § (2) bek.].

Az új Ptk. fontos szabálya, hogy ha a szerződés létrejött, de a felek az ellenszolgáltatás mértékét nem határozták meg egyértelműen, vagy ellenszolgáltatásként piaci árat kötöttek ki, a teljesítési helynek megfelelő piacon a teljesítési időben kialakult középárat kell megfizetni [2013. évi V. tv. 6:63. § (3) bek.]. Ez azt jelenti, hogy az ellenszolgáltatás mint lényeges szerződési feltétel egyértelmű meghatározása hiányában is létrejöhet a szerződés.

Az új Ptk. jelentősen bővíti a szerződés tartalmát, anélkül, hogy a feleknek külön megállapodást kellene kötniük. A szerződés tartalmává válik
a) minden szokás, amelynek alkalmazásában a felek korábbi üzleti kapcsolatukban megegyeztek, és minden gyakorlat, amelyet egymás között kialakítottak;
b) minden, az adott üzletágban a hasonló jellegű szerződés alanyai által széles körben ismert és rendszeresen alkalmazott szokás, kivéve, ha annak alkalmazása a felek között - korábbi kapcsolatukra is figyelemmel - indokolatlan volna [2013. évi V. tv. 6:63. § (5) bek.].

2.
Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség a szerződés aláírása előtt

A régi Ptk. a szerződés teljesítésében történő együttműködésre kötelezi a feleket, illetve a Ptk. alapelvei között találhatjuk meg kölcsönös együttműködés alapelvét, amely a szerződést tervező felek magatartására is irányadó (1959. évi IV. tv. 4. § (1) bek., 277. § (3) bek.). A felek a szerződés megkötésénél együttműködni kötelesek, és figyelemmel kell lenniük egymás jogos érdekeire, továbbá szerződéskötést megelőzően is tájékoztatniuk kell egymást a megkötendő szerződést érintő minden lényeges körülményről (1959. évi IV. tv. 205. § (3) bek.).

Az új Ptk. szerint a felek együttműködési és tájékoztatási kötelezettsége az alábbi stádiumokban áll fenn:
a) a szerződéskötési tárgyalások alatt,
b) a szerződés megkötésénél,
c) a szerződés fennállása alatt,
d) a szerződés megszüntetése során.

A felek a szerződés valamennyi stádiumában kötelesek együttműködni és tájékoztatni egymást a szerződést érintő lényeges körülményekről [2013. évi V. tv. 6:62. § (1) bek.].

Az új Ptk. rendelkezése, hogy a fél nem hivatkozhat a tájékoztatási kötelezettség megsértésére olyan jogokkal, tényekkel és adatokkal kapcsolatban, amelyeket ismert, vagy közhiteles nyilvántartásból vagy más forrásból ismernie kellett (tehát például az eladó nem köteles az ingatlan-nyilvántartás adataira külön felhívnia a vevő figyelmét) [2013. évi V. tv. 6:62. § (2) bek.].

Az új Ptk. kimondja, hogy főszabály szerint a szerződés létrejöttének elmaradásáért a feleket kártérítési kötelezettség nem terheli [2013. évi V. tv. 6:62. § (4) bek.]. Az ún. bíztatási kár jogintézménye utaló magatartás elnevezéssel maradt az új Ptk-ban, de kikerült az alapelvek közül. A bíróság a kárnak egészben vagy részben való megtérítésére kötelezheti azt, akinek szándékos magatartása más jóhiszemű személyt alapos okkal olyan magatartásra indított, amelyből őt önhibáján kívül károsodás érte (1959. évi IV. tv. 6. §) [2013. évi V. tv. 6:587. § (4) bek.].

Ha a szerződés nem jön létre, az a fél, aki az együttműködési és tájékoztatási kötelezettségét a szerződéskötési tárgyalások során megszegte, köteles a másik fél ebből származó kárát a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség általános szabályai szerint megtéríteni [2013. évi V. tv. 6:62. § (5) bek.].

Ha a szerződés létrejön, az a fél, aki az együttműködési és tájékoztatási kötelezettségét megszegi, köteles a másik fél ebből származó kárát a szerződésszegéssel okozott károkért való felelősség általános szabályai szerint megtéríteni [2013. évi V. tv. 6:62. § (3) bek.].