Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Zöld hitel – energiatakarékos új otthonokra. 2022 március végével több bank is korlátozza a hitel felvételét

A zöld hitel egy 2021. október elején bevezetett új termék, amelynek keretében legfeljebb 70 millió forintot lehet felvenni maximum 2,5% kamat mellett, 25 éves futamidőre. A hitel azonban nem csak a nevében zöld. A folyósítás feltétele ugyanis, hogy a pénzből olyan új ingatlant vásároljon vagy építtessen az igénylő, amely korszerű és energiatakarékos. 2022 március végével több bank is korlátozza a zöld hitel felvételét, ezért aki érdeklődik ezen hitel iránt, annak igyekeznie kell. Mutatjuk a feltételeket.

Mi a zöld hitel?

Az utóbbi években számos állami támogatás, kamattámogatott és kedvezményes hitel jelent meg, amely az otthonteremtést segíti. Van amelyik gyermekneveléshez kötött, de van, amelyikhez nem szükséges gyermeket vállalni. Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu hitelszakértője segített áttekinteni a részleteket.
A zöld hitel klasszikus értelemben véve nem támogatott hitel, hanem egy kedvezményes konstrukció: az MNB Zöld Otthon Programja, amely a Növekedési Hitelprogram része (NHP ZOP). Gyermekvállaláshoz nem kötött és TB-jogviszonyt sem szükséges igazolni, ugyanakkor az ingatlannak meg kell felelnie bizonyos energetikai követelményeknek.

A hitel célja, hogy ösztönözze Magyarországon a környezeti fenntarthatósági szempontok érvényesülését, illetve hogy mind a kínálatot, mind a keresletet élénkítse a zöld épületek iránt. A program hozzájárul az ország klímacéljainak eléréséhez.

A zöld hitel egy jelzáloghitel, amely CSOK hitellel is kombinálható. A maximális felvehető hitelösszeg 70 millió forint. A kamat legfeljebb 2,5% lehet, a futamidő pedig 25 év.

A hitel kizárólag új építésű ingatlanokra elérhető, vásárlásra vagy építésre. Hitelkiváltásra szintén használható, de csak korábban felvett zöld hitelt lehet vele kiváltani.

A zöld hitel rendkívül kedvező, különösen igaz ez a jelenlegi emelkedő kamatkörnyezetben, és érdemes lehet ezt választani, ha valaki új, energiatakarékos otthona megszerzéséhez hitelt venne fel.

Talán éppen ennek köszönhető, hogy nagyon népszerű is. Az MNB a hitelhez 200 milliárd forintos keretet biztosított, amelynek 2022. márciusára már több mint a felét befoglalták a bankok.

Ezért 2022 március végével több bank is korlátozza a zöld hitel felvételét.

A K&H Bank és az UniCredit Bank új hitelkérelmeket már nem fogad be, és felfüggeszti a zöld hitel folyósítását, az MKB-nál pedig a várható átalakulás miatt egyébként sem elérhető. Több bank pedig, így a K&H és az OTP is, figyelmezteti az ügyfeleit, hogy a benyújtott hiteligénylésekre csak akkor tud szerződést kötni, ha rendelkezésre áll még a kért összeg a keretből. A bankok az MNB keretén túl nem biztosítják a zöld hitel feltételeit.
 

Milyen ingatlanra igényelhető zöld hitel?

A hitel összege nem csak új lakás vagy ház építésére, illetve vásárlására használható, de új lakás építéséhez használható telek is vásárolható belőle. Építési telekre a hitelösszegnek legfeljebb az 50%-a használható. A hitelből félkész ingatlant is lehet vásárolni, de a kész épületnek meg kell felelnie az energiafelhasználásra vonatkozó előírásoknak. Az energetikai követelményeknek való majdani megfelelést építési telek esetén is igazolni kell.
A hitelből finanszírozott ingatlan csak olyan, legalább BB energetikai besorolású, azaz a közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeknek megfelelő lakás lehet, amelynek primer energiaigénye nem haladja meg a 90 kWh/m2-t évente. Ennél magasabb kategóriába természetesen tartozhat, de alacsonyabba nem.

A BB besoroláshoz eleve legalább 25%-ban megújuló energiát kell használni a lakás energiaszükségletének biztosítására, de a 90 kWh/m2 éves energiaigény további szigorítás a kategórián belül. Ezért erre külön figyelni kell, mert a BB besorolás önmagában még nem elég.

Legalább 6 lakásos társasház esetén az épület egészére kiadott energetikai tanúsítvány is megfelelő a feltételek igazolására.

A lakás méretére vonatkozóan sem alsó, sem felső korlát nincs, azaz a hitelből bármekkora ingatlan vásárolható vagy építhető, ha az az energetikai követelményeket teljesíti.

 

Lehívási határidők

A teljes hitelösszeg lehívására legfeljebb 4 év áll az adós rendelkezésére azzal, hogy az első részletet a szerződés megkötésétől számított 3 éven belül kell kérnie.

Amennyiben építési telket is vásárol a pénzből, akkor 1 éven belül be kell mutatnia a lakás építésére vonatkozó építési engedélyt (illetve ha az építkezés egyszerű bejelentéshez kötött, akkor az igazolást a bejelentésről), és igazolás szükséges arról is, hogy az épület meg fog felelni az energetikai elvárásoknak.
Ezek a piacon elérhető lakáshitelek kondícióival összehasonlítva hosszú lehívási határidők, ugyanakkor arra érdemes figyelni, hogy a bankok a határidőket korlátozhatják. A legtöbb bank 2 évnél hosszabb ideig nem vállalja, hogy rendelkezésre tartja a hitel összegét.

 

Mi az új lakás?

Vásárlásnál új lakásnak számít az az ingatlan, amelyet gazdálkodó szervezet építtet azért, hogy később természetes személy részére értékesítse.

A lakás tehát akkor új, ha a hiteligénylő az első magánszemély, akinek az ingatlan a tulajdonába kerül. A lakást ilyenkor egy ingatlanfejlesztő, építtető cégtől vásárolja meg, és ő az első olyan magánszemély, akinek a tulajdonjogát a Földhivatal bejegyzi az ingatlanra.

Az új lakás a zöld hitel vonatkozásában az, amit a CSOK rendelet meghatároz. A fogalmat az Építésijog.hu Fogalomtárában – amely a kialakítandó lakásra pontos követelményeket határoz meg – ide kattintva ismerhetik meg.

 

Ki lehet a hitel adósa és az ingatlan tulajdonosa?

A zöld hitel csak olyan ingatlanra vehető fel, amely a hitel adósának tulajdonába kerül, azaz a hitel felvevője egyben tulajdonosa is az új lakásnak (ő a tulajdonos adós).

A zöld hitelnek legfeljebb négy adósa lehet, akiknek a tulajdoni részaránya az ingatlanban bármekkora lehet. Nincs tehát kikötés arra vonatkozóan, hogy a hitel adósának (vagy adósainak) legalább mekkora tulajdonrésszel kell rendelkezniük, és nem is kötelező mindenkinek tulajdonosnak lennie.

A lakásnak viszont csak olyan tulajdonosa lehet, aki a hitelben is adósként szerepel. Ez alól kivétel, ha valaki öröklés révén válik tulajdonossá, és a tulajdonos adós gyermeke.

Egy személy csak egy zöld hitelben lehet adós. Ez alól kivétel az öröklés, vagy ha válás miatt megszűnik a vagyonközösség és az egyik fél kilép a hitelszerződésből.

 

Zöld hitel és zöld CSOK hitel

A zöld hitel CSOK hitellel együtt is igényelhető.

A CSOK hitel a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) mellé 2 vagy több gyermek nevelése vagy vállalása esetén felvehető kamattámogatott hitel.

A hitelhez a CSOK feltételeit kell teljesítenie az igénylőnek, ezenfelül – mint ahogy a normál zöld hitelnél is – a bank hitelbírálati folyamatán is sikerrel át kell mennie. A hitel összeg 2 gyermek esetén legfeljebb 10 millió, 3 vagy több gyermek esetén 15 millió forint lehet. A kamat 3% és végig fix, a futamidő legfeljebb 25 év lehet.

Zöld CSOK hitel akkor igényelhető, ha az új ingatlan – azon túl, hogy a CSOK feltételeinek megfelel – a zöld hitelhez szükséges összes követelményt is teljesíti. A zöld CSOK hitel kamata ebben az esetben 0%.

A zöld hitel és a zöld CSOK hitel összege együttesen lehet maximum 70 millió forint. Tekintve, hogy a zöld CSOK hitel kamatmentes, érdemes a hitelösszeget úgy meghatározni, hogy abból minél nagyobb részt ez tegyen ki, és ha szükséges, ezt kiegészíteni a normál zöld hitellel.

Ha a hiteligény nem haladja meg a zöld CSOK hitel felvehető legmagasabb összegét, a zöld hitel állhat kizárólag zöld CSOK hitelből is. Ekkor a teljes hitel kamatmentesen igényelhető.

 

A hitelcél biztosítása: ottlakási kötelezettség és fedezet

A zöld hitelt a hitelfelvevő csak saját otthonának építéséhez vagy vásárlásához igényelheti. Lakcímkártyával kell igazolnia, hogy valóban ott lakik, és a hitel utolsó részletének folyósításától számított 10 évig a zöld hitelből vásárolt vagy épített ingatlanban kell élnie.
Az új lakást a hitel futamideje alatt nem lehet eladni, és jelzáloggal, haszonélvezeti joggal nem lehet terhelni.

A lakást 10 éven belül nem lehet bérbe adni, de a tulajdonos többségi tulajdonában lévő vállalkozás székhelye lehet.

A zöld hitelnek az a lakás, amelyet a hitelösszegből megvásárol vagy megépíttet az igénylő, mindenképpen fedezete kell, hogy legyen, és a futamidő végéig annak is kell maradnia. Nem lehetséges tehát helyettesítő fedezetet bevonni a hitel mögé, és a hitel futamideje alatt fedezetcsere sem lehetséges.
Pótfedezet bevonása megengedett, amennyiben a bank elfogadja, de óvadéki betét vagy értékpapír nem szolgálhat fedezetként.

 

Milyen egyéb költségek kapcsolódhatnak a hitelhez?

A hitelhez kapcsolódhatnak a kamaton kívül más díjak és költségek is.
A bank felszámíthat folyósítási díjat, ami a hitelösszeg legfeljebb 0,75%-a lehet, de nem több, mint 100 000 forint.
Felmerülhet még elő- és végtörlesztési díj, ez az előtörlesztett összeg maximum 1%-a lehet, de nem több, mint 30 000 forint. Ha az adós lakás-takarékpénztári számlájáról törleszt, az díjmentes.
Ezen kívül a bankok csak olyan költségeket számíthatnak fel, amelyeket külső szakértők munkája alapján szab ki. Ilyenek lehetnek a közjegyzői díj, értékbecslési díj, helyszíni szemle díja, a térképmásolat és tulajdoni lap lekérésének díja, a jelzálogjoggal kapcsolatos díjak, illetve a hitelösszeg banki átutalásának díja.

A biztosdontes.hu oldalon a zöld hitellel kapcsolatosan még az alábbi kérdésekre is választ kaphatnak:


- Mennyi ideig tart a hitelbírálat és mikor folyósít a bank?

- Mi történik, ha a hitel feltételei nem teljesülnek?