Előfizetés
Újra kivonhatók a zártkertek a művelés alól – de csak az önkormányzat rendeletét követően (Frissítve: 2025.10.31.)
Közzétéve: 2025.10.20. 21:47 | Utolsó frissítés: 2025.10.31. 11:35
Az ingatlan-nyilvántartási törvény 2025. június 26-i módosításának célja, hogy elősegítse a zártkerti ingatlanok tényleges funkciójához igazodó szabályozási környezet kialakítását azáltal, hogy lehetővé teszi azok egyszerűsített módon történő kivonását a mezőgazdasági művelés alól. Ez azonban nem jelent feltétel nélküli, és különösen nem azonnali építésjogi előnyöket. Továbbá, a 2015 közepétől 2017 év végéig élt hasonló lehetőséggel szemben, szükséges az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatnak a művelési ágból történő kivonást lehetővé tevő rendeletalkotása is. A 2025 augusztusi tájékoztatónkat 2025. október 31-én frissítettük, mivel október 31-én hatályba lépett a Kormány részletszabályokat megállapító rendelete.
Magyar Közlöny: 2025. évi 75. szám, 2025. évi 126. szám
Módosító jogszabály: 2025. évi LXVII. törvény, 332/2025. (X. 30.) Korm. rendelet
Érintett jogszabály: 2021. évi C. törvény, 2007. évi CXXIX. törvény, 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet
Hatály: 2025. június 26., 2025. október 31.
A zártkertek művelésből történő kivonásának törvényi kerete: az Inytv. 2025. évi kiegészítés
Zárkerti ingatlan fogalmát az 1967. évi IV. törvény határozta meg, de ezt 1987. szeptember 1. napjától hatályon kívül helyezték. Jelenleg a hatályos jogszabályi fogalmat a termőföld védelméről szóló törvény (Tfvt.) határozza meg, amelyet – illetve a zártkertekre vonatkozó szabályozás változásait – az Építésijog.hu Fogalomtárában IDE kattintva olvashatnak el.
A zártkertek tulajdonosai 2015. november 30. napjától 2016. december végéig egyszer már egyszerűsített eljárásban kezdeményezhették az ingatlanuk művelés alóli kivonását (az erről szóló tájékoztatónkat ITT találhatják meg).
Ezt a lehetőséget – a Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról szóló 2025. évi LXVII. törvény 211. §-a alapján – az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 2025. június 26-i hatállyal ismét tartalmazza (de a korábbitól eltérő szabályrendszer mellett):
|
72/E. § (1) Ha az önkormányzat rendeletben lehetővé teszi, a tulajdonos – e törvény és az e törvény végrehajtására kiadott jogszabályban meghatározottak szerint – kérheti az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlana (a továbbiakban: zártkerti ingatlan) művelési ágának űvelés alól kivett területként történő bejegyzését. |
Kép forrása: Jámbor Attila
A 2025. évi LXVII. törvény 211. §-ához fűzött végső előterjesztői indokolásában erről ez olvasható:
„A módosítás célja, hogy elősegítse a zártkerti ingatlanok tényleges funkciójához igazodó szabályozási környezet kialakítását azáltal, hogy lehetővé teszi azok egyszerűsített módon történő kivonását a mezőgazdasági művelés alól. A jelenlegi szabályozás a zártkerti ingatlanokat – függetlenül attól, hogy azok sok esetben ténylegesen már nem mezőgazdasági célú használatban vannak – szigorú forgalmi és használati korlátozások alá vonja, amely a tulajdonosok joggyakorlását elnehezíti. A módosítás ezért lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy rendeletben tegyék lehetővé a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. A rendelkezés új alcímmel egészíti ki az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt, amely kifejezetten a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának eljárására vonatkozik. A szabályozás lehetővé teszi, hogy a tulajdonos kérhesse a zártkerti ingatlanának „művelésből kivett” jogi jellel való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Rögzítésre kerül továbbá, hogy ez a zártkerti ingatlan egy részére is kérhető, ebben az esetben viszont kötelező annak megosztása. Ez biztosítja a pontos ingatlan-nyilvántartási megfeleltetést.”
A normaszöveget és az indokolást összevetve látható, hogy a célok:
a) egyrészt az ingatlan-nyilvántartás közhitelének és a termőföld-statisztika valóságtartalmának növelése (ami ténylegesen nincs művelve, azt ne tartsák nyilván az állami szervek úgy, mint meghatározott művelési ágú termőföldterületeket),
b) másrészt a „szigorú forgalmi és használati korlátozások” alóli mentesítés.
A „használat” fogalomba esetlegesen beleérthető a tartós ott-tartózkodás, üdülési és/vagy lakhatási cél elérése is, azonban sem az Inytv. hatályos normaszövege, sem az idézett indokolás erre kifejezett utalást nem tesz.
A kormányrendeleti szintű szabályozás: az Inytv. Vhr. 2025. október 31-i kiegészítése
2025. június 26-a óta a legtöbb önkormányzat még nem alkotott e tárgyban rendeletet, elképzelhető, hogy az Inytv.-normaszövegben szereplő „az e törvény végrehajtására kiadott jogszabályban meghatározottak szerint” fordulat okán további központi jogszabályra is várnak.
Bár az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inytv Vhr) 2025. június 26. óta két ízben is módosult, sem a 2025. június 29-i több részletre, sem a 2025. július 1-jei egy szakaszra korlátozódó módosítások nem érintették a zártkertek művelés alóli kivonásának témakörét.
A Kormány honlapjára, társadalmi egyeztetésre kitett normaszöveg-tervezete ITT olvasható (a salátarendelet tartami összefoglalója és indokolása a kormany.hu oldalon ITT érhető el). A tervezet elkészítésére is tekintettel várható volt, hogy az Inytv Vhr-módosítás 2025 őszén már hatályba is fog lépni.
A Kormány négy másik rendeletének módosításával együtt hirdette ki az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inytv. Vhr.) módosítását a családok támogatásával kapcsolatos kormányrendeletek módosításáról szóló 332/2025. (X. 30.) Korm. rendelettel.
A salátarendeletnek az Inytv. Vhr.-t módosító rendelkezései a kihirdetés másnapján, azaz 2025. október 31-én léptek hatályba
A zártkertek művelésből történő egyszerűsített eljárásrendű kivonásának kormányrendeleti szintű szabályai a következők:
|
Inytv. Vhr. 15. § (3) A művelés alól kivett területek megnevezését – a (3a)–(10) bekezdésben foglalt eltéréssel – az ingatlannyilvántartásért felelős miniszter által a földügyi szakigazgatás hivatalos honlapján közzétett lista tartalmazza. |
Milyen különböző esetei lehetnek a zártkertek művelés alóli kivonásának?
Véleményünk szerint a kihirdetett szabályozás egyértelműen rendezi az egyes, jelenleg még művelési ággal bejegyzett volt zárkerti ingatlanok egyszerűsített eljárásrendű művelés alóli kivonásának különböző eseteit:
a) ha a tulajdonos nem a teljes ingatlanát akarja kivonni a művelés alól, akkor az Inytv. 2025. június 26-tól hatályos rendelkezése szerint előbb meg kell azt osztatnia, és a kérelmében meg kell jelölnie, hogy a megosztás során kialakuló ingatlanok közül melyik ingatlan kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba az Inytv. Vhr. 15. § új (3a) bekezdésének a) vagy b) pontjában meghatározott megnevezéssel nyilvántartásba vételre;
b) ha nem áll jelenleg épület a telken, az új megnevezés a „zárkerti művelés alól kivett terület” lesz;
c) ha áll jelenleg (a példa kedvéért: gazdasági) épület a telken, az új megnevezés a „zárkerti művelés alól kivett terület, gazdasági épület” lesz;
d) a c) pontban foglalt esetnek ugyanakkor előfeltétele, hogy a meglévő épület fel is legyen már tüntetve az ingatlan-nyilvántartás térképi adatállományában az egyszerűsített eljárásrendű művelés alóli kivonás kérelmezésekor (amennyiben elmaradt az épületfeltüntetés, azt az adatváltoztatásra irányuló eljárást megelőzően pótolni kell);
e) amennyiben az elmaradt épületfeltüntetésnek az előfeltétele valamely más hatóság engedélyének, tudomásulvételének vagy hatósági bizonyítványának a megszerzése, úgy ez iránt a tulajdonosnak szintén megelőzően intézkednie szükséges (a „más hatóság” alatt elsősorban az általános építésügyi hatóság értendő, de egyes zártkerti ingatlanoknál releváns lehet pl. a települési önkormányzatnak a rendeltetésváltoztatást jóváhagyó településképi bejelentés-tudomásulvétele is);
f) végül a jövőre nézve úgy rendelkezik az Inytv. Vhr. új 17/A. § (6) bekezdése, hogy ha a már zártkerti művelés alól kivett és így nyilvántartásba vett ingatlanra épület feltüntetése iránti kérelem kerül benyújtásra, akkor a kérelem tartalmára és a kérelemhez csatolandó okiratokra az épület feltüntetésére vonatkozó általános szabályokat kell alkalmazni.
Az Inytv. Vhr. 2025. október 31-én hatályba lépett kiegészítését követően már - a helyi rendeletek megalkotása esetén - megindítható a zártkerti ingatlanok ingatlan-nyilvántartási adatainak változására irányuló eljárás!
A helyi zártkerti rendelet nem növeli meg az ingatlan beépíthetőségét!
Az országos kereteken belül a települési önkormányzatoknak lehetőség van arra, hogy rendeletben lehetővé tegyék a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. Látható, hogy a képviselő-testületnek az Inytv. semmilyen korlátozást, mérlegelési szempontot nem állapított meg, az önkormányzatok a helyi viszonyokra és adottságokra tekintettel hozhatják meg ezt a döntést. Arra sincsen országos előírás, hogy a megalkotásra kerülő helyi önkormányzati rendelet csak a zártkerti területek művelés alóli kivonásának témaköréről szólhat. A képviselő-testület döntése elhelyezhető akár a HÉSZ-ben, vagy valamely más, akár „önkormányzati salátarendeletben” is.
A megalkotásra kerülő helyi rendelet nem jelenti azonban a telek beépítésre nem szánt övezetről beépítésre szánt övezetre – pl. lakó vagy üdülő övezetre – történő módosítását (amely alapvetően a belterületbe vonás feltétele is lenne). Az adott település érintett ingatlana változatlanul marad zártkert, és a művelés alól kivett ingatlan nem válik belterületté.
A helyi rendelettel történő művelés alól történő kivonás nem módosítja a telekre vonatkozó építésügyi előírásokat sem, azaz az adott ingatlan beépítési szabályai változatlanok maradnak.
Ahol a települések megalkotják a rendeletüket ott ez lényegében annak az „elfogadása” is, hogy a zártkerti ingatlanok tényleges használata és a nyilvántartás között jelentős ellentmondás van. Léteznek olyan zártkerti övezetek, ahol már több az egyébként nem megengedett lakhatási célú ingatlan, mint a gazdálkodási célú használat.
A zártkerti ingatlan beépítésre szánt övezetbe csak szigorú törvényi rendelkezések teljesítése mellett kerülhet
A beépítésre szánt övezetbe, illetve a belterületbe vonás ugyanis csak a helyi építési szabályzat (HÉSZ) módosításával (vagy új HÉSZ készítésével) történhet meg.
A beépítésre szánt övezetbe sorolásra azonban csak a - 2023. december 30-i, majd 2024. október 1-jei hatállyal is - szigorodott központi jogszabályi keretek között kerülhet sor. A 2023. december 30-i dátum a Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvénybe (OTrT.) épített szigorító rendelkezéseket jelenti (lásd a „Mikor lépett, lép hatályba a magyar építészetről szóló törvény? 4. rész - OTrT. és BATrT. módosítások” című tájékoztatónkban az „Az új beépítésre szánt területek kijelölésének szigorítása” című alcímet).
Kép forrása: Jámbor Attila
A magyar építészetről szóló C. törvényben (Méptv.) – az alapelvek közé – 2024. október 1-jei hatállyal további szigorító rendelkezések kerültek be:
|
8. § [Új beépítésre szánt területekre vonatkozó követelmények] |
Sajnos, a 2025. június 26-i Inytv.-módosításról tudósító sajtó gyakran összemossa a művelési ág törléséből kétségtelenül származó előnyöket a tévesen feltételezett azonnali építésjogi előnyökkel.
A beépíthetőség minimális előfeltétele még az állami főépítészi egyetértéshez kötött HÉSZ-módosítás (a lakó rendeltetést illetően). Amennyiben viszont új beépítésre szánt területbe (ezáltal belterületbe) is át akarja sorolni a település az adott zártkerti telektömbö(ke)t, annak az előbb írt országos érvényű, törvényi szigorítások igen komoly gátját jelentik. A legtöbb esetben országos főépítészi jóváhagyás is kell, de objektív, azaz abszolút akadályok is léteznek: pl. nincs rendelkezésre álló szabad földterület a zöldterületi kompenzációra a településen és/vagy nem lenne megtartható a biológiai aktivitás-érték szintje.
Miért előnyös a zártkerti helyi rendelet az ingatlantulajdonosoknak?
Felmerülhet, hogy ha nem jelent automatikusan beépíthetőséget, vagy a korábbinál nagyobb beépíthetőséget a zártkerti helyi rendelet, akkor miért is előnyös ez a zártkerti ingatlanok tulajdonosainak?
Az Inytv. 2025. évi kiegészítése mellett a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (Tftv.) kiegészítése is megtörtént egy rövid, de annál lényegesebb) rendelkezéssel [2007. évi CXXIX. tv. 9. § (1a) bek.]:
|
9. § (1a) E törvény alkalmazásában nem tekinthető más célú hasznosításnak zártkerti ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 40/E. alcíme szerinti eljárásban történő művelés alóli kivonása. |
A Tftv. szintén 2025. június 26-ától hatályos új rendelkezése eljárási és anyagi előnnyel jár a tulajdonosok számára: a zártkert tulajdonosoknak a termőföld végleges más célra történő igénybevételének engedélyezési eljárását nem kell lefolytatniuk, és nem kell földvédelmi járulékot sem fizetniük.
Az is jelentős előny, hogy a művelés alól kivont zártkertek tekintetében az elővásárlásra jogosultak hirdetményi tájékoztatási kötelezettsége is megszűnik.
Felhívjuk arra is a figyelmet, hogy az Inytv. 72/E. § (2) bekezdésének azon fordulata, hogy „Ez esetben a zártkerti ingatlant meg kell osztani”, az ténylegesen telekalakítást jelent. Gyakran ezek a zártkertek nem érik el a HÉSZ-ben foglalt minimális telekméret kétszeresét, azaz a megosztás után a visszamaradó területek ezt a feltételt nem fogják kielégíteni. A zártkerti terület egy részérének művelésben tartása azért lehet indokolt, mert a tulajdonos így őrizheti meg, hogy a telek egy részén mezőgazdasági tevékenységet tudjon folytatni.
Az első példák a helyi rendeletekre
Ha az önkormányzati rendelet a címében is utal a zártkerti telkekkel kapcsolatos rendelkezésre, azt könnyebb megtalálni a Nemzeti Jogszabálytár Önkormányzati Rendelettárában.
Egyik első példaként Bóly Város Önkormányzata Képviselő-testületének 7/2025. (VII. 31.) önkormányzati rendeletét említjük a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról:
„Az önkormányzat lehetővé teszi a tulajdonos részére az 1. §-ban meghatározott az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlana művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzésének kérelmezését az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 72/E. § rendelkezési szerint.”
De szó szerint így fogalmaz Sajóvelezd Község Önkormányzata Képviselő-testületének 7/2025. (VIII. 14.) önkormányzati rendelete és Kastélyosdombó Község Önkormányzata Képviselő-testületének 8/2025. (VIII. 4.) önkormányzati rendelete is. Tartalmilag azonos Tápiószentmárton Nagyközség Önkormányzata Képviselő-testületének 7/2025. (VII. 18.) önkormányzati rendelete a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról, és a 2025. szeptember 1-jén hatályba lépő Inárcs Nagyközség Önkormányzata Képviselő-testületének 24/2025. (VIII. 28.) önkormányzati rendelete a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról is.
Ezeken túl, a cikk első verziójának megírásakor (2025. augusztus 29. napján) Borgáta, Kemeneskápolna, Galambok és Tormafölde települések zártkerti fekvésű földrészletein is kérhető már az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése.
Már megyei jogú városban és fővárosi kerületben is találhatunk zártkerti rendeletet
Jelen cikk 2025. október 20-i frissítésekor már 15 vármegyében fogadtak el a kivonást lehetővé tevő helyi rendeletet (összesen 71 esetben; a vármegyénkénti 1-1 önkormányzattól a zalai 15, illetve a baranyai18 önkormányzatig mutatkozik ebben szóródás). A legnagyobb vidéki település közülük Győr Megyei Jogú Város (a vonatkozó rendelete ITT olvasható). A győri jogszabály - a legtöbb önkormányzathoz hasonlóan - a közigazgatási területe valamennyi zártkerti ingatlanára megadta a kivonási engedélyt.
Az egyetlen, e tárgyban eddig rendeletet alkotott fővárosi kerület, Budapest XXI. Kerület Csepel Önkormányzata területileg differenciált: rendeletében konkrét területi körülhatárolás szerint biztosította zártkertjei kivonhatóságát - azonban a körülhatárolt terület legjobb tudomásunk szerint lefedi az összes csepeli zártkertet. A képviselő-testületi ülés tájékoztatója szerint a képviselők többsége támogatta a rendeletet, amelytől azt várják, hogy már rövid távon növelheti a csepeli zártkerti ingatlanok értékét, főként Háros településrész területén.
2025. október 31-én az njt.hu önkormányzati rendeletkeresőjének találatai szerint már 87 települési és 1 fővárosi kerületi önkormányzat hozta meg a zártkerti ingatlanok kivonhatósága érdekében a szükséges rendeletét.
Mi a teendője annak, aki ki szeretné vonatni zártkerti ingatlanát a művelés alól?
Az érintett tulajdonos dönthet úgy is, hogy nem él a helyi rendelet adta lehetőséggel, és változatlanul műveli a zártkertjét. Ebben az esetben nincs teendője, és a tulajdoni lap adatai sem fognak változni, akkor sem, ha az önkormányzat megalkotta a zártkerti rendeletét.
A zártkerti ingatlantulajdonosoknak érdemes az njt.hu oldalon, vagy a település honlapján megnézni, hogy megszületett-e már a zártkerti rendelet. Ha egyik portálon sem hoz eredményt a keresés, akkor a helyi főépítésznél, jegyzőnél vagy a polgármesterénél lehet érdeklődni, hogy tudnak-e az Inytv. 2025. június 26-i módosításából fakadó jogalkotási lehetőségükről, készítenek-e elő helyi rendeletet a zártkertek művelésből való kivonásának lehetővé tétele céljából (vagy már esetleg meg is alkották a vonatkozó rendeletüket)?
Ha elutasító fogadtatást tapasztalnának az érdeklődők, akkor a település más zártkerti besorolású telkei tulajdonosaival való összefogás, az önkormányzat felé petíció indítása lehet az első lépés. Itt is hangsúlyozzuk, hogy a belterületbe vonás, a lakó- vagy üdülőövezeti átsorolás már más kérdés: ezen módosítások megvalósíthatóságát nagymértékben csökkentették az OTrT. és a Méptv. által - korábbiakban már részletezett - törvényi szigorítások.
Kép forrása: Jámbor Attila
Azon településeken, ahol a zártkerti rendelet már hatályba lépett, és a tulajdonos ingatlana szerepel is a jogszabályban, ott a tulajdonosnak az Inytv. 72/E. § (1) bekezdése szerinti kérelemre induló adatváltozás bejegyzése iránti eljárást kell indítania a földhivatalnál. Az adatváltozás tehát nem automatikus, a helyi rendelet csak a földvédelmi járulék nélküli művelés alól való kivonás lehetőségét teremti meg.Ű
A törvényi szabályozás és az önkormányzati rendelet megalkotását követően egészen az Inytv Vhr módosításáig nem volt érdemes benyújtani az adatváltozás iránti kérelmeket, mert ezeket a földhivatal valószínűleg - az eljárási szabályok hiányában - visszautasította.
Az Inytv. 72/E. § (1) bekezdése szerinti kérelemre induló adatváltozás bejegyzése iránti eljárás részleteit az Inytv Vhr kiegészítése már tartalmazza, ezért az érintett tulajdonosok 2025. október 31-e óta már megindíthatják a földhivatali eljárást ahhoz, hogy a zártkertjük ne minősüljön termőföldnek.
A szabályozás esetleges változásairól, illetve a kialakuló hatósági gyakorlatról haladéktalanul tájékoztatást fogunk adni. Javasoljuk, hogy IDE kattintva iratkozzanak fel az Építésijog.hu Változásértesítő szolgáltatására.
A zártkerti ingatlanok beépíthetőségének feltételeit több előadás is fogja érinteni az alábbi konferencián és webináriumon (az előadásokat december 5-ig lehet megtekinteni, és eddig megszerezhetők a MÉK pontok is):
_________________________________________________________________________________
Lakásfejlesztési célú beruházások,
mezőgazdasági területen folytatott építkezések, valamint
ipari rendeltetésű épületek létesítése, átalakítása
során alkalmazandó speciális
építési jogi és közbeszerzési előírások
Kifejezetten a fenti beruházások előkészítésére, tervezésére vonatkozó követelmények egy napon - de két hétig megtekinthető módon (konferencia.epitesijog.hu - részletekért kattintson a képre).
