Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Módosultak a gázárkedvezmény igénybevétele során alkalmazandó szabályok

2022 év szeptemberében az egyes egyetemes szolgáltatási árszabások meghatározásáról szóló 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet hatályba léptetett előírása legfeljebb négy lakásig tette lehetővé a többlakásos épületek kedvezményes gázfogyasztását, a társasházak kizárása mellett. A rezsicsökkentett gázdíj érvényesítéséhez a jegyzőtől kell hatósági bizonyítványt beszerezni. A kormányrendelet módosítása, jelentősen enyhíti az önálló lakásokkal szemben korábban megállapított követelményeket, és ezzel kiterjeszti a jogosultak körét.

Magyar Közlöny: 2022. évi 218. szám
Módosító jogszabály: 584/2022. (XII. 28.) Korm. rendelet
Érintett jogszabály: 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet
Hatályos: 2023. január 10.
 

A többgenerációs épületek megítélése a gázártámogatás bevezetésekor

Az elmúlt időszakban rengeteg kérelem érkezett mind a jegyzőkhöz, mind a szolgáltatókhoz, a társasháznak, vagy lakószövetkezetnek nem minősülő, legfeljebb négylakásos lakóépületek lakásszámának – hatósági bizonyítvánnyal történő – igazolása tárgyában.

A kérelmekkel érintett épületek közül több épület, illetve lakás azonban nem felelt meg maradéktalanul az előírásnak, amelynek oka a leggyakrabban a lakásokhoz tartozó önálló bejárat hiánya, vagy a műszakilag nem megfelelő elkülönülés volt. A jogalkotói eredeti szándék az lehetett, hogy a társasházak és lakásszövetkezetekhez hasonlóan vehessék igénybe az olyan többlakásos lakóépületek a rezsi kedvezményeket, melyek kvázi úgy működnek, mint egy társasház (tehát egy épületen, telken belül több teljesen önálló lakás található), csak a társasházzá alakulás jogi és ingatlan-nyilvántartási procedúrája nem valósult meg. Fontos itt kiemelni, hogy a sajtóban is megjelent kommunikációban ugyanakkor következetesen a többlakásos, „generációs” épületek jelentek meg, melyek azonban nem teljesen egyeznek meg az önálló lakások jogszabályban meghatározott jellemzőivel.

Alapvetőn egy meglévő probléma az építési jogban, hogy a tervezésbe és jogalkalmazásba be-be csúszó többgenerációs ház/lakás fogalma nem található meg az országos építésügyi jogszabályokban. Ezzel ellentétben köznapi fogalomként szinte mindenki érti, hogy ha egy lakást, vagy házat többgenerációsként neveznek, ott egy nagyobb alapterületű, gyakran emeletes, tetőtér-beépítéses lakóépületről beszélhetünk, ahol rokonságban lévő családtagok különböző generációi élnek egy fedél alatt, de részben elkülönülve. Jellemző ezen lakásrészeknél, hogy nem teljesen elkülönültek, gyakran egybenyitottak, sőt egyes helyiségeik akár közösek is, mivel „családon belül” nincs mindig igény a teljes műszaki és életvitelbeli elszeparálódásra.

Ezekben az esetekben sokszor előfordult, hogy bár a két-vagy több önálló lakás feltételei adottak voltak (több konyha, fürdő és egyéb helyiség), de egy közös közlekedő, vagy közös bejárat miatt a két lakrész egybenyitottsága okán a több önálló rendeltetési egység nem volt megállapítható.
 

A többlakásos épületek esetében már elég egy közös bejárat is

A többgenerációs épületek érdekében történt meg a 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet módosítása: a hatósági bizonyítvány kiállítása során már nem kell figyelembe venni
a) az OTÉK 1. számú melléklet 95. pontjában foglalt, az önálló rendeltetési egységek önálló bejáratára, valamint
b) a lakások műszaki megosztására
vonatkozó követelményeket.

Az érintett lakásoknak azonban az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 105. §-ában foglalt egyéb követelményeknek eleget kell tenniük [259/2022. (VII. 21.) Korm. rend. 7/A. § (1) és (1a) bek.; 584/2022. (XII. 28.) Korm. rend. 1. §; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 105. §; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 95. pont].

A jegyzőnek 2023. január 10-étől tehát már csak azt kell vizsgálnia, hogy az egyes lakáscélú önálló rendeltetési egységek
a) helyiségei önállóan alkalmasak-e a lakás funkció betöltésére, vagyis rendelkeznek-e konyhával, fürdőszoba/WC helyiséggel, lakószobával, tárolásra alkalmas helyiséggel;
b) lakószobáinak minimális alapterülete kielégíti-e az OTÉK követelményeit, azaz
- minimum 8 m2;
- a 30 m2-t meghaladó hasznos alapterületű lakás legalább egy lakószobája hasznos alapterületének legalább 16 m2-nek kell lennie (ebbe és a lakószoba alapterületébe nem számítható be a főző és az étkező funkció céljára is szolgáló helyiség, helyiségrész hasznos alapterülete, amennyiben az a lakószoba légterével közös);
c) fűthetőek-e, a rendeltetésének megfelelő szellőzés, természetes megvilágítás biztosítható-e [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 105. §; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 95. pont].
 

Az önálló rendeltetési egység fogalma továbbra is mérvadó

Látható, hogy bár a 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet felmentést ad az OTÉK 1. számú mellékletének 95. pontjában meghatározott önálló rendeltetési egység fogalmának teljes számonkérésétől, de annak teljes figyelmen kívül hagyását nem teszi lehetővé. Mit jelenthez ez? Gyakorlati szempontból azt, hogy bár egy többlakásos épület megközelíthető egy közös bejárat felől, illetőleg egy-egy helyisége akár összenyitott is lehet, de a helyiségcsoportok összeségének a lakás rendeltetésre önmagában alkalmasnak kell lennie.

Az OTÉK 105. §-ában meghatározott lakás feltételeinek teljesülnie kell minden lakásként meghatározott rendeltetési egységre vonatkozóan külön-külön, függetlenül azok egybenyitásától.

Tehát ha kétlakásos lakóépületben nincs meg a pihenésre, főzésre, tisztálkodásra, mosogatásra alkalmas helyiségekből a lakásokhoz tartozó megfelelő számú helyiség (pl. két konyha, fürdő, wc, háló, stb.), ott vélhetően továbbra sem lesz kiadható a hatósági bizonyítvány.

Ezen szempontok a jövőben különösen felértékelődhetnek az eljárások során, hiszen ezek nélkül csak arról beszélhetnénk, hogy ha egy épület nagy alapterületű és sokan lakják, akkor ott jár a gázárkompenzáció, ami nyilvánvalóan nem helyes jogértelmezés, már csak a kisebb egylakásos lakóépületek lakóira tekintettel sem [259/2022. (VII. 21.) Korm. rend. 7/A. § (1a) bek.; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 105. §; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 95. pont].
 

Bizonyos esetekben már társasházi lakásokra is kérhető gázárkedvezményes hatósági bizonyítvány

Az önálló lakás rendeltetési egységek számát igazoló eljárásban külön ügytípust képeztek azon esetek, ahol egy társasházi ingatlanon (lakáson) belül került kialakításra több lakás, mely az alapító okiratban nem szerepelt és így önálló albetétként, lakásként sem volt nyilvántartva. Ezen ügyekben – tekintettel arra, hogy a 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet egyértelműen kizárta társasházak esetében a jegyzői hatósági bizonyítvány kiadását – hatáskör hiányában nem volt teljesíthető az igazolás kiadására irányuló kérelem.

A 2023. január 10-étől hatályos másik jelentős változás, hogy a települési önkormányzat jegyzője kiállíthatja a hatósági bizonyítványt az önálló mérési pontot (felhasználási helyet) képező, a társasház alapító okirata szerinti társasházi albetéten belül több, de legfeljebb négy lakás rendeltetési egység esetében is. Vagyis, ha a társasház egyik külön albetéten szereplő lakásán belül több (de legfeljebb négy) lakás található, úgy annak száma már igazolható a jegyző által. Lényeges, hogy az már nem kizáró ok, ha már a társasházban jelenleg is több mint négy lakás van. Elképzelhető, hogy a 20 lakásos társasházban a tetőtérben kialakított önálló albetét a valóságban 3 lakás, ezért már ezeknek a lakásoknak a tulajdonosai is igényelhetik a gázárkedvezményt. Ezzel – a gázárkedvezmény tekintetében – az épület 23 lakásos lesz.

Ha tehát egy albetéten (egy helyrajzi számon) több lakást alakítottak ki, akkor ezek a lakások külön-külön is részesülhetnek a gázárkedvezményben, feltéve, hogy ezek a lakások egy fogyasztási helyet képeznek (egy mérőóra van kiépítve) [259/2022. (VII. 21.) Korm. rend. 7/A. § (1) bek.; 584/2022. (XII. 28.) Korm. rend. 1. §].  Ha egy albetéten belül külön fogyasztási helyek voltak a lakások, akkor ezekre a lakásokra már korábban is igényelni lehetett a kedvezményes gáztarifát.
 

A lakásszám korlátozásokra legyünk tekintettel!

A jelenlegi jogszabálymódosításnak van egy olyan igencsak érdekes aspektusa, amely nem közvetlenül a gázárkedvezmények érvényesítéséhez kötődik, de szorosan összefügghet vele. Az eddig is világos volt, hogy az egyéb jogszabályban foglalt előírásokat – függetlenül a rezsikedvezmény előírásaitól – mindenkinek be kell tartania. Az épületekben kialakított lakások száma pedig jópár éve sok önkormányzat homlokterében lévő kérdés, melyet sok esetben igyekeznek korlátozni is a települések. Óriási problémát jelent, hogy az építtetők sok esetben a megengedettnél több lakást hoznak létre, és ezzel jelentős terhet rónak a környezetre (az ottlakókra, a közszolgáltatásokra, közművekre, stb.).

Arról nem is beszélve, hogy az önálló rendeltetési egységek számának módosítása településképi bejelentés köteles tevékenység, amely tény azért még nem olyan köztudomású a lakosság körében, mint például az, hogy valamihez építési engedélyt kell kérni.

Településképi bejelentés (vagy a helyi építési szabályzatnak való megfelelés vizsgálata) során az önkormányzat az OTÉK 1. számú mellékletének 95. pontjának teljes értelmezésével határozza meg a lakásszámot. Az így meghatározott lakásszámnak, vagyis az önálló rendeltetési egység számnak meg kell felelnie a helyi építési szabályzat (HÉSZ) előírásainak is [2016. évi LXXIV. tv. 8. § (1) bek. c.) pont; 419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 46. §]. Előállhat olyan eset, ahol a HÉSZ és az OTÉK előírásait tekintve egy egylakásos épület a gázárkedvezmények érvényesítése szempontjából két vagy több lakásosnak minősül.

Ha a lakásszám korlátozások szemszögéből tekintjük a kérdést, akkor akár úgy többszöröződhetnek a lakások egy épületben, hogy közben nem sértik meg a helyi építési szabályzat, vagy az OTÉK előírásait. Tekintettel arra, hogy bár két külön eljárásról (sőt hatósági hatáskörről) beszélhetünk jogi szempontból, a közös jogszabályhely értelmezés, és de facto önkormányzati szerep miatt azért mégis látható összefüggés az esetkörök között, amelynek lehetnek később, ma még nem ismert, negatív hatásai. Nagyon nehéz ugyanis elmagyarázni azt egy tulajdonosnak, hogy a több lakásra tekintettel gázárkedvezményt kap, de ezen lakások egyébként szabálytalanok, és meg kellene szüntetni.
 

Akik szeptemberben kimaradtak, most újra próbálkozhatnak

És hol járhatnak jól azok, akik korábban nem feleltek meg az előírásnak és így első körben elestek a támogatástól? Ha csak az önálló bejárat vagy az egybenyitás volt a probléma, ott építési munka és településképi bejelentési kötelezettség nélkül megfelelhetnek a módosított előírásnak.  A társasházi lakások tulajdonosai is fellélegezhetnek, mivel megnyílt előttük is a lehetőség arra, hogy kezdvezményes áron tudjanak fűteni.

Mindkét személyi kör tekintetében egységesen rendelkezik a jogszabály: a lakossági fogyasztó a hatósági bizonyítvány szolgáltató részére történő benyújtását követő hónap elsejétől fogja fizetni csökkentett áron fizetni a gázszámlát [259/2022. (VII. 21.) Korm. rend. 7/A. § (6) bek.; 259/2022. (VII. 21.) Korm. rend. 19. §].

A plébániák, parókiák, rendházak is a 2023. január 10-étől hatályos előírásoknak köszönhetően részesülhetnek a gázártámogatásban. Ráadásul az egyházak, vallási közösségek esetében ez visszamenőlegesen érvényesíthető a kedvezmény, mert a 2022. augusztus 1-jén és azt követően egyetemes szolgáltató által értékesített földgáz elszámolása során is alkalmazni kell az új előírásokat [259/2022. (VII. 21.) Korm. rend. 7/H. §; 259/2022. (VII. 21.) Korm. rend. 18. §].

Többlakásos épületek rezsikedvezményéhez szükséges hatósági bizonyítvány című cikksorozat 2. része (IDE kattintva érhető el). A cikk egyebek mellett az alábbi kérdésekre ad választ:
- Mit igazol a jegyző?
- Milyen okiratokat, nyilatkozatokat lehet bekérni a kérelmezőtől?
- Kötelező-e helyszíni szemlét tartani?
- Mit lehet tenni, ha a jegyző nem adja ki a hatósági bizonyítványt?
- Mi a következménye annak, ha a valóságban kevesebb lakás van a házban?