Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

09.4. A tulajdonos kötelezettségei. Az ingatlan használatához kapcsolódó költségek viselése, a közterhek viselése

A tulajdonosnak a jogszabályokban rögzített kötelezettségeket is teljesítenie kell. A tulajdonost terhelik például bizonyos közterhek és az ingatlan használatához kapcsolódó költségek.

1.
Ingatlannal járó terhek viselése

A teherviselési kötelezettség alapján az ingatlanhoz kapcsolódó költségeket a tulajdonosnak kell viselnie (de természetesen csak akkor, ha ezt nem másnak - például a bérlőnek - kell kifizetnie), illetve neki kell teljesíteni a jogszabályokban előírt egyéb követelményeket (1959. évi IV. tv. 99. §) [2013. évi V. tv. 5:13. §].
A teherviselési kötelezettségen belül megkülönböztethetjük az alábbi kötelezettségeket:
1.1. Az ingatlan használatához kapcsolódó költségek
1.2. Közterhek
1.3. Törvényi korlátozások
1.4. Településrendezési kötelezettségek

2.
Az ingatlan használatához kapcsolódó költségek

Ide tartoznak például a fenntartási vagy a rezsiköltségek.
A társasházi törvény pontosan meghatározza, hogy a társasházak esetében mit kell fenntartáson érteni:
Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
- Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása.
- Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
- Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik [2003. évi CXXXIII. tv. 56. §].

Fontos tudni, hogy a tulajdonos köteles az építmény állapotát, állékonyságát a jogszabályokban meghatározott esetekben és módon időszakonként felülvizsgáltatni, és a jó műszaki állapothoz szükséges munkálatokat elvégeztetni (építmény jókarbantartásának kötelezettsége) [1997. évi LXXVIII. tv. 54. § (2) bek.].

Ha az építmény, építményrész felújítása, átalakítása a településkép előnyösebb kialakítása szempontjából vagy településrendezési okokból vált szükségessé, ezek költségei, továbbá az építmény használatának az átalakítás miatt történt korlátozásából eredő károk megtérítése – a munkálatok elvégzése folytán bekövetkezett értékemelkedés levonásával – a települési önkormányzatot terheli. Ha a településkép előnyösebb kialakítása céljából vagy településrendezési okokból az építmény, építményrész lebontása vált szükségessé, a tulajdonost a kisajátítási kártalanításra vonatkozó szabályok szerint kártalanítani kell [1997. évi LXXVIII. tv. 55. §].

Jogszabályban meghatározott esetekben és módon az építésügyi hatóság elrendelheti a telek bekerítését, az engedély nélküli építményhasználat megszüntetését.
Az építésügyi hatóság egyebek mellettköteles elrendelni:
- az építmény, építményrész részleges vagy teljes átalakítását, – amennyiben ez nem lehetséges, vagy ha az építtető ezt nem vállalja – a lebontását vagy az újraépítését, ha a kivitelezés az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztető módon történik,
- az építmény, építményrész állékonyságát, az életet, egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztető állapot és használat megszüntetését,
- az építmény, építményrész hibáinak, hiányosságainak megszüntetését, ha azt rendeltetésszerű és biztonságos használatra nem alkalmas módon építették meg, vagy ezáltal idegen ingatlanban az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztető állapot keletkezett [1997. évi LXXVIII. tv. 47. §].

3.
Közterhek

A közterhek alatt főként a helyi adókat értjük. Fontos tudni, hogy helyi adó kivetéséről a település képviselő-testülete dönt a helyi adókról szóló törvény keretei között, tehát nem azonos minden településen a kivetett adók típusa, mértéke és az adó alanyai sem. Teljes mértékben az önkormányzatok döntésétől függ, hogy milyen adótárgyra vezetik be az adót, és egyáltalán bevezetik-e. A helyi adókról szóló törvény szerint az alábbi ingatlanra vonatkozó adók közül választhatnak az önkormányzatok:
- Építményadó
- Telekadó
- Magánszemély kommunális adója

3.1. Építményadó

a) Mi után lehet építményadót kivetni?
Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész (a továbbiakban együtt: építmény). Az adókötelezettség az építmény valamennyi helyiségére kiterjed, annak rendeltetésétől, illetőleg hasznosításától függetlenül [1990. évi C. tv. 11. §].

b) Kinek kell fizetnie?
Az adót annak kell fizetnie, aki a naptári év első napján az építmény tulajdonosa, több tulajdonos esetén a tulajdonosok tulajdoni hányaduk arányában adóalanyok [1990. évi C. tv. 12. §].

Az adókötelezettség a használatbavételi, illetőleg a fennmaradási engedély jogerőre emelkedését követő év első napján keletkezik. Az engedély nélkül épült vagy anélkül használatba vett építmény esetén az adókötelezettség a tényleges használatbavételt követő év első napján keletkezik. Az adókötelezettség megszűnik az építmény megszűnése évének utolsó napján. Az építménynek az év első felében történő megszűnése esetén a második félévre vonatkozó adókötelezettség megszűnik. Az építmény használatának szünetelése az adókötelezettséget nem érinti [1990. évi C. tv. 14. §].

c) Milyen összegű az építményadó?
Az adó mértékét az önkormányzat a helyi sajátosságok figyelembevételével állapítja meg, ez függhet attól, hogy az építmény belterületen, külterületen vagy esetleg a város valamelyik frekventált területén található.

Az adó mértéke az önkormányzat döntésétől függ, és két módon lehet megállapítani:
a) az építmény m2-ben számított hasznos alapterülete alapján, ebben az esetben az adó mértékének felső határa 1100 forint/m2 (de az önkormányzatok ettől a mértéktől az infláció követésével eltérhetnek);
b) az építmény korrigált forgalmi értéke, ebben az esetben az adó mértékének felső határa a korrigált forgalmi érték 3,6 %-a [1990. évi C. tv. 6. §, 15-16. §].

d) Ki mentesül az adófizetés alól?
Az ingatlan jellege alapján - függetlenül a tulajdonos személyétől - mentes az adó alól:
- a szükséglakás,
- a kizárólag az önálló orvosi tevékenységről szóló törvény szerinti háziorvos által nyújtott egészségügyi ellátás céljára szolgáló helyiség
- az ingatlan-nyilvántartási állapot szerint állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló építmény vagy az állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó tároló építmény (pl. istálló, üvegház, terménytároló, magtár, műtrágyatároló), feltéve, hogy az építményt az adóalany rendeltetésszerűen állattartási, növénytermesztési tevékenységéhez kapcsolódóan használja [1990. évi C. tv. 13. §].
A képviselő-testületek a helyi sajátosságoknak megfelelően bővítheti a kedvezményezettek körét.

e) Adófelfüggesztés
Az a 65. életévét betöltött, vagy életkorától függetlenül a megváltozott munkaképességű személyek ellátásaiban részesülő magánszemély, aki egyedül vagy kizárólag ugyanezen feltételeknek megfelelő hozzátartozójával él, a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyéül szolgáló lakása utáni építményadó-fizetési kötelezettségét illetően adófelfüggesztés iránti kérelemmel élhet az adóhatóság felé.
Az adófelfüggesztés időszaka alatt az adót nem kell megfizetni, az egyébként esedékessé váló adó után azonban az adóhatóság az esedékesség napjától az adófelfüggesztés megszűnése napjáig terjedően a mindenkori jegybanki alapkamat mértékével egyező mértékű kamatot számít fel. A kamatot a késedelmi pótlék-számítással azonos módon kell számítani.
Az adófelfüggesztés megszűnik a lakás elidegenítése, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzéssel létrejövő vagyoni értékű jog alapítása esetén az átruházásról (alapításról) szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz való benyújtásának napjával, az adózó halálával a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedése napjával, az adófelfüggesztés iránti kérelem írásban történő visszavonása esetén a visszavonás bejelentésének napjával [1990. évi C. tv. 14/A. §].

3.2. Telekadó

a) Mi után lehet telekadót kivetni?
Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő telek [1990. évi C. tv. 17. §].

b) Kinek kell fizetnie?
Az adót annak kell fizetnie, aki az év első napján a telek tulajdonosa. Az adókötelezettség a földrészlet belterületté minősítését, illetőleg az építési tilalom feloldását követő év első napján keletkezik. Az adókötelezettség a belterületi földrészlet külterületté minősítése, vagy - beépítés esetén - a beépítés évének utolsó napján, illetőleg az építési tilalomnak az év első felében történt kihirdetése esetén a félév utolsó napján szűnik meg [1990. évi C. tv. 18. §].

c) Milyen összegű a telekadó?
Az adó mértéke az önkormányzat döntésétől függ, és két módon lehet megállapítani:
a) a telek m2-ben számított területe, ebben az esetben az adó évi mértékének felső határa 200 forint/m2 (de az önkormányzatok ettől a mértéktől az infláció követésével eltérhetnek,
b) a telek korrigált forgalmi értéke, ebben az esetben az adó évi mértékének felső határa a korrigált forgalmi érték 3 %-a [1990. évi C. tv. 6. §, 21-22. §].

d) Mentes az adó alól:
- az épület, épületrész hasznos alapterületével egyező nagyságú telekrész,
- a belterületen fekvő, az ingatlan-nyilvántartásban művelés alól kivett területként nyilvántartott, 1 hektárt meg nem haladó nagyságú földterület, feltéve, ha az adóévben annak teljes területe tényleges mezőgazdasági művelés alatt áll és e tényt a telek fekvése szerint illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv az adóévben igazolja,
- az építési tilalom alatt álló telek adóköteles területének 50 %-a,
- az adóalany termék-előállító üzeméhez tartozó, jogszabályban vagy hatósági előírásban megállapított védő-biztonsági terület (övezet), feltéve, ha az adóalany adóévet megelőző adóévi, évesített nettó árbevétele legalább 50%-ban saját előállítású termék értékesítéséből származik. [1990. évi C. tv. 19. §].
A képviselő-testületek a helyi sajátosságoknak megfelelően a törvényben felsoroltakon túl mást (építményt vagy tulajdonost) is mentesíthet az adófizetés alól.

3.3. Magánszemély kommunális adója

a) Mi után lehet magánszemélyek kommunális adóját kivetni?
A helyi önkormányzatok az infrastrukturális fejlesztések és a környezetvédelmi feladatok finanszírozása érdekében magánszemélyek és vállalkozások kommunális adóját vezethetik be. A kommunális adókötelezettség terhelheti azt a magánszemélyt, aki az önkormányzat illetékességi területén:
a) lakás vagy nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész tulajdonjogával, vagyoni értékű jogával,
b) beépítetlen belterületi földrészlet tulajdonjogával, vagyoni értékű jogával,
c) nem magánszemély tulajdonában álló lakás bérleti jogával
rendelkezik [1990. évi C. tv. 12. §, 18. §, 24. §].
Az önkormányzat dönthet arról is, hogy kommunális adót csak egyes adótárgyakra állapít meg, például a beépítetlen földrészlet után nem kell, vagy éppen kizárólag a bérleti jog után kell kommunális adót fizetni.

b) Kinek kell fizetnie?
Az adót annak kell fizetnie, aki az év első napján a telek vagy az építmény tulajdonosa (amennyiben az építményt, telket az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, az annak gyakorlására jogosultnak kell fizetnie az adót). Az adóalanyok köre és az adófizetési kötelezettség keletkezésére és megszűnésére - az önkormányzati rendelet alapján - az építmény- vagy a telekadó szabályait kell alkalmazni, ennek megfelelően Az adókötelezettség időtartama - attól függően, hogy mire vetették ki az adót -:
a) a használatbavételi, illetőleg a fennmaradási engedély kiadását - az engedély nélkül épült, vagy anélkül használatba vett építmény esetében tényleges használatbavételt - követő év első napjától az építmény megszűnése évének utolsó napjáig;
b) a földrészlet belterületté minősítését, illetőleg az építési tilalom feloldását követő év első napjától a külterületté minősítés, illetőleg - beépítés esetén - a beépítés évének utolsó napjáig [1990. évi C. tv. 14. §, 20. §, 24. §].

c) Milyen összegű az adó?
Az adó évi mértékének felső határa az építményadónál, illetve a telekadónál meghatározott adótárgyanként, illetőleg lakásbérleti jogonként legfeljebb 17 000 forint lehet, amelyet az önkormányzatok az infláció mértékévek emelhetnek meg [1990. évi C. tv. 26. §].

d) Ki mentesül az adófizetés alól?
Az adómentesség és adókedvezmények esteit az egyes önkormányzatok határozhatják meg, erre vonatkozóan a helyi adókról szóló törvény nem tartalmaz előírást.