Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

02.1. Az ingatlan-nyilvántartás és a földhivatalok

Mi is az az ingatlan-nyilvántartás? Milyen feladatai vannak a földhivataloknak? Milyen adatok, információk szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban? Ki és milyen adatokat ismerhet meg? Ilyen és ehhez kapcsolódó kérdésekre ad választ az alábbi összeállítás.

1.
Az ingatlan-nyilvántartás

Az ingatlan-nyilvántartás jelenlegi rendszerét 1973-tól alakították ki, amikor a telekkönyv és az állami földnyilvántartást összevonásával létrehozták az egységes ingatlan-nyilvántartást. Korábban Magyarországon az ingatlanokra és földekre két külön nyilvántartást vezettek, a bíróság vezette a telekkönyvet, amely a forgalomképes és megterhelhető (telek, lakás, üdülő, stb.) ingatlanokat tartalmazta, míg a földhivatalok az állami földnyilvántartást vezették, amelyben főként a külterületi földekkel kapcsolatos adatokat rögzítették. Az ingatlan-nyilvántartás vezetését jelenleg a földhivatalok végzik. A földhivatalok hivatalos elnevezése 2015. április 1. napjától: Járási Hivatal Járási Földhivatala (példa a pontos megnevezése: Békés Megyei Kormányhivatal Földhivatali Főosztály Békéscsabai Járási Hivatal Földhivatali Osztály).

Az ingatlan-nyilvántartást településenként (község, város, fővárosi kerület) kell, Debrecen, Győr, Miskolc, Pécs és Szeged megyei jogú városokban pedig kerületenként is lehet vezetni (az ingatlan-nyilvántartásért felelős miniszter rendeletben elrendelheti más városokban is az ingatlan-nyilvántartás kerületenként való vezetését, a fővárosban pedig az egyes kerületek ingatlan-nyilvántartásának összevontan történő vezetését) [1997. évi CXLI. tv. 10. §]. Az ingatlan-nyilvántartás egy hivatalos adatbázis, amelyből mindenki megismerheti az ország valamennyi ingatlanára vonatkozó fontosabb információkat, például, hogy ki a tulajdonosa, mekkora a területe vagy éppen milyen terhek vannak rajta.

Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályokat döntően a 2013. évi V. törvényben (Ptk.), az 1997. évi CXLI. törvényben (Inytv.) és a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendeletben találhatjuk meg.

2.
A földhivatalok ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos feladatai

A földhivatali szervezet-rendszer
- helyi szervei: az ingatlanügyi és telekalakítási hatóságként, továbbá mezőgazdasági igazgatási szervként eljáró járási (fővárosi kerületi) hivatalok (a továbbiakban együtt: járási hivatal), valamint a járási hivatal önálló hatósági jogkörrel nem rendelkező földügyi kirendeltségei,
- területi szervei: az előző pontban megjelölt feladatkörükben eljáró fővárosi és megyei kormányhivatalok (a továbbiakban együtt: kormányhivatal),
- központi szerve: a Földmérési és Távérzékelési Intézet (a FÖMI központi szerv, melyet mint központi hivatalt az ingatlan-nyilvántartásért felelős miniszter irányít) [373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 1-3. §].

Az ingatlanügyi hatósági ügyeket - vagyis az ingatlanügyi hatóság által ellátott, különösen az ingatlan-nyilvántartás, a földtulajdon, a földhasználat, a földvédelem, a földértékelés, és a földmérés, és térképészet külön jogszabályokban meghatározott hatósági feladatait -
- első fokon az ingatlan (termőföld) fekvése szerint illetékes járási hivatal,
- másodfokon a kormányhivatal látja el [373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 9. § (1) bek.].

A járási hivatalok legfontosabb hatósági igazgatási tevékenységei az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatosan:
- ingatlan-nyilvántartási ügyek intézése,
- az ingatlan-nyilvántartás vezetése, valamint
- az abból történő adatszolgáltatás,
- - a bíróságok, ügyészségek, helyi önkormányzatok és más közigazgatási hatóságok részére az ingatlanokkal kapcsolatos hatósági feladatok ellátásához biztosítja az ingatlan-nyilvántartás tartalmának megismerését [373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 9. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 57. §, 66. §].

A kormányhivatal ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos feladatai:
- a járási hivatal határozata elleni fellebbezés elbírálása (helybenhagyja, megváltoztatja a megtámadott határozatot, vagy megsemmisíti és a járási hivatalt új eljárásra utasítja) [373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 17. §].

A 373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 1. melléklete határozza meg azt, hogy melyik járási hivatal illetékes egy adott ügyben. A járási hivatalokról nagyon fontos információkat találhatunk az alábbi honlapon: http://www.foldhivatal.hu/.

Budapest Főváros Kormányhivatala illetékessége:
- Budapest Főváros Kormányhivatala XI. Kerületi Hivatala (1111 Budapest, Budafoki út 59., ez volt a Budapesti 1. számú Földhivatal) illetékessége: Budapest  I., II., III., VIII., IX., X., XI., XII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXII., XXIII. kerület;
- Budapest Főváros Kormányhivatala XIV. Kerületi Hivatala (1149 Budapest, Bosnyák tér 5., ez volt a Budapesti 2. számú Földhivatal) illetékessége: Budapest IV., V., VI., VII., XIII., XIV., XV., XVI., XVII. kerület [373/2014. (XII. 31.) Korm. rend. 1. melléklet 1. pont].

A főváros földhivatalok 2015. április 1. napjától Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztály (1051 Budapest, Sas utca 19.) szervezeti keretein belül végzik tevékenységüket.

Valamennyi földhivatal címe ide kattintva ismerhető meg.

3.
Mi szerepel az ingatlan-nyilvántartásban?

Az ingatlan-nyilvántartás tárgya az önálló ingatlan, amelynek saját helyrajzi száma van (más ingatlanoktól függetlenül átruházható és elkülöníthető). Az önálló ingatlannak két típusa van:

a) A földrészlet
Az ingatlan-nyilvántartásban földrészlet:
- a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok,
- a kialakított építési telek a tulajdoni és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül,
- az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által - az országos közút, vasút vagy hajózható csatorna kivételével - meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos.

A földrészlettel együtt kell nyilvántartani - ha tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak -:
- a földön létesített épületet, építményt,
- társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket,
- a szövetkezeti háznál a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket [1997. évi CXLI. tv. 11. §].

b) Az egyéb önálló ingatlanok
A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni (azaz egyéb önálló ingatlanok):
- az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona, vagy ha az a földrészlet tulajdonosának a tulajdona és a tulajdonos annak az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként való feltüntetését kérte,
- a társasházban levő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (öröklakás) a közös tulajdonban levő részekből az öröklakás-tulajdonost megillető hányaddal együtt,
- a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget,
- a közterületről nyíló pincét (föld alatti raktárt, garázst stb.) függetlenül annak rendeltetésétől [1997. évi CXLI. tv. 12. §].

Az örök- vagy a szövetkezeti lakás tulajdonosának többi helyiségét (pl. garázs, lakás kialakítására szolgáló tetőtér, padlástér) az alapító okirat, illetve a lakásszövetkezeti alapszabály rendelkezésétől függően kell a lakással együtt vagy önálló ingatlanként nyilvántartani [1997. évi CXLI. tv. 13. § (2) bek.].

4.
Az ingatlan-nyilvántartás részei

Az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázis olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból, a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak adatbázisából, továbbá az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból, valamint az okirattárból és az analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisából áll. Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza vagy egyéb ábrázolása az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része [1997. évi CXLI. tv. 18. § (1) bek.].

a) A tulajdoni lap
Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni [1997. évi CXLI. tv. 19. § (1) bek.].

b) A tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzéke
Ebben a számítógépes rendszerében őrizik meg a tulajdoni lapról törölt bejegyzéseket és adatokat, valamint a törlésre vonatkozó határozat számát, amelynek alapján a törlés alapjául szolgáló okirat az okirattárból visszakereshető [1997. évi CXLI. tv. 22. §].

c) Az ingatlan-nyilvántartási térkép
Az állami földmérési alaptérképi adatbázis jogszabályban előírt tartalommal, vonatkoztatási és vetületi rendszerben meghatározott adatok és a hozzájuk tartozó attribútumok alapján létrehozott, számítógépen kezelhető adatbázis. Az állami földmérési alaptérképi adatbázis az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis kötelező alapja. Az újfelméréssel készített vagy felújított állami földmérési alaptérképi adatbázis az ingatlan-nyilvántartás átalakítását követően válik állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázissá. Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb önálló ingatlanok alaprajza.

Az ingatlan-nyilvántartási térkép az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a következőket tartalmazza:
- a település azonosítóját,
- a település közigazgatási és fekvéshatárait,
- a földrészletek határvonalát és helyrajzi számát,
- az alrészletek határvonalát, jelét és megnevezését,
- a dűlőnevet, utcanevet és házszámot,
- a pincék bejáratait,
- a művelési ágakat és azok betűjelét,
- a minőségi osztályokat és azok megjelölését,
- a földminősítési mintatereket,
- önálló ingatlannak nem minősülő földfelszíni, valamint egyes földfelszín feletti, illetve alatti építményeket és egyéb létesítményeket, továbbá azok meghatározott tartozékait és azonosítóit, illetve
- meghatározott alapponthálózatok pontjai [2012. évi XLVI. tv. 10. §, 11. § (1) bek.].

Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza 1:100 vagy annál nagyobb méretarányban ábrázolja az ingatlan – társasháznál a közös, szövetkezeti háznál a szövetkezeti tulajdonban lévő épületrészek, továbbá az öröklakások és szövetkezeti lakások – elhatároló vonalait. Az alaprajzon fel kell tüntetni a település nevét, az ingatlan utca, házszám, emelet és ajtószám szerinti megjelölését, továbbá az önálló ingatlan sorszámát és alapterületét. [1997. évi CXLI. tv. 21. § (4) bek.].

d) Az okirattár
Az okirattár a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokat, illetőleg ezek hitelesített másolatait, a bejegyzés iránti kérelmeket, megkereséseket, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett más iratokat tartalmazza [1997. évi CXLI. tv. 20. § (1) bek.].