Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Korszakváltás a területrendezésben: 2019. március 15. napjától hatályos az új OTrT

2018. december végén az Országgyűlés elfogadta a Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvényt (új OTrT). Az új OTrT az indokolásában felvállaltan egy új korszakot nyit, az eddig három külön törvényben szabályozott országos és a két kiemelt térségre vonatkozó területrendezési terveket – az OTrT (2003. évi XXVI. törvény), a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Terv (2005. évi LXIV. törvény), Balaton-törvény (2000. évi CXII. törvény) – egy jogszabályban összefoglalva és részben új részletszabályokat alkotva. Az önkormányzatok újabb jelentős mennyiségi jogalkotási feladatot kapnak, mivel az új OTrT-vel összhangba kell hozniuk a településrendezési eszközeiket.
 

Magyar Közlöny: 2018. évi 216. szám
Érintett jogszabály: 1997. évi LXXVIII. törvény, 1993. évi XLVIII. törvény, 1996. évi XXI. törvény, 2016. évi LXXIV. törvény
Módosító és új jogszabály: 2018. évi CXXXIX. törvény
Hatályát veszti: 2003. évi XXVI. törvény, 2005. évi LXIV. törvény, 2000. évi CXII. törvény
Hatályos: 2019. január 2., 2019. március 15.
 

Miért jött létre az új OTrT?

Az új OTrT jogalkotási indokai közt az volt az egyik legerősebb, hogy a nagy területrendezési terveket egy időben vizsgálja felül és közösen szabályozza, a mai követelményeknek és közhiteles adatoknak megfelelő léptékű és formátumú tervlapokon, az önkormányzatok által is használt ingatlan-nyilvántartási térképet alaptérképként használva. További fontos célkitűzés volt az indokolás szerint az egyszerűsítés és a bürokráciacsökkentés, amivel a fejlesztési elképzelések megvalósítását kívánja hatékonyan támogatni a jogalkotó (a T/3613 számú törvényjavaslat IDE kattintva érhető el).

Az új OTrT két lépcsőben lép hatályba, a kisebb változások 2019. január 2-án, majd a korábbi országos és kiemelt térségi területrendezési tervek hatályon kívül helyezésével párhuzamosan valamennyi rendelkezése 2019. március 15-én. Mivel az új OTrT valóban egy új korszak kezdete, az önkormányzatok településrendezési tevékenységére számos kihatással lesz majd.

Az új OTrT előtt alkalmazandó jogszabályok 2019. március 14. napján hatályos szövegét a jogszabály számára kattintva elérhetők
a) az Országos Területrendezési Tervről szóló 2003. évi XXVI. törvény,
b) a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló 2005. évi LXIV. törvény
c) a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet Területrendezési Tervének elfogadásáról és a Balatoni Területrendezési Szabályzat megállapításáról szóló 2000. évi CXII. törvény

Jelen cikkben csak az országos területrendezési tervet érintő változásokat érintjük, megjegyezve, hogy úgy mennyiségükben mint jelentőségükben külön figyelmet érdemelnek a két kiemelt térséget – a Balatont és a Budapesti Agglomerációt – érintő változások. A két kiemelt térséggel külön tájékoztatókban foglalkozunk majd.

 

Az új OTrT jelentősége az építésügyi ágazati szabályozásban

Az építésügyi ágazatban kialakított sajátos tervhierarchia határozza meg a beépítési paramétereket térben, az országos szinttől az egyedi telek beépítési lehetőségeinek meghatározásáig. Vagyis jogalkotásban az országos területrendezési tervtől a kiemelt térségi terveken és a megyei területrendezésen át a helyi önkormányzatok településrendezési eszközeiben szabályozott előírásokig haladva. Ez a térben végül az egyedi telek beépíthetőségi kereteinek meghatározására szűkülő tervrend ugyanígy tükröződik a jogforrási szintben, valamint a közérdek és a jogos magánérdek összehangolásában. Tehát az országos és kiemelt tervek az országos közérdek érvényesítésének érdekében a legmagasabb, törvényi szinten kerülnek meghatározásra, míg lefelé haladva, a helyi önkormányzat rendeletei már csakis a magasabb szintű jogszabályokban megadott keretek közt szabályozhatnak, így biztosítva, hogy az egyedi telek beépítésénél a jogos magánérdek az országos és egyéb partikuláris közérdekekkel összhangban érvényesüljön [2018. évi CXXXIX. tv. 3.§ (1), (3) és (5) bek.].

Éppen ezért az országos területrendezési terv kiemelkedő jelentőséggel bír az építésügyi ágazati szabályozásban, a tervrend csúcsán helyezkedik el, és meghatározza azokat a kereteket, területi övezeti lehatárolásokat, amelyek keretei közt minden további terv – megyei területrendezési és helyi településrendezési terv – szabályozhat, illetve, ha erre a törvény lehetőséget teremt, azt a kört, amelyben a rendelkezéseitől eltérhet.

 

Az önkormányzatoknak a megyei területrendezési terv hatálya alá tartozó településrendezési eszközöket az új OTrT hatálybalépésétől számított két éven belül, vagyis 2021 tavaszáig kell felülvizsgálniuk és szükség esetén módosítaniuk.

Továbbra is él az – az önkormányzatok számára kiemelten fontos – szabály, amely szerint nem terheli kártalanítási kötelezettség az önkormányzatot, ha az általa elfogadott településrendezési eszköz előírása magasabb szintű területrendezési jogszabálynak vagy az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletnek (OTÉK) való megfelelést közvetlenül szolgálja [2018. évi CXXXIX. tv. 91.§ (2) bek.; 7.§ (2) bek.]. Lásd még: Az Étv. szerinti korlátozási kártalanítás új feltételei)

Már most fontos azonban megjegyezni, hogy ez a koherens tervrendszer egy kivétellel érvényes: a kiemelt beruházások esetében az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben (Étv) meghatározott esetkörökben nem csupán a beépítési paramétereket határozhatja meg egyedileg a Kormány a beruházással érintett telkeken, hanem akár az országos és az alatti bármely jogszabályban meghatározott területrendezési terv előírásainak alkalmazását kizárhatja, attól eltérőt alkothat, beleértve a hatósági eljárások szabályait is [1997. évi LXXVIII. tv. 4. § (3a) bek.; 2018. évi CXXXIX. tv. 99. § (1) bek].

 

Lényegi változások a területrendezési és településrendezési tervrendszerben egyaránt

Az új OTrT indokolása a kiemelt jogalkotási indokokra, így különösen az egyszerűsítésre törekvésre hivatkozás mellett azt is tartalmazza, hogy a környezet- és természetvédelmi érdekeket szolgáló korlátozásokat, illetve az alkotmányos keretek közt nem csökkenthető, már elért védelmi szintet fenntartja. Utóbbi állítás sajnos nem igazán tükröződik a szabályozásban, számos eddigi, az önkormányzatok településrendezésében korlátot jelentő rendelkezés elveszett, néhány, ebből a szempontból előremutató intézkedés mellett.

Az egyik ilyen előremutató szabály az új beépítésre szánt területek kijelölési módja a településrendezési eszközökben. Erre az új OTrT teljes hatálybalépését – vagyis 2019. március 15. napját – követően az önkormányzatoknak csak akkor lesz lehetősége, ha az új beépítésre szánt terület csatlakozik a meglévő település területéhez; a kijelöléssel a különböző települések beépítésre szánt területei nem nőnek össze; és nincs olyan egyéb beépítetlen földrészlet a település beépítésre szánt területein, amely a tervezett rendeltetésnek megfelelne. Utóbbi kitétel a barnamezős, leromlott területek rekultivációját kívánná elmozdítani, korlátozott hatékonysággal, ugyanis csak akkor kell alkalmazni, ha a terület igénybevétele nem jár aránytalanul nagy teherrel annak költsége miatt. Az új beépítésre szánt terület kijelöléssel rendelkezni kell megfelelő zöldterület kijelölésről is, illetve a törvény meghatározza azokat a területeket is – borvidéki települések borszőlő termőhelyi katasztere és az országos gyümölcs termőhely kataszter I-II. osztályú területeinek földrészlete – amelyek egyáltalán nem minősíthetők beépítésre szánt területté [2018. évi CXXXIX. tv. 12-13.§].

Ugyanakkor számos övezeti tervlapot kivezet a rendszerből vagy miniszteri rendeleti szintre utal az új OTrT. Így a jó termőhelyi szántók, az erdőtelepítésre javasolt vagy a tájképvédelmi területek, valamint a vízminőség-védelmi, nagyvízi meder, VTT-tározók országos övezetének területi lehatárolását a területrendezésért felelős miniszter rendelete fogja meghatározni. A végrehajtási rendeleteknek célszerűen 2019. március 15-ig kellene megjelenniük, és hatályba lépniük. Fontos kitétel az önkormányzatok számára, hogy azok az övezetek, amelyeket az új OTrT már kivezetett a rendszerből – azaz egyáltalán nem tartalmazza –, hiába szerepelnek még a megyei területrendezési tervekben, az önkormányzatoknak nem kell már alkalmazniuk a településrendezési eszközeik módosítása során [2018. évi CXXXIX. tv. 19. § (4) bek.; 91.§ (1) bek.].
 

Településrendezési és egyéb önkormányzati feladatok és lehetőségek az új OTrT alapján

Az önkormányzatok legfontosabb feladata, hogy 2 éven belül kell az új OTrT-vel összhangba hozniuk a településrendezési eszközeiket. Ezen túl is vannak fontos különbségek a korábbi előírásokhoz képest, melyek az önkormányzatok – és így az építési beruházást tervező befektetők, kivitelezők – mozgásterét módosítják.

Lényegesen könnyebb feltételekkel lehet majd bányatelket megállapítani az önkormányzat támogató közreműködésével, ehhez ugyanis a korábbiakkal ellentétben nem szükséges településrendezési eljárás lefolytatása, elegendő, ha a bányatelek megállapítással érintett ingatlanon a bányászati tevékenységgel az önkormányzat egyetért és döntést hoz arról, hogy majd módosítani fogja a településrendezési eszközeit. Az új OTrT ezzel összhangban a bányászatról szóló 1993. évi XLVIII. törvényt is módosította, innentől kezdve az új OTrT tartalmazza a bányatelek megállapítására vonatkozó feltételeket. Ez egyben azt is jelenti, hogy a település érintett lakossága a bányatelek megállapításának szakaszában az adott ingatlan használati módjának módosítási szándékáról a településrendezési eljárásban – mivel az nem szükséges – nem értesül, értelemszerűen így abban a társadalmi részvétel sem biztosított [2018. évi CXXXIX. tv. 18. § (1) bek.; 97. §; 1993. évi XLVIII. tv. 26/A. § (3a) bek.].

A megyei önkormányzatok számára közvetlen – és így alacsonyabb szinten a települési önkormányzatok számára közvetett – lehetőség az egyedileg meghatározott megyei övezetek kialakítása. Az ilyen egyedi övezetek lehetőséget nyújtanak arra, hogy a településrendezési eszközökben a területfelhasználási egységek kijelölésére, illetve az OTÉK-ban meghatározott kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területek beépítésekor irányadó határértékeknél kedvezőbb feltételeket állapítson meg a megyei önkormányzat. A megengedőbb szabályok az építési telek megengedett legnagyobb beépítettségére és a legkisebb zöldfelület kialakítására vonatkozhatnak, vagyis a beépítés intenzitásának növelését célozzák. Előbbi az OTÉK-ban meghatározott legnagyobb beépítettségnél legfeljebb 10%-kal nagyobb, utóbbi a legkisebb zöldfelületi aránynál legfeljebb 5%-kal kisebb lehet. [2018. évi CXXXIX. tv. 24.§ (1)-(2) bek.]

 

Egyéb építésügyi módosítások az új OTrT-ben

Az új OTrT nem csupán a területrendezés új korszakát nyitja, de számos, az építésügyi és más ágazati szabályozásban lényeges módosítást tartalmaz.

Az ún. nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások már említett teljes körű rendszerfelettiségét biztosítandó, az ilyen beruházásoknál nem feltétlen érvényesülnek az új OTrT előírásai sem, a Kormány ugyanis egyedi területrendezési szabályokat és különös hatósági eljárási szabályokat állapíthat meg az ilyen beruházások építési tevékenységével érintett telkekre [1997. évi LXXVIII. tv. 4. § (3a) bek.; 1996. évi XXI. tv. 8. §; 27. § (1) bek. g) pont]

Az új OTrT iktatta be az Étv-be a használatbavételi engedéllyel vagy tudomásulvétellel rendelkező épületek tetőtér beépítésére vonatkozó, a korábbi cikkünkben már ismertetett felmentéseket (lásd: Törvényi szinten határozzák meg a tetőtér-beépítés feltételeit).

Az országos településkép védelme érdekében pedig új, országos településképi jogintézményeket és eljárásokat iktatott be, melynek részletszabályait majd egy, a későbbiekben megjelenő kormányrendelet határozza meg, amelyből egyebek mellett majd az is kiderül, hogy melyik államigazgatási szervet jelöli ki a kormány az egyes eszközök alkalmazására, pl. az országos településképi tájékoztatás és konzultáció lefolytatására vagy az országképi kötelezés kiadására és az akár 10 millió forintig terjedő közigazgatási bírság kiszabására [1997. évi LXXVIII. tv. 60/H. §; 2016. évi LXXIV. tv. 2. § (2b)-(2e) bek.; 2/A. §].